АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-3695/17

03 августа 2017 г.

г. Ростов-на-Дону

Резолютивная часть решения объявлена   31 июля 2017 г.

Полный текст решения изготовлен            03 августа 2017 г.

Арбитражный суд Ростовской области  в составе судьи Пипник Т. Д.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Мариненко Е.Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело заявлениюпо индивидуального предпринимателя ФИО1 ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***> к Администрации города Батайска ИНН 6141013187 ОГРН 

<

***>

            о признании незаконным отказа в продаже земельного участка

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора,  Комитет по управлению имуществом города Батайска 

            при участии:

от заявителя – представитель ФИО2 по доверенности от 14.02.2017;

от заинтересованного лица - представитель ФИО3 по доверенности от 09.01.2017,

от третьего лица - представитель ФИО3 по доверенности от 09.01.2017,            

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 обратилась в суд с заявлением к Администрации г. Батайска о признании незаконным отказа в продаже земельного участка, изложенного в письме от 01.08.2016, об обязании администрации города направить проект договора купли-продажи земельного участка. 

           В судебном заседании представитель заявителя доложил основание и предмет заявления, заявленные требования поддержал в полном объеме.  

           Заинтересованное лицо представило отзыв, против удовлетворения заявления возражало, ссылаясь на то, что строительство на участке не выполнено – цель договора не достигнута. Нахождение на участке объекта площадью 17.6 кв. м администрация города полагает не достаточным основанием для выкупа участка площадью 6 000 кв. м.

Третье лицо поддержало позицию заинтересованного лица.

В судебном заседании исследованы материалы дела. Представителями сторон и третьего лица даны объяснения о правовых позициях по спору.

Судом установлено, что на основании постановления Администрации города Батайска от 24.09.2010 № 2060 между КУИ г. Батайска и предпринимателем ФИО1 12.10.2010 заключен договор аренды № 4859 на срок до 24.09.2013 в отношении земельного  участка с кадастровым номером 61:46:0010501:161 площадью 6 000 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>.

Участок предоставлен для строительства детского парка отдыха.

Соглашением от 25.06.2013 срок договора продлен до 24.09.2016.

На участке возведен объект недвижимости – пункт охраны площадью 17,6 кв. м, право собственности на которое зарегистрировано за предпринимателем 21.12.2012 (свидетельство серии 61-АЗ № 165731).

Полагая себя обладателем исключительного права на  выкуп участка, предприниматель обратился с соответствующим заявлением в администрацию города. Письмом от 01.08.2016 № 51/06-06/358 ему отказано со ссылкой на несоразмерность площади участка размеру объекта недвижимости и на недостижение цели строительства детского парка отдыха.

Отказ в приватизации участка явился предметом оспаривания в рамках настоящего дела, в опровержение чему заявлены встречные требования об освобождении участка, в том числе от капитального строения как самовольного.

В соответствии с пунктом 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане и организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия закону оспариваемого решения, действий (бездействия), наличия у органа или лица соответствующих полномочий, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли решение или совершили действие (бездействие).

В силу части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для признания незаконными решений и действий (бездействия) государственных (иных) органов является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону (иному нормативному правовому акту) и нарушение прав (законных интересов) лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации ненормативный акт органа местного самоуправления, не соответствующий закону или иным правовым актам и нарушающий права и охраняемые законом интересы граждан и юридических лиц, может быть признан судом недействительным.

Таким образом, заявленное требование может быть удовлетворено судом при наличии одновременно двух условий: несоответствия оспариваемого ненормативного акта закону или иному нормативному правовому акту и нарушения данным ненормативным актом прав и законных интересов граждан, организаций, иных лиц (пункт 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Обязанность по доказыванию наличия права и нарушения его оспариваемыми действиями в силу общего правила статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации возлагается на заявителя.

 Согласно части 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.

Предъявив настоящее заявление в арбитражный суд 15.02.2017, предприниматель ссылается на то, что оспариваемый отказ получен им лишь 2.02.2017.

Суд предложил Администрации города Батайска представить доказательства более раннего вручения ответа на заявления. Таковых суду не представлено.

Поскольку, как указано выше, обязанность доказывания соответствия закону оспариваемого решения, действий (бездействия) возлагается на орган или лицо, которые приняли решение или совершили действие (бездействие),  бремя доказывания соблюдения сроков вручения решения заявителю также возлагается на муниципальный орган.

Из описанного следует, что эту обязанность по доказывания муниципальный орган не исполнил, в связи с чем суд принимает как не опровергнутый заинтересованным лицом довод о получении заявителем оспариваемого решения 2.02.2017.

При таких обстоятельствах требования заявителя подлежат рассмотрению по существу, однако оснований к их удовлетворению суд не нашел.

Как указано выше, предприниматель ФИО1 получила земельный участок для цели строительства детского парка отдыха, а создал лишь капитальное строение площадью 17,6 кв. м – пункт охраны.  Такой объект не соответствует целям предоставления участка, указанным в  постановлении Администрации города Батайска и договоре аренды.

Целью предоставления было строительство детского парка отдыха.

Согласно норме статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство - создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства). Та же норма определяет  объект капитального строительства как здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

Доказывая, что ею создан объект недвижимости – имущественный комплекс парка, предприниматель представила заключение общества с ограниченной ответственностью «Независимая строительная экспертиза» от 13.06.2017 № 097-2017.

Согласно выводам специалиста на участке выполнены следующие работы (листы 29-30 заключения): 

устройство насыпи площадью 6 000 кв. м, 

устройство детской площадки 500,6 кв. м (монолитная железобетонная плита –лист заключения 19), 

устройство площадки возле поста охраны (мощение плитами, устройство тротуара), 

озеленение кустарниками и деревьями, 

устройство щебеночного основания под бассейн 248,2 кв. м, 

устройство спортплощадки – песок – 129 кв. м, 

устройство асфальтобетонного проезда 365,6 кв. м, 

устройство дорожек (отсыпка ракушечником) – 367,8 кв. м, 

устройство 2 временных въездов (отсыпка щебнем) – 22.2 кв. м и 17.8 кв. м,

устройство ограждения 308,21 м, двух калиток, одних ворот.

Эксперт пришел к выводу о том, что полностью выполнено устройство пункта охраны, водонепроницаемого выгреба емкостью 2х2,  ограждения, частично выполнено устройство детской площадки, спортивной площади, биотуалеты, стоянки автомобилей, летний бассейн (подготовка), озеленения, замощения.

Со своей стороны, КУИ город Батайска представило акт обследования участка от 17.07.2017 с приложением фотографических материалов.

Из акта следует, что участок огорожен забором из дерева, на участке расположено капитальное строение (пункт охраны), имеются насаждения хвойных пород, залита бетоном часть участка, участок не ухожен, зарос сорной травой и кустарником, захламлен. Сделан вывод об использовании его не по назначению.

Обозрев фотографические материалы, суд соглашается с указаниями арендодателя на ненадлежащее освоение участка. Действительно, участок не ухожен, ввиду наличия на нем  сорной растительности на фотографиях практически не видны хвойные насаждения.

Суд считает обоснованными указания заинтересованного лица и третьего лица на то, что такой объект целям договора не соответствует, участок для этого не предоставлялся. Лишь пункт охраны является капитальным объектом, но его площадь (17,6 кв. м) несоизмерима с площадью участка (6 000 кв. м) и его строительство само по себе целью договора не являлось.

Устройство площадки в виде монолитной железобетонной плиты, мощения, проездов, стоянок не может быть принято как основание для вывода о создании комплекса недвижимого имущества, предусмотренного договором аренды, а именно - о строительстве  арендатором детского парка отдыха.

При этом суд принял во внимание длительный срок использования участка – договор был заключен 12.10.2010, срок его продлевался до 24.09.2016, однако цель его – создание имущественного комплекса парка отдыха не достигнута до 2017 года, участок на момент рассмотрения спора не только не застроен, но и не пригоден к использованию по назначению, обусловленному договором.

Согласно представленному КУИ г. Батайска приложению к договору аренды участка в составе комплекса предполагались следующие объекты строительства: детский развлекательный центр, кафе, бассейн, КПП, стоянка, аттракционы. Этот проект застройки участка согласован Управлением по архитектуре и градостроительству г. Батайска 15.11.2011.

Со ссылкой на этот документ и буквальное содержание условия о цели договора аренды – строительство парка отдыха арендодатель настаивает на том, что арендатор договора не исполнил.

Возражая против этого доказательства, заявитель представил новый проект организации парка. Согласованный службами города и управлением по архитектуре в январе 2013 года, согласно которому в состав парка входят пункт охраны, стоянка, летний бассейн, спортивная площадка, площадка аттракционов, выгреб, биотуалеты, временные сооружения для переодевания, насосная станция для бассейна.

Таким образом, имущественный комплекс должны были образовывать объекты, не относящиеся к капитальным.

Между тем, изменений в договор аренды не внесено, согласия арендодателя на создание такого имущественного комплекса не получено.

Более того, даже если  бы согласование сторонами этого условия состоялось, это не означало бы наличия у арендатора права на выкуп земельного участка.

Согласно статье 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации  исключительное право на приобретение земельных участков в собственность имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Следовательно, отказавшись от создания на участке объектов капитального строительства, предприниматель не вправе рассчитывать на его приобретение в собственность.

Статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации запрещено  осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Суд усматривает в поведении арендатора в данном случае действия, совершенные в обход закона. Так, получив участок для целей строительства определенного объекта, формально осуществив строительство (но не в соответствии с условиями и не в объеме, обусловленном договором), он желает достичь цели получения исключительного права на приватизацию участка. 

Желая разместить временные сооружения, он должен был испрашивать участок именно для этих целей и получать его во владение в соответствующем правовом режиме и на установленный срок, но без права на выкуп участка.

Из описанного выше следует, что на спорном участке в соответствии с его целевым назначением не создано капитальных объектов самостоятельного назначения, так как пункт охраны не может быть объектом самостоятельного назначения, для эксплуатации которого может быть выделен земельный участок, как и  проезды, автомобильные стоянки и бетонное основание для бассейна, которые не являются сооружениями, дающими право на выкуп участка.  При этом согласно представленному заявителем заключению специалиста часть объектов являются незавершенными строительством.

Не создано предпринимателем даже имущественного комплекса, который состоял бы из движимого имущества, но при этом мог быть использован как парк отдыха, более того – не обеспечен уход за земельным участком, допущено ухудшение его состояния – захламление, произрастание  сорной растительности.

Это исключает удовлетворение требований предпринимателя, поскольку заявитель не доказал нарушения оспариваемым распоряжением ни закона, ни его прав.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на предпринимателя возлагаются судебные расходы. 

Излишне уплаченная государственная пошлина подлежит возвращению истцу из федерального бюджета.

Руководствуясь главой 24, статьями 167 – 170, 110  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***> из федерального бюджета 8 700 рублей государственной пошлины, излишне уплаченной по платежным квитанциям от 9.02.2017 № 576 и № 577.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

СудьяПипник Т. Д.