Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

26 июня 2020 года

Дело № А40-3041/20-144-24

Полный текст решения изготовлен 26 июня 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена 4 июня 2020 года

Арбитражный суд города Москвы

в составе судьи Папелишвили Г.Н.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению ООО "МОНАРХ-УКС"

к ответчику: Управление Росреестра по г. Москве

третье лицо: ФИО2

о признании незаконным уведомления об отказе от 12.11.2019 № 77/007/242/2019-694

с участием: 

от заявителя: ФИО3 (паспорт, доверенность от 04.02.2020, диплом)

от ответчика: ФИО4 (удостоверение, доверенность от 30.12.2019 № Д-25/2019, диплом)

от третьего лица: не явился, извещен

УСТАНОВИЛ:

ООО "МОНАРХ-УКС" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о признании незаконным решения Управления Росреестра по г. Москве об отказе в государственной регистрации, изложенного в уведомлении от 12.11.2019 № 77/007/242/2019-694 и обязании.

Заявитель требования поддержал по основаниям, изложенным в заявлении.

Ответчик предоставил документы послужившие основанием для вынесения оспариваемого решения, а также отзыв на заявление в котором возражал против удовлетворения заявленных требований, со ссылкой на законность и обоснованность вынесенного решения.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы сторон, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности на основании ст.71 АПК РФ, арбитражный суд установил, что требования заявлены необоснованно и не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч.4 ст.198 АПК РФ заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.

Срок подачи заявления не пропущен.

Согласно ст.198 АПК РФ организации вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, процессуальный закон устанавливает наличие одновременно двух обстоятельств, а именно, не соответствие оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту и нарушение оспариваемым актом прав и законных интересов организаций в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц.

Из содержания заявления следует, что «19» мая 2018 г. между гражданкой РФ ФИО2 и ООО «МонАрх-УКС»  был заключен Договор участия в долевом строительстве № СП-ДДУ/02-133/02-05-18, в соответствии с которым общество обязалось построить (создать) жилой дом, входящий в состав жилого комплекса с подземной автостоянкой и встроенно-пристроенным ДДУ на 150 мест по адресу: Мантулинская ул., вл. 7, Пресненский район, Центральный административный округ города Москвы (корпус 02), а гражданка РФ ФИО2- оплатить обусловленную Договором цену в размере 36 050 000 (Тридцать шесть миллионов пятьдесят тысяч) рублей 00 копеек и после ввода жилого дома в эксплуатацию принять объект долевого строительства-трехкомнатную квартиру, имеющий следующие проектные характеристики: общая проектная площадь 103 (сто три) кв.м., номер на площадке 1 (один), условный номер (индекс): 133 (сто тридцать три) расположенный в корпусе 2 (два), секция 3 (три), этаж 16 (шестнадцать).

Согласно п. 2.4. Договора срок оплаты цены Договора - не позднее 5 (пяти) банковских дней с даты государственной регистрации Договора. Договор зарегистрирован в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним 05.07.2018. Таким образом, предельная дата перечисления Цены Договора – 12.07.2018.

Однако указанная сумма ФИО2 не оплачена.

Руководствуясь ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ ООО "МОНАРХ-УКС" направило ФИО2 уведомление о необходимости погашения участником долевого строительства задолженности по оплате цены ДДУ, образовавшейся неустойки и о последствиях неисполнения данного требования. Однако заказное письмо было возвращено оператором связи.

В связи  с чем общество 01.08.2019 подало документы для государственной регистрации расторжения Договора в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве.

12.08.2019 истцом было получено уведомление о приостановлении государственной регистрации расторжения Договора в связи с отсутствием в материалах дела сообщения об отказе ФИО2 от получения заказного письма или об отсутствии ФИО2 по указанному ей в Договоре почтовому адресу.

12.11.2019 ООО "МОНАРХ-УКС" получено уведомление об отказе в государственной регистрации в связи с не устранением причин приостановки от 12.08.2019 и истечением срока приостановки, указанного в уведомлении от 12.08.2019.

Не согласившись с указанным решением Управления Росреестра по Москве, посчитав его незаконным необоснованным и нарушающим права и законные интересы ООО "МОНАРХ-УКС" в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, последнее обратилось с настоящим заявлением в арбитражный суд. 

Согласно п.4 ст.200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом согласно п.5 ст.200 АПК РФ с учетом положений п.1 ст.65 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Таким образом, из существа приведенных норм следует, что для признания незаконным обжалуемого решения необходимо наличие двух обязательных условий, а именно, несоответствие его закону и наличие нарушения им прав и охраняемых законом интересов заявителя.

С учетом заявленных требований и доказательств и имеющихся в материалах дела, суд считает необходимым указать следующее.

Согласно ч.3 ст.9 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон о долевом участии) в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования.

При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

Однако в Управление не было представлено сообщение об отказе ФИО5 от получения заказного письма или об отсутствии ФИО5 по указанному почтовому адресу.

В связи с отсутствием подобного документа, осуществление регистрационных действий было приостановлено до 12.11.2019, заявителю было предложено предоставить дополнительные документы.

28.08.2019 в Управление было направлено заявление № 77/011/012/2019-4230 о приобщении дополнительных документов.

В Управление было предоставлено сопроводительное письмо от 22.08.2019, в которым сообщалось, что ФИО5 не была оплачена денежная сумма по договору, застройщик неоднократно отправлял ФИО5 предупреждения о необходимости погашения задолженности, а также уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора.

В качестве приложений к письму были приложены отчеты об отслеживании почтовых отправлений.

Однако уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора, на которое ссылается застройщик, или иные документы, не были предоставлены в Управление с данным письмом.

С учетом фактических обстоятельств Управлением было направлено сообщение об отказе в снятии приостановления государственной регистрации прав.

В соответствии с п. 8 ст. 48 Закона о недвижимости заявление о внесении в ЕГРН сведений о расторжении или прекращении договора участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон договора участия в долевом строительстве с приложением документов, подтверждающих расторжение или прекращение договора.

В случае, если сторона договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора, к заявлению прилагается копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке, а при расторжении договора в судебном порядке - копия вступившего в законную силу решения суда о расторжении договора, заверенная в установленном порядке судом, вынесшим решение.

Согласно п. 5 ст. 5 Закона о долевом участии, в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

В случае одностороннего отказа застройщика от исполнения договора по основаниям, предусмотренным частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, в течение десяти рабочих дней со дня его расторжения.

Если в указанный срок участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить эти денежные средства в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства (п. 5 ст. 9 Закона о долевом участии).

Согласно разъяснениям Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации (Минстрой России) от 06.06.2018 № 24502-ОК/07, в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных ч. 4 и 5 ст. 5 Закона о долевом строительстве застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном ч. 4 ст. 8 Закона о долевом строительстве (а именно, по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику о долевого строительства лично под расписку), предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования.

При неисполнением участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с ч.4 ст.9 Закона о долевом строительстве (ч.3 ст.9 Закона о долевом строительстве).

Частью 4 ст. 9 Закона о долевом строительстве предусмотрено, что в случае одностороннего отказа одной стороной от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

Внесение в ЕГРН записи о расторжении договора участия в долевом строительстве возможно только при строгом соблюдении процедуры предупреждения участника долевого строительства о погашении задолженности и последствиях неисполнения такого требования.

До одностороннего отказа от исполнения договора застройщик обязан направить участнику долевого строительства предупреждение, в котором должно содержаться требование о погашении участником долевого строительства задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. Указанное требование и информация о последствиях его неисполнения должны быть выражены и изложены однозначно и недвусмысленно, и из них должно следовать намерение застройщика отказаться от договора в случае невыполнения требования.

Таким образом, учитывая вышеизложенное, должно быть направлено два уведомления - одно в виде предупреждения о необходимости погашения задолженности по уплате цены договора и о последствиях невыполнения такого требования и второе через тридцать дней после направления указанного предупреждения (при неисполнении установленного им требования) - уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора участия в долевом строительстве, в котором также должна быть ссылка на направленное ранее предупреждение.

Согласно копиям отчётов об отслеживании Отправлений, представленным в материалы регистрационного дела, Отправления были возвращены Отправителю по следующим причинам: «истёк срок хранения», «по иным обстоятельствам», либо без указания причин.

Из вышеизложенного следовало, что не соблюдено ни одно из условий, предусмотренных пунктом 3 статьи 9 Закона о долевом строительстве, соблюдение которых необходимо для расторжения в одностороннем порядке договора об участии в долевом строительстве по инициативе Застройщика.

Вышеуказанные обстоятельства указывали на то, что застройщиком был нарушен порядок расторжения договора участия в долевом строительстве, предусмотренный законодательством РФ, что в свою очередь препятствовало проведению государственной регистрации.

В связи с изложенным, возобновить регистрационные действия на основании Сопроводительного письма от 22.08.2019 № б/н, представленного в материалы дела, не представлялось возможным.

Для осуществления государственной регистрации ООО «МОНАРХ-УКС» было предложено устранить причины, препятствующие ее проведению путем представления в Управление соответствующих документов.

12.11.2019 на основании статьи 27 Закона о недвижимости в проведении регистрационных действий было отказано в связи с истечением срока приостановления и неустранением причин, препятствующих проведению регистрации.

На основании изложенного, суд считает, что оспариваемое решение, оформленное уведомлением от 12.11.2019 № 77/007/242/2019-694 об отказе во внесении сведений в ЕГРН о ранее учтенном объекте недвижимости соответствует действующему законодательству и не нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. 

Следовательно, в данном случае, отсутствуют правовые основания, предусмотренные ст.13 ГК РФ, которые одновременно необходимы для удовлетворения заявленных требований заявителя.

При указанных обстоятельствах требования заявителя удовлетворению не подлежат.

В соответствии с ч.3 ст.201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

В связи с предоставлением заявителю отсрочки уплаты государственной пошлины судебные расходы по ее оплате подлежат взысканию с заявителя в доход федерального бюджета.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.65, 75, 110, 167-170, 176, 181, 200-201 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Проверив на соответствие Федеральному закону от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в удовлетворении заявления ООО "МОНАРХ-УКС" о признании незаконным решения Управления Росреестра по г. Москве об отказе в государственной регистрации, изложенного в уведомлении от 12.11.2019 № 77/007/242/2019-694 и обязании отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок после его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья                                                                                                     Г.Н. Папелишвили