Арбитражный суд Липецкой области

пл. Петра Великого, 7, г. Липецк, 398019

http://lipetsk.arbitr.ru, e-mail: info@lipetsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А36-4834/2020

г.Липецк

22 января 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена  17 декабря 2020 года.  

Решение в полном объеме изготовлено 22 января 2021 года.     

Арбитражный суд Липецкой области в составе судьи Канаевой А.В.,                    при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Барановой Е.С., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Остин» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 

<

...>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Европа-Люкс» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 

<

...>, ком.17)

с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - общества с ограниченной ответственностью «Липецкий завод строительных материалов» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 

<

...>)

о расторжении договора,

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО1, доверенность №445/19 от 25.11.2019,

от ответчика – ФИО2, доверенность от 01.09.2020,

от третьего лица – представитель не явился,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Остин» обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Липецкий завод строительных материалов» о расторжении договора аренды № 410-ОД от 25.01.2018.

Определением арбитражного суда от 22.07.2020 исковое заявление принято к производству.

В ходе подготовки дела к судебному разбирательству суд произвел замену ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Липецкий завод строительных материалов» на его процессуального правопреемника – общество с ограниченной ответственностью «Европа-Люкс».

Определением от 07.09.2020 арбитражный суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «Липецкий завод строительных материалов».

Третье лицо в судебное заседание не явилось, надлежащим образом извещено о начавшемся судебном процессе.

Кроме того, информация о времени и месте судебного заседания в соответствии с частью 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации размещена арбитражным судом в сети «Интернет».

При таких обстоятельствах, на основании статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в судебном заседании в отсутствие неявившегося лица.

В судебном заседании истец поддержал требование о расторжении договора аренды по основаниям, изложенным в исковом заявлении и дополнительных пояснениях.

Ответчик иск не признал, ссылаясь на доводы, указанные в отзыве и дополнительных пояснениях.

Арбитражный суд, выслушав истца и ответчика, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, с учетом их относимости, допустимости, достоверности, а также достаточности и взаимной связи, установил следующее.   

Как видно из материалов дела, между обществом с ограниченной ответственностью «МОЛЛ» (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Липецкий завод строительных материалов» (арендатор) подписан договор аренды недвижимого имущества № 246/16 от 14.06.2016 (далее – договор от 14.06.2016), согласно которому арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование следующее недвижимое имущество:

- помещение № 11, кадастровый номер 48:20:0013504:2018 (1-й этаж, нежилое, площадь 26 828,6 кв.м.), расположенное по адресу: 

<

...>;

- помещение, кадастровый номер 48:20:0013504:2017 (2-й этаж и антресоль, нежилое, площадь 25 530,2 кв.м.), расположенное по адресу: 

<

...>,

а арендатор обязуется принять имущество в аренду и выплачивать арендодателю арендную плату и иные платежи, предусмотренные договором.

Нежилые помещения, указанные в п.1.1.1 и п.1.1.2 договора № 246/16 от 14.06.2016, являются частями 2-х этажного нежилого здания Торгово-развлекательного центра «Европа», расположенного по адресу: 

<

...>.

Из материалов дела следует, что между обществом с ограниченной ответственностью «Липецкий завод строительных материалов» (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Остин» (арендатор) подписан договор аренды № 410-ОД от 25.01.2018 (далее – договор от 25.01.2018), согласно которому арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование (аренду) часть помещения № 12 с кадастровым номером  48:20:0013504:2017, общей площадью 431,8 кв.м, расположенного на втором этаже здания, находящегося по адресу: 

<

...>, торгово-развлекательный центр «Европа», а арендатор обязуется принять помещение в аренду и выплачивать арендодателю арендную плату и иные платежи, предусмотренные договором.

Таким образом, договор аренды № 410-ОД от 25.01.2018 года представляет собой договор субаренды.

В соответствии с пунктом 2.2 договора от 25.01.2018 помещение предназначено для использования в целях организации и деятельности магазина розничной торговли одеждой и аксессуарами под товарным знаком «O'STIN» (торговый профиль, целевое использование).

В пункте 3.1 договора от 25.01.2018 стороны согласовали, что договор заключен на 5 лет с даты подписания его сторонами.

Согласно пункту 7.1 договора от 25.01.2018 арендная плата подлежит оплате арендатором за пользование помещением в течение всего срока аренды и включает в себя: базовую арендную плату, переменную арендную плату, эксплуатационный сбор и маркетинговые платежи.

Арендная плата за владение и пользование помещением уплачивается арендатором с даты начала аренды в течение всего срока аренды, если иное не предусмотрено договором.

Базовая арендная плата вносится ежемесячно авансом в размере минимальной базовой арендной платы на расчетный счет арендодателя в период с 01-го по 05 число текущего месяца и включает в себя плату за пользование помещением, плату за пользование земельным участком под зданием, плату за пользование парковкой на прилегающей к зданию территории.

В случае использования арендатором помещения не полный календарный месяц минимальная арендная плата рассчитывается пропорционально календарным дням пользования арендатором помещения.

В соответствии с пунктом 7.2 договора от 25.01.2018 арендатор ежемесячно, начиная с даты начала аренды, выплачивает арендодателю базовую арендную плату по договору.

Базовая арендная плата равняется минимальной базовой арендной плате или процентной арендной плате. Уплате подлежит тот вид базовой арендной платы (минимальная базовая арендная плата или процентная арендная плата) размер которой оказался большим в оплачиваемом месяце.

В пункте 7.2.1 договора от 25.01.2018 стороны согласовали, что размер минимальной базовой арендной платы составляет 1 112 389 руб. 20 коп. за все помещение в месяц, в том числе НДС.

С 01.01.2019 размер минимальной базовой арендной платы составит 1 131 243 руб. 25 коп. за все помещение в месяц, в том числе НДС.

Арендодатель, ежегодно, начиная с 25.01.2019 и далее каждый год аренды, один раз в год, увеличивает размер минимальной базовой арендной платы на 5 процентов. Изменение размера минимальной базовой арендной платы производится автоматически, начиная с 13 месяца с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещения в аренду каждый год аренды, и не требует подписания сторонами дополнительных соглашений и направления арендодателем уведомлений.

В соответствии с пунктом 7.2.2 договора от 25.01.2018 размер процентной арендной платы, в том числе НДС, составляет 10 процентов от месячного объема оборота арендатора в отношении коммерческой деятельности, осуществляемой в помещении в соответствии с разрешенным использованием.

Объем оборота определяется в соответствии с условиями договора на основании отчета о месячном объеме оборота, составленного по форме, указанной в приложении № 8 к договору.

Арендатор обязан предоставлять арендодателю не позднее истечения 5 календарных дней месяца, следующего за отчетным месяцем, в письменном виде отчет об обороте, по форме, указанной в приложении № 8 к договору, согласно условиям настоящего пункта.

Для целей договора под оборотом арендатора стороны понимают общую сумму денежных средств, полученных как в форме наличных денег, так и форме безналичных платежей, от реализации товаров и услуг в помещении. В оборот арендатора включаются как денежные средства от реализации арендатора, так и других пользователей помещения (субарендаторов и т.п.), в случае если помещение или его часть будут переданы таким пользователям. В оборот арендатора не включается выручка арендатора в виде арендной платы, взимаемой арендатором с субарендаторов. В оборот арендатора от реализации товаров и услуг в помещении включается сумма налога на добавленную стоимость (НДС), входящая в стоимость реализованных товаров и услуг в помещении.

Размер процентной арендной платы рассчитывается как произведение оборота арендатора с НДС, если арендатор/субарендатор является плательщиком НДС, за отчетный месяц и процентной ставки, указанной в настоящем пункте. Рассчитанная таким образом процентная арендная плата включает в себя НДС по ставке установленной законодательством.

В случае, если размер процентной арендной платы, в том числе НДС, будет меньше минимальной базовой арендной платы за оплачиваемый (отчетный) месяц, в том числе НДС, то размер базовой арендной платы за соответствующий месяц, в том числе НДС, будет равняться размеру минимальной базовой арендной платы, указанной в пункте 7.2.1 договора, в том числе НДС.

В случае, если размер процентной арендной платы, в том числе НДС, будет больше минимальной базовой арендной платы за оплачиваемый (отчетный) месяц, в том числе НДС, то размер базовой арендной платы за соответствующий месяц, в том числе НДС, будет равняться размеру процентной арендной платы.

В силу пункта 7.3 договора от 25.01.2018 переменная арендная плата включает в себя:

- расходы на потребленную в помещении электроэнергию, которые определяются на основании показаний приборов учета или, расчетным путем пропорционально площади помещения, в соответствии с пунктом 7.3.1 договора, по ценам снабжающих организаций;

- расходы на отопление, вентилирование, кондиционирование помещения, вывоз мусора, а также плата за негативное воздействие на окружающую среду (экологический сбор), плата за дератизацию, которые определяются расчетным путем пропорционально площади помещения, в соответствии с пунктом 7.3.1 договора.

Оплата переменной арендной платы производится арендатором на основании счетов, выставляемых арендодателем в течение 5 рабочих дней с момента получения от арендодателя соответствующего счета.

Согласно пункту 7.5 договора от 25.01.2018 размер эксплуатационного сбора составляет 204 516 руб., в том числе НДС, за все помещение в месяц.

С 01.01.2019 размер эксплуатационного сбора составит 207 982 руб. 37 коп. за все помещение в месяц, в том числе НДС.

Эксплуатационный сбор подлежит оплате арендатором ежемесячно авансом в период с 01-го по 05-ое календарное число оплачиваемого месяца.

Эксплуатационный сбор покрывает все расходы арендодателя на содержание торгового центра, включая, но не ограничиваясь: круглосуточную охрану, обслуживание и уборку площадей общего пользования здания, техническое обслуживание и ремонт инженерных сетей, обслуживание и ремонт лифтов и эскалатора, уборка парковки, озеленение территории.

Арендодатель ежегодно, начиная с 25.01.2019 и далее каждый год аренды, один раз в год увеличивает размер эксплуатационного сбора на 5 процентов. Изменение размера минимальной базовой арендной платы производится автоматически, начиная с 13 месяца с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещения в аренду каждый год аренды, и не требует подписания сторонами дополнительных соглашений и направления арендодателем уведомлений.

В пункте 7.10 договора от 25.01.2018 стороны согласовали, что арендатором ежемесячно авансом в период с 01 по 05 число отчетного месяца оплачиваются маркетинговые платежи. Маркетинговые платежи – часть арендной платы, покрывающая долю участия арендатора в возмещении расходов арендодателя на продвижение торгового центра, в том числе на организацию рекламных акций, размещение рекламы на наружных рекламных носителях и в СМИ, а также прочие расходы, связанные с продвижением торгового центра.

Размер маркетинговых платежей не зависит от фактически понесенных арендодателем расходов на продвижение торгового центра и составляет 31 122 руб., в том числе НДС, за все помещение в месяц.

С 01.01.2019 размер маркетинговых платежей составит 31 649 руб. 50 коп. за все помещение в месяц, в том числе НДС. 

Арендодатель ежегодно, начиная с 25.01.2019 и далее каждый год аренды, один раз в год увеличивает размер маркетинговых платежей на 5 процентов. Изменение размера маркетинговых платежей производится автоматически, каждый год аренды, и не требует подписания сторонами дополнительных соглашений и направления арендодателем уведомлений.

Как следует из материалов дела, третье лицо 25.01.2018 передало истцу помещение по акту приема-передачи.

Указанный договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Липецкой области 18.12.2018.

Дополнительным соглашением от 04.02.2020 стороны внесли изменения в пункты 5.1.7, 5.1.22, 5.2.5, 7.1, 10.4 договора от 25.01.2018, а также согласовали, что начиная с 25.01.2020 по 24.01.2021 (включительно) арендатору предоставляется скидка по оплате минимальной базовой арендной платы, эксплуатационного сбора и маркетинговых платежей, в связи с чем, размер вышеуказанных платежей на данный период составит:

- минимальная базовая арендная плата – 1 187 806 руб. 70 коп., в том числе НДС, за все помещение в месяц;

- эксплуатационный сбор – 218 383 руб. 07 коп., в том числе НДС, за все помещение в месяц;

- маркетинговые платежи – 33 233 руб. 85 коп., в том числе НДС, за все помещение в месяц.

Письмом от 27.03.2020 третье лицо, в связи с принимаемыми правительством Российской Федерации и региональными властями мерами по предотвращению распространения вируса COVID-19, выразило готовность, начиная с 01.04.2020, при отсутствии дебиторской задолженности по состоянию на 31.03.2020, работать с истцом по следующей схеме:

- до 05 числа оплачиваемого месяца вносится 50% арендной платы, прописанной в договоре аренды;

- ежемесячно до 02 числа следующего за оплачиваемым месяцем арендатором предоставляется отчет о товарообороте за прошедший месяц, и по результатам сравнения предоставленного товарооборота с оборотом соответствующего месяца прошлого года предоставляется скидка на арендную плату, с учетом потерь в каждом конкретном месяце.

Кроме того, в указанном письме арендодатель указал на то, что в случае приостановления деятельности торгового центра арендные платежи за соответствующий период времени начисляться не будут.

Из материалов дела видно, что истец направил третьему лицу письмо                      № 1605/20/дн от 22.04.2020, в котором указал на отсутствие возможности пользоваться объектом аренды по назначению по не зависящим от него обстоятельствам, в связи с принятыми дополнительными мерами по защите населения в связи с угрозой распространения новой коронавирусной инфекции, просил предоставить отсрочку исполнения обязательств на срок до 30.09.2020 и полагал возможным продолжение деятельности магазина после снятия ограничений на следующих условиях: 10% от товарооборота магазина, отсутствие любых фиксированных платежей, постоплата по итогам каждого месяца работы.

Истец направил третьему лицу письмо № 2361/20/дн от 14.05.2020 с предложением об изменении условий договора, в котором  требовал уменьшения арендной платы за период с даты приостановки торговой деятельности на объекте аренды и до даты ее возобновления в размере 100% освобождения арендатора от оплаты арендной платы за период, когда арендатор не имел возможности использования имущества в связи с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации. Кроме того, в указанном письме арендатор предложил повторно рассмотреть предложение об изменении условий договора после снятия ограничений, а именно: установить арендную плату на уровне 12% от товарооборота магазина, но не менее 430 000 руб./мес. С НДС (вкл. БАП и ЭП) сроком на 12 мес.; на второй год после возобновления коммерческой деятельности формируется фиксированная часть арендной платы, которая составит 80% от среднемесячных фактических выплат первого года аренды; исключить все фиксированные платежи; предусмотреть постоплату всех составляющих арендной платы по итогам каждого месяца работы.

Ссылаясь на то, что стороны не смогли достигнуть соглашения о приведении договора аренды в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами, истец письмом № 2534/20/дн от 03.06.2020 уведомил третье лицо о расторжении договора аренды и готовности объекта аренды к возврату по акту от 22.06.2020.

В ответ на указанное уведомление третье лицо направило истцу письмо                    № 222 от 09.06.2020, в котором сообщило о готовности обсуждения условий дополнительного соглашения к договору от 25.01.2018 о предоставлении отсрочки оплаты арендных платежей.

Истец в ответ на указанное письмо направил третьему лицу сообщение                         № 2604/20/дн от 11.06.2020 о том, что предлагаемые условия оплаты арендной платы неприемлемы для компании «Остин», и повторно предложил рассмотреть ранее направленное предложение по пересмотру условий договора. 

В свою очередь, третье лицо направило истцу письмо № 231 от 15.06.2020, в котором обратило внимание ООО «Остин» на то, что договором от 25.01.2018 не предусмотрено право арендатора на досрочное расторжение по причине наступления обстоятельств непреодолимой силы, повторно предложило воспользоваться правом на отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренным Постановлением Правительства Российской Федерации № 439 от 03.04.2020. В указанном письме арендодатель также предложил арендатору с 10.03.2020 по дату окончания режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории Липецкой области оплачивать коммунальные платежи (переменную арендную плату) в соответствии с условиями договора и эксплуатационный сбор в размере 491,19 руб. за кв.м, в том числе НДС, а далее со дня окончания режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории Липецкой области и до 01.10.2020 оплачивать базовую арендную плату и маркетинговые платежи в размере 50% от предусмотренной договором суммы.

Из материалов дела усматривается, что 16.06.2020 истец посредством электронной почты направил третьему лицу сообщение о возможности продолжения деятельности магазина в торговом центре на следующих условиях:

- период простоя – 720 000 руб., включая НДС, - единый платеж за весь период;

- с даты открытия магазина до 30.09.2020 – 12% от товарооборота (сравнивается со всем платежом), но не менее 720 000 руб./мес., включая НДС.

В ответ на указанное обращение третье лицо 17.06.2020 направило истцу по электронной почте письмо, содержащее следующее предложение по оплате арендной платы:

- период простоя – 50% от суммы платежей (БАП, ЭС, МС), начисленных за период с 27.03.2020 по дату открытия магазина для посетителей;

- с даты открытия магазина  до 30.09.2020 включительно – 12% от товарооборота (рассчитывается по условиям договора), но не менее 1 007 596,53 руб./мес., включая НДС (это 30% скидка от ставок с учетом ранее предоставленной скидки).

Письмом от 17.06.2020 истец уведомил третье лицо о том, что указанные условия для него неприемлемы.

18.06.2020 третье лицо направило истцу по электронной почте следующее предложение: в период с даты открытия магазина и до 30.09.2020 оплата арендной платы будет производиться в текущем месяце в 100% размере. В следующем месяце, после того, как станут известны обороты предыдущего, будет производиться перерасчет и предоставляться скидка соразмерно падению оборота по сравнению оборота соответствующего месяца 2020 г. с оборотом месяца 2019 г. Позиция по поводу оплаты периода простоя в размере 50% за весь период остается неизменной. 

Письмом от 18.06.2020 истец отказался от указанного предложения по оплате арендной платы.

В связи с тем, что сторонам не удалось достигнуть договоренности, истец письмом от 19.06.2020, направленным по электронной почте, уведомил третье лицо о сборке торгового оборудования и закрытии магазина.

22.06.2020 истец направил третьему лицу уведомление о готовности помещения к возврату 02.07.2020.

02.07.2020 истец уведомил третье лицо о переносе даты возврата помещения на 07.07.2020, указав, что в случае неявки представителя арендодателя для приемки арендуемого помещения, акт будет составлен в одностороннем порядке с последующим направлением ключей почтовым отправлением. 

Ссылаясь на то, что между сторонами договора от 25.01.2018 не достигнуто соглашение ни о приведении его в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами, ни о его расторжении, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Из материалов дела усматривается, что 30.06.2020 между обществом с ограниченной ответственностью «Липецкий завод строительных материалов» (арендатор), обществом с ограниченной ответственностью «Европа-Люкс» (новый арендатор) и обществом с ограниченной ответственностью «МОЛЛ» (арендодатель) подписано соглашение о перемене стороны, передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды № 246/16 от 14.06.2016, в соответствии с которым арендатор 01.08.2020 передает, а новый арендатор принимает все права, обязанности и ответственность по договору с учетом приложений к договору, а также по всем дополнительным соглашением к договору.

В связи с чем, суд определением от 11.09.2020 произвел замену ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Липецкий завод строительных материалов» на его процессуального правопреемника – общество с ограниченной ответственностью «Европа-Люкс».

Исходя из анализа условий подписанного между сторонами договора, арбитражный суд считает, что по своей правовой природе он является договором аренды, правоотношения в рамках которого регламентируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор аренды № 410-ОД от 25.01.2018 заключен сроком на 5 лет (пункт 3.1 договора).

Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу пункта 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Изменение обстоятельств признается существенным при одновременном наличии условий, содержащихся в перечне, приведенном в пункте 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации и свидетельствующем о приоритете защиты стабильности исполнения договорных обязательств (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 13.09.2016 № 18-КГ16-102). 

По смыслу данных норм права лицо, требующее расторжения договора должно доказать наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, а также доказать наличие одновременно совокупности всех условий, перечисленных в пункте 2 статьи 451, статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Положения пунктов 1 и 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации направлены, в том числе на обеспечение баланса интересов сторон договора в условиях существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при его заключении (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 23.11.2017 № 2598-О).

Заявляя требование о расторжении договора аренды нежилого помещения в связи с изменением обстоятельств, истец исходит из существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, связанных с введением ограничительных мер и режима повышенной готовности в связи с распространением новой коронавирусной инфекции COVID-19, не позволяющих осуществлять в арендуемом помещении деятельность по реализации товаров, а также отказом арендодателя в уменьшении арендной платы.

Постановлением администрации Липецкой области от 26.03.2020 № 159 «О дополнительных мерах по защите населения в связи с угрозой распространения новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV) в Липецкой области» (с учетом изменений и дополнений) были приняты дополнительные меры по защите населения в связи с угрозой распространения новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV) в виде временного приостановления с 28.03.2020 по 24.07.2020 работы объектов розничной торговли на территории торговых и торгово-развлекательных центров, площадь которых превышает пять тысяч квадратных метров и торговая деятельность на территории которых осуществляется более чем двумя хозяйствующими субъектами, за исключением деятельности объектов розничной торговли, реализующих продовольственные товары, специализированных объектов розничной торговли, реализующих детские товары, указанные в пунктах 12, 15 - 19 приложения 1 к настоящему постановлению, зоотовары (включая корма для животных и ветеринарные препараты), химчисток, оптик, аптек и аптечных пунктов.

Согласно части 2 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – Закон    № 98-ФЗ) размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции Федерального закона № 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года.

В соответствии с частью 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции Федерального закона № 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Согласно части 4 статьи 19 Закона № 98-ФЗ (в редакции Федеральный закон от 08.06.2020 № 166-ФЗ), действующей с 08.06.2020, арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции Федерального закона № 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности.

В случае не достижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по договору аренды арендатор вправе не позднее 01.10.2020 отказаться от указанного договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренном статьей 450.1 ГК РФ.

Согласно разъяснениям, приведенным в ответе на вопрос 5 в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020, арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за 2020 год в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием на территории субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайно ситуации.

Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению (независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в силу судебного акта о понуждении арендодателя к изменению арендной платы в части уменьшения арендной платы).

Если арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

Из указанных выше положений и разъяснений следует, что арендатор недвижимого имущества, осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, признанных в наибольшей степени пострадавших в условиях распространения новой коронавирусной инфекции и утративший возможность использовать арендованное имущество по назначению, вправе требовать уменьшения размера арендной платы. Арендодатель, отказавший в уменьшении арендной платы в отсутствие на то обоснований, может быть понужден судом к уменьшению размера арендной платы.

Вопрос о размере уменьшения арендной платы решается по усмотрению сторон договора, поскольку положения закона в вопросе о размере уменьшения диспозитивны.

В случае недостижения между сторонами соглашения о размере уменьшения, размер арендной платы (размер уменьшения) определяется судом с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата.

При этом, указанные выше положения не предусматривают возможность полного освобождения арендатора от обязательства по внесению арендной платы, не возлагают на арендодателя обязанность освободить арендатора от внесения арендной платы в полном размере, уменьшив ее размер на 100%.

Таким образом, в период сложившейся эпидемиологической ситуации в стране действуют специальные нормы, установленные Федеральным законом                    № 98-ФЗ, при этом возможность отказаться в одностороннем порядке от договора аренды предоставлена лишь арендатору, являющемуся субъектом малого или среднего предпринимательства, и обусловлена изначальным обращением арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы и отказом последнего от ее уменьшения.

В перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утвержденный постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 434, включены виды деятельности в сфере транспортных услуг, культуры, организации, досуга и развлечений, физкультурно-оздоровительная деятельность и спорт, деятельность туристических агентств и прочих организаций, предоставляющих услуги в сфере туризма, гостиничный бизнес, общественное питание, деятельность организаций дополнительного образования, негосударственных образовательных учреждений, деятельность по организации конференций и выставок, по предоставлению бытовых услуг населению (ремонт, стирка, химчистка, услуги парикмахерских и салонов красоты), деятельность в области здравоохранения, розничная торговля непродовольственными товарами, средства массовой информации и производство печатной продукции.

Из разъяснений, содержащихся в Письме Минэкономразвития от 15.04.2020 № Д13и-11577 «Об утвержденном перечне пострадавших отраслей», следует, что если в Перечне наиболее пострадавших отраслей указан целиком класс или подкласс для одной из отраслей, это означает, что все входящие в него группировки (группы, подгруппы, виды) также включены в Перечень наиболее пострадавших отраслей.

Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц, основным видом деятельности общества с ограниченной ответственностью «Остин» является деятельность по розничной торговле мужской, женской и детской одеждой в специализированных магазинах (ОКВЭД 47.71.1).

Указанный вид деятельности включен в перечень, определенный постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 434.

Между тем, согласно общедоступным сведениям, размещенным на официальном сайте Федеральной налоговой службы, общество с ограниченной ответственностью «Остин» субъектом малого и среднего предпринимательства не является, в связи с чем, не вправе отказаться от договора аренды в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 19 Закона № 98-ФЗ.

Из материалов дела усматривается, что поводом для обращения с настоящим иском в суд послужило не достижение между истцом и третьим лицом соглашения об изменений условий договора аренды в части определения размера арендной платы в период приостановления деятельности общества и после открытия магазина.

Довод истца о том, что третье лицо (арендодатель) отказалось вносить изменения в условия договора и заключать дополнительное соглашение об уменьшении арендной платы, является необоснованным и опровергается представленными в материалы дела доказательствами, в частности, перепиской сторон, из которой следует, что третье лицо неоднократно направляло истцу предложения по предоставлению отсрочки уплаты арендой платы и уменьшению ее размера (письма от 27.03.2020, 09.06.2020, 15.06.2020, 17.06.2020, 18.06.2020).

В ходе рассмотрения дела ООО «Остин» не представлено документов, которые бы указывали на то, что им был получен необоснованный отказ в уменьшении арендной платы ввиду сложившейся неблагоприятной экономической ситуации.

При этом, истцом не представлено доказательств реализации права о понуждении арендодателя к уменьшению размера арендной платы в судебном порядке.

Довод истца об убыточности деятельности магазина «Остин» в торговом центре «Европа» документально не подтвержден.

Из пояснений истца следует, что в июле 2020 года он освободил арендуемое помещение.

При этом, из материалов дела усматривается, что 30.10.2020 обществом с ограниченной ответственностью «Остин» заключен долгосрочный договор аренды нежилого помещения с обществом с ограниченной ответственностью «Техно-торговый центр «ФОЛИУМ» для использования в целях организации и деятельности магазина розничной торговли одеждой и аксессуарами под товарным знаком «O'STIN».

Таким образом, фактически доводы и действия истца свидетельствуют о его нежелании, ввиду экономической нецелесообразности, продолжать использовать помещение, переданное по договору от 25.01.2018, в связи с высоким размером арендной платы и возможностью аренды иных помещений на более выгодных условиях. Между тем, предпринимательская деятельность носит рисковый характер, что истец не мог не учитывать, вступая в договорные отношения по аренде спорного помещения.

Распространение новой коронавирусной инфекции само по себе не может рассматриваться как обстоятельство, влекущее ухудшение условий арендного пользования для всех категорий арендаторов, независимо от типа их деятельности, условий ее осуществления, в том числе региона, в котором действует организация, в силу чего существование указанных обстоятельств непреодолимой силы должно быть установлено с учетом обстоятельств конкретного дела (вопрос № 7 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 1, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 21.04.2020).

В данном случае, суд полагает, что расторжение действующего договора аренды в связи недостижением согласия между сторонами о размере арендной платы не соответствует принципу соблюдения баланса интересов сторон (арендатора и арендодателя). 

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу частей 1 и 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности.

Лица, участвующие в деле, вправе знать об аргументах друг друга до начала судебного разбирательства. Каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Истцом доказательств, подтверждающих наличие совокупности условий, предусмотренных пунктом 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, в материалы дела не представлено.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для досрочного расторжения спорного договора аренды в соответствии со статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем полагает, что требование истца удовлетворению не подлежит.

Согласно части 1 статьи 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вопросы распределения судебных расходов, отнесения судебных расходов на лицо, злоупотребляющее своими процессуальными правами, и другие вопросы о судебных расходах разрешаются арбитражным судом соответствующей судебной инстанции в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, или в определении.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.  

В силу статьи 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.   

При обращении с иском в арбитражный суд истец уплатил государственную пошлину в сумме 6 000 руб. (платежное поручение № 15315 от 10.07.2020).

Учитывая, что в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме, судебные расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца и распределению не подлежат.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении  исковых требований отказать. 

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Липецкой области в месячный срок со дня принятия.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                                   А.В.Канаева