Арбитражный суд Пермского края

Екатерининская, дом 177, Пермь, 614068, www.perm.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

город Пермь

 «22» января 2025г.                                                                   Дело № А50-17018/2024

Резолютивная часть решения принята «16» января 2025 года.

Полный текст решения изготовлен «22» января 2025 года.

Арбитражный суд Пермского края в составе судьи Чиркова А.В.,                   при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кузиной О.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело  

по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>; дата и место рождения: ДД.ММ.ГГГГ г.р., г. Жезказган СССР, адрес регистрации: 618200, 

<

...>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Ерзовка» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>; 618206, 

<

...>)

третье лицо: товарищество собственников жилья «Космонавтов 7» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, 618206, 

<

...>)

о взыскании 380 980 руб. 64 коп.

при участии:

от истца: ФИО2 по доверенности от 07.12.2022.

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 01.09.2023.

от третьего лица: не явились.

У С Т А Н О В И Л:

ИП ФИО1 (с учетом уточнения исковых требований, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ) обратился в арбитражный суд с иском к ООО «УК «Ерзовка» о взыскании 380 980 руб. 64 коп. неосновательного обогащения за использование нежилого помещения общей площадью 148 кв.м. являющегося частью нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...> за период с 19.12.2022 по 24.05.2024.

В судебном заседании истец заявленные исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик исковые требования не признал по мотивам отзыва. Указал, что в составе приобретенного истцом объекта помещения подвала не имелось. Объект истца является составной частью нежилого многоквартирного дома по адресу: 

<

...>. Подвал жилого дома является общим имуществом собственников многоквартирного дома и не может находиться в собственности и единоличном пользовании одного из собственников. Указал, что при расчете стоимости арендной платы за подвальное помещение необходимо использовать среднее значение 125 руб. за кв.м. в месяц. 

Третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного заседания по всем известным суду адресам, а также публично, путем размещения соответствующей информации на сайте суда, не явилось, в отзыве на исковое заявление от 09.01.2025 указывало, что согласно выписке из Росреестра от 16.12.2022 помещение с кадастровым номером 59:11:0010908:2066 является встроенно-пристроенным. Расположен на отдельном земельном участке площадью 500 кв.м. с кадастровым номером 59:11:0010908:24 находящийся в собственности ФИО1 Подвальное помещение, входящее в состав помещения, принадлежащего ФИО1 с кадастровым номером 59:11:0010908:2066 расположено в границах указанного земельного участка. Так же указанное подвальное помещение является обособленным от основного здания МКД и имеет отдельный вход. Указанное помещение не входит в состав МКД. Подвал, находящийся в указанном помещении также пристроен к МКД и не является подвалом МКД. ТСЖ «Космонавтов 7» никогда не использовало указанный подвал в качестве общедомового имущества. С 2019 года указанное подвальное помещение использовалось ООО УК «Ерзовка» для хранения инвентаря, оборудования, раздевалки для рабочих. В мае 2024 года после затопления указанного подвала канализационными стоками, помещение было освобождено ООО УК «Ерзовка» ключи переданы ФИО1 От устранения протечки ООО УК «Ерзовка» уклонились, ссылаясь на то, что указанный подвал находится в частной собственности ФИО1 Требования просит удовлетворить. 

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителя истца и ответчика, арбитражный суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению, в силу следующего.

ИП ФИО1 является собственником нежилого встроено-пристроенного помещения (кадастровый номер 59:11:0010908:2066) расположенного в многоквартирном доме по адресу: 

<

...>, что подтверждается договором купли-продажи нежилого помещения № 1-22 от 19.12.2022, выпиской из ЕГРН. 

Часть указанного нежилого помещения (подвал) площадью 148 кв.м. в период с 19.12.2022 по 24.05.2024 занимало ООО «УК «Ерзовка», что подтверждается актами установления обстоятельств пользования помещением от 19.12.2022, 22.03.2023, 27.02.2024, фотографиями помещения от 04.07.2023, от 21.09.2023, перепиской сторон.

Договор аренды нежилого помещения между сторонами не был заключен.

Сумма неосновательного обогащения по расчету истца за пользование нежилым помещением в период с 19.12.2022 по 24.05.2024 составила 380 980 руб. 64 коп.

В подтверждение размера неосновательного обогащения представлена справка Пермской торгово-промышленной палаты № 586-C от 27.05.2024, согласно которой в результате конъюнктурного анализа предложений на рынке аренды встроенно-пристроенных помещений в г. Чусовой Пермского края было установлено, что средняя рыночная арендная плата за нежилое помещение площадью 80,0 кв.м. (являющегося частью подвала общей площадью 148 кв.м.), расположенного в подвале встроенно-пристроенного помещения по адресу: 

<

...>, по состоянию на март 2023 - май 2024 года составляет: 100-150 руб./ кв.м. в месяц (без учета коммунальных платежей).

В целях урегулирования спора в досудебном порядке истцом в адрес ответчика была направлена претензия с требованием о перечислении стоимости платы за пользование нежилым помещением, оставленная последним без удовлетворения, что явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском. 

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (пункт 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 названного Кодекса.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

В целях определения лица, с которого подлежит взысканию необоснованно полученное имущество, суду необходимо установить наличие самого факта неосновательного обогащения (то есть приобретения или сбережения имущества без установленных законом оснований), а также того обстоятельства, что именно это лицо, к которому предъявлен иск, является неосновательно обогатившимся лицом за счет лица, обратившегося с требованием о взыскании неосновательного обогащения. Данный подход соответствует правовой позиции, изложенной в «Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2014)», утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.12.2014.

Исходя из указанных норм и положений части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истец по требованию о взыскании неосновательного обогащения должен доказать факт приобретения либо сбережения ответчиком имущества, принадлежащего истцу (платы за пользование чужим имуществом), отсутствие у ответчика для этого правовых оснований, период такого пользования чужим имуществом, а также размер неосновательного обогащения.

В этой связи предъявление истцом иска к лицу, использующему его имущество в отсутствие на то правовых оснований (отсутствие заключенного договора), требования о взыскании платы за пользование этим имуществом по правилам главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации о неосновательном обогащении является правомерным.

В данном споре под неосновательностью пользования следует понимать отсутствие оснований у ответчика для безвозмездного пользования имуществом истца, а под неосновательным обогащением денежные средства, которые исходя из принципа платности установленного 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, должно выплачивать лицо, пользующееся данным имуществом. 

Согласно пункту 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются. 

Факт пользования ответчиком принадлежащим предпринимателю помещением в заявленный период, в отсутствие на то правовых оснований, оснований для бесплатного пользования, подтвержден представленными в материалы дела документами. 

Довод ответчика о том, что подвал является частью МКД, несостоятелен, помещение является встроено-пристроенным, расположено на отдельном земельном участке,  помещение подвала изолировано, отдалено от подвала МКД, имеет один вход. Указанное обстоятельство также подтверждается поэтажным планом здания (1 этаж и подвал) техпаспорта БТИ 2002 МКД, из которого следует, что с левой стороны здания обозначен пристрой с крыльцом (являющийся первым этажом помещения 59:11:0010908:2066) и подвал с двумя помещениями площадью по 74,0 кв.м., имеющим отдельный вход. Подвал входил в состав встроено-пристроенного помещения с момента постройки и являлся предметом договора купли-продажи. После устранения кадастровой ошибки все площади соответствуют 148 кв.м. (площадь подвала) +213,5 (площадь первого этажа) = 361,5 кв.м. Внесение изменений в Росреестр 09.08.2024 связаны с перепланировкой помещения первого этажа и изменением его площади, площадь помещения составила 360,7 кв.м.

Более того, Управлением Росреестра по Пермскому краю в рамках дела № А50-22944/2024 по заявлению ООО «Управляющая компания «Ерзовка» о признании незаконными действий Управления, выраженных во внесении изменений в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) о площади и количестве этажей объекта недвижимости - нежилого встроенного помещения с кадастровым номером 59:11:0010908:2066, об обязании Управления восстановить сведения, содержащиеся в ЕГРН до 09.08.2024, о площади и количестве этажей данного объекта недвижимости, в отзыве от 23.10.2024 № 2.2-7/1964-2024 указало, что 20.03.2004 внесена запись о праве собственности ОАО «Российские железные дороги», 12.10.2015 внесена запись о праве собственности ФИО4 на основании договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в собственности ОАО «РЖД» № ЦРИ/04/КП/6004/15/000097 от 14.09.2015; 22.12.2022 внесена запись о праве собственности ФИО1 на основании договора купли-продажи нежилого помещения № 1-22 от 19.12.2022; 28.05.2023       внесена запись о запрете совершения регистрационных действий на основании постановления ОСП по г. Чусовому и Горнозаводскому району ГУФССП России по Пермскому краю № 314148907/5944 от 27.05.2024.

Согласно данным ЕГРН объект с кадастровым номером 59:11:0010908:2066 до 15.12.2022 был описан как встроенно-пристроенное нежилое помещение, расположено на 1 этаже. 15.12.2022 была осуществлена корректировка сведений ЕГРН в части включения в состав помещения подвала (№ КУВД-001/2022-55884201). До 22.01.2024 площадь объекта составляла 246,8 кв.м, после учета изменений площадь объекта составила 361,5 кв.м (КУВД-001/2024-574829).

11.01.2024 ФИО1 обратился с заявлением о внесении изменений в связи с исправлением реестровой ошибки, изменением сведений об объекте.

Для учетных действий представлен технический план от 10.01.2024, в заключении которого кадастровым инженером было указано, что «технический план подготовлен в связи с изменением (уточнением) сведений о площади нежилого помещения с кадастровым номером 59:11:0010908:2066 с целью исправления реестровой ошибки, содержащейся в сведениях ЕГРН. Данные о площади помещения с кадастровым номером 59:11:0010908:2066 внесены в ЕГРН на основании технической документации на встроенно-пристроенное помещение, расположенное по адресу: 

<

...>, подготовленной Филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация Федеральное БТИ» по Пермскому краю, при этом данная техническая документация не содержит информации о замерах и определении площади указанного помещения в соответствии со СНиП 2.08.02.89, действующими на момент подготовки указанной технической документации. В настоящее время данными кадастровыми работами была определена фактическая площадь помещения 59:11:0010908:2066, путем проведения натурных измерений в соответствии с Требованиями, утвержденными приказом Росреестра от 23.10.2020г. №П/0393. В результате проведенных замеров площадь уточняемого помещения составила 361,5 кв.м. (вычисленная площадь включает в себя все части помещения, расположенные в пределах первого этажа и подвала). При определении площади встроенно-пристроенного помещения с кадастровым номером 59:11:0010908:2066 в 2004 г. была допущена ошибка её определения (т.е. не были учтены части помещения, расположенные в пределах подвала), вследствие чего данная ошибка (значение площади помещения) была воспроизведена в сведениях ЕГРН и должна быть исправлена в соответствии с ч.3 ст. 61 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Встроенно-пристроенное помещение с кадастровым номером 59:11:0010908:2066 находится в пределах объекта капитального строительства с кадастровым номером 59:11:0010908:399 - здание, многоквартирный жилой дом по адресу: 

<

...>. Но при этом, указанное помещение расположено на отдельном земельном участке с кадастровым номером 59:11:0010908:24, в то время как основное здание 59:11:0010908:399 (многоквартирный жилой дом) расположено в границах земельного участка 59:11:0010908:369. Подвальное помещение, расположенное под встроенно-пристроенным помещением (в одном контуре) с кадастровым номером 59:11:0010908:2066, также находится в границах земельного участка с кадастровым номером 59:11:0010908:24 и не выходит за его пределы, что соответствует технической документации на встроенно-пристроенное помещение, подготовленной Филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация Федеральное БТИ» по Пермскому краю (при сравнении наружных промеров содержащихся в технической документации и на поэтажном плане). Земельный участок с кадастровым номером 59:11:0010908:24 находится в собственности заказчика кадастровых работ. Соответственно подвальное помещение, входящее в состав объекта недвижимости с кадастровым номером 59:11:0010908:2066, расположено в границах указанного земельного участка. Указанное подвальное помещение является обособленным от основного здания (59:11:0010908:399) и имеет отдельный вход, что также отражено на плане объекта в составе технической документации на встроенно-пристроенное помещение, подготовленной Филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация Федеральное БТИ» по Пермскому краю. Факт того, что объект недвижимости с кадастровым номером 59:11:0010908:2066 имеет этажность 2 (расположено на этаже №1 и подвале) подтверждается сведениями ЕГРН, договором купли-продажи объекта №1-22 от 19.12.2022г. (пункт 1.1 договора), а также договором купли-продажи №ЦРИ/04/КП/6004/15/000097 от 14.09.2015г. (пункт 1.1 договора). Ошибка в определении площади подтверждается тем, что согласно поэтажному плану от 2000г. (приложенному в состав технического плана), площадь 1 -го этажа встроенно-пристроенного помещения составляет 213,5 кв.м., при этом площадь объекта по сведениям ЕГРН составляет 246,8 кв.м. (разница площадей 33,3 кв.м.) - соответственно согласно расчету 33,3 кв.м. была определена как площадь подвала, что не соответствует поэтажному плану здания (а именно несоответствие площадей подвала - вычисленной и фактической). Согласно поэтажному плану здания, площадь подвала под встроенно-пристроенным помещением 59:11:0010908:2066, включает в себя три помещения: 1 - 74,00 кв.м., 2 - 74,00 кв.м., 3 - 23,2 кв.м. Но т.к. помещение №3 подвала (23,2 кв.м.) имеет высоту от пола до верхней границы плиты перекрытия этажа менее 1,8 метров, следовательно, в соответствии со СНиП его площадь не учитывается в общую площадь подвала. Следовательно, площадь подвала составляет 148,0 кв.м.».

Из договоров купли-продажи от 14.09.2015 №ЦРИ/04/КП/6004/15/000097, от 19.12.2022 №1-22 следует, что спорное помещение расположено на 1 этаже и подвале. 

По итогам проведения правовой экспертизы документов государственным регистратором было принято решение об исправлении ошибки и изменении площади объекта. Учитывая, что площадь подвала не была включена в площадь спорных помещений, при этом из правоустанавливающих документов следует, что подвал являлся предметом договора, принято решение об учете изменений площади объекта.

Кроме того, учитывая, что в договоре купли-продажи было указано, что помещения расположены на 1 этаже и подвале (при этом право ни АО «РЖД», ни ФИО4, ни ФИО1 не оспорено в установленном законом порядке, договор купли-продажи не признан недействительным), данный факт исключает отнесение данных помещений к помещениям общего пользования. Помещение с кадастровым номером 59:11:0010908:2066 расположено на самостоятельном (отдельном) земельном участке 59:11:0010908:24, находящемся в собственности ФИО1, а не на земельном участке, на котором расположен многоквартирный жилой дом.

Учет изменений в связи с перепланировкой помещения с кадастровым номером 59:11:0010908:2066 был осуществлен позднее (09.08.2024 после исправления ошибки в части площади объекта) на основании представленного технического плана, в составе которого имелась проектная документация, акт приемочной комиссии после завершения переустройства и (или) перепланировки от 27.06.2024. При этом акт приемочной комиссии был подписан, в том числе представителем ООО «УК Ерзовка».

Определением суда от 28.11.2024 по делу № А50-22944/2024 производство по делу прекращено, в связи с отказом ООО «УК «Ерзовка» от заявления. 

Как указано истцом, предложение о заключение договора аренды ответчику на площадь 80 кв.м. было связано с расхождением фактической площади помещения, сведениям в Росреестре, при этом, до момента фактического использования площади подвала ответчиком, установить точную площадь подвала истцу не представлялось возможным, в то время как ответчик, занимая площадь подвала, был более осведомлен о фактических размерах площади. После регистрации перехода права собственности на спорное помещение сторонами длительный период времени велись переговоры по заключению договора аренды, который так заключен и не был. 

28.03.2024 ООО УК «Ерзовка» на письмо истца от 15.03.2024 о заключении договора, направлен ответ о том, что ответчик не согласен со стоимостью аренды и считает возможным рассмотреть возможность заключения договора аренды только после заключения договора истцом на техническое обслуживание.

14.05.2024 истец обратился с заявлением в МО МВД России Чусовское (талон-уведомление от 14.05.2024, объяснение от 14.05.2024) на противоправные действия ответчика по самовольному занятию подвального помещения.

15.05.2024 ООО УК «Ерзовка» в письме № 616 (22.05.2024в письме № 655 повторно) указало, что при обследовании общедомового имущества и нежилых помещений, было выявлено, что спорное подвальное помещение собственником которого является истец, было открыто, двери не установлены. Для соблюдения антитеррористической безопасности были установлены входные двери в подвальное помещение и замок, ключи находились в диспетчерской службе управляющей компании ООО УК «Ерзовка», за ключами истец не обращался.

22.05.2024 истцом ответчику (вх. № 60 от 22.05.2024) направлено письмо о необходимости направить представителя 24.05.2024 для приемки-передачи ключей и подвального помещения. 

Ключи от помещения были переданы 24.05.2024, что ответчиком не оспаривается. 

В период с 19.12.2022 по 24.05.2024 ответчик использовал часть нежилого помещения в виде подвала площадью 148 кв.м. без законных на то оснований, в отсутствие договора, либо иной договоренности сторон. 

Указанные обстоятельства также подтверждены третьим лицом в отзыве на исковое заявление, из которого следует, что подвал не входит в состав МКД, не является подвалом МКД, пристроен к МКД, а с 2019 подвальное помещение использовалось ООО УК «Ерзовка» для хранения инвентаря, оборудования, раздевалки для рабочих. В мае 2024 после затопления подвала канализационными стоками, помещение было освобождено, ключи переданы ФИО1 

Довод ответчика о несогласии с расчетом стоимости неосновательного обогащения, необходимости применении средней цены 125 руб. за кв.м. (по справке ПТПП от 27.05.2024 плата составила: 100-150 руб. / кв.м. в месяц) не подтвержден документально, при том, что ПТПП определена и так средняя рыночная арендная плата. Расчет стоимости по верхнему пределу является правом истца. Иных доказательств стоимости аренды ответчиком не представлено.  

Доказательства, свидетельствующие о наличии законных оснований пользования помещением, позволяющие сделать вывод о правомерности нахождения ответчика в подвальном помещении, в материалы дела последним не представлены. Установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований освобождения ответчика от внесения платы за пользование помещением, судом не установлено, денежные средства в размере 380 980 руб. 64 коп. за период с 19.12.2022 по 24.05.2024 являются неосновательным обогащением ответчика за счет истца.       

Обстоятельства, предусмотренные статьей 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации, отсутствуют.

Иные доводы ответчика, изложенные в отзыве на исковое заявление, судом отклоняются, поскольку не подтверждены представленными в материалы дела документами, указывающими на необоснованность предъявленных истцом требований и неверность произведенных им расчетов. 

В соответствии с ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (ст. 9 АПК РФ).

Основной задачей решения спора по существу является установление обстоятельств на основании представленных сторонами доказательств (ч. 1 ст. 168 АПК РФ).

На основании изложенного, исходя из анализа представленных в материалы дела документов обосновывающих доводы и возражения сторон, суд считает требования истца обоснованными, доказанными материалами дела и подлежащими удовлетворению в заявленном размере.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 10 620 руб. 00 коп. подлежат взысканию с ответчика в пользу истца. В связи с уменьшением размера исковых требований часть госпошлины в сумме 1 498 руб. 16 коп. (12118,16-10620), уплаченной исходя из первоначальной цены иска, подлежит возврату истцу из федерального бюджета на основании п. 1 ч. 1 ст. 333.40 НК РФ.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Ерзовка» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 380 980 (триста восемьдесят тысяч девятьсот восемьдесят) руб. 64 коп. неосновательного обогащения, 10 620 (десять тысяч шестьсот двадцать) руб. 00 коп. судебных расходов по оплате госпошлины. 

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) из федерального бюджета 1 498 (одна тысяча четыреста девяносто восемь) руб. 16 коп. госпошлины, уплаченной по чеку-квитанции № 597 от 15.07.2024. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Пермского края.

Судья                                                                                    А.В. Чирков