АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности судебных актов арбитражных судов,

вступивших в законную силу

Дело №А36-1360/2017

г. Калуга

14 февраля 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 07.02.2019.

Постановление в полном объёме изготовлено 14.02.2019.

 

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судьи

В.В. Циплякова

судей 

Л.А. Крыжской

 

ФИО1

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи

 

ФИО2

 

при участии в судебном заседании представителей: 

ООО «Липецкий Банный Комплекс» – ФИО3 по доверенности от 05.02.2019; 

Администрации города Липецка в лице Управления имущественных и земельных отношений администрации города Липецка – ФИО4 по доверенности от 02.03.2017,

 

рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Липецкой области кассационную жалобу Управления имущественных и земельных отношений администрации города Липецка, г. Липецк, на решение Арбитражного суда Липецкой области от 24.07.2018 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.10.2018 по делу №А36-1360/2017,  

 

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Липецкий банный комплекс» (далее – ООО «Липецкий банный комплекс», истец) обратилось в Арбитражный суд Липецкой области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к администрации города Липецка в лице Управления имущественных и земельных отношений администрации города Липецка (далее – Управление, ответчик) об обязании изложить пункт 2.1. договора купли-продажи муниципального имущества в порядке реализации преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства в рассрочку от 09.01.2017 в следующей редакции: «Цена недвижимого имущества равна оценочной стоимости недвижимого имущества, согласно экспертному заключению Липецкого филиала Федерального бюджетного учреждения «Воронежский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» от 28.03.2018 №698/9-3 и дополнения к нему от 11.07.2018 №701/9-3 по определению рыночной стоимости объекта недвижимого имущества и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

...>, и составляет: бани – 9 586 697 рублей с рассрочкой оплаты на 7 лет, земельного участка – 988 489 рублей 32 копейки с единовременной оплатой. В счет стоимости недвижимого имущества (бани) засчитывается стоимость произведенных покупателем неотделимых улучшений имущества в сумме 2 565 287 рублей. Подлежащая оплате покупателем цена недвижимого имущества (бани) составляет 7 021 410 рублей с рассрочкой оплаты на 7 лет, согласно графику ежемесячных платежей (Приложение №1 к договору)».

Решением Арбитражного суда Липецкой области от 24.07.2018 (судья У.В. Серокурова), оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.10.2018 (судьи Г.Н. Кораблева, И.В. Ушакова, А.И. Поротиков), исковые требования удовлетворены. 

Ссылаясь на нарушение судами норм материального права, а так же на необоснованность выводов судов, Управление обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить, принять новый судебный акт.

Заявитель жалобы указывает, что истец за согласием на производство неотделимых улучшений не обращался к арендодателю МУП Банно-прачечного хозяйства г. Липецка.  По мнению Управления, вывод суда о том, что согласие на производство неотделимых улучшений выдает собственник имущества, а не арендодатель, необоснован.

В судебном заседании представитель Управления поддержал доводы кассационной жалобы.

Представитель истца возражал против доводов кассационной жалобы по основаниям, изложенным в отзве на кассационную жалобу.

Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судами норм материального и процессуального права, соответствие выводов арбитражного суда о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Центрального округа пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

По мнению суда кассационной инстанции, удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций в соответствии с положениями статей 217, 421, 422, 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статей 3, 5, 9 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон №159-ФЗ), обоснованно исходили из следующего.

Как следует из материалов дела, муниципальное образование город Липецк является собственником нежилого помещения (бани), расположенного по адресу: 

<

...>.

Между ООО «Липецкий Банный Комплекс» (арендатор) и МУП Банно-прачечного хозяйства г. Липецка 03.02.2012 заключен договор №1 аренды имущественного комплекса (нежилого помещения общей площадью 817 кв.м, решетка бани, шкаф каменки, шкаф каменки), расположенного по адресу:

<

...>, сроком действия с 03.02.2012 по 23.12.2016.

Государственная регистрация договора произведена 02.04.2012.

В 2015-2016 годах истцом были проведены работы по капитальному ремонту и реконструкции арендуемого помещения общей стоимостью 3 500 902 рубля 89 копеек, что подтверждается договором подряда от 02.07.2012 №02-07/2012, от 03.08.2015 №14/2015, актами КС-2, КС-3 от 31.10.2015 на сумму 2 591 265 рублей 01 копейка, договором подряда от 15.08.2016 №08-16/15, актами КС-2, КС-3 от 30.11.2016 на сумму 909 637 рублей 88 копеек.

Выполненные работы оплачены истцом в полном объеме, что подтверждено материалами дела и не оспаривалось ответчиком.

В результате капитального ремонта и реконструкции арендуемого нежилого помещения общая площадь помещения изменилась с 817 кв.м до 812,3 кв.м, что подтверждается данными технических паспортов бани по состоянию на 12.01.2012 и на 14.04.2015.

Согласно заключению МБУ «Земельные ресурсы города Липецка» от 23.06.2015 №377-02-31 разрешения на строительство спорного объекта не требовалось, так как реконструкция не затрагивала конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания бани и не превышала предельные параметры разрешенного строительства.

Истец 23.05.2016 обратился к правопредшественнику ответчика с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества с рассрочкой оплаты на 7 лет с ежемесячными платежами равными долями.

Письмом от 20.06.2016 №2549-0505/3 администрация города Липецка в лице Департамента экономического развития сообщила, что при рассмотрении вопроса о предоставлении преимущественного права выкупа указанного арендуемого нежилого помещения установлено, что ООО «Липецкий Банный Комплекс» соответствует требованиям, определенным Федеральным законом №159-ФЗ, дальнейшие действия будут осуществляться в соответствии с действующим законодательством.

Истцом от ответчика 09.12.2016 получен проект договора купли-продажи муниципального имущества в порядке реализации преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства в рассрочку от 09.01.2017.

По условиям проекта договора продавец продает, а покупатель покупает недвижимое имущество: баню, назначение: нежилое, площадь 81,3 кв. м, Литер (а) А, под. А, этажность: 3, подземных 1. Кадастровый (или условный) номер: 48:20:0021002:569. Адрес (местоположение): Россия, 

<

...> дом №21, а также земельный участок, назначение: земли населенных пунктов – для культурно-бытового использования, площадь 691 кв.м, кадастровый (или условный номер) 48:20:0021002:50. Адрес (местоположение): установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес: Россия, 

<

...> дом №21.

Право собственности муниципального образования город Липецк на недвижимое имущество подтверждается записями о регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 21.02.2003 №48-01/20-2/2003-3003, от 08.06.2007 №48-48-01/010/2007-1234, выписки от 05.08.2016 №48/001/003/2016-53778, от 26.08.2016 №48/001/003/2016-61958 (пункты 1.1, 1.2 проекта договора).

Цена недвижимого имущества определена на основании отчета ОГУП «Липецкоблтехинвентаризация» от 28.10.2016 №4175/1-0-16 в размере 10 805 498 рублей с рассрочкой оплаты на 7 лет (баня), 1 310 000 рублей с единовременной оплатой (земельный участок) (пункты 2.1, 2.2 проекта договора, приложение к проекту договора).

Не согласившись с размером выкупной стоимости имущества, истец направил ответчику протокол разногласий к пункту 2.1. договора, в котором предложил покупную стоимость имущества в размере 6 075 683 рублей 11 копеек, исходя из оценки, произведенной ООО «Советник», с зачетом суммы стоимости неотделимых улучшений.

Ответчик направил истцу протокол согласования разногласий, настаивая на стоимости, определенной в отчете ОГУП «Липецкоблтехинвентаризация» от 28.10.2016, возражая против зачета стоимости неотделимых улучшений.

Протокол согласования разногласий истцом не подписан.

Поскольку Управление не согласилось с предложенным истцом размером выкупной стоимости имущества, истец обратился в суд с указанным требованием.

Между ООО «Липецкий банный комплекс» и Управлением фактически сложился преддоговорной спор в части, касающейся размера выкупной стоимости имущества.

В соответствии со статьей 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Судами установлено, истец относится к субъектам малого и среднего предпринимательства, непрерывно, более двух лет, пользуется спорным имуществом на праве аренды, надлежащим образом исполняет обязательства по договору аренды, задолженности не имеет.       

В силу пункта 3 статьи 9 Федерального закона №159-ФЗ, при получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение в двухмесячный срок с даты получения заявления договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке, направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Согласно пункту 6 статьи 5 Федерального закона №159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.

Учитывая, что применение пункта 6 статьи 5 Федерального закона №159-ФЗ не должно приводить к неосновательному обогащению ни одной из сторон, при установлении выкупной цены арендуемого имущества рыночная стоимость этого имущества, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, должна быть уменьшена именно на стоимость этих улучшений, определяемую на ту же дату, что и стоимость имущества, с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения и т.д.

Как следует из разъяснений, приведенных в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ).

Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной цены выкупаемого имущества (отчет истца – 9 576 586 рублей баня, 447 538 рублей земельный участок, отчет ответчика – 10 805 498 рублей баня, 1 310 000 рублей земельный участок), судом первой инстанции были назначены судебная экспертиза и дополнительная судебная экспертиза.

Оценив представленные экспертные заключения и дополнения к ним с учетом положений статьи 86 АПК РФ, суд пришел к выводу о соответствии экспертного заключения Федерального бюджетного учреждения Воронежский региональный центр судебной экспертизы Министерства Юстиции Российской Федерации от 28.03.2018 №698/9-3 и дополнения к нему от 11.07.2018 №701/9-3 требованиям действующего законодательства, регулирующего оценочную деятельность, и достоверности определенной экспертом величины рыночной стоимости отчуждаемого имущества, согласно которым рыночная стоимость спорного имущества по состоянию на 23.05.2016 составила 9 586 697 рублей баня, 988 489 рублей 32 копейки земельный участок. 

Рыночная стоимость неотделимых улучшений по состоянию на 23.05.2016 определена экспертным заключением ООО «Липецкое Экспертно-Оценочное Бюро» от 24.04.2017 №01-039/17 с учетом уточнения от 30.11.2017 и составила 2 857 428 рублей (смена покрытия плов, облицовка стен, их окраска, оклейка, устройство потолков, смена проводки, устройство систем отопления, сетей водоснабжения, перегородок из ГКЛ, смена заполнений дверных и оконных проемов, побелка потолка, ремонт кровли).

ООО «Липецкий банный комплекс» исключил из суммы неотделимых улучшений стоимость ремонта кровли в размере 267 811 рублей и стоимость окраски водными составами внутри помещений в размере 24 330 рублей.

Доводов Управления о недостоверности выводов судебных экспертиз  кассационная жалоба не содержит, доказательств, свидетельствующих об их неправомерности, в материалы дела не представлено.

Принимая во внимание рыночную стоимость произведенных неотделимых улучшений, определенную указанным экспертным заключением, суд пришел к правильному выводу о проведении зачета стоимости неотделимых улучшений в счет выкупной цены объекта недвижимого имущества (бани) в размере 2 565 287 рублей.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 АПК РФ, доводы и возражения сторон, установив фактические обстоятельства, с учетом заключения экспертиз и дополнений к ним, наличия согласия собственника объекта недвижимости на производство неотделимых улучшений, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований.

Отклоняя довод ответчика об отсутствии согласия на осуществление неотделимых улучшений, в связи с чем их стоимость не подлежит зачету в выкупной стоимости, суды обоснованно указали следующее.

Перед заключением договора аренды между истцом и ответчиком арендатору были представлены документы: копия технического заключения МУ «Административно-техническая инспекция г. Липецка» Департамента жилищно-коммунального хозяйства администрации города Липецка от 22.02.2011, согласно которому системы вентиляции, отопления, водоснабжения, канализации, электроснабжения, оконные и дверные блоки, покрытия стен, пола и потолка помещения по ул. Гайдара, 21, находятся в ограниченно работоспособном состоянии и для восстановления эксплуатационной пригодности помещения необходимо выполнить их ремонт; письмо Департамента экономики администрации города Липецка от 23.12.2011 №5978-15-05/2 Председателю департамента жилищно-коммунального хозяйства администрации города Липецка об отсутствии возражений о передаче в аренду как имущественного комплекса бани №4 (ул. Гайдара, 21) с целью реконструкции и технического перевооружения без изменения их статуса.

Таким образом, собственник имущества выразил согласие на сдачу имущества в аренду, предусмотрев цель сдачи в аренду – реконструкция и техническое перевооружение вышепоименованного имущества, а, следовательно, и на создание неотделимых улучшений, что согласуется с положениями статей 18, 20 Федерального закона от 14.11.2002 №161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях», устанавливающих порядок распоряжения имуществом муниципального предприятия, а также полномочия собственника имущества такого предприятия.

Материалы дела не содержат доказательств нарушения условий договора аренды со стороны арендатора. 

Площадь помещения муниципальной собственности в результате капитального ремонта и реконструкции изменилась. О проведенной реконструкции собственнику было известно, изменения в площади арендованного объекта отражены в направленном арендатору договоре купли-продажи.

Таким образом, доводы Управления о том, что неотделимые улучшения арендуемого имущества произведены истцом без надлежащего согласования, противоречат материалам дела и установленным судами обстоятельствам.

Вышеизложенное согласуется с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 09.04.2018 №308-ЭС16-8942.

Доводы, приведенные в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения в суде первой и апелляционной инстанциях и им дана надлежащая правовая оценка. Данные доводы не подтверждают существенных нарушений норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, и не являются достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке.

Доводы кассатора не опровергают выводы судов, а выражают лишь несогласие с ними, дают иную правовую оценку установленным обстоятельствам и по существу сводятся к переоценке доказательств, положенных в обоснование содержащихся в обжалуемых судебных актах выводов. 

Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций, в нарушение своей компетенции, предусмотренной статьями 286, 287 АПК РФ. 

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, в том числе отраженной в Определении от 17.02.2015 №274–О, статьи 286 – 288 АПК РФ, находясь в системной связи с другими положениями данного Кодекса, регламентирующими производство в суде кассационной инстанции, предоставляют суду кассационной инстанции при проверке судебных актов право оценивать лишь правильность применения нижестоящими судами норм материального и процессуального права и не позволяют ему непосредственно исследовать доказательства и устанавливать фактические обстоятельства дела. Иное позволяло бы суду кассационной инстанции подменять суды первой и второй инстанций, которые самостоятельно исследуют и оценивают доказательства, устанавливают фактические обстоятельства дела на основе принципов состязательности, равноправия сторон и непосредственности судебного разбирательства, что недопустимо.

Оснований, предусмотренных статьей 288 АПК РФ (в том числе нарушений норм процессуального права, которые в любом случае являются основанием к отмене решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции), для отмены обжалуемых судебных актов не установлено.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судами первой и апелляционной инстанций при вынесении обжалуемых судебных актов и влекущих их отмену, судебной коллегией не установлено, а обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, были предметом исследования и надлежащей оценки судов, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Липецкой области от 24.07.2018 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.10.2018 по делу №А36-1360/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

 

Председательствующий судья                                                     В.В. Ципляков

 

Судьи                                                                                            Л.А. Крыжская

                                                                                                       

                                                                                                       ФИО1