ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: (4872)70-24-24, факс (4872)36-20-09

e-mail: info@20aas.arbitr.ru, сайт: http://20aas.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А54-4581/2021

г. Тула

23 августа 2023 года

20АП-5100/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 21 августа 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 августа 2023 года.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Мосиной Е.В.,  судей Дайнеко М.М., Капустиной Л.А.,  

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, 

при участии в судебном заседании: 

от общества с ограниченной ответственностью «Техоптима»  - ФИО2 (удостоверение, доверенность от 20.08.2022), 

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Рязани на решение Арбитражного суда Рязанской области от 06.06.2023 по делу № А54-4581/2021 (судья  Савин Р.А.), 

принятое по иску администрации города Рязани (ОГРН 

<

***>, 

<

...>) к обществу с ограниченной ответственностью «Техоптима» (ОГРН 

<

***>, 

<

...>, помещение III) о расторжении договора аренды №КС12-10Ю земельного участка с кадастровым номером 62:29:0061007:9 от 27.02.2010, о взыскании задолженности по оплате арендной платы за период с 01.04.2018 по 30.06.2019 в сумме 1 761 889 руб. 76 коп., пени за период с 01.04.2018 по 30.06.2019 в сумме 1 108 774 руб. 99 коп., 

и по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Техоптима» (ОГРН 

<

***>, 

<

...>, помещение III) к администрации города Рязани (ОГРН 

<

***>, 

<

...>), о расторжении договора аренды № КС12-10Ю земельного участка с кадастровым номером 62:29:0061007:9 от 27.02.2010, уменьшении размера арендной платы по договору аренды № КС12-10Ю от 27.02.2010,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - Министерства природопользования Рязанской области (ОГРН 

<

***>, 

<

...>) и Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области (ОГРН 

<

***>;                  ИНН 

<

***>, 

<

...>), Правительства Рязанской области (390000, 

<

...>),

УСТАНОВИЛ:

администрация города Рязани (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Техоптима» (далее – ООО «Техоптима») о расторжении договора аренды №КС12-10Ю земельного участка с кадастровым номером 62:29:0061007:9 от 27.02.2010, взыскании задолженности по оплате арендной платы за период с 01.04.2018 по 30.06.2019 в сумме 1761889 руб. 76 коп., пени за период с 01.04.2018 по 30.06.2019 в сумме 1 108 774 руб. 99 коп.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 27.02.2020 исковое заявление принято к производству, делу присвоен номер А40-5464/2020.

16.07.2020 общество с ограниченной ответственностью «Техоптима» обратилось в Арбитражный суд города Москвы со встречным исковым заявлением к администрации города Рязани о расторжении договора аренды №КС12-10Ю земельного участка с кадастровым номером 62:29:0061007:9 от 27.02.2010, уменьшении размера арендной платы по договору аренды №КС12-10Ю от 27.02.2010.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 20.07.2020 дело №А40-5464/2020 передано по подсудности в Арбитражный суд Рязанской области.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 13.08.2020 определение Арбитражного суда города Москвы от 20.07.2020 по делу №А40-5464/2020 было оставлено без изменения.

Определением Арбитражного суда Рязанской области от 23.06.2021 исковое заявление и встречное исковое заявление были приняты к производству, назначено предварительное судебное заседание.

Определением суда от 26.08.2021 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены - Министерство природопользования Рязанской области (ОГРН 

<

***>, 

<

...>) и Министерство имущественных и земельных отношений Рязанской области (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>, 

<

...>).

Определением суда от 14.10.2021 производство по делу №А54-4581/2021 было приостановлено до вступления в законную силу окончательного судебного акта Арбитражного суда Рязанской области по делу №А54-8480/2019.

Определением от 31.03.2022 суд возобновил производство по делу.

Определением от 08.11.2022 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Правительство Рязанской области.

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 06.06.2023 в удовлетворении исковых требований администрации г. Рязани отказано. Договор аренды №КС12-10Ю земельного участка с кадастровым номером 62:29:0061007:9 от 27.02.2010 расторгнут. Уменьшен размер арендной платы по договор аренды №КС12-10Ю земельного участка с кадастровым номером 62:29:0061007:9 от 27.02.2010 за период с 01.04.2018 по день вступления решения суда по настоящему делу в законную силу путём освобождения от её уплаты в полном объеме.

Не согласившись с решением Арбитражного суда Рязанской области от 06.06.2023, администрация обратилась в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда, принять по делу новый судебный акт. В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель указывает на то, что у суда первой инстанции не имелось оснований для расторжения договора аренды и удовлетворения встречного иска, учитывая, что в решении Арбитражного суда г.Москвы от 14.05.2019 по делу № А40-226763/18-50-1233, которым с ООО «Техоптима» в пользу администрации была взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды №КС12-10Ю за период с 01.07.2017 по 31.03.2018, судом сделан вывод о том, что с момента создания лесопаркового зеленого пояса использовать спорный земельный участок для строительства торгово-развлекательного стало невозможно, однако, основания для взыскания с администрации города Рязани заявленных обществом убытков отсутствуют, поскольку территория лесопаркового зеленого пояса площадью 680 499 135 кв.м, в территорию которого вошел и спорный земельный участок, создан постановлением Рязанской областной Думы от 13.12.2017 №501-VI РОД «О создании лесопаркового зеленого пояса вокруг города Рязани и о его площади» в рамках предоставленных правомочий. Обращает внимание суда апелляционной инстанции на то, что Министерство природопользования Рязанской области является лицом, с которым был заключен государственный контракт на оказание услуг по установлению границ лесопаркового зеленого пояса, в связи с чем полагает, что не доказан факт противоправных действий со стороны администрации города Рязани. 

ООО «Техоптима» представило отзыв, поддержанный представителем в судебном заседании, в котором возражало против доводов апелляционной жалобы, просило обжалуемое решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Министерство природопользования Рязанской области представило отзыв, в котором пояснило, что инициатором внесения изменений в Генеральный план города Рязани, в части изменения функционального зонирования территории являлась администрация города Рязани в лице управления благоустройства города, что подтверждается информационным письмом.

Иные лица, участвующие в деле, отзывы на апелляционную жалобу не представили, своих представителей в судебное заседание не направили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Изучив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, проверив в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 27.02.2010 между Министерством имущественных и земельных отношений Рязанской области и ООО «Перекресток-Рязань» заключен договор № КС 12-10 Ю аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:0061007:9 на период строительства торгово-развлекательного центра в границах согласно кадастровому паспорту земельного участка общей площадью 20923 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...> (Московский район) в 22-й градостроительной экономической оценочной зоне сроком с 01.03.2010 по 20.06.2054. Государственная регистрация проведена 05.03.2010 (т.1, л.д.6-8).

На основании соглашения от 01.04.2010 между ООО «Перекресток-Рязань» и ЗАО «Техоптима» все права и обязанности по договору № КС 12-10 Ю аренды земельного участка на период строительства перешли к ЗАО «Техоптима» (01.06.2015 ЗАО «Техоптима» реорганизовано путем преобразования в ООО «Техоптима»). Данное соглашение зарегистрировано 20.05.2010 за номером 62-62-01/201/2010-160 (т.1, л.д. 11).

В соответствии с условиями договора использование земельного участка является платным. Арендная плата рассчитывается исходя из площади земельного участка на основании базового размера арендной платы, установленного администрацией города Рязани для 22 градостроительной экономической зоны.

Согласно пункту 2.2 арендная плата вносится равными долями ежеквартально не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября и 15 ноября по ставкам, действующим в расчетный период.

В соответствии с пунктом 2.6 договора размер арендной платы не является постоянным. Основанием для изменения размера арендной платы являются соответствующие нормативно-правовые акты органа местного самоуправления, органов государственной власти Рязанской области, Российской Федерации.

В силу пункта 3.1.1 договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при не внесении арендной платы в течение двух сроков оплаты подряд.

Пунктом 5.1. договора установлена ответственность за неуплату арендной платы в виде пени в размере 0,04 процента от суммы недоимки за каждый день просрочки.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств по внесению арендной платы по договору за ним образовалась задолженность за период с 01.04.2018 по 30.06.2019 в размере 1 761 889 руб. 76 коп.

11.07.2019 администрация города Рязани направила в адрес ООО «Техоптима» требование об оплате задолженности, а также уведомление о расторжении договора аренды на основании статьей 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее –  ГК РФ) в случае неуплаты задолженности (т.1, л.д. 35).

Требование оставлено без удовлетворения.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения в суд с первоначальным исковым заявлением.

В ходе рассмотрения спора в суде ответчик заявил встречные исковые требования, в которых указал, что договор аренды земельного участка заключался ответчиком с целью строительства торгово-развлекательного центра. Согласно сведениям публичной кадастровой палаты земельный участок, предоставленный ООО «Техоптима»,  находится в зоне разрешенного использования «Для объектов общественно-делового значения», по документации «Для строительства торгово-развлекательного центра».

Постановлением Рязанской областной думы от 13.12.2017 № 501-VI РОД, вокруг города Рязани создан лесопарковый зеленый пояс площадью 680499135 кв.м., включающий в себя также и земельный участок с кадастровым номером 62:29:0061007:9 площадью 20923 кв.м. (контур 373). Указанное Постановление принято Рязанской областной Думой в соответствии с пунктом 6 статьи 62.2 ФЗ-7 «Об охране окружающей среды».

В связи с изменениями в Генеральный план земельный участок с кадастровым номером 62:29:0061007:9, расположенный в общественно-деловой функциональной зоне, стал находиться в зоне рекреационного назначения, что не позволяет использовать его по назначению и не отвечает целям, в связи с которыми Арендатор заключал договор аренды - для строительства торгово-развлекательного комплекса (ч.4 ст. 30, п.4 ч.1 ст. 34 ГрК РФ, п.1,2 ст. 85 Земельного кодекса РФ, Правила землепользования и застройки в городе Рязани, утвержденные Решением Рязанской городской думы от 11.12.2008 № 987-I).

ООО «Техоптима» указывает, что использование земельного участка для целей, с которыми Арендатор приобретал земельный участок в Аренду, стало невозможным.

Письмом от 11.03.2020 ООО «Техоптима» направило в адрес администрации города Рязани письмо с предложением расторгнуть договор аренды, а также требованием об освобождении от уплаты арендной платы по договору (т.1, л.д. 87).

Требования о расторжении договора аренды остались без удовлетворения.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения в суд со встречным исковым заявлением.

В ходе рассмотрения спора в суде сторонам неоднократно предлагалось урегулировать спор мирным путем, с учетом отсутствия у сторон намерения по сохранению арендных отношения.

Между тем, стороны настаивали на рассмотрении спора о расторжении договора аренды в судебном порядке по основаниям, изложенным в первоначальном и встречном исках.

Рассмотрев спор по существу, суд первой инстанции отказал в первоначальных исковых требованиях администрации и удовлетворил встречные исковые требования ООО «Техоптима», исходя из следующего.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, - в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ).

Согласно пункту 3 статьи 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 ГК РФ).

Таким образом, должник не может нести ответственность за неисполнение обязательства в случае, если такое неисполнение было вызвано противоправными действиями кредитора. Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Указанный правовой подход был сформирован Верховным Судом Российской Федерации в Обзоре судебной практики № 3 (2017), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017 (пункт 5, определение от 22.11.2016 № 89-кг16-7), а также изложен в определении Верховного Суда Российской Федерации от 20.02.2018 № 305-ЭС17-17952.

Таким образом, должник не может нести ответственность за неисполнение обязательства в случае, если такое неисполнение было вызвано противоправными действиями кредитора.

Как указывалось ранее, в соответствии с постановлением Рязанской областной думы от 13.12.2017 № 501-VI РОД вокруг города Рязани создан лесопарковый зеленый пояс площадью 680499135 кв.м., включающий в себя также и земельный участок с кадастровым номером 62:29:0061007:9 площадью 20923 кв.м. (контур 373). Указанное Постановление принято Рязанской областной Думой в соответствии с пунктом 6 статьи 62.2 Закона от 10.01.2022 № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды».

03.07.2016 был принят Федеральный закон N 353-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об охране окружающей среды" и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части создания лесопарковых зеленых поясов", вступивший в силу с 01.01.2017.

Указанным законом введена в действие Глава IX.1. ЛЕСОПАРКОВЫЕ ЗЕЛЕНЫЕ ПОЯСА Федерального закона от 10.01.2002 № 7-ФЗ "Об охране окружающей среды".

В соответствии с пунктом 1 статьи 62.1 указанного Закона об охране окружающей среды, в целях реализации права граждан на благоприятную окружающую среду могут создаваться лесопарковые зеленые пояса - зоны с ограниченным режимом природопользования и иной хозяйственной деятельности, включающие в себя территории, на которых расположены леса, водные объекты или их части, природные ландшафты, и территории зеленого фонда в границах городских населенных пунктов, которые прилегают к указанным лесам или составляют с ними единую естественную экологическую систему и выполняют средообразующие, природоохранные, экологические, санитарно-гигиенические и рекреационные функции.

Решение о создании лесопаркового зеленого пояса и о его площади либо решение об отказе в его создании принимается законодательным (представительным) органом государственной власти субъекта Российской Федерации по согласованию с соответствующими субъектами Российской Федерации в срок не позднее 40 дней с момента поступления в данные органы документов, указанных в пункте 5 настоящей статьи (пункт 6 статьи 62.2 Закона об охране окружающей среды).

Пунктом 5 данной статьи определены условия для применения пункта вышеуказанного пункта 6: если по результатам общественных (публичных) слушаний большинством участников было одобрено создание лесопаркового зеленого пояса, соответствующее ходатайство вместе с итоговым документом (протоколом), подготовленным по результатам общественных (публичных) слушаний, в течение 10 дней после дня их проведения обнародуются, в том числе размещаются в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», и направляются в законодательный (представительный) орган государственной власти субъекта Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 6 части 3 статьи 62.4 Закона об охране окружающей среды, на территориях, входящих в состав лесопарковых зеленых поясов, запрещаются создание объектов капитального строительства (за исключением инфраструктурных сооружений и линий связи).

Как предусмотрено положениями части 4 статьи 30 ГрК РФ, на карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон. Границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. Формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается. Территориальные зоны, как правило, не устанавливаются применительно к одному земельному участку.

Аналогичные положения содержатся в пунктах 1 и 2 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.

При подготовке правил землепользования и застройки границы территориальных зон устанавливаются, в том числе с учетом сложившейся планировки территории и существующего землепользования (пункт 4 части 1 статьи 34 ГрК РФ).

Согласно Генеральному плану Рязани, наряду с прочими выделяются следующие функциональные зоны:

- многофункциональные зоны; 

- зона исторического центра города; общественно-деловые зоны, общественно-жилые зоны, производственно-деловые и коммерческие зоны; 

- зоны рекреационного назначения; 

- городские парки, скверы, бульвары; 

- лесопарки, городские леса, зоны отдыха; спортивные комплексы и сооружения; 

- зоны рекреационных объектов (дома и базы отдыха, летние лагеря, турбазы и пр.)

В свою очередь, как было указано выше, из открытых данных следует, что назначение публичных слушаний произошло по итогам рассмотрения вопроса о внесении изменений в Генеральный план города Рязани в отношении территории, расположенной по адресу: 

<

...> на заседании Комиссии по землепользованию и застройке в городе Рязани от 02.06.2017 № 02/11-01-19 (вопрос 1).

Согласно Правил землепользования и застройки в городе Рязани, утвержденным Решением Рязанской городской думы от 11.12.2008 № 987-I, Правила землепользования и застройки в городе Рязани являются нормативным правовым актом города Рязани, разработанным в соответствии с Градостроительным кодексом РФ, Земельным кодексом РФ, Федеральным законом «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» и другими нормативными правовыми актами РФ, Рязанской области и города Рязани.

В соответствии со статьей 6 Правил землепользования и застройки и землепользования в г. Рязани (утв. Решение Рязанской городской Думы от 11.12.2008 №897-I) Комиссия по землепользованию и застройке в городе Рязани (далее - Комиссия) является постоянно действующим органом при главе администрации, формируется в целях обеспечения реализации требований настоящих Правил, предъявляемых к землепользованию и застройке.

Правила застройки разработаны на основе Генерального плана города Рязани, утвержденного решением Рязанского городского Совета от 30.11.2006 № 794-III.

Правила застройки являются результатом градостроительного зонирования территории города Рязани - разделения на территориальные зоны с установлением для каждой из них градостроительного регламента.

Согласно пункту 4.11. Р11. указанных Правил, зона государственного лесного фонда (лесопарковая зона) предназначена для сохранения существующего природного ландшафта, зеленых массивов, создания на этих условиях комфортного посещения лесных территорий.

Режим использования и охраны земель государственного лесного фонда регулируется нормами федерального законодательства и иными нормативно-правовыми актами. Основные виды разрешенного использования: массивы зеленых насаждений; лесные массивы. 

Указанный перечень не содержит возможности разрешенного использования земельного участка для строительства торгово-развлекательного центра.

Таким образом, следует признать обоснованным вывод суд области о том, что Администрация г. Рязани, обладая информацией о наличии права аренды ООО «Техоптима» спорного земельного участка сроком до 2054 г., и целевым назначением - «для строительства торгово-развлекательного центра», вступая в противоречие с положениями подпункта 3 статьи 62.4 Закона № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды» (запрещающего создание объектов капитального строительства на территориях, входящих в состав лесопарковых зеленых поясов), тем не менее, выступила инициатором изменения территориальной зоны (включающей в себя, в том числе и участок арендатора ООО «Техоптима»), в результате которой использование арендуемого земельного участка для целей строительства стало невозможным.

Согласно пункту 1 статьи 620 ГК РФ, по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 03.03.2016 № 305-ЭС15-15053 сформулирована правовая позиция, в соответствии с которой согласно пунктам 2 и 4 статьи 620 ГК РФ к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

Иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению.

Согласно статье 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Учитывая, что в связи с изложенными выше факторами, обстоятельства изменились для ООО «Техоптима» настолько существенно, что продолжение арендных отношений утратило дальнейший смысл, при этом использование земельного участка по назначению невозможно, а компенсационный участок предоставлен истцу не был, суд области пришел к правильному выводу о том, что расторжение договора в настоящей ситуации является обоснованным.

В силу пункта 4 статьи 614 ГК РФ если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Как следует из данной нормы, основанием возникновения у арендатора права требовать уменьшения арендной платы является ухудшение для арендатора условий пользования арендованным имуществом по сравнению с теми условиями, которые были предусмотрены в договоре аренды, а также ухудшение состояния самого имущества (его качественных, функциональных свойств) по сравнению с состоянием, обусловленным договором аренды и назначением имущества. 

При этом ухудшение состояния имущества или условий пользования будет существенным, когда оно в значительной мере лишает арендатора того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора аренды. Между тем, уменьшение арендной платы в указанных случаях должно быть соразмерным уровню снижения полезных (потребительских) свойств объекта аренды, обусловленных договором. Размер уменьшения арендной платы определяется согласно конкретным условиям в зависимости от времени (срока) и характера (степени) ухудшения пользования имуществом.

Системное толкование норм гражданского законодательства и анализ сформировавшейся судебной практики позволяют говорить о важности отграничения ситуации невозможности использования арендованного имущества по обстоятельствам, которые не зависят от арендатора (то есть риск в чистом виде), от ситуации невозможности использования арендованного имущества по причинам, зависящим от арендодателя (то есть отсутствие оснований для исполнения арендатором обязанности по уплате арендной платы). В первом случае реализация риска означает, что арендатор обязан платить арендную плату, хотя и вправе просить о ее снижении по общим правилам пункта 4 статьи 614 ГК РФ. Во втором случае освобождение арендатора от исполнения обязанности уплачивать арендные платежи является способом возложения на арендодателя негативных последствий нарушения собственной договорной обязанности обеспечить арендатору спокойное пользование и владение арендованным имуществом (статьи 606, 611 ГК РФ).

Согласно пункту 27 Обзора судебной практики ВС РФ № 3 (2020), утвержденного Президиумом ВС РФ 25.11.2020 подписание арендатором акта приема-передачи предмета аренды в случае невозможности использовать предмет аренды по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает, не порождает права арендодателя требовать арендную плату.

Пунктом 5 Обзора судебной практики ВС РФ № 3 (2017), утвержденного Президиумом ВС РФ 12.07.2017, пунктом 4 Обзора судебной практики ВС РФ № 2 (2015), утвержденного Президиумом ВС РФ 26.06.2015, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 09.04.2013 № 13689/12 приведены следующие правовые позиции. С арендатора нельзя взыскать арендную плату, если он не мог пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества в результате противоправных действий арендодателя. Договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по независящим от арендатора обстоятельствам освобождает последнего от исполнения обязанности вносить арендную плату. Поскольку в период, когда арендатор лишен возможности использовать указанное имущество, арендодатель не осуществляет какого-либо предоставления, он теряет право на получение арендной платы. Арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период с момента, когда арендатору было передано имущество, до момента, когда арендодатель лишил его возможности владеть и пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора.

Указанное толкование также дано Верховным Судом РФ в Определении № 305-ЭС20-7170 от 18.03.2021 по делу № А40-297162/2018.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 25 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2021)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.11.2021), арендная плата не подлежит взысканию в случае, когда арендатор не имел возможности использовать участок по назначению по причине, за которую он не отвечает.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимной связи, принимая во внимание приведенные выше положения законодательства и правовой подход Верховного Суда РФ, суд области обоснованно заключил, что основания для взыскании с ответчика арендной платы по договору аренды за период с 01.04.2018 по 30.06.2019 в сумме 1 761 889 руб. 76 коп. не имеется, в связи с чем пришел к правильному выводу о том, что требование истца о расторжении договора аренды №КС12-10Ю земельного участка с кадастровым номером 62:29:0061007:9 от 27.02.2010 на основании пункта 3.1.1 договора и положений пункта 3 статьи 619 ГК РФ удовлетворению не подлежит.

Между тем, как верно указал суд, встречные исковые требования ООО «Техоптима» о расторжении договора аренды №КС12-10Ю земельного участка с кадастровым номером 62:29:0061007:9 от 27.02.2010 в силу положений статьи 620 ГК РФ подлежат удовлетворению в полном объёме.

Поскольку договор аренды на момент рассмотрения спора в суде сторонами в добровольном порядке не расторгнут, восстановление нарушенного права ООО «Техоптима» возможно путём уменьшения размера арендной платы по договор аренды №КС12-10Ю земельного участка с кадастровым номером 62:29:0061007:9 от 27.02.2010 за период с 01.04.2018 по день вступления решения суда по настоящему делу в законную силу путём освобождения от её уплаты в полном объёме.

Учитывая, что неустойка следует судьбе основанной задолженности, основания для взыскании неустойки также отсутствуют.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что в решении Арбитражного суда г.Москвы от 14.05.2019 по делу № А40-226763/18-50-1233, которым с ООО «Техоптима» в пользу администрации была взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды №КС12-10Ю за период с 01.07.2017 по 31.03.2018, судом сделан вывод о том, что с момента создания лесопаркового зеленого пояса использовать спорный земельный участок для строительства торгово-развлекательного стало невозможно, однако, основания для взыскания с администрации города Рязани заявленных обществом убытков отсутствуют, поскольку территория лесопаркового зеленого пояса площадью 680 499 135 кв.м, в территорию которого вошел и спорный земельный участок, создан постановлением Рязанской областной Думы от 13.12.2017 №501-VI РОД «О создании лесопаркового зеленого пояса вокруг города Рязани и о его площади» в рамках предоставленных правомочий, отклоняются апелляционным судом, поскольку в судебном акте по делу №А40-226763/18 отсутствуют выводы суда о правомерности/неправомерности начисления арендной платы в связи с невозможностью использования предоставленного в аренду земельного участка с включением участка в лесопарковый зеленый пояс, указанный вопрос судом при рассмотрении спора не разрешен и не установлен. При этом состав участников, материально-правовые требования и период взыскания арендной платы в делах являются различными, влияние Постановления Рязанской областной Думы от 13.12.2017 № 501-VI РОД на правоотношения сторон договора аренды исследовались только в части встречного иска о взыскании убытков, а не правомерности начисления арендной платы по договору. 

Необходимо отметить, что иной подход к данному вопросу приведет к тому, что общество обязано оплачивать арендные платежи по договору аренды земельного участка при отсутствии возможности использования его по назначению – для строительства торгово-развлекательного центра, что недопустимо. 

Доводы апелляционной жалобы администрации о том, что Министерство природопользования Рязанской области является лицом, с которым был заключен государственный контракт на оказание услуг по установлению границ лесопаркового зеленого пояса, в связи с чем не доказан факт противоправных действий со стороны администрации города Рязани, отклоняются апелляционным судом, так как инициатором внесения изменений в Генеральный план города Рязани в части изменения функционального зонирования территории являлась администрация города Рязани в лице управления благоустройства города, что подтверждается информационным сообщением о том, что 21.11.2017 будут проведены публичные слушания по проекту изменений в Генеральный план города Рязани.

Доводы администрации о том, что у суда первой инстанции не имелось оснований для расторжения договора аренды на основании статьи 620 ГК РФ и удовлетворения встречного иска, отклоняются судебной коллегией, на основании следующего.

Согласно пунктам 2, 4 статьи 620 ГК РФ к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды. 

В соответствии с законодательством о градостроительной деятельности публичноправовое образование, реализуя свои полномочия в обеспечении устойчивого развития территории и тем самым - в защите публичного интереса, может изменить правовой режим земельного участка, его разрешенное использование таким образом, что арендатор участка лишается возможности использовать его в целях, которые были согласованы с этим же публично-правовым образованием при заключении договора аренды с учетом законодательства Российской Федерации на момент заключения договора.

В этом случае стороны договора аренды могут прийти к соглашению о его изменении (с соблюдением императивных норм земельного и гражданского законодательства). Если договор аренды не может быть изменен или стороны не приходят к соглашению о его изменении, то арендатор не лишен права на основании пункта 2 статьи 620 ГК РФ обратиться с требованием о досрочном расторжении договора.

Иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению».

Согласно статье 451 ГК РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Данный правовой подход изложен в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 03.03.2016 № 305-ЭС15-15053.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, обстоятельства изменились для ООО «Техоптима» настолько существенно, что продолжение арендных отношений утратило дальнейший смысл. Поскольку использование земельного участка по назначению не возможно, а компенсационный участок предоставлен истцу не был, расторжение договора в настоящей ситуации является обоснованным.

Доводы подателя, изложенные в жалобе, не опровергают выводы суда первой инстанции по существу рассмотренного дела, а выражают несогласие с ними, что не является основанием для отмены оспариваемого решения. Данные доводы в полном объеме были предметом исследования первой инстанции и им судом дана полная и правильная оценка. Основания для переоценки обстоятельств, правильно оцененных первой инстанции, у апелляционного суда отсутствуют.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции не усматривает нарушений норм материального и процессуального права судом области и не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда первой инстанции.

Нарушений норм процессуального права, влекущих по правилам части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловную отмену судебного акта, апелляционным судом не установлено.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Рязанской области от 06.06.2023 по делу № А54-4581/2021 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.                                  В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Судьи                                                                              

Е.В. Мосина

М.М. Дайнеко

Л.А. Капустина