АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-4066/2021

Дело № А65-10906/2020

г. Казань

13 мая 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 12 мая 2021 года

Полный текст постановления изготовлен 13 мая 2021 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Ананьева Р.В.,

судей Карповой В.А., Муравьева С.Ю.,

при участии представителя:

общества с ограниченной ответственностью «Эксперт Аккредитации»  – ФИО1 (доверенность от 01.12.2020),

в отсутствие:  

муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» – извещено надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Эксперт Аккредитации»

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 10.11.2020 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2021

по делу № А65-10906/2020

по исковому заявлению муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани», г. Казань, к обществу с ограниченной ответственностью «Эксперт Аккредитации» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Казань, о взыскании задолженности по арендной плате и пени,

УСТАНОВИЛ:

муниципальное казенное учреждение «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани» (далее – МКУ «КЗиО ИКМО г. Казани», истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Эксперт Аккредитации» (далее – ООО «Эксперт Аккредитации», общество, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 31.05.2005 № 10686 за период с 11.05.2018 по 30.11.2019 в сумме 2 865 266,42 руб., пени за период с 15.05.2018 по 28.11.2019 в размере 807 059,93 руб.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 10.11.2020, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2021, исковые требования удовлетворены.

ООО «Эксперт Аккредитации», не согласившись с принятыми судебными актами, обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Заявитель кассационной жалобы указал на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального права, а также несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. 

Представитель ООО «Эксперт Аккредитации», явившийся в судебное заседание, доводы, изложенные в кассационной жалобе, поддержал.

МКУ «КЗиО ИКМО г. Казани» о времени и месте судебного разбирательства уведомлено, явку представителя в судебное заседание не обеспечило, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не нашла оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании постановления главы администрации г. Казани от 17.08.2004 № 1378 между Службой земельного кадастра по г. Казани (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Стан» (далее – ООО «Стан») (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 31.05.2005 № 10686, по условиям которого ООО «Стан» в аренду сроком на 49 лет до 17.08.2053 предоставлен земельный участок площадью 0,966 га с кадастровым номером 16:50:110207:22, расположенный по адресу: г. Казань, Ново-Савиновский район, ул. Воровского у перекрестка с ул. Амирхана, под автостоянку.

Договор аренды от 31.05.2005 № 10686 зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 10.04.2006 в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись регистрации.

На основании договора уступки права аренды от 19.03.2018 права и обязанности арендатора по договору аренды от 31.05.2005 № 10686 переданы ООО «Эксперт Аккредитации».

Спорный земельный участок передан ответчику по передаточному акту, договор уступки права аренды от 19.03.2018 зарегистрирован, о чем 11.05.2018 в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись регистрации.

На данном земельном участке расположен незавершенный строительством объект площадью застройки 2 824,4 кв.м с кадастровым номером 16:50:110404:6180, принадлежащий на праве собственности обществу.

В соответствии с пунктом 3.5 договора аренды от 31.05.2005 № 10686 арендная плата вносится арендатором равными долями ежемесячно не позднее 15 числа каждого месяца в размере 1/12 годовой суммы арендной платы, рассчитанной по ставкам, действующим в текущем году.

Пунктом 3.4 договора аренды от 31.05.2005 № 10686 предусмотрено, что размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения, введения ставок арендной платы и/или коэффициентов к ставкам арендной платы (в том числе коэффициентов индексации) уполномоченным органом государственной власти Российской Федерации, Республики Татарстан, г. Казани без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и/или дополнений в настоящий договор. При это в случае принятия таких актов исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании договора и уведомления арендодателя. Уведомление может быть сделано арендодателем и через средства массовой информации неопределенному кругу лиц, обязательное для арендатора.

В связи с ненадлежащим исполнением ООО «Эксперт Аккредитации» обязательств по внесению арендной платы по договору аренды от 31.05.2005 № 10686 МКУ «КЗиО ИКМО г. Казани» направило   претензию от 02.12.2019 № 178143/кзиоисх с требованием оплатить задолженность по арендной плате, которая была получена ответчиком 13.12.2019.

Поскольку ООО «Эксперт Аккредитации» задолженность по арендной плате не оплатило, МКУ «КЗиО ИКМО г. Казани» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды первой и апелляционной инстанций, в совокупности оценив доказательства, имеющиеся в материалах дела, в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив, что у ООО «Эксперт Аккредитации» имеется задолженность по арендной плате по договору аренды от 31.05.2005 № 10686 по состоянию на 15.11.2019 в сумме 2 865 266,42 руб., руководствуясь статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, взыскали с общества в пользу истца задолженность по арендной плате в указанной сумме.

Кроме того, принимая во внимание пункт 3.7 договора аренды от 31.05.2005 № 10686, согласно которому в случае невнесения арендной платы в срок, установленный настоящим договором, арендатор уплачивает за каждый календарный день просрочки пени в размере 0,1% от суммы недоимки за каждый день просрочки, суды, руководствуясь пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к выводу, что с ответчика подлежит взысканию неустойка за период с 15.05.2018 по 28.11.2019 в размере 807 059,93 руб.

Довод кассационной жалобы о том, что общество не могло использовать земельный участок с кадастровым номером 16:50:110207:22 по целевому назначению, поскольку Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан (далее – Управление Росреестра по РТ) на основании заявления МКУ «КЗиО ИКМО г. Казани» от 13.05.2018 исключило из Единого государственного реестра недвижимости запись об обременении в виде аренды в отношении данного земельного участка, судебной коллегией отклоняется.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации), а арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае невыполнения арендодателем обязанности по предоставлению имущества в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, арендатор не обязан вносить арендную плату.

Регулирование, содержащееся в статье 328 Гражданского кодекса Российской Федерации применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в пункте 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 № 13689/12 сформулирована правовая позиция, согласно которой исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 3 статьи 405 Гражданского кодекса Российской Федерации должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Отказ от исполнения встречного обязательства по внесению арендной платы в силу пункта 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации допустим лишь в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения.

В пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, в пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, разъяснено, что арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по не зависящим от него обстоятельствам. Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Из системного толкования указанных норм во взаимосвязи с положениями статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату, поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по независящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления.

Как указывалось выше, по договору аренды земельного участка от 31.05.2005 № 10686 ООО «Стан» в аренду сроком на 49 лет до 17.08.2053 предоставлен земельный участок площадью 0,966 га с кадастровым номером 16:50:110207:22, расположенный по адресу: г. Казань, Ново-Савиновский район, ул. Воровского у перекрестка с ул. Амирхана, под автостоянку.

Договор аренды от 31.05.2005 № 10686 зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 10.04.2006 в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись регистрации.

На основании договора перенайма земельного участка от 26.07.2007 ООО «Стан» передало обществу с ограниченной ответственностью «Сапсан норд+» (далее – ООО «Сапсан норд+») права и обязанности арендатора по договору аренды от 31.05.2005 № 10686, о чем 03.08.2007 в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись регистрации.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 29.11.2011 по делу № А65-21701/2011, вступившим в законную силу, договор аренды от 31.05.2005 № 10686 расторгнут, земельный участок площадью 0,966 га с кадастровым номером 15:50:11 02 07:0022, расположенный по адресу: г. Казань, Ново-Савиновский район, ул. Воровского, у перекрестка с ул. Амирхана, изъят у ООО «Сапсан норд+».

В последующем в результате ряда сделок права и обязанности арендатора по договору аренды от 31.05.2005 № 10686 переданы ООО «Эксперт Аккредитации», о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделаны записи регистрации.

На основании заявления МКУ «КЗиО ИКМО г. Казани» от 13.05.2018 Управление Росреестра по РТ исключило из Единого государственного реестра недвижимости запись об обременении (аренде) в отношении данного земельного участка.

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 23.07.2019 по делу № А65-32115/2018 признаны незаконными действия Управления Росреестра по РТ по исключению из Единого государственного реестра недвижимости записей от 14.04.2006 № 16-16-01/079/2005-717.2 о государственной регистрации договора аренды от 31.05.2005 № 10686, от 11.05.2018 № 16:50:110207:2216/001/2018-3 о государственной регистрации договора уступки права аренды от 19.03.2018; на Управление Росреестра по РТ возложена обязанность восстановить в Едином государственном реестре недвижимости записи от 14.04.2006 № 161601/079/2005-717.2 о государственной регистрации договора аренды от 31.05.2005 № 10686, от 11.05.2018 № 16:50:110207:2216/001/2018-3 о государственной регистрации договора уступки права аренды от 19.03.2018. 

При этом суд кассационной инстанции применил к спорным правоотношениям принцип «эстоппель», в соответствии с которым лицо, действовавшее противоречиво и непоследовательно, лишается права ссылаться на определенные обстоятельства, поскольку обращение МКУ «КЗиО ИКМО г. Казани» в Управление Росреестра по РТ с заявлением о погашении обременения в виде аренды на спорный земельный участок по истечению 6,5 лет с момента вступления в законную силу решения Арбитражного суда Республики Татарстан от 29.11.2011 по делу № А65-21701/2011, в течение которого МКУ «КЗиО ИКМО г. Казани» своим поведением подтверждало действие договора аренды от 31.05.2005 № 10686, свидетельствует о его недобросовестном поведении (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Между тем, действия МКУ «КЗиО ИКМО г. Казани», направленные на погашение записи об обременении в виде аренды в отношении спорного земельного участка, не привели к невозможности его использования обществом по целевому назначению.

Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости на земельный участок с кадастровым номером 16:50:110207:22 следует, что вид его разрешенного использования: под автостоянку.

По договору аренды от 31.05.2005 № 10686 данный земельный участок также предоставлялся под размещение автостоянки.

На спорном земельном участке расположен незавершенный строительством объект площадью застройки 2 824,4 кв.м с кадастровым номером 16:50:110404:6180, принадлежащий на праве собственности обществу.

В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчиком в материалы дела не представлено доказательств, свидетельствующих о невозможности использования в спорный период земельного участка с кадастровым номером 16:50:110207:22 по его целевому назначению.

Таким образом, суды пришли к обоснованному выводу об отсутствии оснований для освобождения общества от исполнения его обязанности по внесению арендной платы по договору аренды от 31.05.2005 № 10686.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 № 15837/11 по делу № А47-7623/2010 указано, что регулирование арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

В пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

Договор аренды от 31.05.2005 № 10686 заключен после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, в связи с чем размер арендной платы за спорный земельный участок подлежит определению на основании нормативного правового акта, принятого уполномоченным органом.   

В соответствии с пунктом 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Согласно подпункту 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Земельный участок площадью 0,966 га с кадастровым номером 16:50:110207:22, расположенный по адресу: г. Казань, Ново-Савиновский район, ул. Воровского у перекрестка с ул. Амирхана, относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена.

Таким образом, порядок определения размера арендной платы за пользование спорным земельным участком, а также порядок, условия и сроки ее внесения подлежат публичному регулированию и устанавливаются органами государственной власти Республики Татарстан.

Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 № 74 «Об арендной плате за землю» утверждено Положение о порядке определения размеров арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Республики Татарстан и государственная собственность на которые не разграничена, в соответствии с которым судами и был произведен расчет размера арендной платы за спорный период.

При таких обстоятельствах судебная коллегия считает, что суды первой и апелляционной инстанций пришли к верному выводу о том, что требования МКУ «КЗиО ИКМО г. Казани» обоснованы и подлежат удовлетворению.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией, но в соответствии со статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судами при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемых судебных актов, не  подтверждены надлежащими доказательствами и направлены на переоценку доказательств, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Поскольку нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению обжалуемых судебных актов, не установлено, коллегия считает необходимым решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 10.11.2020 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2021 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 10.11.2020 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2021 по делу № А65-10906/2020 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки установленные законом.

Председательствующий судьяР.В. Ананьев

СудьиВ.А. Карпова

С.Ю. Муравьев