/

 

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 17АП-6159/2018-ГК

г. Пермь

09 июня 2018 года

Дело № А60-70072/2017

 

Резолютивная часть постановления объявлена 08 июня 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 09 июня 2018 года.

 

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Поляковой М.А.,

судей  Дюкина В.Ю., Зелениной Т.Л.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Машкиным В.Ю.,

при участии:

от истца -  Мещерякова Я.С., доверенность от  20.11.2017, удостоверение;

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, индивидуального предпринимателя Осколковой Любови Леонидовны,

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 16 марта 2018 года 

по делу № А60-70072/2017,

принятое судьей Сидорской Ю.М., 

по иску индивидуального предпринимателя Осколковой Любови Леонидовны (ОГРНИП 305662601900024, ИНН 662600190270) 

к органу местного самоуправления Управление муниципальным имуществом Полевского городского округа 

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью ДСК «Строймеханизация» (ОГРН 1116606000653, ИНН 6606036599)

о признании договора купли-продажи недействительным,

установил:

Предприниматель Осколкова Любовь Леонидовна (далее истец)  обратилась в арбитражный суд с иском к Органу местного самоуправления Управлению муниципальным имуществом Полевского городского округа (далее ответчик) о признании недействительным договора купли-продажи от 28.11.2014 № 158, применении последствий недействительности сделки. 

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 16 марта 2018 года в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с вынесенным по делу судебным актом, ответчик,   предприниматель Осколкова Л.Л.,  обжаловала  решение суда в апелляционном порядке, просит решение отменить.  В обоснование апелляционной жалобы указывает на несогласие с оценкой судом обстоятельств дела и  выводами об отсутствии  оснований для признания сделки недействительной. По мнению апеллянта, суд  неправомерно  возложил на ответчика необходимость  изучения нормативно-правовых  актов о проведении  капитального  ремонта,  при  заключении договора она была введена в заблуждение относительно предмета сделки, так как в связи с проведением капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома отсутствовала возможность использования помещения в предпринимательской деятельности, о чем она не была извещена. Также полагает несостоятельным вывод суда об отсутствии финансовой возможности производить оплату имущества.

До начала судебного разбирательства от ответчика  поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, согласно которому последний полагает судебный акт законным и обоснованным; просит отказать в удовлетворении жалобы.

В судебном заседании представитель истца на доводах апелляционной жалобы настаивала, просит  отменить обжалуемый судебный акт.

Ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, представителей в заседание суда апелляционной инстанции не направил, что в соответствии с ч. 3 ст. 156 АПК РФ  не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между индивидуальным предпринимателем Осколковой Л.Л. (покупатель) и Органом местного самоуправления Управлением муниципальным имуществом Полевского городского округа (продавец) был заключен договор купли-продажи от 28.11.2014 № 158, по условиям которого продавец продал, а покупатель приобрел в собственность недвижимое имущество - нежилое помещение (№1-10 по поэтажному плану первого этажа), расположенное по адресу: г. Полевской, ул. Победы, 8, общей площадью 179,2 кв.м.

В п. 1.2 договора указано, что отчуждаемое нежилое помещение принадлежит на праве собственности Полевскому городскому округу на основании Решения Думы Муниципального образования «Город Полевской» от 10.09.1998 № 209. 

В соответствии с п. 1.4 договора отчуждаемое имущество продано в соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2068 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности' субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ».

Цена продаваемого имущества согласно п. 2.1 договора составляет 3 600 000 рублей, в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 26.09.2014 Ка 182/09/2014.  Оплата производится в рассрочку в течение 7 лет (п. 2.2 договора).

Помещение было передано по акту приема-передачи, подписанному со стороны обеих сторон. 

Из содержания представленного в материалы дела свидетельства о государственной регистрации правка серии 66 АЖ №857341 следует, что помещение приобретено для осуществления предпринимательской деятельности (назначение помещения – закусочная). Фактически помещение использовалось покупателем для размещения обувного магазина.

Многоквартирный дом по адресу: г. Полевской, ул. Победы, 8, был включен в региональную программу по проведению капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории Полевского городского округа (Постановлении главы Полевского городского округа от 03.09.2014 №1597). Данное постановление было размещено на официальном сайте администрации Полевского городского округа в сети "Интернет" (скриншот интернет-страницы приобщен к материалам дела по ходатайству ответчика, осмотр сайта осуществлен с электронного устройства, предоставленного представителем суда в судебном заседании 13.03.2018).

В обоснование иска истец указывает, что в 2016 году предпринимательская деятельность истца в приобретенном помещении была парализована, так как в многоквартирном жилом доме, где расположено помещение, начался капитальный ремонт. Капитальный ремонт включил в себя работы по замене всех систем и коммуникаций многоквартирного дома-системы водоотведения, водоснабжения, теплоснабжения, электроснабжения. Работы были прекращены осенью 2017 года, при этом после произведенных работ в состояние пригодное для использования принадлежащее истцу помещение приведено не было, по настоящее время для осуществления предпринимательской деятельности оно не пригодно.  Согласно письму Регионального Фонда содействия капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах Свердловской области от 13.11.2017 №17-02/1062-17 ремонт в спорном помещении выполнялся подрядной организацией ООО ДСК «Строймеханизация» по договору от 04.08.2015 №223/З-15.

Ссылаясь  на указанные обстоятельства,  истец  обратился  в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд  первой инстанции указал  на недоказанность  истцом обстоятельств, являющихся основанием для оспаривания сделки по основаниям, предусмотренным ст. 178 ГК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает основания для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта в связи со следующим.

Согласно пункту 5 статьи 3 Федерального закона N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее Закон N 159-ФЗ).

В силу п. 1 ст.  549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).  

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст.  554 ГК РФ). 

Статьей 557 ГК РФ предусмотрены   правовые последствия   передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, при  которых  применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору. 

Материалами дела подтверждается приобретение истцом в собственность  нежилого помещения  (№1-10 по поэтажному плану первого этажа), расположенного  по адресу: г. Полевской, ул. Победы, 8, общей площадью 179,2 кв.м на основании  договора купли-продажи от 28.11.2014 №158,  заключенного  с Органом местного самоуправления Управлением муниципальным имуществом Полевского городского округа в порядке Закона  N 159-ФЗ. Каких-либо разногласий относительно  предмета договора либо технического  состояния объекта при  заключении  договора между сторонами  не возникло.

Требования истца о  признании договора купли-продажи от 28.11.2014 №158 недействительным мотивированы нормами  ст.  178 ГК РФ,  заблуждение касалось возможности непрерывного использования помещения в предпринимательской деятельности, фактически в связи с проведением капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома такая возможность у покупателя отсутствовала.

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ  сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно  п. 1 ст.  178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

Перечень условий, при наличии которых заблуждение предполагается достаточно существенным, приведен в п. 2 указанной статьи.  

Заблуждение предполагается существенным если,  сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные (подп. 2 п. 2 ст. 178 ГК РФ).

При этом заблуждение должно быть таковым, что его не могло распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон (ч. 5 ст. 178 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с правовой позицией, изложенной  в пунктах 4 и  5 информационного письма Президиума ВАС РФ от 10.12.2013 N 162 «Обзор практики применения арбитражными судами статей 178 и 179 Гражданского кодекса Российской Федерации», арбитражный суд отказывает в иске о признании сделки недействительной по статье 178 ГК РФ, если будет установлено, что при заключении сделки истец не заблуждался относительно обстоятельства, на которое он ссылается в обоснование своих исковых требований.   В признании недействительным договора как совершенного под влиянием заблуждения относительно качеств его предмета может быть отказано,  если  истец не проявил должной осмотрительности при совершении спорной сделки. 

Как установлено  судом,   постановлением  Главы Полевского городского округа от 03.09.2014 №1597 утвержден краткосрочного плана реализации Региональной программы по проведению капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на  территории Полевского городского округа на 2015-2017 годы,  текст постановления был опубликован на сайте органа местного самоуправления. Согласно данному постановлению плановая дата завершения работ по капитальному ремонту была определена как 2015 год. 

Перечень работ, определенный данным постановлением в соответствии с ч. 1 ст. 17 Закона "Об обеспечении проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных жилых домах на территории Свердловской области" составили:  ремонт внутридомовых инженерных систем;  ремонт крыши;  ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;  ремонт фасада;  ремонт фундамента многоквартирного дома.

Региональный Фонд содействия капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах Свердловской области в письме от 13.11.2017 №17-02/1062-17 проинформировал, что в указанном многоквартирном доме были выполнены следующие работы:

1. Ремонт системы горячего водоснабжения, окончание работ 15.08.2016;

2. Ремонт системы холодного водоснабжения, окончание работ

11.07.2016;

3. Ремонт системы водоотведения, окончание работ 11.07.2016;

4. Ремонт системы теплоснабжения, окончание работ 09.09.2017;

5. Ремонт системы электроснабжения, окончание работ 03.03.2016;

6. Ремонт крыши, окончание работ 28.03.2016;

7. Ремонт фасада, окончание работ 04.07.2016;

8. Ремонт подвальных помещений, окончание работ 28.11.2016.

Из письма ООО «Городская управляющая компания» от 06.03.2018 №163 следует, что ремонт проводился в 2016 году  без выселения жителей дома, была заменена электропроводка в местах общего пользования, инженерные системы отопления, горячего, холодного водоснабжения, водоотведения, ремонт кровли и фасада здания. Подвальное помещение под нежилым помещением отсутствует.

На момент рассмотрения настоящего  иска препятствия для использования помещения в качестве магазина отсутствуют, о чем свидетельствует акт осмотра от 26.02.2018, подписанный в том числе со стороны истца.

Установив указанные обстоятельства, принимая во внимание постановление от 03.09.2014 № 1597 об утверждении плана реализации Региональной программы по проведению капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на  территории Полевского городского округа на 2015-2017 годы,   плановые сроки  завершения работ по капитальному ремонту, отсутствие у продавца  на дату заключения спорного  договора объективных  данных относительно  реальных  сроков производства ремонта,   осведомленность  покупателя,  который  не проявил должной осмотрительности при совершении спорной сделки касательно  возможности непрерывной  эксплуатации  помещения,  о  техническом состоянии  помещения, а также отсутствие в материалах  дела доказательств невозможности  использования помещения по  назначению, указанному в договоре,  суд первой инстанции  пришел  к правильным выводам  об отсутствии  оснований для удовлетворения иска и  признания договора купли-продажи от 28.11.2014 № 158 недействительным.

Изложенные в апелляционной жалобе доводы, по  сути, выражают несогласие заявителя с произведенной судом оценкой установленных по делу обстоятельств и содержат его собственное мнение относительно данных обстоятельств,  направлены на переоценку установленных по настоящему делу обстоятельств и фактических отношений сторон, которые являлись предметом исследования по делу и получили надлежащую правовую оценку в соответствии со ст. 71 АПК.

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Как разъяснено в п. 1 Постановления  Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Являясь  профессиональным участником предпринимательской деятельности, истец  имел возможность ознакомиться как  с содержанием Региональной программы по проведению капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на  территории Полевского городского округа на 2015-2017 годы, так и  техническим состоянием помещений,  а учитывая год постройки дома (1954),  мог предположить возможность проведения в данном доме  капитального ремонта.  Так как истец не был лишен возможности узнать о состоянии помещения, однако,  при заключении спорного договора истец не проявил требовавшуюся в таких обстоятельствах и обычную для деловой практики совершения подобных сделок осмотрительность,  довод истца об отсутствие осведомленности  о проведении  капитального  ремонта не влечет  недействительность сделки на основании ст. 178 ГК РФ.  Поскольку истцом не  приведено  доказательств невозможности  использования приобретенного  по  спорному договору помещения, суд  первой инстанции правомерно  отказа в удовлетворении заявленного  иска в виду отсутствия  доказательств, свидетельствующих  о существенном заблуждении сторон  в отношении предмета сделки, в частности его полезных  качеств.

Кроме того, по  общим правилам в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы (п. 2 ст. 475 ГК РФ).

Таких  доказательств, являющихся основанием для отказа от исполнения договора купли-продажи и возврата уплаченной за товар денежной суммы, истцом также не представлено. С требованием об устранении обнаруженных  в процессе эксплуатации  неустранимых недостатков помещения истец не обращался.  Учитывая факт проведения ремонта в 2016 году,    суд первой инстанции верно  указал, что  предъявление настоящего  иска последовало  после предъявления Органом местного самоуправления Управлением муниципальным имуществом Полевского городского округа иска о взыскании задолженности  по  оспариваемому договору в связи с ненадлежащим исполнением покупателем его  условий, что косвенно  подтверждает отсутствие на стороне покупателя существенного заблуждения в отношении предмета сделки.

При названных обстоятельствах решение является законным и обоснованным.

Суд апелляционной инстанции считает, что все имеющие существенное значение для рассматриваемого дела обстоятельства судом установлены правильно, представленные доказательства полно и всесторонне исследованы и им дана надлежащая оценка.

Основания для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено. Решение арбитражного суда отмене не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 16 марта 2018 года по делу № А60-70072/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

 

Председательствующий

 

М.А. Полякова 

 

Судьи

 

В.Ю. Дюкин 

 

Т.Л. Зеленина