Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-27903/2020

15 января 2021 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена 12 января 2021 года. Полный текст решения изготовлен 15 января 2021 года.

 

Арбитражный суд  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

в составе:

судьи Вареникова А.О.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению:

заявитель: Общество с ограниченной ответственностью «Культурный центр «Эдисон» (адрес: Россия, 194291, 

<

...>, лит.А, пом.2Н, оф.41-50, ОГРН: 

<

***>); 

заинтересованное лицо: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: Россия, 191144, Санкт-Петербург, ул.Новгородская д.20, лит.А, пом.2-Н, ОГРН: 

<

***>); 

третьи лица: 1) Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга», 2) ГУП «ГУИОН»,

о признании незаконным бездействия Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, выразившегося в непринятии решения по заявлению ООО «Культурный центр «Эдисон» от 14.08.2019 о внесении изменений в договор аренды № 02-А-003696 от 10 мая 2001 г.,

при участии 

от заявителя: ФИО2 по доверенности от 19.06.2020,

от заинтересованного лица: ФИО3 по доверенности от 30.12.2020,

от третьих лиц: 1) ФИО4 по доверенности от 11.01.2021, 2) не явился, извещен, 

 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Культурный центр «Эдисон» (далее – заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет) о признании незаконным бездействия Комитета, выразившегося в непринятии решения по заявлению Общества от 14.08.2019 о внесении изменений в договор аренды № 02-А-003696 от 10.05.2001, в непринятии решения по заявлениям Общества от 30.06.2015, 17.09.2019, 23.09.2019 о выкупе арендуемого помещения; об обязании Комитета имущественных совершить действия, предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений с отдельные законодательные акты Российской Федерации» в отношении указанного нежилого помещения, в частности обязании Комитета в течение 5 дней со дня вынесения судебного акта направить в адрес Общества проект дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды № 02-А-003696 от 10.05.2001 в части объекта аренды: объект, расположенный по адресу 194291, 

<

...>, лит. А, помещение 2-Н кадастровый номер 78:36:0005527:8237, общей площадью 1088.1 кв.м., помещение 9-Н, кадастровый номер 78:36:0005527:8236 общей площадью 280,6 кв.м., общая площадь сдаваемых в аренду помещений 1386,7 кв.м.; обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты объявления резолютивной части судебного акта по настоящему делу; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить Заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества. 

До вынесения решения по существу заявленных требований Общество заявило об отказе от заявления в части требования об обязании Комитета имущественных отношений в течение 5 дней со дня вынесения судебного акта направить в адрес ООО «Культурный центр «Эдисон» проект дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды № 02-А-003696 от 10.05.2001 в части объекта аренды: объект, расположенный по адресу 194291, 

<

...>, лит. А, помещение 2-Н кадастровый номер 78:36:0005527:8237, общей площадью 1088.1 кв.м., помещение 9-Н, кадастровый номер 78:36:0005527:8236 общей площадью 280,6 кв.м., общая площадь сдаваемых в аренду помещений 1386,7 кв.м. (дело № А56-279030/2020)

Определением от 04.08.2020 по делу № А56-27903/2020 с учетом определения от 28.09.2020 об исправлении опечатки, в отдельное производство выделено требование заявителя о признании незаконным бездействия Комитета, выразившегося в непринятии решения по заявлению Общества от 14.08.2019 о внесении изменений в договор аренды № 02-А-003696 от 10 мая 2001 г, делу присвоен № А56-65245/2020.

Таким образом, в рамках настоящего дело судом рассмотрено требование Общество о признании незаконным бездействия Комитета, выразившегося в непринятии решения по заявлениям Общества от 30.06.2015, 17.09.2019, 23.09.2019 о выкупе арендуемого помещения; об обязании Комитета имущественных совершить действия, предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений с отдельные законодательные акты Российской Федерации» в отношении указанного нежилого помещения, а именно: обязании Комитета обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в двухмесячный срок с даты объявления резолютивной части судебного акта по настоящему делу; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить Заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга» (далее – Учреждение) и ГУП «ГУИОН».

ГУП «ГУИОН», извещенное о дате и времени рассмотрения дела в соответствии с требованиями процессуального законодательства, явку представителей в суд не обеспечило, в связи с чем дело рассмотрено в его отсутствие.

В судебном заседании заявитель требования поддержал.

Комитет и Учреждение возражали против удовлетворения требований, ссылаясь на наличие у Общества на момент обращения с заявлением о выкупе неисполненной обязанности по уплате штрафа, а также на нарушение Обществом условий договора аренды.

Заслушав пояснения сторон, рассмотрев представленные доказательства, суд установил следующее. 

10.05.2001 между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды № 02-А-003696, в соответствии с которым (с учетом дополнительного соглашения № 4 от 01.08.2006) Обществу передана во временное владение и пользование за плату часть нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, лит.А, в помещении 2-Н (1-30), 9-Н, кадастровый № 78:5527:1:1:6 на первом этаже жилого здания, общей площадью 1386,9 кв.м. на срок 5 лет.

В соответствии со статьями 610 и 621 ГК РФ договор аренды был возобновлен на неопределенный срок.

Как указывает заявитель, 21.08.2013 Общество как субъект малого предпринимательства на основании ч. 2.1 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №159-ФЗ) обратился в Комитет с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендованного имущества.

Однако в ответ на письмо от 21.08.2013 Комитет в письме № 5629 от 05.09.2013 сообщил, что преимущественное право на приобретение арендуемого нежилого помещения Обществом может быть реализовано только после формирования арендуемого Объекта как самостоятельного, с проведением кадастрового учета в установленном законом порядке, погашения имеющейся задолженности по договору аренды.

Обществом по согласованию с Комитетом в установленном порядке в период с 2013 по 2015 годы проведена перепланировка помещений 2-Н и 9-Н. 10.02.2015 проведен кадастровый учет помещений, образованных в результате раздела помещения с кадастровым номером 78:36:0005527:4978, вновь образованным помещениям присвоены номера 2-Н (общей площадью 1088,1 кв.м.) кадастровый номер 78:36:005537:8237, 9-Н (общей площадью 280,6 кв.м.) кадастровый номер 78:36:0005527:8236 и 13-Н (общей площадью 123,3 кв.м.).

28.04.2015 Общество направило в Комитет заявление с просьбой заключить дополнительное соглашение к договору аренды в части изменения объекта недвижимости, то есть установить объект по договору № 02-А003696 от 10.05.2001 общей площадью 1363,5 кв. м. (п. 14 Приложений). Ответ на заявление не поступил.

30.06.2015 Общество повторно направило в Комитет заявление о выкупе арендованного имущества. Ответ на заявление не поступил.

17.09.2019 и 23.09.2019 ООО «КЦ «Эдисон» в Комитет снова были направлены заявления о предоставлении преимущественного права приобретения арендуемого объекта нежилого фонда.

01.10.2019 Комитет в ответ на письмо от 23.09.2019 сообщил, что ООО «КЦ Эдисон» не внесено в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства.

21.10.2019 в письме № 78147-32 Комитет указал, что преимущественное право не может быть реализовано Обществом, поскольку сведения о нем не включены в реестр субъектов малого и среднего предпринимательства, а также отметил, что по договору аренды от 10.05.2001 № 02-А-003696 предметом договора является часть в помещении 2-Н, 9-Н площадью 1502,5 кв.м. часть помещения 2-Н (ком. 1-30) 9-Н площадью 1386,9 кв.м., кадастровый номер 78:5527:1:1 6.

По сведениям ЕГРН в отношении нежилого помещения 2-Н, 9-Н площадью 1502,5 кв.м., кадастровый номер 78:36:0005527:4978 (ранее присвоенный государственный учетный номер 78:36:55271:1:6) зарегистрировано право государственной собственности Санкт-Петербурга и аренда ООО «КЦ «Эдисон» на часть помещения 2-Н,9-Н: 2-Н (ком. 1-30) 9-Н площадью 1386,9 кв.м.

Также в ЕГРН имеется запись в отношении нежилого помещения 2-Н площадью 1088,1 кв.м. с кадастровым номером 78:36:0005527:8237 и нежилого помещения 9-Н площадью 280,6 кв.м. с кадастровым номером 78:36:0005527:8236, образованных в результате раздела помещения 2-Н, 9-Н с кадастровым номером 78:36:0005527:4978. В отношении данных объектов недвижимости отсутствует запись о государственной регистрации права собственности Санкт-Петербурга, а также отсутствует запись о передаче данных объектов в аренду ООО «КЦ «Эдисон».

В связи с этим Комитет указал Обществу на необходимость обратиться в Учреждение за внесением изменений в договор аренды.

Между тем, несмотря на неоднократные обращения Общества соответствующие изменения в договор аренды внесены не были.

03.03.2020 Общество направило в Комитет письмо, в котором сообщило о том, что оно внесено в реестр субъектов малого и среднего предпринимательства (внесено с 01.08.2016, невнесение было вызвано технической ошибкой), а также сообщило о готовности подписать дополнительное соглашение к договору аренды от 10.05.2001 №02-А-003696 для целей уточнения предмета аренды и дальнейшей реализации права преимущественного выкупа, с уточнением предмета по договору.

Ответ на письмо от 03.03.2020 не поступил.

Считая бездействие Комитета незаконным, Общество обратилось в суд с настоящим требованием.

Согласно части 1 статьи 1 Закона №159-ФЗ, настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (далее также - арендуемое имущество), в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

В соответствии со статьей 3 Закона №159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 №209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон №209-ФЗ), и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон №135-ФЗ). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

- арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

- отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

- арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона №209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

- сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

В соответствии с условиями статьи 4 Федерального закона №159-ФЗ уполномоченный орган в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона (часть 1).

В течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федерального закона от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее - Федеральный закон №178-ФЗ), уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера (часть 2 статьи 4 Закона №159-ФЗ).

Судом установлено, что Общество является субъектом малого предпринимательства, на которого распространяется действие Закона №159-ФЗ.

Также судом установлено, что с 2001 года Общество является арендатором помещения 2-Н (кадастровый номер 78:36:0005527:8237, общей площадью 1088.1 кв.м.) и помещения 9-Н (кадастровый номер 78:36:0005527:8236, общей площадью 280,6 кв.м.), которые изначально были предоставлены Обществу на основании договора аренды от 10.05.2001 №02-А-003696 как часть помещения с кадастровым номером 78:5527:1:1:6. Спорные помещения были сформированы с согласия Комитета в границах первоначально предоставленного объекта и также с согласия собственника в установленном порядке поставлены на кадастровый учет. При этом невнесение в договор аренды изменений, связанных с проведенным кадастровым учетом помещений, обусловлено исключительно бездействием самого Комитета и Учреждения, которые несмотря на неоднократные обращения Общества не реагировали на его предложения о внесении изменений в договор аренды.

Также судом установлено, что арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона №209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Оспаривая требование Общества, Комитет ссылается на нарушение Обществом условий договора аренды и заключение с третьими лицами договоров субаренды без получения согласия собственника, а также на наличие неоплаченного штрафа, начисленного в связи с данным нарушением.

В обоснование приведенных доводов Комитет и Учреждение представили в материалы дела акт обследования Комитета по контролю за имуществом от 02.08.2019, составленный в отсутствие представителей Общества, согласно которому в спорных помещениях на момент проведения осмотра размещаются салон красоты, зоомагазин, магазин «Улыбка радуги», магазин по продаже велосипедов.

На основании указанного акта Обществу 18.02.2020 была направлена претензия об уплате штрафа в размере 12 971 314,92 руб.

Между тем, как обоснованно указывает заявитель, требование об оплате штрафа было направлено Обществу существенно позже, нежели у Комитета возникла обязанность по рассмотрению заявлений Общества о реализации права на преимущественный выкуп помещений.

Начиная с 2015 года, Комитет формально уклоняется от вынесения изменений в договор аренды, что послужило основанием и для невынесения решений по заявлениям о выкупе помещений.

Что касается штрафа, начисленного в связи с нарушением условий договора.

Как указано в пункте 2.2.18 договора аренды, при сдаче объекта в установленном договором порядке в субаренду арендатор обязан обеспечить соблюдение субарендатором норм и правил использования объекта нежилого фонда, в том числе санитарных норм и правил, правил пожарной безопасности, норм законодательства об охране памятников  истории и культуры (в необходимых случаях); уведомить арендодателя о заключенных договорах субаренды в пятидневный срок со дня государственной регистрации договора субаренды, приложив подлинник зарегистрированного договора субаренды, а также уведомлять арендодателя о всех изменениях и дополнениях к договору субаренды.

Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Из буквального содержания приведенного положения договора аренды следует, что арендатор обязан сообщить арендодателю о зарегистрированных договорах аренды в течение 5 дней со дня их регистрации.

Между тем, Комитетом не представлено доказательств заключения Обществом с третьими лицами договоров аренды, подлежащих государственной регистрации. В материалы дела представлены письма ООО «Дрогери ритейл», предпринимателей ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, из которых следует, что договоры аренды в отношении спорных помещений между указанными лицами и Обществом в 2019 году и ранее не заключались. О заключении договоров субаренды с указанными арендаторам в 2020 году Общество извещало Комитет, что подтверждается приложенными к материалам дела уведомлениями. Помимо изложенного следует отметить, что акт осмотра ККИ был составлен в одностороннем порядке, без приглашения Общества.

С учетом изложенного суд приходит к выводу об отсутствии оснований для предъявления Обществу требования об уплате штрафа.

Таким образом, суд считает, что по заявлению Общества о выкупе помещения, поданному Обществом в сентябре 2019 года, после того как заявителем в феврале 2020 года были представлены в Комитет документы, подтверждающие его отнесение к субъектам, имеющим права на выкуп помещения, Комитет обязан был выполнить предусмотренные законодательством действия для заключения договора, а именно: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты объявления резолютивной части судебного акта по настоящему делу; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить Заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Поскольку указанные действия Комитетом не выполнены, а наличие оснований для отказа в выкупе помещения судом не установлено, требования заявителя подлежат удовлетворению.

Ввиду удовлетворения требований Общества, с учетом положений статьи 110 АПК РФ взысканию с Комитета в пользу Общества подлежит также 3 000 руб. судебных расходов по уплате пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции.

Руководствуясь статьями 167-170, 197-201, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

решил:

Признать незаконным бездействие Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, выразившееся в непринятии решения по заявлениям Общества от 17.09.2019 и 23.09.2019 о выкупе арендуемого помещения.

Обязать Комитета имущественных Санкт-Петербурга совершить действия, предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений с отдельные законодательные акты Российской Федерации» в отношении указанного нежилого помещения, а именно: обязании Комитета обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в двухмесячный срок с даты объявления резолютивной части судебного акта по настоящему делу; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить Заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга  в пользу общества с ограниченной ответственностью «Культурный центр «Эдисон» 3 000 руб. пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции.

 

          Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

 

Судья                                                                                                   Вареникова А.О.