ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №   А70-9530/2019

26 декабря 2019 года

город Омск

 

Резолютивная часть постановления объявлена  24 декабря 2019 года

Постановление изготовлено в полном объеме  26 декабря 2019 года

 

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Краецкой Е.Б.,

судей Грязниковой А.С., Кливера Е.П.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-15639/2019) Департамента имущественных отношений Администрации города Тюмени на решение Арбитражного суда Тюменской области от 10.10.2019 по делу № А70-9530/2019, принятое по иску общества с ограниченной ответственностью «Энерго-Актив» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к Департаменту имущественных отношений Администрации города Тюмени (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) об урегулировании разногласий при заключении договора-купли продажи нежилого помещения,

 

при участии в судебном заседании посредством использования системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Тюменской области (судья Ли Э.Г.) представителей:  

от Департамента имущественных отношений Администрации города Тюмени – ФИО2 (по доверенности от 01.11.2019 № 153 сроком действия  по 31.12.2019);

от общества с ограниченной ответственностью «Энерго-Актив» - директор Беседа В.А. (решение о назначении от 12.03.2015 № 4); 

 

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Энерго-Актив» (далее – ООО «Энерго-Актив», истец) обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с исковым заявлением к Департаменту имущественных отношений Администрации города Тюмени (далее – Департамент, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора-купли продажи нежилого помещения расположенного по адресу: 

<

...>, общей площадью 72,2 кв.м. (далее также – помещение), путем принятия пункта 2.1. договора купли-продажи в следующей редакции: «Цена продажи Имущества составляет 2 081 467,00 (Два миллиона восемьдесят одна тысяча четыреста шестьдесят семь) рублей 00 копеек (без учёта НДС). Основанием для установления цены на муниципальное имущество: Отчет об оценке объекта оценки от 22.04.2019 года № 56/19, выполненный независимым оценщиком обществом с ограниченной ответственностью «ОЦЕНКА-мастер».

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен эксперт общества с ограниченной ответственностью «Оценочная компания «Альянс» (далее – ООО «ОК «Альянс») ФИО3 (далее – третье лицо).

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к производству суда приняты уточненные исковые требования об урегулировании разногласий путем принятия пункта 2.1 договора купли-продажи нежилого помещения в редакции: «Цена продажи Имущества составляет 1 927 812 (один миллион двадцать семь тысяч восемьсот двенадцать) 00 копеек (без учёта НДС). Основанием для установления цены на муниципальное имущество: заключение эксперта от 18.09.2019 № 02/09-19, выполненное экспертом ООО «Вип Груп» Кирилловым Олегом Аркадьевичем».

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 10.10.2019 по делу№ А70-9530/2019 требования истца с учетом их уточнения удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции изменить, урегулировать разногласия путем установлена цены продажи имущества в размере 3 784 884 руб. (без учета НДС) на основании ответа об оценке объекта оценки по состоянию на 24.01.2019 № 46/19, выполненногоООО «ОК «Альянс» (далее – Отчет № 46/19).

В обоснование жалобы ее податель указал, что судом первой инстанции не дана надлежащая оценка Отчету № 46/19 с учетом положительного заключения саморегулируемой организацией оценщиков Ассоциация «Межрегиональный союз оценщиков», что подтверждает соответствие указанного отчета требованиям законодательства.  Опровержения данным обстоятельствам в материалах дела не имеется, экспертная оценка достоверности и подлинности отчета не проводилась, заключение эксперта ООО «Вип Групп» от 18.09.2019 № 02/09-19 (далее – Заключение № 02/09-19) таких сведений не содержит. 

Вместе с тем, экспертом в Заключении № 02/09-19 приняты объекты аналоги имеющие неудовлетворительное состояние, что не соответствует объекту оценки и повлияло на размер установленной стоимости.

На основании изложенного ответчик считает, что судебная оценочная экспертиза не является бесспорным доказательством величины рыночной стоимости выкупаемого имущества.

ООО «Энерго-Актив» в отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения, указывая на необоснованность доводов ответчика.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Департамента поддержал требования, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.

Директор ООО «Энерго-Актив» поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своего представителя в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечило.

На основании статей 123, 156, 266 АПК РФ жалоба рассмотрена в отсутствие эксперта ООО «ОК «Альянс».

Изучив материалы дела, рассмотрев апелляционную жалобу, отзыв на нее, заслушав представителя истца и ответчика, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, суд апелляционной инстанции не установил оснований для его отмены.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, приказом Департамента от 18.03.2019 № 981 на основании заявления директораООО «Энерго-Актив» принято решение о приватизации находящегося в собственности муниципального образования городской округ город Тюмень помещения, назначение: нежилое, общей площадью 72,2 кв.м., этаж: 1, номера на поэтажном плате 12-17, 19-21, находящееся по по адресу: 

<

...>. Цена продажи муниципального имущества составляет 3 784 884 руб. и установлена на основании Отчета № 46/19. 

Письмом от 26.03.2019 № 44-08-2676/2019 ответчик обратился к истцу с предложением заключить договор купли-продажи, направив соответствующие проекты договора с условиями рассрочки платежа, без рассрочки платежа, и копию решения об условиях приватизации.

Пунктом 2.1 проекта договора купли-продажи спорного помещения установлено, что цена продажи имущества составляет 3 784 884 руб. (без учета НДС). Основание для установления цены муниципального имущества: Отчет № 46/19, выполненный независимо оценщиком ООО «ОК «Альянс».

Не согласившись с установленной ответчиком ценой продажи имущества, истец представил ответчику протокол разногласий к договору купли-продажи (от 23.04.2019  №37/2019), где указал, что договор может быть заключен при стоимости установленной отчетом об оценке от 22.04.2019 №56/19 общества с ограниченной ответственностью «Оценка-Мастер» (далее – Отчет № 56/19) в размере 2 081 467 руб. (без учета НДС).

В установленный срок информация от ответчика о результатах рассмотрения предложения не поступила, поэтому истец обратился с настоящим иском в суд.

В ходе рассмотрения дела по ходатайству истца судом назначена и проведена судебная экспертиза об определении рыночной стоимости выкупаемого нежилого помещения, по результату которой представлено Заключение № 02/09-19.

Руководствуясь статьями 217, 432, 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), положениями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) и Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ), суд первой инстанции пришел к выводу, что Заключение № 02/09-19 является допустимым доказательством и отражает достоверную рыночную стоимость спорного имущества, в связи с чем исковые требования ООО «Энерго-Актив» подлежат удовлетворению.

Поддерживая обжалуемое решение, суд апелляционной инстанции учитывает следующее.

Согласно пункту 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В настоящем случае разногласия сторон заключаются в определении выкупной цены спорного имущества, реализуемого в порядке приватизации на основании приказа Департамента от 18.03.2019 № 981 и положений Закона № 159-ФЗ.

Статьей 3 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом № 159-ФЗ.

Поскольку у сторон возникли разногласия относительно рыночной стоимости выкупаемого имущества, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статьи 81 АПК РФ, удовлетворил ходатайство истца о назначении по делу экспертизы, проведение которой поручил эксперту ООО «Вип Групп».

В соответствии с экспертным Заключением № 02/09-19 рыночная стоимость выкупаемого имущества по состоянию на 24.01.2019 составляет 1 927 812 руб.

Исходя из положений части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 АПК РФ, заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами в порядке статьи 71 АПК РФ.

В силу статьи 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов (часть 2).

По смыслу приведенных норм права основаниями к назначению повторной экспертизы является возникновение сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия в таком заключении противоречий, недостаточная ясность и полнота заключения эксперта.

Из материалов дела усматривается, что ответчик, ознакомившись с экспертным заключением до принятия судом первой инстанции решения, о назначении по делу повторной экспертизы не заявил, ходатайство об отложении рассмотрения спора также не заявил, рецензию или мнение специалиста на Заключение № 02/09-19 не представил.

Оснований полагать, что Департамент был лишен объективной возможности заявить соответствующие ходатайства суду первой инстанции, не имеется.

Оценив Заключение № 02/09-19 по правилам статьи 71 АПК РФ наряду с иными представленными доказательствами, суд апелляционной инстанции, приходит к выводу об отсутствии оснований для отказа в принятии его в качестве достоверного доказательства рыночной стоимости выкупаемого имущества по следующим основаниям.

Процедура назначения и проведения экспертизы соблюдена, эксперт, проводивший экспертизу, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, эксперт компетентен в решении вопроса, поставленного перед экспертным исследованием, имеет соответствующий опыт и квалификацию, об его отводе Департаментом заявлено не было, заключение соответствует требованиям, предъявляемым статьей 86 АПК РФ и положениями Закона № 135-ФЗ, не содержит противоречий, является ясным и полным.

Учитывая доводы жалобы, судебная коллегия отмечает, что пунктом 10 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)», утвержденного приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299, не установлено обязательно приложение фотографий объекта оценки к экспертному заключению.

Согласно Отчету № 46/19, представленного Департаментом, объект оценен как помещение офисного назначения (таблица 7.2.2), значение физического износа 0-20% (таблица 7.2.5). Отмечено, что отделка помещения находится в среднем состоянии. Экспертом применен сравнительный метод оценки с выбором объектов-аналогов – помещений свободного назначения в хорошем и удовлетворительном состоянии (таблица 9.3.1).

Согласно Заключению № 02/09-19, состояние объекта оценки удовлетворительное (имеются отдельные, устраняемые при текущем ремонте, мелкие дефекты, не влияющие на эксплуатацию конструктивного элемента) (стр. 8). В качестве объектов аналогов приняты как помещения в хорошем и удовлетворительном состоянии, так и в неудовлетворительном (стр. 19). При этом экспертом проведена корректировка по показателям, в том числе: местоположение, площадь, физическое состояние объектов, с применением повышенного коэффициента, что обуславливает собой сопоставимость объектов.

Кроме того, в материалы дела представлен Отчет № 56/19, устанавливающий стоимость объекта оценки в размере 2 081 467 руб., т.е. сопоставимую с заключением судебного эксперта и опровергающего вывод, изложенный в Отчете № 46/19. При этом оценщиком при составлении Отчета № 56/19 выбраны объекты-аналоги с удовлетворительным физическом состоянием (стр. 57).

Как пояснил истец суду апелляционной инстанции относительно наличия значительной разницы в стоимости объекта оценки, спорное помещение не может быть использовано в качестве офисного ввиду отсутствия в нем естественного освещения и вентиляции, поэтому его использование возможно лишь в качестве складского помещения.

Указанные доводы подателем жалобы не опровергнуты.

Учитывая изложенное выше в совокупности, а также положения части 3 статьи 268 АПК РФ, пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», отсутствие со стороны подателя жалобы ходатайства о назначении повторной экспертизы или вызова эксперта в судебное заседание (часть 2 статьи 9, часть 1 статьи 65 АПК РФ) суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что рыночная стоимость выкупаемого имущества в размере 1 927 812 руб.  правомерно определена судом.

Согласно статье 173 АПК РФ по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

На основании изложенного, с учетом положений пункта 1 статьи 425 ГК РФ апелляционная коллегия считает обоснованным вывод суда первой инстанции о включении в проект договора купли-продажи пункта 2.1 в редакции истца.

Выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права.

Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в силу части 4 статьи 270 АПК РФ, апелляционной инстанцией не установлено.

Оснований для отмены обжалуемого решения не имеется. Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Судебные расходы за рассмотрение апелляционной жалобы апелляционным судом не распределяются, поскольку ее податель освобожден от уплаты государственной пошлины в силу пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой  арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тюменской области от 10.10.2019 по делу № А70-9530/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

 

Председательствующий

 

Е.Б. Краецкая

Судьи

 

А.С. Грязникова

Е.П. Кливер