ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10АП-16387/2022

Дело № А41-57161/21

29 сентября 2022 года

г. Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена 22 сентября 2022 года

Постановление изготовлено в полном объеме  29 сентября 2022 года 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Коновалова С.А.,

судей Пивоваровой Л.В., Семушкиной В.Н.,

при ведении протокола судебного заседания:  ФИО1,

при участии в заседании:

от Администрации муниципального образования городского округа Люберцы Московской области:  ФИО2, представитель по доверенности от 20.10.2021;

от ООО «ЖСИ проект»: ФИО3, представитель по доверенности от 25.08.2022;

от Московско-Окского бассейнового водного управления Федерального агентства водных ресурсов: не явился, извещен;

 от Акционерное общество «Мосводоканал» : не явился, извещен;

от Министерства экологии и природопользования Московской области: не явился, извещен;

от Территориального Управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Московской области: не явился, извещен;

от Министерства имущественных отношений Московской области: не явился, извещен;

от  Комитета по архитектуре и градостроительству Московской области: не явился, извещен;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области: не явился, извещен;

от Федеральной службы по гидрометеорологии и мониторингу окружающей среды: не явился, извещен,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального образования городского округа Люберцы Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 24 июня 2022 года по делу № А41-57161/21, по исковому заявлению ООО «ЖСИ проект» к Администрации муниципального образования городской округ Люберцы Московской области, третьи лица: Московско-Окское бассейновое водное управление Федерального агентства водных ресурсов, Акционерное общество «Мосводоканал»,  Министерство экологии и природопользования Московской области, Территориальное Управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Московской области, Министерство имущественных отношений Московской области, Комитет по архитектуре и градостроительству Московской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, Федеральная служба по гидрометеорологии и мониторингу окружающей среды о расторжении договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ЖСИ Проект" обратилось в Арбитражный суд Московской области с требованиями к Администрации муниципального образования городской округ Люберцы Московской области о расторжении договора аренды земельного участка N 89/1 от 11.02.2016. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Московско-Окское бассейновое водное управление Федерального агентства водных ресурсов, Акционерное общество "Мосводоканал", Министерство экологии и природопользования Московской области, Территориальное Управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Московской области, Министерство имущественных отношений Московской области, Комитет по архитектуре и градостроительству Московской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, Федеральная служба по гидрометеорологии и мониторингу окружающей среды. 

Решением Арбитражного суда Московской области от 24 июня 2022 года по делу  №А41-57161/21 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с указанным судебным актом, Администрация муниципального образования городского округа Люберцы Московской области обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом  неправильно применены нормы материального права.

Стороны направили в судебное заседание своих представителя, представитель ответчик поддержал доводы апелляционной жалобы, представитель истца против указанных доводов возражал.

Третьи лица своих представителей в судебное заседание не направили.

Дело рассмотрено в соответствии со ст. ст. 121 - 124, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела (в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru), но не явившихся в заседание и не направивших своих представителей.

Рассмотрев дело в порядке ст. 268 АПК РФ, исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, 20.10.2014 между Администрацией муниципального образования городской округ Люберцы Московской области и ООО "ЖСИ Проект" заключен инвестиционный контракт N 1-ИК-2014, предметом которого являлась реализация проекта по комплексной застройке земельного участка с кадастровыми номерами 50:22:0060704:8 (земельных участков, образованных в результате его раздела) со сносом расположенных на нем объектов в соответствии с проектом планировки территории. 

Распоряжением Министерства строительного комплекса Московской области от 07.09.2015 N П14/1364 был утвержден проект планировки и межевания территории по адресу: Московская область, Люберецкий муниципальный район, городское поселение Красково, 

<

...> в районе д. 1 (на пересечении МЕТК и автомобильной дороги Красково-Коренево-Торбеево). 

11.02.2016 между Администрацией муниципального образования городское поселение Красково Люберецкого района Московской области (правопреемник - Администрация муниципального образования городской округ Люберцы Московской области) и ООО "Проект-АГ) был заключен договор аренды земельного участка N 89/1. 

31.03.2016 между ООО "Проект-АГ" и ООО "ЖСИ Проект" заключен договор N 55-16 передачи прав и обязанностей по договору аренды N 89/1 от 11.02.2016, регистрационная запись 50-50/022-50/022/008/2016-3109/1 от 15.04.2016. 

Согласно п. 1.1 договора аренды арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым номером 50:22:0060704:543, находящийся в муниципальной собственности муниципального образования городское поселение Красково Люберецкого муниципального района Московской области, площадью 6 491 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для рекультивации нарушенных земель с последующей застройкой, расположенный по адресу: Московская область, Люберецкий район, п. Красково, со сроком аренды с 01.01.2016 по 01.09.2029. 

Распоряжением Министерства строительного комплекса Московской области от 15.03.2016 N Г14/451 был утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 50:22:0060704:543 N RU50513103-MSK000282 (далее - ГПЗУ) (т. 1, л.д. 132-138). 

Согласно ГПЗУ земельный участком расположен в границах охранной зоны инженерных сооружений, расположен в границах зон с особыми условиями использования территории - Приаэродромная территория аэродрома Домодево, Раменское, Чкаловское, Черное, основным видом разрешенного использования земельного участка является - многоярусный паркинг на 500 м/м (поз. N 3 по проекту планировки территории). 

19.04.2016 Министерством строительного копмлекса выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства - комплексная жилая застройка, 10-й этап: многоуровневая стоянка N 2 (N RU50-14-4714-2016). 

В ходе выполнения мероприятий по строительству запланированного объекта ООО "ЖСИ Проект" было выявлено, что предоставленный в аренду для строительства земельный участок с кадастровым номером 50:22:0060704:543, расположен на территории водного объекта - "Новокрасковского карьера", что делает объективно невозможным исполнение обязанности по застройке земельного участка. 

Письмом от 25.03.2021 исх. N 63 истец обратился в Администрацию с требованием расторгнуть договор аренды по вышеуказанным причинам. 

Возражая против расторжения договора, Администрация указала на то, что арендатор уже приступил к освоению территории, получил разрешение на строительство от Министерства строительного комплекса Московской области, расторжение договора приведет к невозможности реализации инвестиционного контракта N 1-ИК-2014 от 20.10.2014 по строительству многоуровнего паркинга. 

Отказ Администрации расторгнуть договор, изложенный в ответе от 16.04.2021 N 1493/1-1-9, послужил основанием для обращения истца в суд с рассматриваемыми требованиями. 

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, и в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 

В пределах срока действия договора аренды к обязанностям арендодателя отнесено предоставление имущества арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества; к правам арендатора отнесено право на использование имущества (статьи 606, 610, 615 ГК РФ). 

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. 

Согласно статье 612 ГК РФ, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. Последствия обнаружения у имущества, сданного в аренду, недостатков, полностью или частично препятствующих пользованию им, определены статьей 612 указанного Кодекса. В этом случае арендатор вправе совершить одно из предусмотренных пунктом 1 данной статьи действий, в частности, потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; потребовать досрочного расторжения договора. 

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (часть 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Пунктом 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что продавец земельного участка должен предоставить покупателю всю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок. Продавец обязан также сообщить иные исчерпывающие сведения о земельном участке. Неисполнение этих требований влечет последствия, предусмотренные пунктом 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации. 

Согласно пункту 3 статьи 37 ЗК РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков. 

Указанные требования применяются также в случаях передачи земельного участка в аренду (пункт 4 указанной нормы). 

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. 

Согласно пункту 2.4 указанной статьи аренда земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может быть прекращена в соответствии со статьей 107 настоящего Кодекса по инициативе арендатора такого земельного участка в случае установления зоны с особыми условиями использования территории, в границах которой полностью или частично расположен такой земельный участок, если использование такого земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием в связи с установлением зоны с особыми условиями использования территории невозможно. 

Из содержания заключенного между сторонами договора аренды земельного участка с кадастровым номером 50:22:0060704:543 не следует, что земельный участок имеет какие-либо ограничения или обременения. 

Вместе с тем, арендатору стало известно, что переданный в пользование земельный участок с кадастровым номером 50:22:0060704:543 расположен на территории водного объекта. 

Указанные сведения в выписках из ЕГРН и полученных ГПЗУ не отражены. 

Для подтверждения данного факта ООО "ЖСИ ПРОЕКТ" обратилось к кадастровому инженеру для проведения работ по установлению наличия/отсутствия пересечения границ водного объекта - пруд "Новокрасовский" и границ земельных участок с кадастровыми номерами 50:22:0060704:542, 50:22:0060704:547, 50:22:0060704:551, 50:22:0060704:554, 50:22:0060704:543. 

Заключением кадастрового инженера установлено, что все вышеперечисленные земельные участки пересекают границы водного объекта - пруд "Новокрасовский", в частности, площадь пересечения земельного участка с кадастровым номером 50:22:0060704:543 с водным объектом - пруд "Новокрасовский" составляет 2 435, 5 кв. м. 

Кроме того, ООО "ЖСИ Проект" был получен ответ от Министерства экологии и природопользования Московской области, в котором Министерство указывает на невозможность реализации проектных решений на землях водного фонда, к которым относится водный объект - карьер. 

Министерством экологии и природопользования Московской области в материалы дела также представлено письмо Департамента Федеральной службы по надзору в сфере природопользования по центральному федеральному округу от 21.02.2021 исх. N 15-24/1994. 

Из содержания указанного письма следует, что на данном обводненном карьере, являющегося в соответствии с водным законодательством поверхностным водным объектом, не могут быть произведены работы по рекультивации земельного участка, поскольку их проведение противоречит действующему природоохранному законодательства и неизбежно приведет к загрязнению подземных вод. 

По результатам проведенного по указанию суда совместного осмотра земельного участка сторонами составлен акт N 494/2021 от 15.10.2021 в котором зафиксировано, что осматриваемые земельные участки не огорожены, поросли древесно-кустарниковой растительностью, территория представляет собой склон прибрежной зоны "Новокрасковский карьер" и частично занята непосредственно водной поверхностью самого карьера, объекты, прочно связанные с земельными участками, отсутствуют. 

Также в материалы дела поступило заключение Комитета по архитектуре и градостроительству Московской области по оборотоспособности земельного участка с кадастровым номером 50:22:0060704:543, согласно которому спорный земельный участок частично расположен в береговой полосе (пруд Новокрасовский карьер); на земельном участке расположена часть водного объекта общего пользования (пруд Новокрасовский карьер). 

Ответчиком было заявлено ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы в целях установления обстоятельств возможности/невозможности строительства на переданном в аренду земельном участке. 

Определением суда первой инстанции от 21.02.2022 по делу была назначена судебная экспертиза, производство которой поручено экспертам Общества с ограниченной ответственностью "Судэкспертиза" ФИО4 и ФИО5 

На разрешение экспертов поставлен следующий вопрос: 

Определить, возможно ли строительство многоярусного паркинга на 500 машиномест на земельном участке с кадастровым номером 50:22:0060704:543 в соответствии с проектом планировки территории, утвержденным распоряжением Министерства строительного комплекса Московской области "Об утверждении проекта планировки и проекта межевания территории по адресу: Московская область, Люберецкий муниципальный район, городское поселение Красково, 

<

...> в районе д. 1 (на пересечении МЕТК и автомобильной дороги Красково-Коренево-Торбеево) от 07.09.2015 N П14/1364? 

21.04.2022 экспертное заключение N 22-С-9 от 18.04.2022 поступило в материалы дела. 

Согласно выводам экспертов, земельный участок с кадастровым номером 50:22:0060704:543 частично пересекает поверхностный водный объект - пруд "Новокрасковский карьер", как следствие, частично расположен в пределах береговой полосы, водоохраной зоны и прибрежной защитной полосы водного объекта. 

В соответствии с территориальным зонированием, исследуемый земельный участок расположен в природно-рекреационной зоне, в пределах которых не предусмотрено возведение объектов строительства, согласно градостроительному регламенту. 

Вид разрешенного использования земельного участка "для рекультивации нарушенных земель с последующей застройкой" противоречит режиму использования водных объектов и правовому режиму использования земельных участков, установленному градостроительным регламентом. 

Названное заключение в силу положений части 1 статьи 64, статей 67 и 68 АПК РФ признано арбитражным судом надлежащим доказательством и оценено в совокупности с иными доказательствами. 

В соответствии со ст. 86 АПК РФ и ст. 25 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ, на основании проведенных исследований с учетом их результатов эксперт от своего имени или комиссия экспертов дают письменное заключение и подписывают его. 

Заключение должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. 

Требования к содержанию заключения установлены статьей 25 Закона N 73-ФЗ, согласно которой в заключении эксперта должны быть отражены, в том числе: 

- содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; 

-оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. 

С учетом требований изложенных выше норм права надлежащим образом выполненное экспертное заключение должно содержать подробное описание проведенных исследований, сделанные в результате этих исследований выводы и ответы на поставленные арбитражным судом вопросы. 

Судом первой инстанции установлено, что экспертное заключение соответствует указанным выше нормам. У суда отсутствуют основания сомневаться в достоверности и объективности сделанных выводов. 

Таким образом, совокупностью представленных в материалы дела доказательств подтверждается, что земельный участок находится в границах поверхностного водного объекта. 

Согласно пункту 4 статьи 1 Водного кодекса Российской Федерации водный объект - природный или искусственный водоем, водоток либо иной объект, постоянное или временное сосредоточение вод в котором имеет характерные формы и признаки водного режима. 

В соответствии со статьей 5 ВК РФ водные объекты в зависимости от особенностей их режима, физико-географических, морфометрических и других особенностей подразделяются на поверхностные водные объекты и подземные водные объекты. К поверхностным водным объектам относятся водоемы (озера, пруды, обводненные карьеры, водохранилища) (пункт 3 части 2 ст. 5). 

Из положений ч. 6 ст. 6 ВК РФ следует, что полоса земли вдоль береговой линии (границы водного объекта) водного объекта общего пользования (береговая полоса) предназначается для общего пользования. Ширина береговой полосы водных объектов общего пользования составляет двадцать метров, за исключением береговой полосы каналов, а также рек и ручьев, протяженность которых от истока до устья не более чем десять километров. 

Согласно ч. ч. 1, 2 ст. 65 ВК РФ водоохранными зонами являются территории, которые примыкают к береговой линии (границам водного объекта) деятельности. В границах прибрежных защитных полос запрещается распашка земель, выпас сельскохозяйственных животных и организация для них летних лагерей, ванн (п. п. 1, 3 ч. 17 ст. Поверхностные водные объекты, к числу которых относятся и реки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, являются водными объектами общего пользования, то есть общедоступными водными объектами, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом. Каждый гражданин вправе иметь доступ к водным объектам общего пользования и бесплатно использовать их для личных и бытовых нужд, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими федеральными законами (пункт 1 части 1, пункт 2 части 2 статьи 5, части 1, 2 статьи 6 Водного кодекса). 

Полоса земли вдоль береговой линии (границы водного объекта) водного объекта общего пользования (береговая полоса) предназначается для общего пользования. Ширина береговой полосы водных объектов общего пользования составляет двадцать метров, за исключением береговой полосы каналов, а также рек и ручьев, протяженность которых от истока до устья не более чем десять километров (часть 6 статьи 6 Водного кодекса). 

При этом земельный участок как объект земельных отношений не формируется и в этом качестве не может быть предоставлен в аренду. В пользование предоставляется водный объект на основании договора водопользования или решения о предоставлении водного объекта в пользование (ст. 11 ВК РФ). 

Оценив представленные доказательства в их совокупности и взаимной связи по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в частности представленные в материалы дела акт обследования земельного участка N 494/2021 от 15.10.2021, заключение кадастрового инженера, заключение Комитета по архитектуре и градостроительству Московской области об оборотоспособности земельного участка, письма Министерства экологии и природопользования Московской области, Департамента Федеральной службы по надзору в сфере природопользования по центральному федеральному округу, а также заключение эксперта N 22-С-9 от 18.04.2022, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об объективной невозможности осуществления строительства на земельном участке с кадастровым номером 50:22:0060704:543, что свидетельствует о невозможности использования земельного участка по целевому назначению в соответствии с условиями договора. 

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции удовлетворил исковые требования о расторжении договора аренды земельного участка N 89/1 от 11.02.2016.

При изложенных обстоятельствах апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела, при правильном применении норм действующего законодательства.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 24.06.2022 по делу № А41-57161/21 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.     Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в  Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

С.А. Коновалов

Судьи

Л.В.  Пивоварова

 В.Н.  Семушкина