668/2019-1572(1) 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА 

Именем Российской Федерации 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А63-1659/2018

г. Краснодар

22 января 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 22 января 2019 года  Постановление в полном объеме изготовлено 22 января 2019 года  

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего  Садовникова А.В., судей Артамкиной Е.В. и Рассказова О.Л., в отсутствие в судебном  заседании заявителя – банка ВТБ (публичное акционерное общество) (ИНН 7702070139,  ОГРН 1027739609391), заинтересованного лица − Управления Федеральной службы  государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю  (ИНН 2634063830, ОГРН 1042600339737), третьих лиц: общества с ограниченной  ответственностью «Генри и К», администрации города Пятигорска, муниципального  учреждения «Учреждение имущественных отношений администрации города  Пятигорска», извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем  размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно- телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Управления  Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по  Ставропольскому краю на решение Арбитражного суда Ставропольского края  от 23.07.2018 (судья Гладских Н.В.) и постановление Шестнадцатого арбитражного  апелляционного суда от 09.11.2018 (судьи Афанасьева Л.В., Белов Д.А., Семенов М.У.)  по делу № А63-1659/2018, установил следующее.  

Банк ВТБ (ПАО) (далее – акционерное общество; банк) обратилось в арбитражный  суд с заявлением к Управлению Росреестра по Ставропольскому краю (далее –  управление) о признании незаконным отказа от 21.11.2017 № 26/133/011/2017-39410  в государственной регистрации ипотеки принадлежащего на праве собственности  ООО «Генри и К» (далее – общество) нежилого торгово-складского помещения площадью  1172 кв. м с кадастровым номером 26:33:100101:3018, расположенного по адресу:  Ставропольский край, г. Пятигорск, Скачки Промзона 2 (далее – спорное здание) и  обязании осуществить государственную регистрацию ипотеки указанного имущества.  

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных  требований относительно предмета спора, привлечены общество, администрация  г. Пятигорска (далее – администрация) и МУ «УИО г. Пятигорска» (далее – учреждение).  

Решением суда от 23.07.2018, оставленным без изменения постановлением  апелляционного суда от 09.11.2018, заявленные требования удовлетворены.  

В кассационной жалобе управление просит отменить обжалуемые судебные акты  и отказать в удовлетворении заявленных требований. Податель жалобы указывает, что  государственным регистратором при проведении правовой экспертизы представленных  документов установлен ряд нарушений. Акционерное общество не заявило  о государственной регистрации залога права аренды земельного участка, на котором  находится спорное здание. Содержание договора ипотеки и права аренды земельного  участка не соответствует требования законодательства Российской Федерации. Земельный  участок находится в муниципальной собственности, общество не имеет прав  на распоряжение им. Причины, послужившие основанием для приостановления  государственной регистрации, акционерное общество не устранило. Выводы судов  не соответствуют фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.  

В отзыве на кассационную жалобу банк указал на ее несостоятельность, а также  законность и обоснованность принятых по делу судебных актов.  

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд  Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению по  следующим основаниям.  

Из материалов дела видно и судами установлено, что в целях обеспечения  исполнения обязательств, возникших на основании кредитного соглашения от 05.07.2017   № КС-ЦВ-709000/2017/00084, заключенного акционерным обществом и обществом,  стороны заключили договор об ипотеке здания и права аренды земельного участка  от 08.08.2017 № ДИ2-ЦВ-70999/2017/00084 (далее – договор ипотеки), по условиям  которого в обеспечение исполнения обязательств общество (залогодатель) передает  акционерному обществу (залогодержатель) предмет ипотеки – спорное здание,  принадлежащее обществу на праве собственности (свидетельство о государственной  регистрации права № 26-АИ 052581; пункт 2.1.1 договора ипотеки).  

Согласно пункту 2.1.2 договора ипотеки дополнительно к предмету ипотеки в залог  передается право аренды земельного участка с кадастровым номером 26:33:010101:203  площадью 2966 кв. м, принадлежащее обществу на основании договора аренды  от 01.11.2012 № 79/12ю, заключенного обществом и учреждением (государственный  

номер регистрации в ЕГРН 226-26-28/058/2012-126 от 06.02.2013; далее – договор  аренды).  

В пункте 2.2 договора ипотеки стороны оценили предмет ипотеки  в 9 595 тыс. рублей, в том числе: спорное здание оценивается в 9 550 100 рублей,  право аренды земельного участка – 45 500 рублей.  

14 августа 2017 года акционерное общество обратилось в управление с заявлением  о государственной регистрации ограничения (обременения) недвижимости  с приложением документов, в том числе договора об ипотеке.  

Уведомлением от 22.08.2017 № 26/133/011/2017-39410 управление сообщило  заявителю о приостановлении государственной регистрации ипотеки сроком  до 21.11.2017.  

Сообщением от 21.11.2017 № 26/133/011/2017-39410 регистрирующий орган  отказал акционерному обществу в регистрации ограничения (обременения) на спорное  здание со ссылкой на отсутствие заявления о государственной регистрации залога права  аренды земельного участка, на котором находится спорное здание, несоответствие  содержания представленного договора ипотеки требованиям законодательства Российской  Федерации, истечение срока действия договора аренды, отсутствие у общества прав  на распоряжение (передачу в залог) земельным участком.  

Полагая действия управления нарушающими его права и законные интересы,  акционерное общество обратилось в арбитражный суд.  

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться  в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных  правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов,  осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают,  что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие)  не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права  и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности,  незаконно возлагают на них какие-либо обязанности создают иные препятствия для  осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.  

Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов,  решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия,  должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку  оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий  

(бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному  правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли  оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также  устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права  и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической  деятельности.  

В силу части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт,  решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия,  должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту  и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной  экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового  акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.  

Исходя из положений статей 198 – 201 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации для признания незаконным ненормативного акта, действий органа  государственной власти необходимо наличие совокупности двух условий: несоответствия  оспариваемого акта, действий закону и нарушение ими прав и законных интересов  заявителя по делу.  

В соответствии с частью 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015   № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ)  государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт  признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права  определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права  и обременения недвижимого имущества.  

С государственной регистрацией Закон № 218-ФЗ связывает определенные  юридические последствия: возникновение, ограничение (обременение), переход или  прекращение прав на недвижимое имущество.  

Обязательными этапами проведения государственной регистрации прав является  правовая экспертиза документов и проверка законности сделки, установление отсутствия  противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами  на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или  приостановления государственной регистрации прав.  

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или)  государственной регистрации прав являются: договоры и другие сделки в отношении  недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством,  

действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения  сделки; иные документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход,  прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости  в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения,  прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости  (пункты 2 и 8 части 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ).  

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение,  ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для  осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной  регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным  законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую  для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав  на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости (часть 1  статьи 21 Закона № 218-ФЗ).  

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов,  если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 данного Закона  и требованиям принятых в соответствии с названным Законом нормативных правовых  актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено данным  Законом или иными федеральными законами (часть 5 статьи 18 Закона № 218-ФЗ).  

Осуществление государственной регистрации прав приостанавливается  по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены  документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета  и (или) государственной регистрации прав (пункт 5 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ).  

Не устранение причин, препятствующих осуществлению государственной  регистрации прав, указанных в статье 26 данного Закона, в течение срока  приостановления служит основанием для отказа в осуществлении регистрационных  действий (статья 27 Закона № 218-ФЗ).  

В соответствии с пунктом 3 статьи 11 и пунктом 1 статьи 19 Федерального  закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон  об ипотеке) предусмотренные законом и договором об ипотеке права залогодержателя  (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи  об ипотеке в ЕГРП в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015   № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».   

В силу норм статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 1  Закона об ипотеке залог недвижимого имущества является способом обеспечения  

исполнения обязательства, при котором залогодержатель, являющийся кредитором  по обязательству, имеет право получить удовлетворение из стоимости заложенного  имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит  имущество (залогодателя).  

В соответствии с пунктом 4 статьи 6 Закона об ипотеке право аренды может  быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, если федеральным законом или  договором аренды не предусмотрено иное.  

Согласно пункту 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке арендатор земельного участка  (гражданин или юридическое лицо) вправе отдать арендные права земельного участка  в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника  земельного участка.  

Вместе с тем в пункте 5 информационного письма Президиума Высшего  Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 № 90 «Обзор практики  рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке»  разъяснено следующее.  

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации  собственник здания, расположенного на земельном участке из состава государственных  и муниципальных земель, арендуемом им на срок более пяти лет, закладывая  одновременно по одному договору об ипотеке здание и права по договору аренды этого  участка, вправе заложить эти права без согласия арендодателя при условии его  уведомления.   

Положения главы XI Закона об ипотеке, включая положения пункта 1.1 статьи 62  Закона об ипотеке, определяют особенности ипотеки земельных участков в отличие  от главы XII данного Закона, устанавливающей особенности ипотеки предприятий,  зданий и сооружений. Поэтому установленное в пункте 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке  условие об ипотеке арендатором земельного участка своего права аренды только  с согласия арендодателя распространяется на те случаи ипотеки права аренды земельного  участка, когда такое право является единственным (самостоятельным) предметом ипотеки  и закладывается без одновременной ипотеки зданий (сооружений) либо на случай ипотеки  права аренды земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения.  

В случае, когда ипотека права аренды земельного участка осуществлена в связи  с ипотекой здания, находящегося на этом участке, пункт 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке  к такому договору не применяется.  

В силу абзаца второго статьи 69 Закона об ипотеке ипотека здания или сооружения  допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка,  на котором находится это здание или сооружение.  

Если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке  находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным  считается право аренды земельного участка.  

Системное толкование приведенных норм позволяет сделать вывод о том,  что собственник здания или сооружения, расположенного на арендуемом им земельном  участке, закладывая одновременно по одному договору об ипотеке здание (сооружение)  и права по договору аренды этого участка, вправе заложить эти права без согласия  арендодателя при условии его уведомления.  

В статье 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрены случаи  предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной  собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов.  

Согласно подпункту 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской  Федерации договор аренды без проведения торгов заключается с собственниками зданий,  сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в публичной  собственности и (или) с лицами, которым эти объекты недвижимости предоставлены на  праве хозяйственного ведения (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.6) или в случаях,  предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.  

Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом,  исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду  имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений,  расположенных на таких земельных участках (пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса  Российской Федерации).  

 В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор  аренды заключается на срок, определенный договором. Пунктом 2 статьи 621 данного  Кодекса определено, что в случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом  после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя,  договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом  случае каждая из сторон договора аренды вправе в любое время отказаться от договора,  предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого  имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для  предупреждения о прекращении договора, заключенного на неопределенный срок (абзац 2  пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).  

Исследовав представленные в материалы дела доказательства по правилам  статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив,  что общество как арендатор продолжает пользоваться земельным участком, на котором  расположен принадлежащий ему объект недвижимости (арендные отношения сторон не  прекращены), суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу  об обоснованности заявленных требований. При этом удовлетворение иска в данном  конкретном случае, направлено на установление эффективного баланса в регулировании  отношений сторон и соответствует правовым принципам справедливости, процессуальной  экономии и правовой определенности.   

Как верно указали судебные инстанции, у управления отсутствовали основания  для отказа в государственной регистрации ограничения (обременения), поскольку ипотека  права аренды земельного участка осуществлена в связи с ипотекой спорного здания  (нежилое торгово-складское помещение расположено на указанном участке), являющимся  объектом недвижимости, и к спорным правоотношениям применяются положения главы  XII Закона об ипотеке, устанавливающей особенности ипотеки предприятий, зданий и  сооружений. Кроме того, материалами дела подтвержден не только факт уведомления  арендодателя о передаче в залог акционерному обществу права аренды земельного  участка, но и его согласие на данную передачу прав (т. 1, л. д. 24).  

Доводы жалобы признаются судом кассационной инстанции несостоятельными,  поскольку полностью повторяют доводы апелляционной жалобы и не содержат фактов,  которые не были проверены и не учтены судами при рассмотрении дела и влияли на  обоснованность и законность обжалуемых судебных актов либо опровергали выводы  судов.  

Суды первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследовали  и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела  фактические обстоятельства, правильно применили нормы права.  

Пределы полномочий суда кассационной инстанции регламентируются  положениями статей 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации, в соответствии с которыми кассационный суд не обладает процессуальными  полномочиями по оценке (переоценке) установленных по делу обстоятельств.  

Основания для отмены или изменения решения и постановления по приведенным  в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм,  влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации), не установлены.  

Руководствуясь статьями 274, 286 − 289 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 23.07.2018 и постановление  Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.11.2018 по делу   № А63-1659/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу − без удовлетворения.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.  

Председательствующий А.В. Садовников  Судьи Е.В. Артамкина  

 О.Л. Рассказов