АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

Кремль, корпус 4, Нижний Новгород, 603082

 http://fasvvo.arbitr.ru/ E-mail: info@fasvvo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции 

Нижний Новгород

Дело № А82-1792/2017

23 апреля 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 16.04.2018.

Полный текст постановления изготовлен 23.04.2018. 

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Камановой М.Н.,

судей Кислицына Е.Г., Чернышова Д.В.,

при участии представителей сторон:

от прокуратуры – ФИО1, служебное удостоверение,

от межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом во Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях – ФИО2, доверенность от 23.06.2017,

от ФИО3 – ФИО4, доверенность от 03.03.2017,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу 

индивидуального предпринимателя ФИО3

(ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 03.10.2017,

принятое судьей Секериной С.Е.,  и

на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 19.01.2018,

принятое судьями Малых Е.Г., Горевым Л.Н., Савельевым А.Б.,

по делу № А82-1792/2017 

по иску Прокуратуры Ярославской области (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 

в интересах Российской Федерации в лице уполномоченного органа – Федерального агентства по управлению государственным имуществом 

(ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

к межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом во Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), 

обществу с ограниченной ответственностью «Мастер-Строй» 

(ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), 

индивидуальному предпринимателю ФИО3 

(ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка; 

о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества; 

об истребовании имущества из чужого незаконного владения,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, – мэрия города Ярославля (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), 

Департамент архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля 

(ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), 

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области (ОГРН: 

<

***>; ИНН: 

<

***>),

общество с ограниченной ответственностью «Зодиак» 

(ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), 

акционерное общество «Ярославльводоканал» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>),

и   у с т а н о в и л : 

Прокуратура Ярославской области в интересах Российской Федерации в лице уполномоченного органа – Федерального агентства по управлению государственным имуществом (далее – Прокуратура) обратилась с иском в Арбитражный суд Ярославской области к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом во Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях (далее – Росимущество), обществу с ограниченной ответственностью «Мастер-Строй» (далее – ООО «Мастер-Строй», Общество), индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее – ИП ФИО3, Предприниматель) о признании недействительным договора купли-продажи № ФЗ-06-10/2-2016 находящегося в собственности Российской Федерации земельного участка с кадастровым номером 76:23:020907:7 от 25.07.2016, заключенного между Территориальным управлением Росимущества в Ярославской области и ООО «Мастер-Строй», о признании недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества № 1 от 23.12.2016, заключенного между ООО «Мастер-Строй» и ИП ФИО3, в части продажи земельного участка с кадастровым номером 76:23:020907:7, а также об истребовании из чужого незаконного владения ИП ФИО3 и о передаче Территориальному управлению Росимущества в Ярославской области земельного участка с кадастровым номером 76:23:020907:7.

Суд первой инстанции привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, мэрию города Ярославля, департамент архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля, управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, общество с ограниченной ответственностью «Зодиак», акционерное общество «Ярославльводоканал».

Заявление основано на статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивировано несоответствием спорных сделок требованиям законодательства, действующего на момент их заключения.

Арбитражный суд Ярославской области решением от 03.10.2017, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 19.01.2018, удовлетворил иск в полном объеме. Суды пришли к выводу, что земельный участок в спорных границах был сформирован в 2013 году для цели жилищного строительства и предоставлен в аренду, а впоследствии в собственность ООО «Мастер-Строй» в нарушение установленных земельным законодательством императивных правил, устанавливающих запрет на распоряжение земельными участками, имеющими такой вид разрешенного использования и находящимися в собственности публичных образований, без проведения торгов. ФИО3 признана недобросовестным приобретателем, в связи с чем спорный земельный участок возвращен в собственность Российской Федерации.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ФИО3 обратилась в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление в связи с несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального права.

По мнению заявителя, суды, оценив в рамках настоящего дела законность процедуры согласования границ земельных участков и действия  Росимущества по изменению вида разрешенного использования спорного участка, вышли за пределы заявленных прокурором требований, чем нарушили статьи 65, 131, 136, 162, 164 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, лишив ответчика возможности заявить о пропуске срока исковой давности для оспаривания названных действий. Предприниматель считает, что апелляционный суд неверно истолковал пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, возложив на него обязанность по обоснованию площади земельного участка, приобретаемого под объектом недвижимости. Заявитель настаивает, что апелляционный суд не указал, какие именно публичные интересы были нарушены спорными сделками. Довод о том, что ущерба интересам Российской Федерации не причинялось, а исполнение решения суда, напротив, приведет к причинению такого ущерба, не был оценен судами. Суд апелляционной инстанции нарушил положения статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, приобщив к материалам дела новые доказательства: справку о «примерной рыночной стоимости», которая не была принята в качестве доказательства судом первой инстанции, и документы, подтверждающие регистрацию брака ФИО3 с ФИО5, невозможность представления которых в суд первой инстанции прокурор не подтвердил.

Заседание суда кассационной инстанции проведено с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Ярославской области. Представитель ФИО3, присутствовавший в судебном заседании, поддержал доводы заявителя жалобы. Росимущество признало жалобу обоснованной. 

Прокуратура направила в суд отзыв, согласно которому просит отказать заявителю в удовлетворении жалобы, оставить в силе обжалованные судебные акты.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области и постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применительно к доводам, содержащимся в кассационной жалобе.

Изучив материалы дела, оценив обоснованность кассационной жалобы и письменного отзыва, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалованных судебных актов в силу следующего.

Как видно из документов и установил суд, Территориальное управление Росимущества в Ярославской области и ООО «Мастер-Строй» заключили договор купли-продажи 25.07.2016 № ФЗ-06-10/2-2016 находящегося в собственности Российской Федерации земельного участка площадью 2963 квадратных метра, с кадастровым номером 76:23:020907:7, расположенного по адресу: 

<

...> во дворе дома 3, с видом разрешенного использования: многоквартирные дома (9 и более надземных этажей), в том числе со встроенными, пристроенными и встроено-пристроенными объектами, связанные с проживанием и не оказывающими негативного воздействия на окружающую среду.

Согласно пункту 1.2 указанного договора на земельном участке находится нежилое здание насосной.

Названное здание общей площадью 48,4 квадратного метра находилось в собственности Общества (кадастровой номер 76:23:020907:39), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 23.12.2013, и было приобретено по договору купли-продажи от 17.12.2013, заключенному с обществом с ограниченной ответственностью «Зодиак».

Ранее здание насосной принадлежало ОАО «Ярославльводоканал», 15.06.2012 здание было продано ООО «Зодиак», которое 17.12.2013 продало здание ООО «Мастер-Строй».

В материалы дела представлена копия кадастрового дела спорного земельного участка, из которого следует, что первоначально земельный участок с кадастровым номером 76:23:020907:7, сформированный для эксплуатации промышленных строений (водопроводная насосная станция), имел площадь 67 квадратных метров и был предоставлен Территориальным управлением ООО «Зодиак», как собственнику указанного здания по договору аренды от 31.07.2007 № 62.

В 2013 году Территориальным управлением по заявлению ООО «Зодиак» (в лице представителя ФИО5) было организовано проведение кадастровых работ в целях уточнения местоположения границ данного земельного участка, в результате которых площадь участка увеличилась с 67 до 2963 квадратных метров.

При этом границы земельного участка площадью 2963 квадратных метра, не были согласованы с кем-либо, кроме ООО «Зодиак». Межевой план земельного участка не содержит сведений о наличии в уточняемых границах земельного участка иных объектов капитального строительства (зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, включая их кадастровые номера или иное описание).

Межевой план земельного участка в указанных уточненных границах был утвержден ООО «Зодиак» в августе 2013 года; земельный участок площадью 2963 квадратных метра поставлен на кадастровый учет 16.09.2013.

15.10.2013 ООО «Зодиак» в лице представителя по доверенности ФИО5 обратилось с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка на «многоквартирные дома (9 и более надземных этажей), в том числе со встроенными, пристроенными и встроенно-пристроенными объектами».

Заявление ООО «Зодиак» удовлетворено. Изменение вида разрешенного использования спорного земельного участка подтверждается кадастровым паспортом на 07.11.2013.

Указанные действия Территориального управления оформлены распоряжениями от 16.08.2013 № 427 и от 25.12.2013 № 713.

По заявлению ООО «Мастер-Строй» от 17.12.2014 Департамент выдал разрешение на строительство 19-этажного многоквартирного дома с инженерными коммуникациями №RU 76301000-686-2014. Срок действия разрешения установлен до 25.09.2017, сведений о продлении срока разрешения в деле не имеется.

Строительство на участке не было начато. Договоры долевого участия в строительстве не заключены. Какие-либо обременения права в отношении спорного земельного участка не зарегистрированы.

Здание насосной не используется по назначению, т.е. как объект водопроводно-канализационного хозяйства, что подтверждает письмо ОАО «Ярославльводоканал» от 08.06.2017.

ООО «Мастер-Строй» и ИП ФИО3 заключили договор от 23.12.2016 № 1 купли-продажи недвижимого имущества, а именно здания насосной (кадастровой номер 76:23:020907:39) (пункт 1.1.1 договора) и земельного участка площадью 2963 квадратных метра, с кадастровым номером 76:23:020907:7 (пункт 1.1.2 договора). Государственная регистрация права собственности Предпринимателя на данные объекты недвижимости произведена 28.12.2016.

Прокуратура, полагая, что отчуждение спорного участка из федеральной собственности произошло с нарушением требований закона, так как предоставление земельного участка площадью 2963 квадратных метра для эксплуатации здания насосной, которая имеет общую площадь 48,4 квадратного метра, является объективно необоснованным, и в результате действий Росимущества ООО «Мастер-Строй» оказалось в преимущественном положении по сравнению с другими лицами, которые могли претендовать на получение земельного участка для целей строительства многоквартирного дома, обратилась в Арбитражный суд Ярославской области с настоящим иском.

Согласно статье 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

В силу статьи 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Без проведения торгов осуществляется продажа, в том числе, земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3).

Из материалов дела следует, что на спорном земельном участке расположен один объект недвижимости – здание насосной площадью 48 квадратных метров, следовательно, Общество имело право на приобретение в собственность без проведения торгов земельного участка, необходимого для эксплуатации указанного объекта.

Суд первой инстанции установил, что для эксплуатации здания насосной площадью 48 квадратных метров был сформирован и в 2001 году предоставлен в пользование ООО «Зодиак» земельный участок изначальной площадью 67 квадратных метров, который находился в аренде у ООО «Зодиак» с 2007 года.

В период с 2001 года строительство иных объектов недвижимости на спорном земельном участке, реконструкция здания насосной не осуществлялись.

Согласно межевому плану от 19.08.2013, выполненному ООО АН «Грантком» по заказу ООО «Зодиак» (представитель по доверенности ФИО5), и распоряжению Теруправления от 16.12.2013 № 427 были внесены изменения в кадастровый учет по изменению площади участка с 67 до 2963 квадратных метров.

Из кадастрового дела земельного участка не следует, что в уточненных границах земельного участка имелись иные принадлежащие ООО «Зодиак» объекты недвижимости (здания, строения, сооружения), кроме здания насосной (указание таких сведений являлось обязательным в силу действовавшего на дату уточнения границ приказа Минэкономразвития России от 24.11.2008 № 412 «Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков»).

В силу пункта 2 статьи 35 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до 01.01.2015) площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 настоящего кодекса.

Согласно пункту 3 статьи 33 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до 01.01.2015) предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Следовательно, вопреки доводам кассатора, при предоставлении в собственность хозяйствующего субъекта арендуемого им земельного участка без публичных торгов орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.

В заключении кадастрового инженера (в составе межевого плана) не имеется обоснования размера земельного участка (что является обязательным в силу пункта 3 статьи 33, пункта 2 статьи 35 ЗК РФ в соответствующей редакции).

Впоследствии такого обоснования не только не появилось, а напротив, Общество и Росимущество совершили действия по изменению вида разрешенного использования земельного участка, признав, что спорный участок может быть использован под застройку.

26.12.2013 земельный участок был предоставлен в аренду ООО «Мастер-Строй» с измененной площадью и измененным видом разрешенного использования земельного участка, а затем продан Обществу без проведения торгов и по кадастровой стоимости (договор № ФЗ-06-10/2-2016 от 25.07.2016) в порядке подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ.

Суды верно установили, что действия по уточнению границ земельного участка в 2013 году имели цель осуществить впоследствии строительство иного объекта – многоквартирного дома, а  не обеспечить эксплуатацию здания насосной, как единственного на дату изменения сведений о земельном участке и до настоящего времени объекта недвижимости, расположенного в границах спорного земельного участка.

Условие, согласно которому участок должен быть предоставлен для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений, в рассматриваемом случае не соблюдено.

Иных оснований, предусмотренных статьей 39.3 ЗК РФ для приобретения спорного земельного участка в собственность без проведения торгов, Общество не обозначило.

При изложенных обстоятельствах у Росимущества отсутствовали основания для признания за обществом исключительного права на приватизацию спорного земельного участка.

Действия Росимущества (как публичного собственника, арендодателя), ООО «Зодиак», инициатора межевых работ и заявителя в целях осуществления кадастрового учета изменений, а также ООО «Мастер-Строй», обратившегося с заявлениями о предоставлении земельного участка в аренду (в уточненных границах и с уточненным видом разрешенного использования), о выкупе земельного участка, были направлены в обход императивных норм земельного законодательства, устанавливающих в качестве общего правила запрет на продажу находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений (пункт 2 статьи 39.1 ЗК РФ).

Департамент архитектуры и развития территории города мэрии города Ярославля 24.12.2014 выдал разрешение на строительство многоквартирного жилого дома с инженерными коммуникациями (количество этажей – 19) на указанном земельном участке, однако материалы дела не подтверждают начало выполнения строительных работ, подобных объектов на территории земельного участка нет.

Для указанных в договоре купли-продажи от 25.07.2016 № ФЗ-06-10/2-2016 целей (многоквартирные дома) земельный участок мог быть предоставлен в собственность только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.3 ЗК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 ГК РФ). 

Пункт 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъясняет (применительно к статье 168 ГК РФ в редакции, действующей с 01.09.2013), что сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Таким образом, суды двух инстанций пришли к верному выводу, что оспариваемые сделки были совершены с нарушением закона, при совершении сделок нарушены установленные федеральным законом запреты, что указывает вопреки возражениям кассатора, на нарушение публичных интересов.

Оценка законности действий Росимущества по формированию спорного земельного участка и по определению вида его разрешенного использования, предшествовавших заключению спорного договора, входит в предмет доказывания по делу и не свидетельствует о том, что судебные инстанции вышли за пределы заявленных требований. Довод кассатора об обратном основан на неверном толковании процессуального законодательства. 

Поскольку ничтожным является договор купли-продажи от 25.07.2016 № ФЗ-06-10/2-2016 в части площади более 67 квадратных метров и вида разрешенного использования, то и все последующие сделки с земельным участком с кадастровым номером 76:23:020907:7 (договор от 23.12.2016) являются ничтожными на основании пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации

В силу пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Оценивая добросовестность ИП ФИО3 при совершении оспариваемой сделки, суды установили, что ФИО3 состоит в брачных отношениях с директором и единственным участником Общества и обоснованно посчитали, что Предприниматель как профессиональный участник правоотношений, знала или должна была знать о незаконности приобретения участка без проведения конкурсных процедур, и, действуя разумно и добросовестно могла усомниться в праве продавца на отчуждение земельного участка площадью 2963 квадратных метра при наличии на нем здания площадью 48,4 квадратного метра.  

Пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции ограничены проверкой правильности применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствия выводов о применении нормы права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам (части 1 и 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При этом арбитражный суд кассационной инстанции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в обжалуемом судебном акте либо были отвергнуты судом, разрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими (часть 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Довод заявителя кассационной жалобы о её добросовестности по существу направлен на переоценку установленных судами доказательств и фактических обстоятельств, в связи с чем не может быть принят во внимание судом кассационной инстанции, учитывая предусмотренные статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пределы его компетенции.

Принятие судом апелляционной инстанции новых доказательств не может служить основанием для отмены обжалованных судебных актов, что подтверждает правовая позиция Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенная в пятом абзаце пункта 26 постановления Пленума от 28.05.2009 № 36 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции».

Несогласие заявителя с выводами судебной инстанции, основанными на оценке доказательств, равно как и иное толкование норм законодательства, подлежащих применению в настоящем деле, не свидетельствуют о наличии в принятом судебном акте существенных нарушений норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход судебного разбирательства или допущенной судебной ошибки.

Причин для отмены обжалованного судебного акта применительно к доводам, приведенным в кассационной жалобе, не найдено.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении дела не установлено.

Согласно статьям 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа    

П О С Т А Н О В И Л :

решение Арбитражного суда Ярославской области от 03.10.2017 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 19.01.2018 по делу № А82-1792/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО3 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

           Председательствующий

 

М.Н. Каманова

 Судьи

Е.Г. Кислицын

Д.В. Чернышов