Арбитражный суд Московской области

  107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/ 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-15153/23

22 декабря 2023 года

г.Москва

Резолютивная часть решения объявлена 06 сентября 2023 года.  

Полный текст решения изготовлен 22 декабря 2023 года.

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Летяго А.А., при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 314507202800020, ИНН 

<

***>) 

к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ОГРНИП 322508100463717, ИНН 

<

***>)

третье лицо: ФИО4 

об устранении препятствий в пользовании земельным участком

по встречному исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО3 (ОГРНИП 322508100463717, ИНН 

<

***>) 

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 314507202800020, ИНН 

<

***>), Администрации городского округа Луховицы Московской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

о признании договора недействительной сделкой и применении последствий ее недействительности 

при участии в судебном заседании представителей: согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2) обратился в Луховицкий районный суд Московской области к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее – ИП ФИО3) с исковым заявлением об обязании устранить препятствия в пользовании земельным участком с кадастровым номером 50:35:0030104:373, освободив указанный земельный участок от размещенного на нем нежилого здания (склад № 4 Промтовары) с кадастровым номером 50:35:0030104:628.

Возражая относительно иска, ИП ФИО3 обратился к ИП ФИО2 и Администрации городского округа Луховицы Московской области (далее также – Администрация) со встречным исковым заявлением о признании договора купли-продажи земельного участка от 29.03.2016 № 37 недействительной сделкой, применении последствий недействительности сделки, признания решения суда по данному делу основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости, а также взыскании расходов на оплату услуг представителя в размере 35 000 руб.

Определением Луховицкого районного суда Московской области от 05.12.2022 по делу № 2-832/2022 дело передано по компетенции в Арбитражный суд Московской области.

Определением Арбитражного суда Московской области от 15.03.2023 по делу № А41-15153/23 исковые заявления приняты к производству арбитражного суда для рассмотрения по общим правилам искового производства.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО4.

От Администрации городского округа Луховицы Московской области представлен отзыв на встречный иск, согласно позиции Администрации городского округа Луховицы Московской области договор купли-продажи земельного участка от 29.03.2016 № 37 заключен в соответствии с законодательством.

Дело рассмотрено в порядке статей 121 – 123, 156 АПК РФ в отсутствие представителей Администрации и третьего лица, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного разбирательства, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/.

В судебном заседании представитель ИП ФИО3 представил уточненное в порядке статьи 49 АПК РФ встречное исковое заявление, о признании договора купли-продажи земельного участка от 29.03.2016 № 37 недействительной сделкой, применении последствий недействительности сделки в виде исключения из Единого государственного реестра недвижимости сведений о праве собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером 50:35:0030104:373, признании права собственности ИП ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером 50:35:0030104:373, признания решения суда по данному делу основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости, а также взыскании расходов на оплату услуг представителя в размере 35 000 руб.

Уточнения в части требования о признании права собственности ИП ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером 50:35:0030104:373, судом отклонены, поскольку данное требование является самостоятельным, с новым предметом и основанием, что не допустимо по правилам статьи 49 АПК РФ, в остальной части уточнение встречного иска принято судом.

Представитель ИП ФИО3 поддержал уточненное встречное исковое заявление, возражал относительно удовлетворения первоначального иска.

Исследовав и оценив все представленные в материалы дела доказательства, заслушав объяснения представителей сторон, арбитражный суд считает первоначальное исковое заявление подлежащим отклонению, а встречный иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 22.04.2014 между ФИО4 и ФИО2 заключен договор уступки права аренды земельного участка, по условиям которого ФИО2 полностью принял права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды земельного участка от 25.10.2013 № 1691, заключенного между ФИО4 (арендатор) и Администрацией Луховицкого муниципального района Московской области (арендодатель) сроком на 49 лет. 

Объект аренды – земельный участок с кадастровым номером 50:35:0030104:373, расположенный по адресу: Московская область, Луховицкий муниципальный район, городское поселение Луховицы, 

<

...> строение 43б.

Пунктом 4.5 договора уступки права аренды земельного участка от 22.04.2014 предусмотрено, что на земельном участке находится нежилое здание – склад № 4 Промтовары, имеющее кадастровый номер 50:35:0030104:628, принадлежащее ФИО2 на праве собственности на основании договора дарения, заключенного 28.03.2014 между ФИО4 (даритель) и ФИО2 (одаряемый) (запись регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 14.04.2014 № 50-50-35/008/2014-166).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 10.02.2016 по делу № А41-52233/15 индивидуальный предприниматель ФИО4 (далее – ИП ФИО4) признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыта процедура банкротства гражданина – реализация имущества, финансовым управляющим назначен ФИО5 (далее – Евлоев Р.Р).

29.03.2016 между Администрацией Луховицкого муниципального района Московской области (продавец) и ИП ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка № 37. 

В соответствии с пунктом 1.1 договора купли-продажи земельного участка от 29.03.2016 № 37 продавец обязуется передать, а покупатель обязуется принять в собственность в соответствии с условиями договора земельный участок площадью 903 м2, расположенный в границах городского поселения Луховицы Луховицкого муниципального района Московской области по адресу: Московская область, Луховицкий муниципальный район, городское поселение Луховицы, 

<

...> строение 43б, с кадастровым номером 50:35:0030104:373, государственная собственность на который не разграничена, и находящийся в ведении Администрации Луховицкого муниципального района Московской области. 

Пунктом 1.2 договора купли-продажи земельного участка от 29.03.2016 № 37 предусмотрено, что на земельном участке находится нежилое здание – склад № 4 Промтовары, принадлежащее покупателю на праве собственности на основании договора дарения нежилого здания – склад № 4 Промтовары от 28.03.2014, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 14.04.2014 сделана запись регистрации № 50-50-35/008/2014/166, свидетельство о государственной регистрации права от 26.08.2015, бланк серии 50-БА 83334, выданное Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Московской области. 

Согласно пункту 7.1 договора купли-продажи земельного участка от 29.03.2016 № 37 земельный участок, приобретаемый в собственность покупателем, на дату заключения договора обременен правом аренды в пользу покупателя в соответствии с договором аренды земельного участка от 28.10.2013 № 1691, зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Московской области 18.11.2013 № 50-50-35/023/2013-376, договором уступки права аренды земельного участка от 22.04.2014, зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Московской области (регистрация права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 08.05.2014 № 50-50-35/010/2014-16).

На основании акта приема-передачи земельного участка от 11.04.2016 спорный земельный участок передан продавцом покупателю. 

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 10.02.2016 по делу № А41-52233/15 ИП ФИО4 признан несостоятельным (банкротом).

Вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Московской области от 10.05.2016 по делу № А41-52233/15 удовлетворено требование финансового управляющего ФИО5 о признании недействительным договора дарения нежилого здания – склад № 4 Промтовары общей площадью 327,4 м2, кадастровый (условный) номер 50-50-35/008/2005-114, заключенного 28.03.2014 между ИП ФИО4 и ИП ФИО2

Определением Арбитражного суда Московской области от 27.07.2018 по делу № А41-52233/15 применены обеспечительные меры в виде запрета до завершения дела № А41-52233/15 распоряжаться имуществом, принадлежащим на праве собственности должнику ИП ФИО6, в том числе нежилым зданием с кадастровым номером 50:35:0030104:628, расположенным по адресу: Московская область, Луховицкий муниципальный район, городское поселение Луховицы, 

<

...> стр. 43, корп. Б.

Определением Арбитражного суда Московской области от 27.06.2022 по делу № А41-52233/15 отменены обеспечительные меры в виде запрета до завершения дела № А41-52233/15 распоряжаться имуществом, принадлежащим на праве собственности должнику ИП ФИО6, в том числе нежилым зданием с кадастровым номером 50:35:0030104:628.

09.05.2022 ИП ФИО4 в лице финансового управляющего ФИО5 (продавец) и ИП ФИО3 (покупатель) заключили договор купли-продажи № ДКП/Лот-2, руководствуясь результатами торгов по реализации имущества продавца, проводимых в ЭТП Альфалот, зафиксированных протоколом о результатах проведения открытых торгов по реализации имущества должника (продавца). 

В соответствии с пунктом 1.1 договора купли-продажи от 09.05.2022 № ДКП/Лот-2 продавец обязуется передать в собственность покупателю следующее имущество: принадлежащее ИП ФИО4, Лот № 2: ½ доли нежилого здания – склад № 4 Промтовары общей площадью 327,4 м2, кадастровый (условный) номер 50-50-35/008/2005-114, расположенного по адресу: 

<

...>, принадлежащей супруге должника ФИО7, и ½ доли нежилого здания – склад № 4 Промтовары общей площадью 327,4 м2, кадастровый (условный) номер 50-50-35/008/2005-114, расположенного по адресу: 

<

...>, принадлежащей должнику, а покупатель обязуется принять и оплатить имущество по цене, указанной в пункте 2.1 настоящего договора. 

По акту приема-передачи от 18.05.2022 объект договора купли-продажи от 09.05.2022 № ДКП/Лот-2 передан продавцом покупателю. 

Определением Арбитражного суда Московской области от 28.12.2022 по делу № А41-52233/15 завершена процедура реализации имущества ИП ФИО4

ИП ФИО2 принадлежит на праве собственности земельный участок площадью 903 +/- 11 м2 с кадастровым номером 50:35:0030104:373, расположенный по адресу: Московская область, Луховицкий муниципальный район, городское поселение Луховицы, 

<

...> строение 43б (государственная регистрация права от 10.05.2016 № 50-50/035-50/035/008/2016-2683:5).

Вид разрешенного использования указанного земельного участка – для производственных целей; категория земель – земли населенных пунктов.

ИП ФИО3 принадлежит на праве собственности нежилое здание – склад № 4 Промтовары – площадью 327,4 м2 с кадастровым номером 50:35:0030104:628, расположенное по адресу: Московская область, Луховицкий муниципальный район, городское поселение Луховицы, 

<

...> строение 43б (государственная регистрация права от 05.08.2022 № 50:35:0030104:628-50/417/2022-17 на основании договора купли-продажи от 09.05.2022 № ДКП/Лот-2).

Ссылаясь на то, что размещение на указанном земельном участке нежилого здания нарушает права и интересы ИП ФИО2 и препятствует освоению земельного участка по своему усмотрению и в личных целях, ИП ФИО2 обратился в суд с негаторным иском. 

В обоснование встречного иска ИП ФИО3 указал, что, ИП ФИО2, заключив с Администрацией Луховицкого муниципального района Московской области договор купли-продажи земельного участка от 29.03.2016 № 37, действовал недобросовестно и не поставил в известность продавца о том, что заключенный между им и ИП ФИО4 (отцом ИП ФИО2) договор дарения от 28.03.2014 признан недействительным определением Арбитражного суда Московской области от 10.05.2016 по делу № А41-52233/15. 

Согласно позиции ИП ФИО3 основанием заключения договора купли-продажи земельного участка от 29.03.2016 № 37 послужил факт принадлежности ИП ФИО2 на праве собственности нежилого здания – склад № 4 Промтовары – площадью 327,4 м2 с кадастровым номером 50:35:0030104:628, которое впоследствии было приобретено ИП ФИО3 по договору купли-продажи от 09.05.2022 № ДКП/Лот-2. 

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном процессуальным законодательством.

Одним из способов защиты гражданских прав, предусмотренных статьей 12 ГК РФ, является признание сделки недействительной и применения последствий ее недействительности. 

Согласно статье 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Упоминание в норме нацеленности указанных действий на создание тех или иных правовых последствий свидетельствует о том, что они являются волевыми актами.

В соответствии с пунктом 50 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – постановление от 23.06.2015 № 25) при решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например, гражданско-правовой договор, согласие физического или юридического лица на совершение сделки).

Сделкой может считаться только правомерное действие, совершенное в соответствии с требованиями закона. Правомерность сделки означает, что она обладает качествами юридического факта, порождающего те правовые последствия, наступления которых желают лица, вступающие в сделку, и которые определены законом для данной сделки. Поэтому сделка, совершенная в соответствии с требованиями закона действительна, т.е. признается юридическим фактом, породившим желаемый субъектами сделки и допускаемый законом правовой результат.

Действительность сделки определяется российским законодательством посредством следующей системы условий: 1) законность содержания; 2) способность совершающих ее физических и юридических лиц к участию в сделке; 3) соответствие воли и волеизъявления; 4) соблюдение формы сделки.

Недействительность сделки означает, что как проявление частной автономии сделка не состоялась: ее стороны не добились желаемого ими возникновения, изменения или прекращения своих прав и обязанностей, т.е. не смогли своими действиями установить для себя правила поведения. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 ГК РФ).

Понятием недействительности ненаступление намеченных субъектами последствий охватывается только тогда, когда его причиной является несоблюдение условий действительности сделки.

Сделки, пораженные пороками в отношении содержания, субъектного состава, воли сторон или формы, во многих случаях объявляются законом ничтожными либо оспоримыми.

Положениями статьи 166 ГК РФ предусмотрено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Применительно к статье 4 АПК РФ, статьям 11, 12, 166 ГК РФ и разъяснениям пункта 78 постановления от 23.06.2015 № 25, заинтересованным лицом признается субъект, имеющий материально-правовой интерес в признании сделки ничтожной, в чью правовую сферу эта сделка вносит неопределенность и на чье правовое положение она может повлиять (позиция Конституционного Суда Российской Федерации, изложенная в определении от 15.04.2008 № 289-О-О).

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований (часть 3.1 статьи 70 АПК РФ).

Каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств. 

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

Как установлено судом и не оспорено сторонами, земельный участок с кадастровым номером 50:35:0030104:373 был приобретен ИП ФИО2 на основании договора купли-продажи земельного участка от 29.03.2016 № 37, заключенного с Администрацией Луховицкого муниципального района Московской области.

Земельный кодекс Российской Федерации предусматривает для собственников зданий или сооружений исключительное право на приватизацию земельных участков под этими объектами, реализуемое без проведения торгов. Собственник здания, сооружения (помещений в них) вправе испрашивать в собственность или в аренду земельный участок с целью эксплуатации этих объектов (позиция, изложенная в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.12.2009 № 6811/09, определении Конституционного Суда Российской Федерации от 23.04.2020 № 935-О).

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 и пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора купли-продажи земельного участка от 29.03.2016 № 37) исключительным правом на приобретение в собственность земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обладают граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В данных нормах закреплено исключительное право собственников указанных объектов недвижимости на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости, в собственность либо аренду в соответствии с процедурой, установленной Земельным кодексом Российской Федерации.

Названное право в силу закона не ограничено каким-либо сроком его действия и не поставлено в зависимость от предварительного оформления принадлежности этого земельного участка собственнику строения на каком-либо ином праве.

Наличие на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, принадлежащего на праве собственности лицу строения, является препятствием для отчуждения данного земельного участка в пользу третьих лиц, а сделка по отчуждению такого земельного участка противоречит требованиям закона.

Данная правовая позиция отражена в пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.04.2012 № 12955/11, от 03.04.2012 № 12955/11, определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.12.2021 № 302-ЭС21-14414.

По смыслу положений статьи 168 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора купли-продажи земельного участка от 29.03.2016 № 37), сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом (пункт 1).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

Сделка по общему правилу является оспоримой, если она нарушает требования закона, то есть установлена презумпция оспоримости сделок, а не ничтожности сделок, противоречащих закону. Только тогда, когда сделка нарушает закон и при этом обязательно посягает на публичные интересы или охраняемые законом интересы третьих лиц, она ничтожна, причем если из закона не следует, что такая сделка оспорима, или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Ничтожность (абсолютная недействительность) сделки означает, что действие, совершенное в виде сделки, не порождает и не может породить желаемые для ее участников правовые последствия в силу несоответствия его закону.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 74 постановления от 23.06.2015 № 25, ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 ГК РФ).

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Московской области от 10.05.2016 по делу № А41-52233/15 признан недействительным договор дарения нежилого здания от 28.03.2014, заключенный между ИП ФИО4 и ИП ФИО2

Доказательств, опровергающих данное обстоятельство, ИП ФИО2 не представлено, равно как и факт пересмотра определения Арбитражного суда Московской области от 10.05.2016 по делу № А41-52233/15 арбитражным судом не установлен.

Вопреки доводам ИП ФИО2 исключительным правом приобретения земельного участка на праве собственности или аренды на основании статьи 39.20 ЗК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора купли-продажи земельного участка от 29.03.2016 № 37) обладает лишь собственник объекта недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, а не титульный владелец земельного участка.

Доказательства, подтверждающие наличие права собственности на нежилое здание с кадастровым номером 50:35:0030104:628, приобретенного на легитимном основании на момент заключения договора купли-продажи земельного участка от 29.03.2016 № 37, ответчиком не представлены, в материалах дела не имеется.

Как установлено судом, на момент приобретения права собственности на земельный участок с кадастровым номером 50:35:0030104:373 на основании договора купли-продажи земельного участка от 29.03.2016 № 37, ИП ФИО2 титульным владельцем указанного объекта нежилого здания не являлся, тогда как Администрация Луховицкого муниципального района Московской области произвела отчуждение спорного земельного участка в пользу третьего лица при наличии возникшего в силу закона права ИП ФИО4 на приобретение этого земельного участка в собственность.

Сторона сделки, являющейся ничтожной вследствие противоречия императивной норме закона и публичному интересу, не может считаться добросовестной.

Ввиду отсутствия у ИП ФИО2 права на выкуп спорного публичного земельного участка договор купли-продажи земельного участка от 29.03.2016 № 37 является недействительной (ничтожной) сделкой, совершенной с нарушением требований земельного и гражданского законодательства и публичных интересов.

Вопреки позиции ИП ФИО2 обращение ИП ФИО3 с встречным иском имеет своей целью установление правовой определённости в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 50:35:0030104:373, на котором расположено нежилое здание с кадастровым номером 50:35:0030104:628, принадлежащее на праве собственности ИП ФИО3

Как предусмотрено пунктом 4 статьи 166 ГК РФ, суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях. В данном деле такие обстоятельства отсутствуют.

Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости (пункт 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление от 29.04.2010 № 10/22).

Согласно пункту 168 Приказа Росреестра от 01.06.2021 № П/0241, если судебным актом предусмотрено восстановление ранее зарегистрированного права, прекращенного в связи с государственной регистрацией перехода права на основании ничтожной или признанной недействительной оспоримой сделки, восстановление права осуществляется путем формирования новой записи о таком вещном праве лица, чье право согласно решению суда подлежит восстановлению, с указанием в данной записи номера ранее осуществленной государственной регистрации права указанного лица.

В новую запись о вещном праве в отношении документов-оснований в дополнение к документам, указанным в ранее осуществленной записи, вносятся реквизиты соответствующего судебного акта.

В новой записи о вещном праве указывается дата формирования данной записи, а также дополнительно вносятся слова «дата регистрации» и дата ранее произведенной государственной регистрации права, восстановленного по решению суда.

Записи о вещном праве лица, чье право было зарегистрировано на основании признанной судом недействительной оспоримой сделки, в отношении которой были применены указанные в настоящем подразделе последствия ее недействительности, или сделки, в отношении которой в связи с ее ничтожностью были применены последствия ее недействительности, присваивается статус «погашенная».

Поскольку договор купли-продажи земельного участка от 29.03.2016 № 37 не влечет юридических последствий и не действителен с момента его совершения, имеются основания для применения последствий недействительности сделки в виде исключения из Единого государственного реестра недвижимости записи о праве собственности ИП ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером 50:35:0030104:373.

Доказательства невозможности применения указанных последствий в материалах дела отсутствуют.

Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (части 1, 2 статьи 71 АПК РФ).

При таких обстоятельствах, исходя из предмета и основания исков, представленных в материалы дела доказательств, арбитражный суд приходит к выводу, что встречное исковое требование о признании договора купли-продажи земельного участка от 29.03.2016 № 37 следует удовлетворить, применить последствия недействительности путем исключения из Единого государственного реестра недвижимости записи о праве собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером 50:35:0030104:373.

Учитывая вышеизложенное, арбитражный суд не находит оснований для удовлетворения негаторного иска, заявленного ИП ФИО2, ввиду следующего.

Защита гражданских прав осуществляется в том числе посредством восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения (статьи 12 ГК РФ).

В соответствии со статьей 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. 

Право, предусмотренное статьей 304 ГК РФ, принадлежит также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника (статья 305 ГК РФ).

Негаторный иск представляет собой требование об устранении препятствий в осуществлении права собственности или иного вещного права, которые не связаны с лишением субъекта такого права владения его вещью.

Негаторный иск применяется для защиты прав собственника или иного титульного владельца  (лица, владеющего имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором) от действий, не связанных с лишением владения и препятствующих осуществлению других правомочий – пользования и (или) распоряжения. Таким иском могут защищаться как право собственности, так и любые другие (ограниченные) вещные права, в том числе сводящиеся только к пользованию чужой вещью. 

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 45 постановления от 29.04.2010 № 10/22, иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.

В предмет доказывания по негаторному иску, направленного на защиту правомочий владения и пользования имуществом, входят следующие обстоятельства: наличие у истца соответствующего вещного или обязательственного права на индивидуально-определенную вещь; факт нахождения данного имущества во владении истца; факт нарушения или угрозы нарушения права действиями ответчика, не связанными с лишением владения, то есть противоправность создания ответчиком препятствий в осуществлении истцом правомочий по пользованию этим имуществом.

В случае передачи имущества в аренду право на негаторный иск имеют как арендатор, так и арендодатель – собственник имущества, чье вещное право может быть нарушено действиями третьего лица, пользующегося чужим имуществом без воли собственника, но не нарушающего его владения. 

В делах по негаторному иску арендатора (арендодателя) обязательно участие как арендатора, так и арендодателя (тот, кто не является истцом, привлекается к участию в деле как третье лицо, не заявляющее самостоятельного требования относительно предмета спора, на стороне истца), поскольку, если в удовлетворении иска арендодателю будет отказано, арендатор не вправе обратиться с иском о том же предмете и по тем же основаниям к этому же ответчику (пункт 3 Обзора судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения, утвержденного информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, от 15.01.2013 № 153, пункт 6 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, утверждённого Президиумом Верховного Суда Российской Федерации, от 06.07.2016 № 2).

Одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

В соответствии со статьей 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

В силу пункта 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев прямо указанных в данной норме.

В пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», разъяснено, что сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной.

По смыслу приведенных норм гражданского и земельного законодательства,  действующих на момент заключение договора купли-продажи № ДКП/Лот-2 от 09.05.2022, в случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и участок выступают совместно.

Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение (пункт 4 статьи 35 ЗК РФ).

Положениями статьи 552 ГК РФ предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования (пункт 1)

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом (пункт 2).

Следует отметить, что если до принятия Федерального закона от 26.06.2007 № 118-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части приведения их в соответствие с Земельным кодексом Российской Федерации» положениями статей 273 и 552 Гражданского кодекса допускалась возможность указания в договоре условия о принадлежности покупателю недвижимости не права собственности, а иного права на соответствующую часть земельного участка, то в соответствии с нормами названных статей, действующих в настоящее время в редакции названного Закона, при продаже объекта недвижимости, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю объекта земельный участок может перейти только на праве собственности. Иное может быть установлено исключительно законом, например, при отчуждении здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота (подпункт 2 пункта 4 статьи 35 ЗК РФ).

Право собственности на земельный участок возникает у покупателя помещения в силу закона с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на помещение, а право собственности продавца на земельный участок прекращается.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», пункте 29 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, утвержденного  Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 27.11.2019 № 23, подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

При отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Исходя из характера спора, следует, что на ИП ФИО2, как на лицо, заявившее требование об устранении препятствий в пользовании земельным участком, возлагается бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих об обоснованности этого требования.

Как установлено судом, договор купли-продажи № ДКП/Лот-2 от 09.05.2022, заключенный между ИП ФИО4 в лице финансового управляющего ФИО5 (продавец) и ИП ФИО3, является действительным. 

Доказательства как расторжения указанного договора, так и признания его недействительным в судебном порядке сторонами в материалы дела не представлены.

Ограничение прав и обременение объекта недвижимости с кадастровым номером 50:35:0030104:373, в том числе на основании договора уступки права аренды земельного участка от 22.04.2014, заключенного между ФИО4 и ФИО2, по условиям которого ФИО2 полностью принял права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды земельного участка от 25.10.2013 № 1691,  не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости.

Доказательств, опровергающих данное обстоятельство, равно как и факт незаконного занятия ИП ФИО3 спорного земельного участка, ИП ФИО2 не представлено.

В силу пункта 1 статьи 414 ГК РФ обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами (новация), если иное не установлено законом или не вытекает из существа отношений.

Из чего можно заключить, что с момента заключения договора купли-продажи земельного участка от 29.03.2016 № 37 обязательства сторон, возникшие из договора аренды земельного участка от 25.10.2013 № 1691 и договора уступки права аренды земельного участка от 22.04.2014, прекратились новацией.

Поскольку ИП ФИО2 не является собственником и иным титульным владельцем земельного участка с кадастровым номером 50:35:0030104:373, право на предъявление негаторного иска у него отсутствует, в связи с чем в удовлетворении требований ИП ФИО2 следует отказать.

В соответствии со статьей 112 АПК РФ вопросы распределения судебных расходов разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу.

В соответствии со статьей 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

ИП ФИО3 заявлено требование о взыскании расходов на оплату услуг представителя в размере 35  000 руб.

Согласно статье 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

В силу положений пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» (далее – постановление от 21.01.2016 № 1), судебные расходы, состоящие из государственной пошлины, а также издержек, связанных с рассмотрением дела, представляют собой денежные затраты (потери), распределяемые в порядке, предусмотренном главой 9 АПК РФ.

Основанием для удовлетворения заявления о взыскании судебных расходов выступает факт необоснованного возбуждения судебного разбирательства.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 10 постановления от 21.01.2016 № 1, лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием. Недоказанность данных обстоятельств является основанием для отказа в возмещении судебных издержек.

В пункте 3 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.12.2007 № 121 «Обзор практики по вопросам, связанным с распределением между сторонами судебных расходов на оплату услуг адвокатов и иных лиц, выступающих в качестве представителей в арбитражных судах» указано, что лицо, требующее возмещения расходов на оплату услуг представителя, доказывает их размер и факт выплаты, другая сторона вправе доказывать их чрезмерность.

В пункте 20 информационного письма от 13.08.2004 № 82 «О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации» Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что разумность предела судебных издержек на возмещение расходов по оплате услуг представителя, требование о которой прямо закреплено в статье 110 АПК РФ, является оценочной категорией, поэтому в каждом конкретном случае суд должен исследовать обстоятельства, связанные с участием представителя в споре.

Доказательства, подтверждающие разумность расходов на оплату услуг представителя, должна представить сторона, требующая возмещения указанных расходов.

В качестве доказательств понесенных расходов истцом в суд представлено соглашение об оказании юридической помощи (договор поручения) от 01.11.2022, приходный кассовый ордер от 01.11.2022 № 03 на сумму 35 000 руб.

Суд признает вышеуказанные документы в качестве доказательств фактического несения истцом расходов на оплату услуг представителя при рассмотрении дела.

Исходя из диспозитивного характера гражданского (арбитражного) процессуального регулирования, лица, заинтересованные в получении юридической помощи, вправе самостоятельно решать вопрос о возможности и необходимости заключения договора возмездного оказания правовых услуг, избирая для себя оптимальные формы получения такой помощи и – поскольку иное не установлено законом – путем согласованного волеизъявления сторон определяя взаимоприемлемые условия ее оплаты. 

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 13 постановления от 21.01.2016 № 1, разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства.

Оценив условия представленного договора, принимая во внимание разъяснения, изложенные в постановлении от 21.01.2016 № 1, исследовав представленные в материалы дела документы в их совокупности и взаимосвязи, с учетом объема и доказанности оказанных услуг, степени сложности рассмотренного арбитражного дела и заявленных ко взысканию судебных издержек, арбитражный суд признает подлежащими взысканию расходы на оплату услуг представителя на сумму 35 000 руб. 

Распределение расходов по уплате государственной пошлины осуществляется в порядке, предусмотренном положениями статьи 110 АПК РФ.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 49, 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать. 

Встречные исковые требования удовлетворить в следующем порядке.

Признать недействительным договор купли-продажи от 29.03.2016 № 37 земельного участка с кадастровым номером 50:35:0030104:373, заключенный между Администрацией Луховицкого муниципального района Московской области и ФИО2. 

Применить последствия недействительности сделки путем исключения из ЕГРН записи о праве собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером 50:35:0030104:373 площадью 903 кв. м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для производственных целей, расположенный по адресу: Московская область, Луховицкий муниципальный р-он, г.п. Луховицы, 

<

...> стр. 43 б.   

Взыскать с ФИО2 в пользу ИП ФИО3 расходы на оплату услуг представителя в размере 35 000 руб. 

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения. 

Судья                                                                                                            А.А. Летяго