АРБИТРАЖНЫЙ СУД КЕМЕРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Красная ул., д. 8, Кемерово, 650000

http://www.kemerovo.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А27-23848/2020

город Кемерово

01 февраля 2021 года

Дата оглашения резолютивной части решения: 25 января 2021 года

Дата изготовления судебного акта в полном объёме: 01 февраля 2021 года

Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи А. А. Филатова,

при ведении протокола, с использованием средств аудиозаписи, секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению акционерного общества «АМК-ФАРМА», город Москва (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Фермерский дворик», город Кемерово, Кемеровская область (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о взыскании 6 695 540 руб. 57 коп.

при участии:

от истца: ФИО2 – представитель (доверенность от 27.07.2020 № 51/20, паспорт, диплом),

у с т а н о в и л:

акционерное общество «АМК-ФАРМА», город Москва (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Фермерский дворик», город Кемерово, Кемеровская область (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании 6 695 540 руб. 57 коп., в том числе 2 811 988 руб. 80 коп. долга по постоянной и дополнительной составляющей арендной платы за сентябрь 2019 года - июль 2020 года, 2 330 080 руб. 79 коп. долга по оплате переменной составляющей арендной платы за сентябрь 2018 года – март 2019 года, сентябрь 2019 года – март 2020 года, 759 578 руб. 18 коп. неустойки с 21.08.2018 по 30.06.2020, 792 892 руб. 80 коп. штрафа за неосуществление коммерческой деятельности за период с 01.06.2020 по 30.06.23020 по договору аренды нежилого помещения от 01.04.2015 № А.Км.1.2018/16, 1 000 руб. компенсации расходов за государственную регистрацию дополнительного соглашения к договору аренды нежилого помещения от 01.04.2015 № А.Км.1.2018/16.

Правовое обоснование иска: статьи 309, 310, 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В настоящее судебное заседание ответчик явку не обеспечил.

На основании статей 121, 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие ответчика.

Ответчик отзыв на исковое заявление не представил, по существу требования не оспорил.

Из пояснений истца в судебном заедании, представленных в дело письменных документов следует, что акционерным обществом «АМК-ФАРМА» (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Фермерский дворик» (арендатор) 01.02.2019 заключен договор аренды нежилого помещения от 01.04.2015 № А.Км.1.2018/16.

В соответствии с пунктами 1.1, 2.1  договора и приложения № 1 к договору арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование нежилое помещение площадью 1 840 кв.м., расположенного на цокольном этаже здания по адресу: 

<

...>. Дополнительным соглашением №3 от 02.07.2018 к Договору, площадь помещения установлена в размере 1 828,3 кв.м.

Объекты аренды переданы по акту приема-передачи от 09.07.2018.

Согласно пункту 4.1 договора арендатор за пользование помещением в течение срока аренды производит оплату арендной платы, которая состоит из постоянной составляющей арендной платы, переменной составляющей арендной платы и дополнительной составляющей арендной платы. 

Порядок, размер и срок оплаты арендной платы определены в приложении № 4  к договору.

Постоянная составляющая арендной платы за месяц аренды за арендуемую площадь выплачивается ежемесячно авансом не позднее 20 (Двадцатого) числа каждого месяца, предшествующего оплачиваемому месяцу. Указанный в договоре размер арендной платы не включает НДС (пункт  1.1 приложения №4).

В соответствии с пунктом 1.2.7 приложения № 4 к договору арендатор ежемесячно производит уплату переменной составляющей арендной платы в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты выставления арендодателем счета на оплату. Переменная составляющая арендной платы состоит из стоимости потребленной за месяц электроэнергии, воды, водоотведения и теплоснабжения.

Дополнительная составляющая арендной платы включает в себя эксплуатационные расходы и маркетинговые расходы. Дополнительная составляющая арендной платы рассчитывается как произведение суммы эксплуатационных и маркетинговых расходов за 1 кв.м. без НДС в месяц на Арендуемую площадь. Дополнительная составляющая арендной платы выплачивается ежемесячно авансом не позднее 20 (Двадцатого) числа каждого месяца, предшествующего оплачиваемому месяцу (пункт 1.3 приложения №4).

Согласно пункту 4.5 договора все суммы, предусмотренные договором не включают в себя налог на добавленную стоимость (НДС). НДС начисляется дополнительно по действующей ставке.

Пунктом 8.2 договора стороны согласовали ответственность арендатора за несвоевременное внесение платежей, установленных договором, в виде пени в размере 0,2 % от неоплаченной суммы за каждый календарных день просрочки.

Пунктом 8.4 договора сторонами установлено, что если арендатор безосновательно не осуществляет на арендуемой площади коммерческую деятельность, то арендодатель имеет право на взыскание с арендатора штрафа в размере 5%  от суммы постоянной и дополнительной составляющих арендной платы в месяц за каждый календарный день такого неосуществления коммерческой деятельности.

Дополнительным соглашением от 20.08.2019 года стороны установили, что в связи с приостановлением деятельности торгового центра на основании определения Арбитражного суда Кемеровской области от 12.04.2019 по делу № А27-19700/2018 арендная плата в виде постоянной, дополнительной и оборотной составляющей арендной платы за период времени с 22.04.2019 по 19.08.2019 начислению не подлежит.

Согласно пункту 3.2 договора арендатор несет расходы, связанные с регистрацией самого договора аренды и/или дополнительных соглашений к нему. В случае если такие расходы понес арендодатель, то арендатор обязан компенсировать арендодателю эти расходы в течение 7 (семи) календарных дней после предоставления соответствующего счета с приложением подтверждающих расходы документов.

Платежным поручением от 06.12.2019 № 5021 истцом произведена оплата государственной пошлины за регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество в сумме 1 000 руб. 

Письмом от18.02.2020 № 14/18.02.2020 истец потребовал возмещения компенсации  расходов, связанных с государственной регистрацией дополнительного соглашения, выставил счет на оплату.

Доказательств выплаты компенсации истцу понесенных расходов не представлено. 

Согласно расчету истца, произведенному в соответствии с представленными в дело актами, счетами, платежными поручениями, по состоянию на 30.06.2020 задолженность по внесению арендной платы за период с сентября 2019 года по июль 2020 года составила 5 142 069 руб. 59 коп., в том числе:

- 2 811 988 руб. 80 коп. долга по оплате постоянной и дополнительной составляющих арендной платы за сентябрь, октябрь, ноябрь, декабрь 2019 года, январь, февраль, март, апрель, май, июнь, июль 2020 года;

- 2 330 080 руб. 79    коп.  долга по оплате переменной составляющей арендной платы за сентябрь, октябрь, ноябрь, декабрь 2018 года, январь, февраль, март, сентябрь, ноябрь, декабрь 2019 года, январь, февраль, март 2020 года. 

Ответчик наличие и размер долга не оспорил, доказательств оплаты арендный платы за спорный период времени в полном объеме не представил.

В связи с нарушением ответчиком сроков внесения арендной платы истцом начислена неустойка в сумме 759 578 руб. 18 коп. с 21.08.2018 по 30.06.2020 на суммы долга, с учетом сроков оплаты по договору, дат и сумм частичной оплаты, согласны платежным поручениям, с применением 0,2 %.

Кроме того, истцом начислен штраф в размере 792 892 руб. 80 коп. за неосуществление коммерческой деятельности в период времени с 01.06.2020 по 30.06.2020, в подтверждение чего представлены акты о неведении коммерческой деятельности, составленные ежедневно в спорный период времени. 

Претензией, направленной ответчику 03.07.2020, истец потребовал уплаты долга и неустойки.

Неисполнение ответчиком обязательств по оплате послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.         

Согласно требованиям статьи 614 Гражданского Кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой (штрафом, пеней) (статьи 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Соглашение о неустойке совершено сторонами в надлежащей форме, предусмотренной статьей 331 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение.

Заключив договор, установив ответственность за нарушение срока внесения арендной платы, стороны действовали свободно в определении условий своих взаимоотношений (п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Информация, размещенная на официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" Федеральной налоговой службы о внесении Ответчика в перечень пострадавших отраслей российской экономики, а также лиц, на которых распространяется действие моратория в соответствии со статьей 9.1 Закона о банкротстве, отсутствует.

Расчет неустойки за ненадлежащее исполнение обязательств по внесению арендной платы произведен истцом в соответствии с условиями договора, судом проверен, ответчиком не оспорен.

Кроме того, истцом заявлен штраф за безосновательное неосуществление коммерческой деятельности в порядке пункта 8.4 договора.

Вместе с тем, согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение, либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения, условие договора определяется диспозитивной нормой.

Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к отношениям сторон.

Между сторонами сложились правоотношения, регулируемые главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (статья 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно требованиям статьи 614 Гражданского Кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Из вышеуказанных норм права следует, что договором аренды могут и должны быть урегулированы права и обязанности сторон, а также ответственность за ненадлежащее исполнение обязательств, непосредственно связанных с обязанностью арендодателя предоставить имущество в надлежащем состоянии во владение арендатора, что корреспондируется с правом арендатора требовать предоставления во владение и пользование данного имущества, и с обязанностью арендатора вносить арендные и иные, предусмотренные договором (оплата сопутствующих услуг) платежи, что корреспондирует право арендодателя требовать уплаты стоимости аренды. 

При этом, арендодателю предоставлено право контроля за деятельностью арендатора только в виде пресечения осуществления запрещённой деятельности и действий, наносящей вред арендуемому имуществу.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствие с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (статья 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 8.4 договора, стороны указали на право арендодателя, в случае, если арендатор безосновательно не осуществляет на арендуемой площади коммерческую деятельность, на взыскание штрафа в размере 5% от суммы постоянной составляющей арендной платы в месяц за каждый календарный день такого неосуществления коммерческой деятельности.

У арендодателя отсутствует право контроля за арендатором, относительно осуществления, либо не осуществления им коммерческой деятельности.

Арендодатель вправе требовать уплаты стоимости аренды, с момента заключения договора аренды и передачи имущества в арендное пользование, независимо от фактического использования арендатором имущества, при наличии у арендатора возможности владеть и пользоваться им.

Условие договора, содержащееся в пункте 8.4, относительно права арендодателя применять к арендатору штрафные санкции за не осуществление на арендуемой площади коммерческую деятельность, не соответствует арендным отношениям, не является мерой ответственности за нарушение арендных отношений, в силу чего, противоречит действующему законодательству и является ничтожным.

В соответствии со статьями 8, 9, 65, 64 части 1, 65 части 2, 71, 168 АПК РФ, арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права и на основе состязательности и равноправия сторон.

Исходя из представленных суду документов и доказательств, истец доказал законность и обоснованность исковых требований о взыскании долга по арендным платежам, неустойки за нарушение сроков внесения арендных платежей и компенсации расходов, связанных с государственной регистрацией дополнительного соглашения. 

Наличие у истца права требования от арендатора штрафа за нарушение пункта 8.4 договора аренды, в виде неосуществления коммерческой деятельности на арендуемых помещениях истцом не доказано.

Согласно статье 41, части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами.

Злоупотребление процессуальными правами, либо неисполнение процессуальных обязанностей лицами, участвующими в деле, влечет за собой для этих лиц предусмотренные настоящим Кодексом неблагоприятные последствия.

Ответчик, извещенный о начале судебного процесса, уклонился от непосредственного участия в судебном разбирательстве, чем принял на себя риск неблагоприятных последствий отсутствия возможности предоставления письменных пояснений по отдельным документам и дополнительных документов и доказательств в судебном заседании.

При указанных обстоятельствах исковое заявление подлежит удовлетворению в части.

Расходы по уплате государственной пошлины, в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на истца и ответчика пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Руководствуясь статьями 167 - 171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Иск удовлетворить в части.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Фермерский дворик», город Кемерово, Кемеровская область (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу акционерного общества «АМК-ФАРМА», город Москва (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 5 142 069 руб. 59 коп. долга, 759 578 руб. 18 коп. неустойки, 1 000 руб. компенсации, всего 5 902 647 руб. 77 коп.,49 790 руб. расходов по государственной пошлине.

В остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск), в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень). 

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Кемеровской области.

 

Судья                                                                                            А. А. Филатов