АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А63-17499/2019

г. Ставрополь

16 февраля 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 10 февраля 2021 года

     Решение изготовлено в полном объеме 16 февраля 2021 года

 

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Жирновой С.Л., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, г. Ставрополь, ОГРН 

<

***>, к обществу с ограниченной ответственностью «Инсайт», с. Верхнерусское, ОГРН 

<

***>,

о взыскании  задолженности за фактическое  пользование  земельным участком,

в отсутствие сторон, надлежащим образом извещенных,  

 

УСТАНОВИЛ:

комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее – КУМИ г. Ставрополя, комитет) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Инсайт» (далее – общество) о взыскании  задолженности за фактическое  пользование  земельным участком с кадастровым номером 26:12:010103:34, расположенного по адресу: 

<

...>, за период с 01.01.2017 по 31.03.2019 в размере 1 593 994,50 рубля.

В соответствии со статьей 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело № А63-17499/2019 определением от 03.07.2020 передано на рассмотрение судье Жирновой С.Л.

Определением от 14.09.2020 в рамках настоящего дела по ходатайству ответчика назначена судебная строительно-техническая землеустроительная экспертиза, производство которой поручено эксперту ФИО2.

02 ноября 2020 года по результатам проведенной в рамках настоящего дела судебной экспертизы поступило заключение эксперта от 30.10.2020 № 47/01-26/2020.

Представитель истца в судебном заседании 03.02.2021 дал устные пояснения по существу спора, представил пояснения с приложением документов.

Ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, не явился, ходатайства об отложении или проведении судебного заседания в его отсутствие суду не представил.

В судебном заседании объявлялся перерыв до 10.02.2021 до 12 часов 00 минут, о чем представитель истца расписался в приложении к протоколу судебного заседания от 03.02.2021. Дополнительно информация о перерыве размещена на официальном сайте арбитражного суда.

После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда, в отсутствие сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания (ходатайства об отложении или проведении судебного заседания в их отсутствие суду не представили). 

В силу положений статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) суд счел возможным рассмотреть спор в отсутствие не явившихся сторон по имеющимся в деле письменным доказательствам.

В обоснование исковых требований комитет указал, что обществу на праве собственности принадлежат объекты капитального строительства, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 26:12:010103:34. Таким образом, с момента осуществления государственной регистрации права собственности на указанные объекты общество непрерывно пользуется вышеуказанным земельным участком.

За период с 01.01.2017 по 31.03.2019 у ООО «Инсайт» образовалась задолженность за фактическое пользование спорным земельным участком в размере 1 593 994,50 рубля. Попытка урегулирования спора во внесудебном порядке не привела к положительному результату.

Комитет просил удовлетворить исковые требования в полном объеме.

Ответчик в отзыве указал, что истцом расчет неосновательного обогащения произведен  исходя из всей площади спорного земельного участка, при этом общество не осуществляет пользование всем земельным участком, а лишь пользуется землей под зданиями, находящимися у него на праве собственности. Согласно заключению кадастрового инженера ФИО3 площадь застройки земельного участка объектами ООО «Инсайт» составляет 36,78% от его общей площади.

Ответчик просил взыскать за фактическое использование части земельного участка с кадастровым номером 26:12:010103:34 сумму в размере 36,78% от суммы иска (1 593 994,50 рубля за занятие всего земельного участка), что составляет 586 271,18 рубля.

Исследовав материалы дела, суд счел исковые требования комитета подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что ООО «Инсайт» с 22.07.2016 является собственником нежилого здания с кадастровым номером 26:12:010103:621, площадью 1 477,5 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, в квартале 608 (номер регистрации 26-26/001-26/001/201/2016-7981/3; выписка из ЕГРН от 12.05.2019 № 99/2019/261017924); нежилого здания с кадастровым номером 26:12:010103:622, площадью 1 427,4 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, в квартале 608 (номер регистрации 26-26/001-26/001/201/2016-7985/3; выписка из ЕГРН от 12.05.2019 № 99/2019/261018088); нежилого здания с кадастровым номером 26:12:010103:625, площадью 389,3 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, в квартале 608 (номер регистрации 26-26/001-26/001/201/2016-7996/3; выписка из ЕГРН от 12.05.2019 № 99/2019/261018010).

Указанные объекты капитального строительства расположены на земельном участке из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:12:010103:34 площадью 6072 +/- 27 кв.м, видом разрешенного использования «под объект мелкорозничной торговли, обслуживания населения», расположенном по адресу: 

<

...>, в квартале 608 (выписка из ЕГРН от 12.05.2019 № 99/2019/261017809).

При этом судом учтено, что ранее комитет (арендодатель) и ФИО4 Алиш-Оглы (арендатор) заключили договор аренды от 31.05.2012 № 645 (далее – договор), в соответствии с пунктами 1.1, 2.2 которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду вышеуказанный земельный участок с кадастровым номером 26:12:010103:34 с видом разрешенного использования – «для продолжения строительства объектов производственного назначения», сроком с 23.05.2012 по 22.05.2015. Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 20.06.2012  под номером 26-26-01/002/2012-486, что подтверждается уведомлением о государственной регистрации договора аренды от 20.06.2012 и штампом регистрирующего органа на копии договора.

На основании договора купли-продажи от 10.08.2012 права и обязанности первоначального арендатора по договору аренды от 31.05.2012 № 645 (ФИО4 Алиш-Оглы) перешли новому арендатору - ООО «Инсайт», о чем в ЕГРН сделана запись от 06.09.2012 № 26-26-01/002/2012-486 (выписка от 12.05.2019 № 99/2019/261017809).

В связи с тем, что в период с 01.01.2017 по 31.03.2019 ответчик пользовался спорным земельным участком, а оплату за его использование не производил, комитет направил обществу претензию от 29.04.2019 № 08/14-3633с с требованием в добровольном порядке оплатить образовавшуюся задолженность в размере 1 593 994,50 рубля за фактическое пользование спорным земельным участком.

Названная претензия обществом оставлена без ответа и удовлетворения. Доказательства обратного суду не представлены.

Не урегулировав спорные правоотношения в досудебном порядке, комитет обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением. 

Подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) предусмотрен принцип платности земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 названного Кодекса формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно статье 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Обязательство возникает из положений статьи 1102 ГК РФ, на основании которой лицо, пользовавшееся чужим имуществом без установленных правовых оснований, обязано возместить владельцу этого имущества сбереженное имущество (плату). 

При этом отсутствие договора аренды земельного участка не исключает обязанности ответчика возместить неосновательное обогащение (в данном случае – в виде арендной платы). Такое обязательство возникает из положений статьи 1102 ГК РФ, на основании которой лицо, пользовавшееся чужим имуществом без установленных правовых оснований, обязано возместить владельцу этого имущества сбереженное имущество (плату).

Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (пункт 2 статьи 1105 ГК РФ).

В предмет доказывания по иску о взыскании неосновательного обогащения входят обстоятельства, связанные с приобретением или сбережением имущества без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований, приобретением или сбережением имущества за счет другого лица (потерпевшего), размером неосновательного обогащения.

В силу пункта 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Пунктом 2 статьи 223 ГК РФ предусмотрено, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302 ГК РФ) на праве собственности с момента такой регистрации.

Следовательно, право собственности общества на нежилые здания с кадастровыми номерами 26:12:010103:621, 26:12:010103:622, 26:12:010103:625, включающее бремя расходов по оплате за пользование земельным участком, на котором они расположены, в силу положений статьи 223 ГК РФ возникло с момента государственной регистрации права собственности на объект капитального строительства, то есть с 22.07.2016. 

Ответчик как собственник указанных объектов является фактическим пользователем земельного участка под ним.

Истцом заявлено требование о взыскании с ответчика задолженности за фактическое  пользование  земельным участком с кадастровым номером 26:12:010103:34 за период с 01.01.2017 по 31.03.2019 в размере 1 593 994,50 рубля. 

Между тем, судом учтено, что комитет (арендодатель) и ФИО4 Алиш-Оглы (арендатор) заключили договор аренды от 31.05.2012 № 645 (далее – договор), в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:12:010103:34 площадью 6 072 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...> в квартале 608, с видом разрешенного использования – «для продолжения строительства объектов производственного назначения».

Согласно пункту 2.1 договора его условия применяются к правоотношениям, возникшим начиная с 07.04.2009. Срок аренды  установлен с 23.05.2012 по 22.05.2015 (пункт 2.2 договора).

В соответствии с пунктом 3.4 договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями до 15.03, 15.06, 15.09, 15.11 путем перечисления на счет, указанный в приложении 1 к договору. 

Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 20.06.2012  под номером 26-26-01/002/2012-486, что подтверждается уведомлением о государственной регистрации договора аренды от 20.06.2012 и штампом регистрирующего органа на копии договора.

На основании договора купли-продажи от 10.08.2012 права и обязанности первоначального арендатора по договору аренды от 31.05.2012 № 645 перешли новому арендатору ООО «Инсайт», о чем в ЕГРН сделана запись от 06.09.2012 № 26-26-01/002/2012-486 (выписка из ЕГРН от 12.05.2019 № 99/2019/261017809).

Во исполнение постановления администрации г. Ставрополя от 10.01.2013 № 14 между КУМИ г. Ставрополя и ООО «Инсайт» заключено дополнительное соглашение от 06.05.2013 № 468 к договору аренды, где указан измененный вид разрешенного использования земельного участка под объект мелкорозничной торговли, обслуживания населения» (запись о государственной регистрации от 16.07.2013 № 26-26-01/061/2013-469). 

По общему правилу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. В статье 310 названного Кодекса установлена недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ). 

В свою очередь арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определены договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ). 

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

На основании пункта 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. 

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. 

В силу сформулированных в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» разъяснений, прекращение арендных отношений влечет обязанность арендатора возвратить в разумный срок арендованное имущество арендодателю. Порядок исполнения этой обязанности определяется положениями общей части обязательственного права либо договором, в том числе, если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия. 

В пункте 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» указано, что взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором. Прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, которое будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю. 

Плата за фактическое пользование арендуемым имуществом после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором. Поэтому требования о взыскании арендной платы за фактическое пользование имуществом вытекают из договорных отношений, а не из обязательства о неосновательном обогащении (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2018), утвержденный Президиумом Верховного суда Российской Федерации 26.12.2018). 

Исходя из приведенных норм (разъяснений), обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду и прекращается после возврата имущества арендодателю. При прекращении действия договора взыскание платы за фактическое использование арендуемого имущества производится в размере, определенном этим договором

Учитывая, что обществом земельный участок комитету по акту приема-передачи не возвращен, то есть оно продолжало пользоваться спорным земельным участком после истечения срока действия договора (22.05.2015), в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ договор аренды земельного участка считается продленным на неопределенный срок на тех же условиях и является в настоящее время действующим. 

Доказательства того, что в спорный период одна из сторон договора аренды направляла в адрес другой стороны уведомление об отказе от исполнения договора аренды, в материалы дела не представлены.

В заявленный комитетом период взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком (с 01.01.2017 по 31.03.2019), а также на дату подачи искового заявления в арбитражный суд (03.09.2019) действовал договор аренды земельного участка от 31.05.2012 № 645, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 12.05.2019 № 99/2019/261017809.

Таким образом, к отношениям сторон в спорный период подлежат применению положения договора аренды, и предъявленная ко взысканию сумма за пользование земельным участком за указанный период является арендной платой, а не неосновательным обогащением.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22.01.2021 по делу № А63-17500/2019.

Неисполнение ответчиком договорных обязательств по своевременному внесению арендной платы в размере, установленном соответствующими нормативными актами, является основанием для принудительного взыскания образовавшейся задолженности по арендной плате. 

По смыслу пункта 1 статьи 424 ГК РФ, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Поэтому стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, и не вправе применять другую арендную плату. Независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер платы подлежит применению сторонами с даты  вступления в силу соответствующего нормативного акта.

В пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 разъяснено, что к договору аренды, заключенному после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Расчет неосновательного обогащения за фактическое использование ответчиком спорного земельного участка произведен комитетом на основании кадастровой стоимости, установленной решением Ставропольского краевого суда от 15.10.2018 № 3а-245/2018, а также постановлений Правительства Ставропольского края от 29.03.2016 № 112-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без торгов», от 26.12.2018 № 601-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без торгов» путем умножения кадастровой стоимости земельного участка на базовый размер арендной платы.

Как видно из имеющегося в материалах дела расчета неосновательного обогащения, сумма задолженности общества за период с 01.01.2017 по 31.03.2019 составляет 1 593 994,50 рубля. Размер неосновательного обогащения рассчитан исходя из размера арендной платы.

Проверив названный расчет, суд счел его соответствующим условиям договора и арифметически верным.

Доказательства оплаты ответчиком заявленной к взысканию суммы задолженности в суд не представлены, в связи с чем требование комитета в названной части подлежит удовлетворению.

Так как доказательства погашения задолженности по арендной плате в спорный период ответчиком не представлены, арбитражный суд удовлетворил требования КУМИ г. Ставрополя  на общую сумму 1 593 994,50 рубля.

Доводы сторон, не нашедшие отражения в настоящем определении, не имеют существенного значения и не могут повлиять на правильность изложенных в нем выводов.

В соответствии с частью 3 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины. 

Так как исковые требования комитета удовлетворены в полном объеме, ответчик от уплаты государственной пошлины не освобожден, в доход федерльного бюджета с ООО «Инсайт» подлежит взысканию государственная пошлина в размере 28 940 рублей.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ставропольского края 

 

 

РЕШИЛ:

исковые требования комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, г. Ставрополь, ОГРН 

<

***>, удовлетворить.             

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Инсайт», с. Верхнерусское, ОГРН 

<

***>, в пользу комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, г. Ставрополь, ОГРН 

<

***>, 1 593 994,50 рубля задолженности по арендной плате за период с 01.01.2017 по 31.03.2019.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Инсайт», с. Верхнерусское, ОГРН 

<

***>, в доход бюджета Российской Федерации государственную пошлину в размере 28 940 рублей.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края  в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в двухмесячный срок после вступления в законную силу в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                                                    С.Л. Жирнова