АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. ТюменьДело № А46-13391/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 06 сентября 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 сентября 2022 года.

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующегоДерхо Д.С.,

судейЗиновьевой Т.А.,

ФИО1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу  департамента имущественных отношений администрации города Омска на решение от 07.04.2022 Арбитражного суда Омской области (судья Ярковой С.В.) и постановление от 23.06.2022 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Краецкая Е.Б., Воронов Т.А., Грязникова А.С.) по делу № А46-13391/2021 по иску департамента имущественных отношений администрации города Омска (644024, Омская область, город Омск, улица Краснофлотская, дом 8, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 304550725700122) о взыскании денежных средств.

Суд установил:

департамент имущественных отношений администрации города Омска (далее – департамент) обратился в Арбитражный суд Омской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – предприниматель) о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения от 29.08.2017 № 44736/5А (далее – договор от 29.08.2017) за период с 17.04.2020 по 31.12.2020 в размере 40 009 руб. 24 коп., задолженности по договору аренды нежилого помещения от 31.12.2020 № 44859/6А (далее – договор от 31.12.2020) за период с 16.01.2020 по 31.12.2020 в размере 43 249 руб. 79 коп., с последующим начислением процентов по день фактической уплаты долга.

Решением от 07.04.2022 Арбитражного суда Омской области, оставленным без изменения постановлением от 23.06.2022 Восьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении требований отказано.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, департамент обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

В обоснование кассационной жалобы департамент указывает, что: факт передачи предпринимателю в аренду принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию объектов недвижимости подтвержден материалами дела, что предполагает необходимость оплаты состоявшегося пользования; возможное бездействие департамента в части своевременного рассмотрения заявления о приватизации объектов недвижимости не может служить основанием для полного освобождения предпринимателя от арендных платежей; с учетом даты обращения с заявлением о выкупе нежилых помещений и установленного законом срока для заключения договоров купли-продажи право собственности на нежилые помещения могло возникнуть у ответчика не ранее 18.03.2020 и 06.04.2020, при этом за период когда нежилые помещения могли быть приобретены в собственность предпринимателем подлежал бы уплате налог на имущество, от бремени которого ответчик фактически освобожден судебными актами по настоящему делу.

Предприниматель представил в суд округа отзыв, в котором просит решение суда и постановление апелляционной коллегии оставить без изменения, полагая их законными и обоснованными.

Учитывая надлежащее извещение лиц, участвующих в деле, о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) рассматривается в отсутствие представителей сторон.

Проверив в соответствии со статьями 284, 286 АПК РФ правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, суд кассационной инстанции полагает решение и постановление подлежащими отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.

Судами установлено и следует из материалов дела, что между департаментом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключены договоры от 29.08.2017 и 31.12.2020. 

В соответствии условиями договора от 29.08.2017 арендатору предоставлено в аренду нежилое помещение площадью 113,9 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...> (пункт 1.1 договора от 29.08.2017). 

По условиям договора от 31.12.2020 ответчику предоставлено в аренду нежилое помещение площадью 32, 2 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...> (пункт 1.1 договора от 31.12.2020). 

Пунктом 3.2 договоров предусмотрено, что арендатор перечисляет ежемесячную арендную плату до 15-го числа текущего месяца. 

На момент заключения договора от 29.08.2017 размер арендной платы составлял 11 300 руб. (пункт 3.2 договора от 29.08.2017). На момент заключения договора от 31.12.2020 размер арендной платы составлял 4 515 руб. (пункт 3.2 договора от 31.12.2020). 

Пунктом 3.4 договоров предусмотрено право арендодателя на ежегодное изменение размера арендной платы в соответствии с действующим законодательством. 

Согласно пункту 4.1.1 договоров в случае невнесения арендатором платежей в сроки, установленные договором аренды, начисляются пени в размере 0,3% в день с просроченной суммы за каждый календарный день просрочки.

Предприниматель 18.11.2019 и 06.12.2019 обратился в департамент с заявлениями о реализации преимущественного права на приватизацию арендуемых помещений.

Решением от 20.10.2020 Арбитражного суда Омской области, оставленным без изменения постановлением от 20.01.2020 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А46-16281/2020, признано незаконным бездействие департамента, выразившееся в неподготовке в установленный законом срок надлежащей рыночной оценки выкупаемого имущества – нежилых помещений 17П и 18П площадью 84 кв. м и 29,9 кв. м,  соответственно, расположенных по адресу: 

<

...>; на департамент возложена обязанность совершить предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о приватизации): в двухнедельный срок с момента вступления решения суда в законную силу принять решение об условиях приватизации нежилых помещений; в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации нежилых помещений направить предпринимателю проект договора купли-продажи названного имущества.

Аналогичные требования в отношении нежилого помещения общей площадью 32,2 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...> заявлены предпринимателем к департаменту в деле № А46-16280/2020. В связи с добровольным удовлетворением требований предприниматель заявил отказ от требований к департаменту, который принят Арбитражным судом Омской области определением от 17.03.2021.

Обращаясь в суд с настоящим иском, департамент указал, что предпринимателем ненадлежащим образом исполнены обязательства по договорам: основной долгпо договору от 29.08.2017 за период с 17.04.2020 по 31.12.2020 составил 102 979 руб. 09 коп., пеня за период с 16.01.2020 по 30.11.2020 – 40 009 руб. 24 коп.; основной долг по договору от 31.12.2020 за период с 03.04.2020 по 31.12.2020 составил 43 249 руб. 79 коп., пеня за период с 16.01.2020 по 31.12.2020 – 17 615 руб. 55 коп. В добровольном досудебном порядке требования департамента предпринимателем не выполнены.

Возражая против удовлетворения исковых требований, предприниматель указал, что 18.11.2019 и 06.12.2019 обращался в департамент с заявлениями о реализации преимущественного права на приватизацию арендуемых помещений, при этом, учитывая дату обращения за выкупом арендованного имущества по улице Серова дом 13 (18.11.2019), департамент должен был направить проект договора купли-продажи не позднее 18.02.2020, а дату обращения за выкупом арендованного имущества по улице Худенко, дом 3 (06.12.2019) – не позднее 06.03.2020, соответственно, получение арендной платы за последующие периоды времени (18.11.2019 и 06.12.2019) повлечет неосновательное обогащение арендодателя.

Разрешая спор по существу и отказывая в удовлетворении исковых требований предпринимателя, суд первой инстанции руководствовался статьями 8, 307, 309, 420, 421, 424, 432, 607, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), принял во внимание обстоятельства, установленные при рассмотрении дела № А46-16281/2020, и исходил из того, что: действуя в соответствии с требованиями закона департамент должен был своевременно направить предпринимателю проекты договоров купли-продажи недвижимого имущества и согласовать их заключение по объекту, расположенному по адресу: 

<

...>, не позднее 18.02.2020, а по объекту, расположенному по адресу: 

<

...>, – не позднее 06.03.2020; при условии своевременного заключения указанных договоров купли-продажи предприниматель приобрел бы право собственности в отношении данного имущества, что предполагает прекращение арендных отношений и, соответственно, обязанности по внесению арендных платежей; в исковой период предприниматель предпринимал меры для восстановления своего нарушенного права на выкуп арендованного имущества, поэтому расходы на уплату арендных платежей будут представлять собой его убытки; заявляя о взыскании налога на имущество, департамент не приводит основания взыскания данного налога со ссылкой на нормы права, не представляет расчет подлежащей взысканию суммы; основания для удовлетворения исковых требований отсутствуют.

Апелляционная коллегия, дополнительно руководствуясь статьями 1, 10 ГК РФ, статьей 9 Закона о приватизации, разъяснениями, изложенными в пункте 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление № 73), пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление № 25), поддержала выводы суда первой инстанции в полном объеме.

Указав, что действия департамента по отказу в заключении договоров купли-продажи в судебном порядке признаны незаконными, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что в случае надлежащей реализации истцом своих полномочий у ответчика не возникла бы обязанность по уплате арендных платежей в связи со своевременным выкупом арендуемого имущества в исковой период, поскольку, исходя из положений статьи 9 Закона о приватизации, договоры между сторонами должны были быть заключены не позднее 18.02.2020 (с учетом даты обращения 18.11.2019) в отношении помещений, переданных в аренду по договору от 29.08.2017 и не позднее 06.03.2020 (с учетом даты обращения 06.12.2019) в отношении помещений, переданных в аренду по договору от 31.12.2020.

Апелляционный суд указал также, что действия департамента по взысканию арендной платы за использование предпринимателем нежилых помещений являются недобросовестными, так как взыскание арендной платы по формальным основаниям стало возможно лишь ввиду действий самого департамента, признанных судебным актом незаконными.

Довод апеллянта о том, что в случае заключения договоров купли-продажи ответчик как собственник обязан уплатить налог на имущество, отклонены судом апелляционной инстанции, как не имеющие отношения к предмету заявленного спора о взыскании арендной платы.

Между тем судами не учтено следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок.

По смыслу статей 606, 614 ГК РФ арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование, в свою очередь арендатор за фактическое пользование объектом аренды обязан вносить плату на условиях, в порядке и сроки, установленные договором аренды.

Абзацем первым статьи 3 Закона о приватизации установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценке).

Цель установления законодателем соответствующего механизма состоит в оказании адресной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства посредством установления для них временной преференции в связи с их участием в приватизации (Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 24.02.2011 № 214-О-О, от 29.09.2011 № 1042-О-О).

В соответствии с частью 3 статьи 9 Закона о приватизации при получении заявления уполномоченные органы обязаны: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Законом об оценке, в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.

Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 ГК РФ).

В связи с изложенным (как на это указано в пункте 5 Постановления № 73), поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ).

Обязательства сторон по договору аренды зданий, сооружений и помещений прекращаются с момента, определенного с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 5 Постановления № 73, но в любом случае не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (пункт 6 Постановления № 73).

Таким образом, до момента заключения сторонами договора купли-продажи арендные отношения сохраняются и арендатор обязан вносить предусмотренную договором аренды плату за пользование имуществом.

Вопреки выводам судов первой и апелляционной инстанций, несоблюдение органом публичной власти предусмотренных статьей 9 Закона о приватизации сроков рассмотрения обращения заинтересованного лица о выкупе арендуемого имущества применительно к статье 407 ГК РФ и разъяснениям, содержащимся в пункте 5 Постановления № 73, не влечет прекращения договора аренды и не освобождает арендатора от бремени арендных платежей (и санкций за их несвоевременное внесение).

Подобного рода нарушения со стороны органов публичной власти, как это следует из правовых позиций Верховного Суда Российской Федерации, изложенных в определениях от 28.04.2017 № 305-ЭС16-20734 и от 23.05.2022 № 308-ЭС21-23454, применительно к требованиям статей 16, 1069 ГК РФ могут служить основанием для возмещения арендатору за счет казны соответствующего публично-правового образования убытков в виде разницы между суммой внесенных арендатором за период необоснованной пролонгации арендных отношений арендной платы и суммой налога (земельного или налога на имущество – в зависимости от того, что является объектом приватизации), подлежащего уплате в случае своевременного заключения договора купли-продажи и регистрации за покупателем права собственности на вновь приобретенное имущество.

Иными словами, в ситуации, когда орган власти необоснованно уклоняется от заключения договора купли-продажи имущества, находящегося в аренде, между сторонами одновременно существуют два встречных денежных (или потенциально имеющих денежный эквивалент) обязательства: обязанность арендатора внести арендную плату (которая сохраняется, как на это указано в пунктах 5, 6 Постановления № 73, до момента заключения сторонами договора купли-продажи); обязанность публично-правового образования возместить арендатору убытки, причиненные неправомерным уклонением от заключения договора купли-продажи.

В соответствии со статьей 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

В пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11.06.2020 № 6 «О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств» (далее – Постановление № 6) разъяснено, что обязательства могут быть прекращены зачетом после предъявления иска по одному из требований. В этом случае сторона по своему усмотрению вправе заявить о зачете как во встречном иске (статья 132 АПК РФ), так и в возражении на иск, юридические и фактические основания которых исследуются судом равным образом (часть 1 статьи 64, части 1 - 3.1 статьи 65, часть 7 статьи 71, часть 1 статьи 168, части 3, 4 статьи 170 АПК РФ).

Учитывая закрепленные пунктом 9 Постановления № 25 и пунктом 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.12.2021 № 46 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции» правила непрофессионального процесса (в силу которых вопросы квалификации правоотношений и определения того, какие нормы права подлежат применению при разрешении спора, отнесены к компетенции суда), судам при разрешении настоящего спора следовало дать юридическую оценку возражениям предпринимателя по иску, как аргументам о наличии у него встречного требования к департаменту о возмещении убытков, причиненных незаконным бездействием при рассмотрении заявлений о выкупе арендуемого недвижимого имущества, которые направлены к зачету заявленных к взысканию арендных платежей.

Далее необходимо было включить в предмет доказывания вопрос о размере убытков, для чего: 1) применительно к разъяснениям, содержащимся в пункте 5 Постановления № 73, определить даты, в которые подлежали заключению договоры купли-продажи недвижимого имущества в случае соблюдения департаментом нормативно установленных сроков (имея ввиду, что после таких дат пролонгация арендных отношений обусловлена неправомерным поведением департамента); 2) определить общую сумму арендной платы, внесенной предпринимателем в период необоснованной пролонгации арендных отношений; 3) определить даты, в которые предприниматель должен был стать плательщиком налога на имущество (путем дополнительного учета времени, необходимого на государственную регистрацию перехода к нему права собственности на объекты недвижимости, с учетом требований Федерального закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»); 4) определить по правилам главы 32 Налогового кодекса Российской Федерации величину налога на имущество, который бы уплатил предприниматель с момента своевременной регистрации за ним права собственности на объекты недвижимости до момента реального заключения договоров купли-продажи (в который фактически прекратились арендные отношения); 5) рассчитать математическую разницу между суммой арендной платы, внесенной предпринимателем в период необоснованной пролонгации арендных отношений, и величиной налога на имущество, который бы уплатил предприниматель с момента своевременной регистрации за ним права собственности на объекты недвижимости до момента реального заключения договоров купли-продажи. 

Итоговая величина такого расчета составит убытки предпринимателя, которые затем по правилам статьи 410 ГК РФ и разъяснений, содержащихся в пункте 19 Постановления № 6, следует вычесть из суммы заявленной к взысканию арендной платы (которая априори превышает размер убытков, так как их структура дополнительно учитывает фискальную составляющую), что и составит итоговую задолженность ответчика по арендным платежам.

Суды первой и апелляционной инстанций таких требований закона и разъяснений высших судебных инстанций не учли, определили лишь даты, в которые подлежали заключению договоры купли-продажи недвижимого имущества в случае соблюдения департаментом нормативно установленных сроков, но не установили иные юридически значимые обстоятельства, необходимые для вывода о прекращении части обязательств предпринимателя по внесению арендных платежей (а именно, факт причинения указанных выше убытков и их размер, направленный к зачету арендной платы).

При этом само по себе определение дат, в которые подлежали заключению договоры купли-продажи недвижимого имущества в случае соблюдения департаментом нормативно установленных сроков, не позволяло судам констатировать прекращение арендных отношений, не свидетельствовало об отсутствии обязательств предпринимателя по внесению арендных платежей (и санкций за их просрочку), соответственно, само по себе (без установления факта, размера убытков и осуществления зачета) не позволяло принять решение об отказе в удовлетворении исковых требований департамента по данному основанию.

Иной подход (помимо того, что он не соответствует приведенным выше требованиям закона об основаниях и порядке прекращения обязательства) ставил бы в неравное положение лиц, добросовестно осуществляющих арендные платежи в течение всего периода действия договора аренды до заключения договора купли-продажи (претендующих затем на возмещение убытков лишь в виде разницы между арендной платой и налогом – как в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 28.04.2017 № 305-ЭС16-20734 и от 23.05.2022 № 308-ЭС21-23454) и лиц, произвольно прекративших внесение арендных платежей до окончания арендных отношений (то есть не внесших арендную плату и не понесших расходы на фискальные расчеты с бюджетом), что недопустимо.

Такие нарушения норм права не могут быть устранены судом кассационной инстанции, поскольку для этого требуется установление фактических обстоятельств дела посредством исследования и оценки доказательств. Указанными полномочиями суд кассационной инстанции в силу требований статьи 287 АПК РФ не наделен, в связи с этим обжалуемые судебные акты согласно пункту 3 части 1 статьи 287, части 1 статьи 288 АПК РФ подлежат отмене (учитывая взаимосвязанный характер первоначального и встречного исков, сводящийся к определению итогового сальдо взаимных предоставлений) с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела следует учесть изложенное в настоящем постановлении в соответствии с частью 2.1 статьи 289 АПК РФ, установить юридически значимые обстоятельства, в том числе: 1) определить даты, в которые подлежали заключению договоры купли-продажи недвижимого имущества в случае соблюдения департаментом нормативно установленных сроков; 2) определить общую сумму арендной платы, внесенной предпринимателем в период необоснованной пролонгации арендных отношений; 3) определить даты, в которые предприниматель должен был стать плательщиком налога на имущество (путем дополнительного учета времени, необходимого для государственной регистрации перехода к нему права собственности на объекты недвижимости); 4) определить величину налога на имущество, который бы уплатил предприниматель с момента своевременной регистрации за ним права собственности на объекты недвижимости до момента реального заключения договоров купли-продажи; 5) рассчитать математическую разницу между суммой арендной платы, внесенной предпринимателем в период необоснованной пролонгации арендных отношений, и величиной налога на имущество, который бы уплатил предприниматель с момента своевременной регистрации за ним права собственности на объекты недвижимости до момента реального заключения договоров купли-продажи (которая составит убытки предпринимателя); 6) произвести зачет таких убытков с заявленной к взысканию арендной платой, определив итоговую задолженность ответчика по арендным платежам и санкциям, оценить доводы и возражения лиц, участвующих в деле. По результатам рассмотрения дела принять решение с соблюдением норм материального и процессуального права, распределить судебные расходы, в том числе в связи с рассмотрением настоящей кассационной жалобы.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями, 288, 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 07.04.2022 Арбитражного суда Омской области и постановление от 23.06.2022 Восьмого арбитражного апелляционного суда № А46-13391/2021 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Омской области.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Д.С. Дерхо

СудьиТ.А. ФИО3

ФИО1