ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда

Дело № А65-19298/2021

г. Самара

18 февраля   2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 15 февраля   2022 года

Полный текст постановления изготовлен 18 февраля   2022 года

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Митиной Е.А.,  судей   Коршиковой Е.В., Ястремского Л.Л.,  при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,    рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу садоводческого некоммерческого товарищества «Прибрежный» на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 22 октября 2021 г. по делу № А65-19298/2021 (судья Холмецкая Е.А.) по иску садоводческого некоммерческого товарищества «Прибрежный» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к муниципальному казенному учреждению «Комитет земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования города Казани» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о признании недействительным отказа от договора аренды земли №ТО-24-071-0721 от 26.06.2006 и признании его действующим,

     в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания,

УСТАНОВИЛ:

Садоводческое некоммерческое товарищество «Прибрежный» (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к  муниципальному казенному учреждению «Комитет земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования города Казани» (далее - ответчик) о признании недействительным отказа от договора аренды земли №ТО-24-071-0721 от 26.06.2006 и признании его действующим.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 22 октября 2021 г. в иске отказано; с садоводческого некоммерческого товарищества «Прибрежный» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета  взыскано 6 000 (шесть тысяч) руб. государственной пошлины.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Садоводческое некоммерческое товарищество «Прибрежный»  обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить  решение   суда первой инстанции и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. 

В апелляционной жалобе заявитель выражает несогласие с выводами суда первой инстанции о том, что уменьшение суммы задолженности по арендной плате на момент рассмотрения дела не имеет правового значения для разрешения исковых требований. Считает, что ответчиком не был соблюден разумный срок для расторжения договора, таким сроком мог считаться 30- дневный срок после вступления в силу решения суда по делу №А65-20827/2019г. – в январе 2020г., а не в июле 2021г.; указывает, что сумма внесенных истцом арендных платежей по договору превышает установленный договором размер арендной платы; считает, что  на момент расторжения договора обязанность по внесению арендной платы у истца отсутствовала.

Во исполнение определения  Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2022  г. муниципальным казенным учреждением «Комитет земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования города Казани» суду были представлены акты сверки расчетов по арендной плате за землю от 13.01.2022  г. 

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2022  г. в составе суда произведена замена судьи Дегтярева Д.А. на судью Ястремского  Л.Л.

Стороны в судебное заседание не явились.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.

Изучив материалы дела, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между Палатой земельных и имущественных отношений Высокогорского муниципального района Республики Татарстан (арендодатель) и «объединенным садоводческим некоммерческим товариществом Казанского авиационного производственного объединения  им. С.П. Горбунова» (арендатор) 26.06.2006 был заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности № ТО-24-071-0721, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду сроком на 49 лет земельный участок с характеристиками, поименованными в пункте 1.1 договора.

Законом Республики Татарстан от 28.12.2007 № 69-ЗРТ «О преобразовании, изменении границ отдельных муниципальных образований и внесении изменений в некоторые законы Республики Татарстан» земельный участок с кадастровым номером 16:16:21 64 01:0011, площадью 56 000 кв.м, включен в границы муниципального образования г. Казань.

Таким образом, полномочия собственника земельного участка на момент обращения истца в суд осуществляет ответчик.

Из материалов дела следует, что на основании разделительного баланса от 01.11.2016, акта приема-передачи земельного участка от 01.11.2016 и протокола общего собрания ОСНТ КАПО им. Горбунова  права арендатора по договору аренды перешли от  объединенного садоводческого некоммерческого товарищества Казанского авиационного производственного объединения  им. С.П. Горбунова к истцу.

Как установлено материалами дела, ответчик 15.07.2021 направил истцу уведомление за исх. № 10366/КЗИО-исх о прекращении договора аренды и возврате земельного участка в срок до 13.08.2021.

Не согласившись с расторжением ответчиком договора в одностороннем порядке, истец  обратился в суд с требованием о признании данного отказа недействительным и признании договора аренды действующим.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

На основании статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В пункте 29 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" сформулирована правовая позиция, согласно которой если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства (пункт 30 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из следующего.

В пункте 5.2 договора аренды стороны установили, что договор может быть расторгнут в одностороннем порядке арендодателем в случаях, указанных в пункте 3.1.1 договора.

В соответствии с пунктом 3.1.1 договора аренды арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при не внесении арендной платы более чем за 6 месяцев, в случае не подписания арендатором дополнительных соглашений к договору в соответствии с пунктом 2.4 договора и нарушения других условий договора.

Согласно статье 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное договором право на односторонний отказ от договора может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора. Договор прекращается с момента получения данного уведомления. В случае одностороннего отказа от договора полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Из материалов дела следует, что ответчик 15.07.2021 направил истцу уведомление № 10366/КЗИО-ИСХ о расторжении договора аренды в связи с наличием непогашенной арендатором задолженности.

Суд первой инстанции, установив факт наличия задолженности арендатора по договору, признал обоснованным уведомление  арендодателя о расторжении договора аренды без обращения в суд, в связи с чем, пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

Между тем, судом первой инстанции не учтены следующие положения законодательства.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", положения пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливают специальное правило об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ; указанные в статье 619 ГК РФ обстоятельства могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированны как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Таким образом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и в случае существенного нарушения арендатором условий договора.

Согласно пункту 1.5 договора аренды срок аренды устанавливается с 26.06.2006г. по 26.06.2055г.

В нарушение требований  пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации ответчиком было заявлено о расторжении договора аренды земельного участка в одностороннем порядке без обращения в суд.

В данном случае, поскольку договор аренды заключен на срок более пяти лет, внесудебный порядок расторжения договора аренды не мог быть применен.

Кроме того, следует установить также факт существенного нарушения арендатором условий договора.

В соответствии с уведомлением арендодателя о расторжении договора решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 21.12.2020 г. по делу №  А65-22289/2020 с СНТ "Прибрежный" подлежит взысканию 52 659,32 пени. Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 05.05.2021г. по делу №  А65-30067/2020 с СНТ "Прибрежный" подлежит взысканию 3 293,05 пени. 

Согласно уведомлению по состоянию на 13.07.2021 задолженность арендатора по договору составила 15 222 руб. за период с 01.11.2020 по 30.06.2021 и 6 753 руб. 10 коп. пени за период с 16.11.2020 по 30.06.2021.

Как следует из представленного в дело акта от 18.08.2021г. сверки расчетов по арендной плате за землю задолженность истца по арендной плате составила 1 580 руб. Общая сумма задолженности составила 8 071,9 руб., из которой сумма пени - 6 491,90 руб. (л.д. 72).

Согласно представленному ответчиком в суд апелляционной инстанции акту от 13.01.2022г. сверки расчетов по арендной плате по состоянию на 2021г. задолженность арендатора составляла: - 20 709,95 руб.

Таким образом, истцом производилось погашение задолженности по договору аренды.

Исходя из положений пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, существенными признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе была рассчитывать при заключении договора.

В рассматриваемом случае уполномоченный орган с учетом произведенного арендатором погашения задолженности по договору не доказал наличие обстоятельств, указывающих на существенное нарушение истцом условий договора аренды. 

В отсутствие обстоятельств существенного нарушения арендатором условий договора, в частности, в связи с погашением им задолженности по арендной плате, оснований для расторжения договора аренды земельного участка не имеется.

Указанная позиция приведена судами апелляционной и кассационной инстанций по делу № А65-26521/2020.

Выводы суда первой инстанции о признании правомерным отказа арендодателя от договора аренды в одностороннем порядке сделаны без учета вышеуказанных норм материального права, в связи с чем, решение суда подлежит отмене. 

Исковые требования садоводческого некоммерческого товарищества «Прибрежный» о признании  недействительным отказа арендодателя от договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности от 26.06.2006 г. №ТО- 24-071-0721 на основании уведомления  от 15.07.2021  г. № 10366/КЗИО-ИСХ следует удовлетворить.

Поскольку при подаче апелляционной жалобы истцу была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины, при этом, ответчик от уплаты государственной пошлины освобожден, государственная пошлина по иску и по апелляционной жалобы взысканию с ответчика в бюджет не подлежит. 

       Руководствуясь статьями 110, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 22 октября 2021 г. по делу № А65-19298/2021 отменить, принять  по делу новый судебный акт.

Исковые требования удовлетворить.

Признать  недействительным одностороннее  расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности от 26.06.2006 г. №ТО- 24-071-0721 на основании уведомления муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования города Казани»  от 15.07.2021  г. № 10366/КЗИО-ИСХ.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

 

Председательствующий судья

 

Судьи

Е.А. Митина

 

Е.В. Коршикова 

 

Л.Л. Ястремский