АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А51-15252/2020

г. Владивосток

04 октября 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 27 сентября 2022 года. 

Полный текст решения изготовлен 04 октября 2022 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи О.А. Жестилевской, при ведении протокола помощником судьи Печениным А.М., рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Администрации Славянского городского поселения Хасанского муниципального района Приморского края (ИНН

<

***>, ОГРН1052502757251) к обществу с ограниченной ответственностью «Агентство «Риэлти» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка № 318 от 07.05.2013,

встречный иск общества с ограниченной ответственностью «Агентство «Риэлти» к Администрации Славянского городского поселения Хасанского муниципального района Приморского края,

при участии в заседании:

от Администрации Славянского городского поселения Хасанского муниципального района Приморского края (онлайн): ФИО1, паспорт, доверенность от 28.12.2021, диплом,

от общества с ограниченной ответственностью «Агентство «Риэлти»: директор ФИО2, паспорт, решение учредителя от 20.06.2020,

установил:

Администрация Славянского городского поселения Хасанского муниципального района Приморского края обратилась в Арбитражный суд Приморского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Агентство «Риэлти» о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка № 318 от 07.05.2013 в размере 273 606 рублей 93 копейки основного долга, пени в размере 186 894 рубля 23 копейки (с учетом уточнений, принятых в порядке ст. 49 АПК РФ).

Определением от 25.05.2021 судом в порядке статьи 132 АПК РФ принято к производству встречное исковое заявление ООО «Агентство «Риэлти», которое неоднократно уточнялось истцом по встречному иску, в результате чего в окончательной редакции уточнения приняты судом на основании статьи 49 АПК РФ и содержат в себе требования о признании договора № 318 от 07.05.2013 заключенным с 24.10.2017, освобождения от уплаты аренды по договору № 318 от 07.05.2013 за период с 07.05.2013 по 24.10.2017, зачете суммы переплаты  в размере 374968 рублей 65 копеек в счет долга арендатора по оплате аренды за период с 24.10.2017.

Определением от 31.03.2022 произведена замена судьи Грызыхиной Е.А. на судью Жестилевскую О.А., дело передано на рассмотрение судьи Жестилевской О.А.

Стороны дали пояснения по иску.

Ответчик в заседании суда ознакомился с расчетом исковых требований.

Истец на исковых требованиях настаивал, пояснил, что произвел расчет суммы иска исходя из размера арендной платы, первоначально установленной в договоре, возражал по встречным требованиям.

Ответчик заявил ходатайство о фальсификации представленных Администрацией уведомлений, однако в связи с тем, что исковые требование администрации не основаны на данных документах (рассчитаны без учета увеличения арендной платы, указанной в представленных уведомлениях), заявление не поддержал.

Ответчик по первоначальным требованиям возражал, на встречных исковых требованиях настаивал.

Рассмотрев материалы дела, заслушав доводы и возражения сторон, суд установил следующее.

В соответствии с Постановлением администрации Хасанского муниципального района Приморского края от 19.04.2013г. №654 «О предоставлении земельного участка в аренду ФИО2 под строительство базы отдыха» администрация Хасанского муниципального района и ФИО2 заключили договор аренды от 07.05.2013г. №318 (далее - Договор) на земельный участок из земель особо охраняемых территорий и объектов (земли рекреационного назначения «Мыс Брюса - Мыс Нерпа»), общей площадью 65 305,00 кв.м. с кадастровым номером 25:20:050101:3055, местоположение которого установлено примерно в 635 метрах по направлению на юго- восток от ориентира дом, расположенного за пределами участка. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, Хасанский район, пгт. Славянка, ул. Рыбаков, дом 2 - под строительство базы отдыха, в границах, указанных в кадастровом паспорте Участка.

Срок аренды Участка установлен с 19.04.2013 по 19.04.2023 (п. 2.1 Договора).

На основании пункта 3.1. данного договора, арендная плата за Участок устанавливается в размере 89 415,61 рублей в год.

Стороны в п. 5.2 Договора договорились, что за нарушение срока внесения арендной платы по Договору Арендатор выплачивает арендодателю пеню в размере 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. 

Вышеуказанный земельный участок передан Арендатору – ФИО2 в состоянии, пригодном для использования, как следует из акта приема-передачи от 22.05.2013.

На основании соглашения от 05.10.2017 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, гражданин ФИО2 в лице представителя ФИО3 (Сторона 1) передал Агентству «Риэлти» (общество с ограниченной ответственностью) в лице директора ФИО2 (Сторона 2) свои права и обязанности по договору аренды от 07.05.2013 № 318. 

 Соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 19.10.2017.

 Настоящее соглашение является одновременно актом приема-передачи земельного Участка общей площадью 65 305,00 кв.м. с кадастровым номером 25:20:050101:3055.

09.11.2020 договор аренды земельного участка № 318 от 07.05.2013 был расторгнут, соглашение и его расторжении и акт приема-передачи земельного участка кадастровым номером 25:20:050101:3055 были подписаны и возвращены в Администрацию Славянского городского поселения.

Поскольку арендатором внесение арендной платы не производилось надлежащим образом, образовалась задолженность, на которую в соответствии с условиями договора была начислена неустойка.

Претензией от 21.08.2020 № 3100 Администрация обратилась к обществу с требованием погасить возникшую задолженность в течение десяти календарных дней с момента получения данной претензии.

Оставление ответчиком указанного требования без удовлетворения послужило основанием для обращения Администрации с соответствующим иском в суд. 

В свою очередь арендатор объясняет неисполнение обязательств по внесению арендных платежей невозможностью использовать земельный участок в предназначенных для строительства целях, в связи с изменением в 2012 и 2015 года правил землепользования, отнесением спорного  земельного участка к территориальной зоне «Места отдыха общего пользования».

С учетом изложенного, общество обратилось в суд со встречными требованиями.

Суд, исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам Главы 7 АПК РФ, считает первоначальные требования подлежащими удовлетворению и отказывает в удовлетворении встречного иска по следующим основаниям.

Между сторонами возникло обязательственное правоотношение, регулируемой главой 34 ГК РФ, общими положениями гражданского законодательства об обязательствах, с учетом особенностей установленных земельным законодательством.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно пункту 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) размер арендной платы определяется договором аренды.

Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Размер арендных платежей согласован сторонами в договоре.

Стороны в разделе 3 договора также согласовали размер и условия внесения арендной платы, а также возможность пересмотра арендодателем в одностороннем порядке размера арендной платы.

Возражения относительно факта заключения договора аренды земельного участка, доказательств эффективного оспаривания договора и (или) его отдельных условий  от сторон в материалы дела не поступало.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Пунктом 1 статьи 424 ГК РФ установлено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование такими объектами должна определяться с учетом применимых в соответствии с действующим законодательством ставок арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

Указанное соответствует правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 № 12404/09.

Согласно пункту 3 статьи 39.7 ЗК РФ, если иное не установлено названным кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Нормативные правовые акты, принятые указанными органами, могут устанавливать порядок изменения арендной платы за соответствующий земельный участок в связи с изменением его кадастровой стоимости в результате проведения государственной кадастровой оценки и утверждения результатов ее определения.

Таким образом, учитывая изложенное, при определении даты изменения размера арендной платы судам следует руководствоваться положениями соответствующих нормативных правовых актов.

Поскольку на территории Приморского края действует нормативный правовой акт, регулирующий порядок определения арендной платы, которым установлен порядок изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости в результате проведения государственной кадастровой оценки арендная плата за спорный земельный участок подлежит изменению с указанной в нем даты.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 19 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ» Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Вместе с тем, из представленного истцом утонченного расчет суммы иска следует, что требования заявлены из расчета арендной платы, предусмотренной первоначально заключенным договором аренды от 07.06.2013 №318.

Однако между сторонами существует спор, касающийся фактической возможности использования земельного участка по назначению.

В соответствии с условиями договора аренды №318 от 07.05.2013, земельный участок с кадастровым номером 25:20:050101:3055 предоставлен под строительство базы отдыха.

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, с момента заключения спорного договора и в соответствии с Правилами землепользования и застройки Славянского городского поселения от 27.09.2012 земельный участок с кадастровым номером 25:20:050101:3055 входил в зону мест общего пользования (Р31), территориальная зона мест отдыха общего пользования, что не включало в себя такой вид разрешенного использования как строительство базы отдыха 

В силу части 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые им были оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества, или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В силу ст. ст. 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.

Из анализа ст. ст. 611, 612, 614 следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

В пункт 1 статьи 328 ГК РФ указано, что встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 ГК РФ в случае непредставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Согласно пункту 3 статьи 328 ГК РФ ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне.

В пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, указано, что системное толкование указанных норм со статьями 606 и 614 ГК РФ свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

В пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" приведена правовая позиция, согласно которой в соответствии с пунктом 2 статьи 328 ГК РФ в случае, если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Аналогичный подход содержится и в пункте 8 этого Информационного письма, из которого также следует, что в случае, когда арендатор не мог использовать имущество в силу наличия препятствий к его использованию, во взыскании арендной платы за соответствующий период может быть отказано.

При изложенных обстоятельствах, суд отмечает, что арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Однако, суд считает, что ст. 328 ГК РФ не подлежит применению к правоотношениям сторона, поскольку встречное исполнение было предоставлено Администрацией при передаче имущества в аренду. 

Как следует их материалов дела, изначально спорный договор аренды был заключен с гражданином ФИО2, который согласно акту приема передачи от 22.05.2013 принял спорный Участок в состоянии, пригодном для использования. 

Впоследствии на основании соглашения от 05.10.2017, права и обязанности по спорному договору аренды перешли к Агентству «Риэлти» (общество с ограниченной ответственностью), директором которого на тот момент и в настоящее время является ФИО2, в связи с чем, суд приходит к выводу, что ответчику до заключения соглашения от 05.10.2017 было известно о характеристиках спорного Участка. 

Доказательств невозможности использования земельного участка ответчиком не предоставлено в материалы дела, ответчик в установленном порядке не уведомлял арендодателя о невозможности использования земельного участка, в том числе и правопредшественник арендатора.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, об отсутствии оснований для удовлетворения требований о признании договора заключенным с 24.10.2017, об освобождении арендной платы и о проведении зачета.

Таким образом, оснований для заявления отказа от исполнения обязательств по договору аренды, в соответствии со статьей 328 ГК РФ у ответчика не имелось.

С учетом изложенного, в удовлетворении встречных исковых требований об освобождении от внесения арендной платы суд считает необходимым отказать.

На основании изложенного, суд в рамках рассмотрения настоящего спора, учитывая процессуальное поведение ответчика, а также принимая во внимание всю совокупность представленной в материалы дела переписки относительно расторжения договора и внесения изменений в ПЗЗ в отношении спорного земельного участка, усматривает в действиях ответчика недобросовестное поведение.

В данной связи, суд приходит к выводу, что совокупностью представленных в материалы дела доказательств подтверждается фактическое использование ответчиком земельного участка.

Кроме того, из установленных судом обстоятельств, поведения ответчика, подтвержденного представленной перепиской, суд приходит к выводу об отсутствии в действиях последнего четко выраженного намерения на прекращения правоотношений по аренде спорного земельного участка.

Действия ответчика свидетельствуют о нарушении им положений статьи 10 ГК РФ, злоупотреблении правом, выражающимся в фактическом использовании земельного участка при наличии достоверных сведений на протяжении всего действия договора (у правопредшественника ответчика ООО «Агенство «Риэлти» и одновременно единоличного исполнительного органа ООО «Агенство «Риэлти») о невозможности использования земельного участка в целях строительства, при этом ответчиком данное обстоятельство в рамках рассмотрения настоящего спора заявлено в качестве обоснования в освобождении от внесения арендной платы. 

При таких обстоятельствах, требования встречного иска, нормативно документально не обоснованны, противоречат нормам гражданского и земельного законодательства, регулирующего спорные правоотношения, устанавливающие общие положения об обязательствах и  удовлетворению не подлежат.

Возражения относительно факта заключения договора аренды земельного участка, доказательств эффективного оспаривания договора и (или) его отдельных условий  от ответчика в материалы дела не поступало.

При этом расчет арендной платы произведен истцом исходя из ставок, установленных при заключении договора аренды, что свидетельствует об ограничении истцом суммы заявленных требований.

В нарушение статьи 65 АПК РФ ответчиком не представлено доказательств оплаты задолженности по арендной плате.

В связи с этим, поскольку на момент рассмотрения настоящего дела ответчик в нарушение п. 1 ст. 614 ГК РФ и условий договора, не уплатил истцу в полном объеме сумму основного долга, истец на основании ст. 307 ГК РФ вправе требовать взыскания с ответчика данной суммы основного долга в судебном порядке.

Уточненный расчет задолженности судом проверен и признан арифметически верным, соответствующим условиям спорного договора аренды и действующему законодательству, в связи с чем, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию сумма основного долга по арендной плате в размере 273 606 рублей 93 копейки за период с 19.10.2017 по 09.11.2020.

Администрацией также заявлено требование о взыскании пени за период с 02.11.2017 по 31.03.2021 в размере 186 894 рубля 23 копейки, начисленной за нарушение ответчиком обязательств по внесению оплаты.

Пеней (неустойкой) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

Пунктом 5.2. спорного договора аренды, сторонами установлена ответственность за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор, в случае которой арендатор выплачивает арендодателю пеню в размере 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Неисполнение должником денежного обязательства позволяет ему пользоваться чужими денежными средствами. Никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения.

Поскольку факт просрочки исполнения обязанности по внесению оплаты судом установлен, соглашение о неустойке в виде пени и её размере сторонами в договоре достигнуто, то к ответчику подлежит применению ответственность согласно условиям договора.

Представленный истцом расчет пени судом проверен и признан арифметически верным, в связи с чем, суд признает  обоснованными требования о взыскании с общества  пени за период с 02.11.2017 по 31.03.2021 в размере 186 894 рубля 23 копеек.

Расходы по уплате государственной пошлины подлежат распределению в порядке статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

р е ш и л:

Взыскать с Агентства «Риэлти» (Общество с ограниченной ответственностью) (ИНН

<

***>) в пользу Администрации Славянского городского поселения Хасанского муниципального района Приморского края (ИНН 

<

***>) 273 606 (двести семьдесят три тысячи шестьсот шесть) рублей 93 копейки основного долга, 186 894 (сто восемьдесят шесть тысяч восемьсот девяносто четыре) рубля 23 копейки пени.

В удовлетворении встречных исковых требований отказать.

Взыскать с Агентства «Риэлти» (Общество с ограниченной ответственностью) (ИНН

<

***>) в доход федерального бюджета 12 210 (двенадцать тысяч двести десять) рублей государственной пошлины по первоначальному иску.

Возвратить  Агентству «Риэлти» (Общество с ограниченной ответственностью) (ИНН

<

***>) из федерального бюджета 10 499 (десять тысяч четыреста девяносто девять) рублей, излишне уплаченных платежным поручением №2 от 09.04.2021 по встречному иску.

Произвести зачет подлежащей взысканию и возврату Агентству «Риэлти» (Общество с ограниченной ответственностью) (ИНН

<

***>) государственной пошлины по первоначальному и встречному искам в сумме 12 210 рублей и 10 499 рублей соответственно, в результате чего взыскать  с Агентства «Риэлти» (Общество с ограниченной ответственностью) (ИНН

<

***>) в доход федерального бюджета 1 711 (одну тысячу семьсот одиннадцать) рублей государственной пошлины.

Выдать исполнительные листы после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья      Жестилевская О.А.