АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-23855/2023

09 июля 2024 года

город Омск

 

Резолютивная часть решения объявлена 27 июня 2024 года.

Полный текст решения изготовлен 09 июля 2024 года.

 

Арбитражный суд Омской области в составе судьи Пермякова В.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Рахимовой Ж.Е., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к бюджетному учреждению Омской области «Агентство жилищного строительства Омской области» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

о взыскании 656 976 руб. 45 коп.,

при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

в судебном заседании приняли участие:

от истца – ФИО1 (доверенность от 20.09.2023 сроком на один год, служебное удостоверение, диплом);

от ответчика – ФИО2 (доверенность от 15.03.2024 сроком на три года, паспорт, диплом);

от третьего лица – не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

департамент имущественных отношений Администрации г. Омска (далее – департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к бюджетному учреждению Омской области «Агентство жилищного строительства Омской области» (далее – БУ ОО «АЖС», учреждение, ответчик) о взыскании задолженности по договору № Д-Л-31-7318 от 10.01.2008 за период с 01.03.2022 по 30.09.2023 в сумме 15 962 265 руб. 39 коп., пени за период с 11.03.2022 по 30.09.2023 в сумме 4 805 135 руб. 31 коп., с последующим начислением процентов, начиная с 16.09.2023, исходя из расчета неустойки от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактической уплаты долга.

         К участию в деле в процессуальном положении третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области.

Истец в судебном заседании требования подержал в полном объёме.

Ответчик высказал возражения относительно удовлетворения иска, поддержав доводы, изложенные в отзыве.

Третье лицо, извещенное надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилось, в письменном отзыве ходатайствовало о рассмотрении дела в его отсутствие.

В порядке части 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителя Управления, по имеющимся в деле доказательствам. 

Выслушав представителей сторон, изучив представленные доказательства, суд установил следующие обстоятельства. 

В соответствии с договором аренды земельного участка № Д-Л-31-7318 от 10.01.2008 (далее – договор) бюджетное учреждение Омской области «Агентство жилищного строительства Омской области» (далее - Арендатор) являлся арендатором земельного участка с кадастровым номером 55:36:170110:3023.

Согласно пункту 2.1. договора размер арендной платы определяется расчетным путем в соответствии с порядком расчета арендной платы, приведенным в приложении к настоящему договору.

Как указывает истец, по договору у учреждения образовалась задолженность по договору аренды земельного участка № Д-Л-31 -7318 от 10.01.2008 за период с 01.03.2022 по 30.09.2023 в сумме 15 962 265 руб. 39 коп., по пени за период с 11.03.2022 по 30.09.2023 в сумме 4 805 135 руб. 31 коп.

Для урегулирования спора о задолженности в досудебном порядке в адрес Арендатора была направлена претензия от 27.09.2023 № Исх.-ДИО/13505 с требованием о погашении задолженности по арендной плате, которое арендатором не было исполнено.

Ссылаясь на то, что задолженность по уплате арендных платежей, предусмотренных договором, в добровольном порядке в установленные сроки не погашена, Департамент обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением о взыскании с ответчика основного долга и договорной неустойки, начисленной на сумму задолженности.

Исследовав и оценив обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд находит требование истца подлежащим удовлетворению в части, исходя из следующего.    

Право на обращение в суд принадлежит лицам в случае нарушения либо оспаривания их прав и законных интересов (часть 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Лицо, права которого нарушены, вправе применять способы защиты нарушенных прав, предусмотренные законом, в том числе, указанные в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признаётся соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

По положениям статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как предусмотрено статьёй 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1, пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации одной из форм платы за использование земли является арендная плата, взимаемая за земли, переданные в аренду.

Статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается.

Факт пользования Обществом земельным участком, переданным по акту приёма-передачи земельного участка в аренду на основании договора аренды земельного участка, подтверждён материалами дела, и по существу не оспорен.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума от 02.02.2010 № 12404/09 по делу № А58-2302/2008, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Поэтому новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Аналогичная правовая позиция изложена в пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно которому арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Учитывая изложенное выше, суд приходит к выводу о том, что размер арендной платы по договору аренды устанавливается и может изменяться Департаментом, как арендодателем, в одностороннем порядке в соответствии с положениями нормативного правового акта, изменяющего значение коэффициентов, используемых в расчете арендной платы в соответствии с Договором и приложениями к нему, вне зависимости от условий такого договора.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. 

В соответствии с частью 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

По расчету Департамента задолженность ответчика по арендной плате за период с 01.03.2022 по 30.09.2023 составила 15 962 265 руб. 39 коп.

Ответчик представил отзыв, в котором выразил несогласие с заявленными требованиями по следующим основаниям.

В период пользования земельным участком по договору было осуществлено строительство и введено в эксплуатацию 13 жилых домов и объект социального назначения («Детский сад №15»).

В настоящее время под указанными объектами недвижимости произведено межевание земельных участков, необходимых для их обслуживания и эксплуатации, с постановкой указанных земельных участков на кадастровый учет.

Согласно сведениям, отраженным в публичной кадастровой карте, площадь земельного участка с кадастровым номером 55:36:170110:3023 составляет 98665 кв.м. При этом, на кадастровой карте в составе указанного земельного участка сформированы и поставлены на кадастровый учет: земельный участок 55:36:170110:11459 с площадью 5371 кв.м., (под введенным в эксплуатацию жилым домом по адресу ул. Архиепископа Сильвестра, 7), земельный участок 55:36:170110:11458 с площадью 5787 кв.м., (под введенным в эксплуатацию жилым домом по адресу ул. Светловская, 14) земельный участок 55:36:170110:11670 с площадью 5903 кв.м., (под введенным в эксплуатацию жилым домом по адресу ул. Светловская, 6), земельный участок 55:36:170110:11658 с площадью 1994 кв.м., (лесопарковая зона с разрешенным видом использования охрана природных территорий (код9.1)), земельный участок 55:36:170110:11655 с площадью 15127 кв.м., (земельный участок для строительства школы с разрешенным видом использования Дошкольное, начальное и среднее общее образование (код 3.5.1)). При сложении площадей земельных участков входящих в состав земельного участка 55:36:170110:3023 отраженных на публичной кадастровой карте общая площадь составляет 34182 кв.м.

Ответчиком выражено сомнение в достоверности площади арендуемого участка в размере 98665 кв.м.

Фактически, по мнению ответчика, в настоящее время на его балансе имеется только один объект незаверенного строительства по адресу: 

<

...>.

Таким образом, по мнению ответчика, площадь арендуемого участка подлежит уменьшению с момента ввода в эксплуатацию многоквартирных домов (далее - МКД), находящихся в их границах.

Департамент не согласен с доводами ответчика о необходимости изменения площади, так как фактически площадь земельного участка передана ответчику по договору аренды, изменения в договор аренды не вносились.

Статьей 36 ЖК РФ предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

В соответствии с частью 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее - Вводный закон) земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Как разъяснено в пункте 26 Постановление № 73 согласно части 1 статьи 16 Вводного закона и части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 28.05.2010 № 12-П отметил, что переход в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельного участка, на котором расположен этот дом, связывается с завершением процесса формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета и не предполагает принятие органами государственной власти или органами местного самоуправления специального решения о предоставлении конкретного земельного участка, ограничивая их участие в процессе передачи права собственности исключительно вопросами формирования земельного участка (часть 4).

В определениях Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 07.02.2014 N ВАС-654/14, от 26.05.2014 N ВАС-6366/14, Верховного Суда Российской Федерации от 06.12.2016 N 305-ЭС16-16174, от 06.02.2015 N 301-ЭС14-7888 применительно к земельным участкам, переданным в аренду для жилищного строительства определенной очередности сформирован правовой подход о правомерности начисления арендной платы с момента государственной регистрации права собственности первого собственника многоквартирного дома лишь за ту часть земельного участка, которая необходима для дальнейшего завершения строительства. При этом не требуется формирование (выделение из общего земельного участка) самостоятельного земельного участка, необходимого для эксплуатации возведенных на земельном участке жилых зданий, а с момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме автоматически не подлежит взиманию арендная плата за ту часть земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и которая необходима для его эксплуатации.

Таким образом, отсутствие раздела земельного участка не является препятствием для освобождения арендатора от обязанности по внесению арендной платы за ту часть земельного участка, которая необходима для эксплуатации возведенных на земельном участке жилых зданий.

Из пункта 67 Постановления № 10/22 следует, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.

В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

Таким образом, после ввода МКД в эксплуатацию арендатор не должен оплачивать арендную плату за часть земельного участка, на котором расположен МКД с элементами озеленения и благоустройства, иными предназначенными для обслуживания и эксплуатации данного дома и расположенными на земельном участке объектами.

При этом право на объекты социального назначения не зарегистрировано, как и право на земельные участки под ними, следовательно, такие участки не подлежат исключению из общей арендуемой площади.

Между сторонами также имеется спор относительно порядка расчета арендной платы. По мнению департамента, при расчете платы подлежит применению экономически обоснованный коэффициент равный 2,6%. 

В силу пункта 4.1 Постановления № 419-п значение коэффициента Кл устанавливается в размере 0,6% на срок до восьми лет (включительно) начиная с даты заключения договора аренды земельного участка для жилищного строительства. По истечении указанного срока расчет размера арендной платы осуществляется в соответствии с пунктом 3 настоящего Порядка.

Принимая во внимание истечения указанного срока, суд приходит к выводу о правомерности расчета арендной платы, исходя из коэффициента 2,6 %.

Департамент представил условный расчет задолженности с учетом исключения площадей земельный участков, занятых МКД с момента регистрации права на первую квартиру в них, согласно которому задолженность по арендной плате за период с 01.03.2022 по 30.09.2023 составляет 5 268 112 руб. 06 коп., по пени за период с 11.03.2022 по 30.09.2023 в сумме 1 616 889 руб. 52 коп.

Указанный расчет задолженности судом проверен и признан верным.

Поскольку доказательства оплаты задолженности по договору в материалы дела не представлены, исковые требования о взыскании означенной задолженности как законные, обоснованные и подтвержденные материалами дела, подлежат удовлетворению.

Истцом также заявлено о взыскании пени за период с 01.10.2024 по день фактического исполнения обязательства.

Как разъяснено в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» по смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). Законом или договором может быть установлен более короткий срок для начисления неустойки, либо ее сумма может быть ограниченна. Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства. Расчет суммы неустойки, начисляемой после вынесения решения, осуществляется в процессе исполнения судебного акта судебным приставом-исполнителем, а в случаях, установленных законом, - иными органами, организациями, в том числе органами казначейства, банками и иными кредитными организациями, должностными лицами и гражданами (часть 1 статьи 7, статья 8, пункт 16 части 1 статьи 64 и часть 2 статьи 70 Закона об исполнительном производстве). В случае неясности судебный пристав-исполнитель, иные лица, исполняющие судебный акт, вправе обратиться в суд за разъяснением его исполнения, в том числе по вопросу о том, какая именно сумма подлежит взысканию с должника (статья 202 ГПК РФ, статья 179 АПК РФ). При этом день фактического исполнения нарушенного обязательства, в частности, день уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета неустойки.

Таким образом, в силу закона и вышеприведенных разъяснений с учреждения также подлежат взысканию пени в размере 0,1 %, начисляемые от суммы задолженности в размере 5 268 112 руб. 06 коп. (ее остаток) за каждый день просрочки, начиная с 01.10.2024 по день фактического исполнения обязательства

В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Департамент освобожден от уплаты государственной пошлины.

В связи с этим государственная пошлина в соответствии со статьёй 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета в размере 42050 руб.

Кроме того, суд полагает возможным в порядке статьи 179 АПК РФ исправить описку, допущенную в резолютивной части, исключив следующее: «исходя из ключевой ставки Банка России, действующей в соответствующий период».

Руководствуясь статьями 49, 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

исковые требования департамента имущественных отношений Администрации города Омска удовлетворить частично.

Взыскать с бюджетного учреждения Омской области «Агентство жилищного строительства Омской области» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) основной долг по договору аренды земельного участка № Д-Л-31-7318 от 10.01.2008 за период с 01.03.2022 по 30.09.2023 в сумме 5 268 112 руб. 06 коп., пени за период с 11.03.2022 по 30.09.2023 в сумме 1 616 889 руб. 52 коп., а также пени в размере 0,1 %, начисляемые от суммы задолженности в размере 5 268 112 руб. 06 коп. (ее остаток) за каждый день просрочки, начиная с 01.10.2024 по день фактического исполнения обязательства.

В удовлетворении исковых требований в остальной части – отказать.

Взыскать с бюджетного учреждения Омской области «Агентство жилищного строительства Омской области» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета 42 050 руб. государственной пошлины.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба, а в случае подачи апелляционной жалобы со дня принятия постановления арбитражным судом апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Омской области в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд (644024, 

<

...> Октября, дом 42) в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (625010, 

<

...>) в течение двух месяцев со дня принятия (изготовления в полном объёме) постановления судом апелляционной инстанции.

Настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Информация о движении дела может быть получена путём использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

 

Судья                                                                                                         В.В. Пермяков