СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

улица Набережная реки Ушайки, дом 24, Томск, 634050, http://7aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Томск                                                                              Дело № А45-16977/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 05 декабря 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 декабря 2019 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  

ФИО1,

судей

ФИО2,

ФИО3,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Косачевой О.С., рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу жилищно-строительного кооператива «Садко» (07АП-10240/2019) на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 22.08.2019 по делу № А45-16977/2019, по иску мэрии города Новосибирска (630099, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к жилищно-строительному кооперативу «Садко» (630105, 

<

...>, ИНН: 

<

***> ОГРН: 

<

***>) о взыскании задолженности по договору аренды и неустойки.

СУД УСТАНОВИЛ:

Мэрия города Новосибирска (далее – истец, мэрия) обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к жилищно-строительному кооперативу «Садко» (далее – ответчик, ЖСК «Садко», кооператив) о взыскании 3 960 977 руб. 26 коп. задолженности по договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 25.06.2008 № 83294 за период с четвёртого квартала 2016 года по четвёртый квартал 2018 года, неустойки за период с 10.01.2017 по 15.03.2019 в сумме 1 659 906 руб. 22 коп.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 22.08.2019 исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскано 3 960 977 руб. 26 коп. задолженности и 829 953 руб. 11 коп. неустойки. В остальной части иска отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик обратился в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит его изменить, приняв по делу новый судебный акт о взыскании задолженности в сумме  121 929 руб. 01 коп., во взыскании неустойки отказать.

В обоснование жалобы ее податель ссылается, на то, что спорный земельный участок находится в зоне застройки, занимаемой незавершёнными строительством многоквартирными домами, для строительства которых привлечены денежные средства граждан с нарушением их прав (Ж-8). Дом по улице Кропоткина, 104 а, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 54:35:032940:27, застройщиком которого является ЖСК «Садко», включён в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных жилых домов и чьи права нарушены на территории Новосибирской области. В соответствии с выпиской из приказа Министерства строительства Новосибирской области от 23.12.2016 № 461 ФИО4, являющаяся инвестором строительства многоквартирного жилого дома по улице Кропоткина, 104а, включена в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены. В связи с чем подлежит применению при расчете арендной платы пункт 5 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, расположенные на территории Новосибирской области, утверждённого Постановлением Правительства Новосибирской области от 10.06.2015 № 219-п.

Лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, несмотря на надлежащее извещение о месте и времени рассмотрения дела по апелляционной жалобе, что в силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов жалобы, апелляционная инстанция считает его не подлежащим отмене или изменению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между мэрией города Новосибирска и ООО «Сибэнергострой-С» был заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска № 83294 от 25.06.2008, согласно которому в аренду передан земельный участок из земель населённых пунктов с кадастровым номером 54:35:032940:0027, расположенный в пределах Заельцовского района города Новосибирска, площадью 4 252 кв. м.

Договор зарегистрирован в установленном порядке.

Земельный участок передан арендатору для строительства многоэтажного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями общественного и административного назначения, подземной автостоянки и трансформаторной подстанции по улице Кропоткина (пункт 1.3 договора).

Договор со дня его подписания сторонами одновременно приобретает силу акта приёма-передачи, в соответствии с которым арендодатель передал, а арендатор принял земельный участок (пункт 7.2 договора).

Согласно пункту 2.1 договора порядок взимания и размер арендной платы по договору определяется ежегодно в соответствии с постановлением администрации Новосибирской области от 21.01.2008 № 5-па, решением Совета депутатов города Новосибирска от 22.04.2008 № 961.

Размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения ставок арендной платы федеральным, областным или городским нормативным правовым актом без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и дополнений в договор. Исчисление и уплата арендной платы в ином размере начинается со дня, с которого в соответствии с нормативным актом предусматривается такое изменение (пункт 2.2 договора).

Согласно информационной справке мэрии города Новосибирска арендная плата по договору аренды земельного участка от 25.07.2008 № 83294 определена на основании Постановления Правительства Новосибирской области от 10.06.2015 № 219-п «Об установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, расположенные на территории Новосибирской области»:

сумма годовой арендной платы за период с 26.10.2016 по 31.12.2016 составила: Aп = 1 616 000 * 1, 064 = 1 719 424 руб. в год; где - 1 616 000 - сумма годовой арендной платы, установленная на основании отчёта независимого оценщика, составленного в соответствии с законом об оценочной деятельности; 1, 064 - коэффициент с учётом уровня инфляции, установленного федеральным законом от 14.12.2015 № 359-ФЗ на 2016 - 6,4 %, ежеквартальный платеж: 429 856 руб.;

сумма годовой арендной платы за период с 01.01.2017 по 31.12.2017 составила: Aп = 1 616 000 * 1, 064 * 1, 040 = 1 788 200 руб. 96 коп. в год, где 1, 040 - коэффициент с учётом уровня инфляции, установленного федеральным законом от 19.12.2016 № 415- ФЗ на 2017 – 4 %, ежеквартальный платёж: 447 050 руб. 24 коп.;

сумма годовой арендной платы за период с 01.01.2018 по 31.12.2018 составила: Ап = 1 616 000 * 1, 064 * 1, 040 * 1, 040 = 1 859 729 руб. в год, где 1, 040 - коэффициент с учётом уровня инфляции, установленного федеральным законом от 05.12.2017 № 362-ФЗ на 2018 – 4 %, ежеквартальный платёж: 464 932 руб. 25 коп.

Согласно пункту 4.2.8 договора арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за землю.

Арендная плата вносится ежеквартально равными частями не позднее первого числа месяца квартала, следующего за расчётным кварталом (пункт 2.4.2 договора).

В случае неуплаты платежей в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,1 % от суммы задолженности за каждый день просрочки (пункт 2.4.3 договора).

28.09.2016 между ООО «Сибэнергострой-С» и ЖСК «Садко» было заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 25.06.2008 № 83294, сделка зарегистрирована в установленном порядке.

Ссылаясь на то, что ответчик обязанность по внесению арендной платы за период с четвёртого квартала 2016 года по четвёртый квартал 2018 года не исполняет надлежащим образом, задолженность ответчика составила 3 960 977 руб. 26 коп., за просрочку оплаты долга ответчику начислена пеня 1 659 906 руб. 22 коп. за период с 10.01.2017 по 15.03.2019, мэрия обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования частично, суд первой инстанции руководствовался статьями 309, 310, 333, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и исходил из доказанности наличия у ответчика задолженности перед истцом в заявленном размере, наличии оснований для взыскания пени, наличии оснований для снижения заявленного к взысканию размера неустойки.

Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Формами платы являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации). 

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

По расчету истца задолженность ответчика составляет 3 960 977 руб. 26 коп. за период с четвёртого квартала 2016 года по четвёртый квартал 2018 года (т. 1 л. д. 9). 

Доводы жалобы о том, что мэрией города Новосибирска необоснованно не применён пункт 5 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, расположенные на территории Новосибирской области, утверждённого Постановлением Правительства Новосибирской области от 10.06.2015 № 219-п, коллегией отклоняется.

Согласно пунктам 5, 7 Положения о порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, расположенные на территории Новосибирской области, утвержденного постановлением Правительства Новосибирской области от 10.06.2015 № 219-п, арендная плата за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, в случаях, не указанных в пунктах 3 и 4 настоящего положения, а также в случае предоставления земельных участков для строительства многоквартирных домов гражданам, признанным пострадавшими от действий недобросовестных застройщиков, в порядке, установленном нормативными правовыми актами органов местного самоуправления муниципальных районов, городских округов Новосибирской области, рассчитывается по формуле:

Ап = Кс X Кр X Ка X Кдоп,

где: Ап - годовой размер арендной платы, в рублях; Кс - кадастровая стоимость земельного участка; Кр - коэффициент, устанавливающий зависимость арендной платы от вида разрешенного использования земельного участка; Ка - коэффициент, устанавливающий зависимость арендной платы от категории арендатора; Кдоп - корректирующий коэффициент.

Коэффициенты Кр, Ка и Кдоп утверждаются нормативным правовым актом представительного органа местного самоуправления муниципального образования Новосибирской области в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных в границах соответствующего муниципального образования Новосибирской области. В случае, если на стороне арендатора выступают несколько лиц, арендная плата для каждого из них определяется пропорционально их доле в праве на арендованное имущество в соответствии с договором аренды земельного участка.

Как обоснованно указано в решении арбитражного суда, земельный участок по договору аренды от 25.06.2008 № 83294 предоставлен для строительства многоквартирного дома ЖСК «Садко», а не гражданам, признанным пострадавшими от действий недобросовестных застройщиков. Право аренды приобретено кооперативом возмездно, на основании соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 25.06.2008 № 83294 (т. 1 л. д. 23-24). 

С требованиями об изменении договора аренды в части размера арендной платы в предусмотренном действующим законодательством порядке арендатор ни к арендодателю, ни в суд не обращался.

Доказательств обратного ответчиком в материалы дела в нарушении статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.

Кроме того, ЖСК «Садко» не является жилищно-строительным кооперативом, созданным в особом порядке, установленном параграфом 7 главы IX федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», участниками строительства.

Ссылка апеллянта на то, что в соответствии с выпиской из приказа Министерства строительства Новосибирской области от 23.12.2016 № 461 ФИО4, являющаяся инвестором строительства многоквартирного жилого дома по улице Кропоткина, 104а, включена в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, не может быть принята судом апелляционной инстанции в качестве основания для применения понижающего коэффициента в расчете арендной платы, поскольку, как указано выше арендатором является именно кооператив, при этом доказательств создания кооператива участниками строительства (пункт 8 статьи 201.10 Закона о банкротстве).

Оснований для применения коэффициентов Кр - 0,015 и Ка - 0,1334, предусмотренных Положением о порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Новосибирска и предоставленные в аренду без торгов к расчету арендной платы не имеется.

Истец правомерно применил к спорным отношениям положения постановления правительства Новосибирской области от 10.06.2015 № 219-п «Об установлении порядка определения размера  арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, расположенные на территории Новосибирской области».

В соответствии со статьей 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (статья 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В случае неуплаты платежей в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,1 % от суммы задолженности за каждый день просрочки (пункт 2.4.3 договора).

В связи с несвоевременным внесением ответчиком арендной платы истец начислил ответчику пеню за период с 10.01.2017 по 15.03.2019 в размере 1 659 906 руб. 22 коп.

Расчет пени проверен судом первой инстанции и обоснованно признан верным. 

Суд первой инстанции, учитывая отсутствие сведений о наступивших для истца отрицательных последствиях в связи с просрочкой исполнения ответчиком обязательства, учитывая размер неустойки по договорам аренды, заключаемым мэрией города Новосибирска с застройщиками в предъявленный период (0,05 %), обоснованно суд пришёл к выводу о возможности снижения предъявленного к взысканию размера неустойки в два раза – до 829 953 руб. 11 коп.

Коллегия соглашается с указанным выводом суда первой инстанции, отсутствие доказательств уплаты основного долга, пени, требования об их взыскании правомерно удовлетворено судом первой инстанции в указанном размере.

Поскольку, приведенные в апелляционной жалобе доводы не нашли правового обоснования и документального подтверждения, они не могут являться основанием к отмене судебного акта.

В соответствии с изложенным суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что арбитражным судом первой инстанции всесторонне и полно исследованы материалы дела, дана надлежащая правовая оценка всем доказательствам, правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, и применены нормы права, подлежащие применению.

Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены или изменения обжалуемого решения арбитражного суда, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на подателя жалобы. 

Руководствуясь статьями 110, 268, 271, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Новосибирской области от 22.08.2019 по делу № А45-16977/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Новосибирской области.

Председательствующий  

ФИО1

Судьи

ФИО5

ФИО3