Арбитражный суд Краснодарского края 

Именем  Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-10476/2021

г. Краснодар

13 июля 2021 г.

Резолютивная часть решения от 08 июня 2021 г.

Полный текст судебного акта изготовлен 13 июля 2021 г.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Кирий О.В. 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Глущенко О.В.  рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению  

ИП ФИО1, ст. Динская (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

к администрации Кореновского городского поселения Кореновского района, г.  Кореновск (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

третьи лица:

ООО холдинговая компания «Трансстрой», г. Махачкала Республика Дагестан

ООО «Тракт-Строй Юг», г. Краснодар

о приостановлении исполнения обязательств по договору аренды земельного участка,

при участии:

от истца: ФИО2 – доверенность;

от ответчика: ФИО3 – доверенность;

от третьих лиц: не явились, уведомлены,

УСТАНОВИЛ:

ИП ФИО1, ст. Динская (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к администрации  Кореновского городского поселения Кореновского района, г. Кореновск (далее - ответчик), о приостановлении исполнения обязательств по договору аренды земельного участка от 11.02.2020 г. № 1211010516.

Представитель истца в предварительном судебном заседании представил дополнительное правовое обоснование к иску, на основании которого настаивал на исковых требованиях.

Представитель ответчика в судебном заседании представил отзыв на исковое заявление, согласно которому возражает против иска.

Третьи лица, уведомленные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения спор в судебное заседание не явились, отзывы не направили. 

Суд, в порядке статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) завершил предварительное судебное заседание и открыл судебное заседание в первой инстанции. 

В судебном заседании в порядке ст. 163 АПК РФ судом объявлялся перерыв до 17-00 час. После перерыва судебное разбирательство продолжено в отсутствии участников процесса, без ведения аудиозаписи.

Спор рассматривается по правилам статьи  156  АПК  РФ в отсутствие сторон по имеющимся материалам дела.

Суд, исследовав материалы дела, изучив все представленные документальные доказательства и оценив их в совокупности, пришел к следующему выводу.

11.02.2020 г. между администрацией Кореновского городского поселения Кореновского района (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, предоставляемого с торгов, находящегося в государственной собственности, на территории Кореновского городского поселения Кореновского района № 1211010516 (далее – договор, спорный договор аренды).

Пунктом 1.1. договора предусмотрено, что арендодатель обязуется предоставить за плату во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях настоящего договора земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером  23:12:0608000:738, общей площадью 12600 +/- 39 кв.м., с разрешенным использованием: малоэтажная многоквартирная застройка, расположенным по адресу: Краснодарский край, р-н Кореновский, секция 6, контру 56, участок расположен в 0,1 км. южнее г. Кореновска, в границах, указанных в выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости, прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью.

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю 19 февраля 2020 года.

Согласно доводов искового заявления, основанием для обращения в суд послужило то, что арендатор не имеет возможности использовать земельный участок по целевому назначению и разрешенному использованию по независящим от него причинам, поскольку при выезде арендатора на принадлежащий на праве аренды земельный участок с кадастровым номером 23:12:0608000:738 установлено, что на его территории установлено ограждение из металлопрофиля, устроен въезд для грузового транспорта и строительных машин на образованную в результате установки ограждения отчужденную территорию, установлены ворота, доступ на отчужденную территорию ограничен. В исковом заявлении арендатор утверждает, что стало известно о несоответствии участка заявленным требованиям после заключения договора.

Истец указывает, что отчужденная территория самовольно используется ООО  Холдинговой компанией «ТРАНССТРОЙ» для размещения временных зданий и сооружений. На остальной территории земельного участка с кадастровым номером  23:12:0608000:738 размещен грунт в виде насыпей от рекультивации земли после разработки грунта под устройство фундаментов капитального сооружения, возводимого ООО Холдинговой компанией «ТРАНССТРОЙ».

29 января 2021 года ФИО1. обратилась в администрацию Кореновского городского поселения Кореновского района с заявлением о предоставлении отсрочки уплаты  арендной платы по договору в связи с невозможностью использовать земельный участок с кадастровым номером 23:12:0608000:738 по целевому назначению и разрешенному использованию, с приложением строительно-технической экспертизы, подготовленной 28 января 2021 года ООО «Альгор».

8 февраля 2021 года в своем ответе на заявление ФИО1 администрация  Кореновского городского поселения Кореновского района сообщила, что предоставление отсрочки арендной платы по договору аренды земельного участка №  1211010516 не предоставляется возможным.

Данные обстоятельства послужили основанием для истца обратиться в суд с настоящими исковыми требованиями.

Между тем, исследовав и оценив обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, суд не находит требование истца подлежащим удовлетворению, исходя из следующего.

Право на обращение в суд принадлежит лицам в случае нарушения либо оспаривания их прав и законных интересов (часть 1 статьи 4 АПК РФ).

Лицо, права которого нарушены, вправе применять способы защиты нарушенных прав, предусмотренные законом, в том числе, указанные в статье 12 ГК РФ.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 Кодекса обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Кодекса).

Согласно п. 2 ст. 433 ГК РФ, если в соответствии с законом для заключения договора необходима передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества. Указанное правило распространяется на договор аренды, относящийся к категории реальных договоров.

Согласно п. 2 ст. 238 ГК РФ в случае не предоставления арендодателем обусловленного договором исполнения обязательства по передаче объекта аренды в пользование арендатору последний вправе приостановить исполнение своего обязательства по уплате арендной платы, а арендодатель вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи ему имущества.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66, арендодатель вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи ему имущества.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от  09.04.2013 N ВАС-13689/12, арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями договора.

В рассматриваемом случае предпринимателю передан спорный земельный участок в пользование.

Согласно пункта 1.2. договора стороны усмотрели, что ограничений в отношении земельного участка нет.

В пункте 1.3. указано, что фактическое состояние земельного участка соответствует условиям договора и целевому назначению земельного участка, с которым арендатор ознакомлен.

Договор является единственным документом, подтверждающим передачу земельного участка от арендодателя арендатору с 11 февраля 2020 года (п. 1.4 договора).

Пунктом 2.6 договора предусмотрено, что неиспользование участка арендатором не может служить основанием для прекращения внесения арендной платы.

Пунктом 4.3.14. предусмотрено, что арендатор обязан содержать в должном санитарном порядке и чистоте земельный участок и прилегающую к нему территорию.

В соответствии с пунктом 7.2. договор действует с 11 февраля 2020 года по  11  февраля 2030 года.

В пункте 11.1. договора стороны подтверждают и гарантируют, что на день подписания договора отсутствуют известные им обстоятельства какого-либо рода, которые могут послужить основанием для расторжения договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Подписав спорный договор аренды, истец согласился со всеми его условиями, в том числе с тем, что на момент передачи участка, путем подписания спорного договора аренды ограничения в отношении земельного участка отсутствуют.

В силу пункта 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Таким образом, арендатор при принятии земельного участка обязан его осмотреть, чтобы установить, соответствует ли его состояние условиям Договора и назначению. Такой осмотр необходим для предотвращения последующего предъявлению арендодателю претензий по поводу недостатков, которые присущи вещи на момент ее передачи.

Арендатор, обнаруживший недостатки, которые не были оговорены при заключении договора, должен сообщить об этом арендодателю.

Последствия обнаружения арендатором в процессе использования (эксплуатации) имущества недостатков, не замеченных им во время осмотра при заключении договора или передаче в аренду, зависят от того, являются ли недостатки явными или скрытыми. За скрытые недостатки отвечает арендатор независимо от того, в какой момент они обнаружены.

Договором (пункт 1.3.) установлено, что фактическое состояние земельного участка соответствует условиям договора и целевому назначению, с которым арендатор ознакомлен.

Предоставленное в материалы дела заключение строительно-технической экспертизы №02/01/2021 от 28 января 2021 года, подготовленное ООО «Альгор» не подтверждает факт того, что арендодателем был передан земельный участок, не соответствующий условиям договора, а указывает на то, что по состоянию на  28  января  2021 года часть земельного участка используется ООО Холдинговой компанией «ТРАНССТРОЙ» без согласования его режима использования с администрацией Кореновского городского поселения Кореновского района.

В свою очередь арендатор не оповещал арендодателя о самовольном занятии части земельного ООО Холдинговой компанией «ТРАНССТРОЙ».

В исковом заявлении арендатор указывает, что несоответствие земельного участка условиям договора обнаружено после его заключения.

Со стороны арендатора в администрацию Кореновского городского поселения Кореновского района уведомление о невозможности использовать земельный участок и несоответствие фактического состояния земельного участка условиям договора, не поступало.

Арендатор не предоставил доказательств того, что арендодатель на момент заключения договора передал спорной земельный участок арендатору в состоянии, непригодном для использования этого земельного участка в целях, указанных в пункте  1.1. договора.

С учетом изложенного, на момент заключения договора земельный участок передан арендатору в состоянии, пригодном для целей строительства, при передаче арендодателем земельного участка в пользование арендатору с его стороны претензий и замечаний относительно состояния участка не имелось, арендатор не предпринимал мер по изменению или расторжению договора, а также по возврату участка арендодателю.

Доводы истца о необходимости применения пункта 2 статьи 328 ГК РФ не могут быть приняты во внимание, поскольку в силу данной нормы права в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Как разъяснено в пункте 57 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от  22  ноября 2016 года №54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» сторона, намеревающаяся приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от его исполнения лишь на основании обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что другая сторона не произведет исполнение в установленный срок, обязана в разумный срок предупредить последнюю об этом (пункт 3 статьи 307 ГК РФ).

Однако арендатор не оповестил арендодателя о своем намерении приостановить или отказаться от исполнения обязательств по Договору.

Довод истца о том, что возможность использовать арендатором ФИО1. в соответствии с условиями договора земельный участок с кадастровым номером  23:12:0608000:738, расположенный по адресу: город Кореновск, Кореновский район, секция 6, контур 56, на ОД кв. южнее г. Кореновска с разрешенным использованием - малоэтажная многоквартирная жилая застройка отсутствует, не свидетельствует о наличии оснований для удовлетворения иска.

При этом, согласно пояснениям администрации в отзыве арендатор до настоящего времени не обратился в администрацию Кореновского городского поселения Кореновского района за получением разрешения на строительство.

Тот факт, что арендатор длительное время не предпринимает мер к освоению участка в целях начала строительства по причинам, не зависящим от действий арендодателя, не является основанием для прекращения обязанности по внесению арендной платы.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Таким образом, у суда отсутствуют основания для удовлетворения исковых требований о приостановлении исполнения обязательств по уплате арендной платы по спорному договору аренды земельного участка.

В связи с чем, в удовлетворении исковых требований надлежит отказать.

При этом, суд считает необходимым отметить для истца, что последний не лишен права потребовать от ООО Холдинговая компания «Трансстрой» возмещения убытков, в виде арендных платежей, понесенных в период отсутствия возможности использовать земельный участок в случае доказанности виновных действий общества.

Как следует из дела № А32-55615/2020, предприниматель воспользовался данным правом, путем предъявления к ООО Холдинговая компания «Трансстрой» исковых требований об обязании устранить препятствия в пользовании участком и о взыскании неосновательного обогащения за пользование участком.

Также суд считает, что истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, поскольку для приостановления обязательств по договору не требуется судебного решения, такое право предоставлено стороне договора в силу гражданского законодательства Российской Федерации. Соответственно, арендатор вправе приостановить исполнение договора со своей стороны при наличии к тому законных оснований.

Расходы по оплате госпошлины в соответствии со ст. 110 АПК РФ следует возложить на заявителя как на проигравшую сторону.

Руководствуясь статьями 65, 71, 110, 137, 156, 163, 167–170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Завершить предварительное судебное заседание и открыть судебное заседание в первой инстанции.

В удовлетворении исковых требований – отказать.

Данное решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месяца со дня его принятия, в арбитражный суд кассационной инстанции - в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

Судья                                                                                                                  О.В. Кирий