Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-75307/2016

11 сентября 2017 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  05 сентября 2017 года.

Полный текст решения изготовлен  11 сентября 2017 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Галенкиной К.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: закрытое акционерное общество «Торговая фирма «Дом Ленинградской торговли» (адрес:  Россия, 190068. Санкт-Петербург, Вознесенский пр., дом 25, ОГРН:  1027809171390, ИНН 7830000708);

ответчик: общество с ограниченной ответственностью «Аналитик» (адрес: Россия, 190005, Санкт-Петербург, Измайловский пр., дом 25, литера А, пом.6-Н, ОГРН:  1057810075322, ИНН 7839310310);

третьи лица: 1) Адмиралтейский районный отдел судебных приставов Управления Федеральной службы судебных приставов по Санкт-Петербургу, 2) Заместитель начальника отдела - заместитель старшего судебного пристава Адмиралтейского районного отдела судебных приставов Управления Федеральной службы судебных приставов по Санкт-Петербургу ФИО2, 3) Межрайонная инспекция Федеральной налоговой службы № 7 по Санкт-Петербургу 

о признании стоимости нежилого помещения недостоверной,

при участии

- от истца: представитель не явился (извещен),

- от ответчика: представитель не явился (извещен),

- от третьих лиц: представители не явились (извещены),

установил:

Закрытое акционерное общество «Торговая фирма «Дом Ленинградской Торговли» (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Аналитик» (далее – ответчик, ООО «Аналитик») о признании стоимости принадлежащего истцу нежилого помещения общей площадью 1 639 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...> 5Н, кадастровый номер 78:34:0412201:4171, указанной в отчете ООО «Аналитик» № 14/23-2016-Н от 17.08.2016, недостоверной.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Адмиралтейский районный отдел судебных приставов Управления Федеральной службы судебных приставов по Санкт-Петербургу, Межрайонная инспекция Федеральной налоговой службы № 7 по Санкт-Петербургу, заместитель старшего судебного пристава Адмиралтейского РОСП УФССП России по Санкт-Петербургу ФИО2.

Определением от 21.06.2017 суд назначил по настоящему делу экспертизу, проведение которой поручил обществу с ограниченной ответственностью «Новая оценочная компания», а именно эксперту-оценщику ФИО3, с постановкой перед экспертом следующего вопроса:  «Соответствует ли отчет общества с ограниченной ответственностью «Аналитик» № 14/23-2016-Н от 17.08.2016, которым определена стоимость принадлежащего закрытому акционерному обществу «Торговая фирма «Дом Ленинградской Торговли» нежилого помещения общей площадью 1 639 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...> 5Н, кадастровый номер 78:34:0412201:4171, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности; в случае несоответствия заключения указанным стандартам и правилам разъяснить, могли ли выявленные нарушения повлиять на определение рыночной стоимости объекта и какова действительная рыночная стоимость объекта по состоянию на 16.08.2016?».

Производство по делу было приостановлено.

Протокольным определением от 15.08.2017 суд возобновил производство по делу.

Определением от 15.08.2017 суд отложил рассмотрение дела для надлежащего извещения лиц, участвующих в деле, а также для ознакомления их с экспертным заключением.

В настоящее судебное заседание лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, не явились.

В соответствии с пунктом 27 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 № 65 «О подготовке дела к судебному разбирательству», частью 4 статьи 137 АПК РФ суд признал дело подготовленным к судебному разбирательству, завершил предварительное судебное заседание и открыл судебное разбирательство.

Исследовав материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

В производстве судебного пристава-исполнителя Адмиралтейского районного отдела судебных приставов Управления Федеральной службы судебных приставов по Санкт-Петербургу ФИО4 находится сводное исполнительное производство № 41379/16/78011-СД в отношении должника – Общества, в пользу взыскателя -Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы № 7 по Санкт-Петербургу.

16.08.2016 в рамках указанного сводного исполнительного производства судебным приставом-исполнителем Восточного отдела судебных приставов Приморского района Управления Федеральной службы судебных приставов по Санкт-Петербургу ФИО5 на основании поручения судебного пристава-исполнителя ФИО4 от 15.08.2016 произведен арест принадлежащего должнику нежилого помещения общей площадью 1 639 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...> 5Н, кадастровый номер 78:34:0412201:4171.

В тот же день заместителем начальника отдела - заместителем старшего судебного пристава Адмиралтейского районного отдела судебных приставов Управления Федеральной службы судебных приставов по Санкт-Петербургу ФИО2 дана заявка № 78011/16/1099654514 на оценку арестованного имущества.

Постановлением заместителя старшего судебного пристава ФИО2 от 16.08.2016 для участия в сводном исполнительном производстве, а именно для оценки арестованного имущества привлечен специалист - ООО «Аналитик».

17.08.2016 ООО «Аналитик» составлен отчет № 14/23-2016-Н об оценке рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 1 639 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...> 5Н, кадастровый номер 78:34:0412201:4171, согласно которому рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 16.08.2016 составляет 66 304 342 руб. 31 коп., с учетом НДС.

16.09.2016 оценщиком в адрес руководителя Управления Федеральной службы судебных приставов по Санкт-Петербургу направлено письмо-дополнение исх. № 95 к отчету об оценке, согласно которому рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 16.08.2016 составляет:

Рыночная стоимость, рублей с учетом НДС с учетом обременения

66 304 342,31

Рыночная стоимость, рублей без учета НДС с учетом обременения

49 834 342,31

Рыночная стоимость, рублей с учетом НДС без учета обременения

107 970 000

Рыночная стоимость, рублей без учета НДС без учета обременения

91 500 000

16.09.2016 заместителем старшего судебного пристава ФИО2 вынесено постановление о принятии результатов оценки в соответствии с отчетом.

О произведенной оценке нежилого помещения Общество извещено 18.10.2016 в ходе ознакомления с материалами сводного исполнительного производства № 41379/16/78011-СД, что подтверждается отметкой о получении представителем Общества постановления заместителя старшего судебного пристава ФИО2 от 16.09.2016 о принятии результатов оценки.

Как следует из составленного ответчиком отчета об оценке, рыночная стоимость объекта оценки с учетом обременения в виде залога в силу закона по состоянию на 16.08.2016 составляет 66 304 342 руб. 31 коп., с учетом НДС.

Не согласившись с указанной стоимостью помещения, истец указал, что согласно информации о динамике цен на рынке коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга, размещенной на портале о недвижимости «Бюллетень Недвижимости» в сети Интернет www.bn.ru/, средний уровень цен на торговые помещения в Санкт-Петербурге за период с 05.08.2016 по 28.10.2016 составил 151 790 руб./кв.м. При этом стоимость одного квадратного метра нежилого помещения, принадлежащего должнику, составила всего 40 454,14 руб. с учетом обременения и 65 875,53 руб. без учета обременения, что в 2,3 раза ниже средней рыночной стоимости торгового помещения в Санкт-Петербурге. Более того, определенная оценщиком рыночная стоимость нежилого помещения в 2,3 раза ниже его кадастровой стоимости, которая согласно кадастровому паспорту помещения (выписки из государственного кадастра недвижимости) от 24.12.2015 № 78/201/15-339655 составляет 155 336 670 руб. 55 коп. При этом из отчета об оценке следует, что текущее состояние нежилого помещения нормальное, состояние внутренней отделки нежилого помещения нормальное и отличное. Объект оценки имеет два отдельных входа с улицы, три отдельных входа со двора, обеспечен всеми необходимыми инженерно-техническими коммуникациями: электроснабжением, теплоснабжением, водоснабжением, канализацией. Каких-либо фактов, способных столь существенно повлиять на стоимость объекта оценки по сравнению со средней рыночной стоимостью среднего торгового помещения в Санкт-Петербурге и кадастровой стоимостью объекта оценки, в отчете не приведено. Кроме того, истец указывает, что определяя стоимость объекта оценки с учетом обременения в виде залога в силу закона, оценщик не описал, каким образом наличие указанного обременения влияет на стоимость нежилого помещения, а лишь уменьшил определенную им стоимость нежилого помещения на сумму задолженности Общества согласно заданию на оценку.

Истец также не согласился с произведенным оценщиком согласования результатов применения подходов к оценке. Так, оценка рыночной стоимости нежилого помещения была проведена ответчиком на основе сравнительного и доходного подходов. Как указано в отчете, сравнительный подход наиболее адекватен при оценке рыночной стоимости объекта оценки, при условии достоверной информации о сопоставимых аналогах. Поскольку данный тезис был соблюден, по мнению оценщика, в процессе оценки, данный подход обеспечивает достаточно репрезентативный результат. Одновременно оценщик указал, что в результаты расчета рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом могла быть внесена некоторая погрешность, вызванная возможностью неточного определения ставки капитализации и величины годового дохода, особенно в условиях экономического кризиса. Однако при сопоставлении расчетных стоимостей объекта оценки, полученных сравнительным и доходным подходами, оценщик без каких-либо мотивов отдал предпочтение результатам, полученным доходным путем. Кроме того, стоимость нежилого помещения, указанная оценщиком в отчете, не может быть признана, по мнению истца, достоверной также в связи с тем, что согласно постановлению заместителя старшего судебного пристава ФИО2 от 16.08.2016 об участии в исполнительном производстве специалиста ответчик не был предупрежден об установленной законодательством ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Помимо этого, обоснованные сомнения в добросовестности оценщика и достоверности результатов оценки вызывает тот факт, что процесс оценки, как следует из отчета, проходил с 15.08.2016 по 17.08.2016, в то время как ООО «Аналитик» было привлечено для участия в сводном исполнительном производстве только 16.08.2016.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец обратился в суд с настоящим иском.

Согласно пунктам 8, 9 части 1 статьи 64 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (далее - Закон об исполнительном производстве) исполнительными действиями являются совершаемые судебным приставом - исполнителем в соответствии с названным Федеральным законом действия, направленные на создание условий для применения мер принудительного исполнения, а равно на понуждение должника к полному, правильному и своевременному исполнению требований, содержащихся в исполнительном документе. Судебный пристав - исполнитель вправе в порядке и пределах, которые установлены названным Федеральным законом, производить оценку имущества; привлекать для оценки имущества специалистов, соответствующих требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

В силу части 1 статьи 85 Закона об исполнительном производстве оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом - исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Судебный пристав-исполнитель обязан в течение одного месяца со дня обнаружения имущества должника привлечь оценщика для оценки вещи, стоимость которой по предварительной оценке превышает тридцать тысяч рублей (пункт 7 части 2 статьи 85 Закона об исполнительном производстве).

Исходя из пункта 3 части 4 статьи 85 Закона об исполнительном производстве, если судебный пристав - исполнитель обязан привлечь оценщика для оценки отдельной вещи или имущественного права, то он выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика. Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке.

В обоснование исковых требований Общество указало, что рыночная стоимость имущества, подлежащего реализации на торгах, определена в отчете оценщика - ООО «Аналитик» неверно, является существенно заниженной.

В силу части 1 статьи 69 Закона об исполнительном производстве обращение взыскания на имущество должника включает изъятие имущества и (или) его принудительную реализацию либо передачу взыскателю.

При отсутствии или недостаточности у должника денежных средств взыскание обращается на иное имущество, принадлежащее ему на праве собственности, хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, за исключением имущества, изъятого из оборота, и имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, независимо от того, где и в чьем фактическом владении и (или) пользовании оно находится (часть 4 статьи 69 Закона об исполнительном производстве).

В соответствии с частью 1 статьи 87 Закона об исполнительном производстве принудительная реализация имущества должника осуществляется путем его продажи специализированными организациями, привлекаемыми в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Согласно части 1 Закона об исполнительном производстве начальная цена имущества, выставляемого на торги, не может быть меньше стоимости, указанной в постановлении об оценке имущества (часть 2).

Постановлением судебного пристава-исполнителя от 16.09.2016 приняты результаты оценки, подготовленные ООО «Аналитик».

По результатам произведенной в рамках настоящего дела судебной экспертизы на предмет соответствия отчета ООО «Аналитик» № 14/23-2016-Н от 17.08.2016, которым определена стоимость принадлежащего закрытому акционерному обществу «Торговая фирма «Дом Ленинградской Торговли» нежилого помещения общей площадью 1 639 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...> 5Н, кадастровый номер 78:34:0412201:4171, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности, выявлены следующие нарушения требований законодательства: 

- пункт 8 «д» Федерального стандарта оценки № 3 – отсутствует информация обо всех привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки (в том числе информация о квалификации и степени участия), в частности, информация об экспертах, привлекаемых оценщиком для определения корректировок при расчете рыночной стоимости;

- пункт 8 Федерального стандарта оценки № 7 и пункт 21 Федерального стандарта оценки № 1: в задании на оценку отсутствуют разделы – состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии); характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики; права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих права, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки.

При этом эксперт отметил, что отсутствие данных разделов не препятствует идентификации оцениваемого объекта, а также прав на него.

- статья 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» и пункт 8 «ж» Федерального стандарта оценки № 3 – в разделе описания объекта оценки отсутствует полное наименование организации - юридического лица, которому принадлежит объект оценки, и информация о балансовой стоимости объекта оценки.

Вместе с тем, согласно заключению от 21.07.2017 № 794, выявленные нарушения не могли повлиять на определение рыночной стоимости объекта оценки; результат оценки, представленный в отчете № 14/23-2016-Н от 17.08.2016, признается действительным (достоверным) и подтвержденным.

При оценке экспертного заключения суд исходит из положений статьи 71 АПК РФ и признает указанное заключение допустимым и достоверным доказательством, поскольку оно носит мотивированный, последовательный, непротиворечивый характер и соответствует иным имеющимся в деле письменным документам.

Принимая во внимание изложенное, оснований для удовлетворения требований не имеется.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Галенкина К.В.