Арбитражный суд Краснодарского края

350063, г. Краснодар, ул. Постовая, 32 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

РЕШЕНИЕ

арбитражного суда первой инстанции 

Дело № А32-9363/2021

г. Краснодар                                 “ 13 ” апреля 2022г.

Резолютивная часть решения объявлена 06.04.2022. Полный текст решения изготовлен 13.04.2022.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Петруниной Н.В., 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Савченко О.В., рассмотрев в судебном заседании дело по иску департамента имущественных отношений Краснодарского края (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к ООО «Страйт Эстэйт» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о сносе (демонтаже) объектов

при участии:

от истца: ФИО1 – представитель по доверенности от 30.12.2021,

от ответчика: ФИО2 – представитель по доверенности от 24.03.2022

установил:

Департамент имущественных отношений Краснодарского края (далее – департамент) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ООО «Страйт Эстэйт» (далее – общество) и просит:

1) обязать ООО «Страйт Эстэйт» освободить и привести часть земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205004:201 в первоначальное состояние, существовавшее до нарушения права путем сноса (демонтажа) следующих объектов: незавершённый строительством объект размером ориентировочно 30 x 45 м, этажность 4; незавершенный строительством объект, этажность 1, размерами ориентировочно 25 x 25; незавершенный строительством объект размером ориентировочно 30 x13 м, этажность 3; здание размером 30 x 7 м, этажность 4; здание размером ориентировочно 20 x 6 м, этажность 2;

2) обязать ООО «Страйт Эстэйт» освободить и привести часть земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205004:201 в первоначальное состояние, существовавшее  до  нарушения  права путем вывоза: строительного боя, автомобильных покрышек,  древесных материалов и изделий (доски, деревянные поддоны), а также бытового и строительного мусора;

3) обязать ООО «Страйт Эстэйт» в 30 дневной срок с момента вступления решения суда в законную силу восстановить положение, существующее до нарушения права и привести в состояние пригодное для использования в соответствии с видом разрешенного использования, установленным договором аренды от 25.02.2009 № 0000001966 земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205004:201 площадью 18718 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, 

<

...> (в районе насосной станции), участок № 36, путем проведения мероприятий по рекультивации земель за счет собственных средств;

4) взыскать с ООО «Страйт Эстэйт» в пользу департамента имущественных отношений Краснодарского края судебную неустойку в размере 100000 руб. за каждый день по истечении десятидневного срока с момента вступления решения суда в законную силу и до момента полного исполнения судебного акта.

Определением суда от 24.11.2021 по делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено НПП ООО «СтройТехЭкспертиза» (350024, 

<

...>), экспертам ФИО3 и ФИО4

В адрес суда поступило заключение экспертов № 735/16.1 от 17.01.2022.

В ходе судебного заседания истец обратился с ходатайством об изменении предмета иска и просит:

1) обязать ООО «Страйт Эстэйт» освободить и привести часть земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205004:201 в первоначальное состояние, существовавшее   до нарушения права путем сноса (демонтажа) следующих объектов: 

- нежилое здание, литер Е. площадью застройки 36,7 кв. м

X

Y

322975.8988

2200324.3896

322969.8447

2200322.7769

322971.5313

2200317.1436

322977.5223

2200318.7330

- нежилое здание литер А, А1 общей площадью застройки 1277,7 кв.м, из которых: основное здание площадью застройки 965 кв. м

X

Y

323019.6899

2200219.2448

323006.5854

2200259.5674

322985.2530

2200252.6243

322996.6464

2200218.1526

322993.9487

2200217.1689

322995.9104

2200211.3669

322998.7297

2200212.2958

- терраса пощадью застройки 312 кв. м

 

X

Y

323006.5854

2200259.5674

323004.5572

2200265.5552

322979.7077

2200257.5001

322994.8601

2200210.9842

322995.9104

220021г.3669

322993.9487

2200217.1689

322996.6464

2200218.1526

322985.2530

2200252.6243

- нежилое здание, литер Б, площадью застройки 743,1 кв. м

X

Y

323014.4404

2200187.5440

323031.2416

2200192.3557

323043.0510

2200151.6844

323026.1587

2200146.7810

- нежилое здание, литер Л площадью застройки 646,4 кв. м

X

Y

323006.6149

2200188.5497

323031.1769

2200197.2785

323023.5840

2200220.5358

322998.7297

2200212.2958

- нежилое здание площадью застройки 214,6 кв.м

X

Y

322987.2146

2200202.4184

322978.9406

2200229.1172

322972.9755

2200228.9697

322971.1389

2200227.9063

322976.3212

2200209.9722

322977.3397

2200210.2977

322980.7717

2200200.4891

- обязать ООО «Страйт Эстэйт» освободить и привести часть земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205004:201 в первоначальное состояние, существовавшее до нарушения права путем вывоза: строительного боя, автомобильных покрышек, древесных материалов и изделий (доски, деревянные поддоны), а также бытового и строительного мусора;

- обязать ООО «Страйт Эстэйт» в 30 дневной срок с момента вступления решения суда в законную силу восстановить положение, существующее до нарушения права и привести в состояние пригодное для использования в соответствии с видом разрешенного использования, установленным договором аренды от 25.02.2009 № 0000001966 земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205004:201 площадью 18718 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, 

<

...> (в районе насосной станции), участок № 36, путем проведения мероприятий по рекультивации земель за счет собственных средств;

- взыскать с ООО «Страйт Эстэйт» в пользу департамента судебную неустойку в размере 100000 руб. за каждый день по истечении десятидневного срока с момента вступления решения суда в законную силу и до момента полного исполнения судебного акта.

Ходатайство удовлетворено на основании ст. 49 АПК РФ.

Истец заявил ходатайство об объявлении перерыва судебном заседании.

Ответчик не возражает в удовлетворении ходатайства истца.

Ходатайство удовлетворено на основании ст. 159 АПК РФ, в судебном заседании 30.03.2022 судом в порядке статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 06.04.2022 в 14-00 час. Информация об объявлении перерыва в судебном заседании была размещена на официальном сайте суда в сети «Интернет» по адресу: http://krasnodar.arbitr.ru. После перерыва судебное заседание продолжено с участием представителей сторон.

Истец поддержал исковые требования с учетом их изменения.

Ответчик в иске просит отказать по основаниям, изложенным в отзывах на иск.

Стороны пояснили, что дополнительных документов и ходатайств не имеют.

Выслушав доводы сторон и изучив материалы дела суд установил, что в удовлетворении требований истца следует отказать в полном объеме в виду нижеследующего.

Как следует из материалов дела, на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205004:201 зарегистрировано право собственности субъекта Российской Федерации – Краснодарского края, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 14.05.2010 сделана запись регистрации № 23-23-50/016/2010-123.

На основании приказа департамента имущественных отношений Краснодарского края от 25.02.2009 № 12-з «О предоставлении в аренду ООО «Тоннельдорстрой» земельного участка в городе Сочи для эксплуатации объектов недвижимого имущества» между департаментом имущественных отношений Краснодарского края и ООО «Тоннельдорстрой» заключен договор аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения № 0000001966 от 25.02.2009.

В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях настоящего договора земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 23:49:0205004:183, площадью 21484 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный, 

<

...> (в районе насосной станции), участок № 36, земельный участок расположен в центральной части квартала, ограниченного ориентирами: Левый берег р. Сочи, северо-восточная сторона железной дороги до границы с Хостинским районом, с видом разрешенного использования – для эксплуатации объектов недвижимости.

Согласно п. 7.2 договор действует в течение 49 лет до 25 февраля 2058 года. 

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 15.06.2009, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации №23-23-50/007/2009-587.

В соответствии с приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 04.03.2010 № 14-з «О разделе земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, расположенных в городе Сочи» и на основании заявления ООО «Тоннельдорстрой» от 25.02.2010 № 212 между департаментом имущественных отношений Краснодарского края и ООО «Тоннельдорстрой» заключено дополнительное соглашение от 09.03.2010 к договору аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения № 0000001966 от 25.02.2009, согласно которого пункт 1.1 договора изложен в новой редакции: арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях настоящего договора земельные участки из земель населенных пунктов: с кадастровым номером 23:49:0205004:201 площадью 18718 кв. м, расположенный по адресу (имеющиеся адресные ориентиры): Краснодарский край, г. Сочи, 

<

...> (в районе насосной станции), участок № 36 для эксплуатации объектов недвижимого имущества и с кадастровым номером 23:49:0205004:202 площадью 2766 кв. м, расположенный по адресу (имеющиеся адресные ориентиры): Краснодарский край, г. Сочи, для размещения олимпийского объекта «Автомобильная дорога М-27 Джубга-Сочи до границы с Абхазией на участке обхода г. Сочи (проектные и изыскательские работы, строительство).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 29.09.2014 по делу № А32-11910/2014 ООО «Тоннельдорстрой» признан несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство по упрощенной процедуре банкротства ликвидируемого должника. 

Впоследствии по результатам торгов заключен договор купли-продажи № ДКП/Лот-1 от 23.08.2019, согласно которого продавец (ООО «Тоннельдорстрой») передает, а покупатель (ООО «Страйт Эстэйт») принимает и оплачивает имущество, расположенное по адресу: 

<

...>, а именно: 

1) административный корпус, общей площадью 1773,8 кв. м, Литер: А, А1, назначение: нежилое, кадастровый номер: 23:49:0205004:1109;

2) производственный корпус общей площадью 1052,7 кв. м, Литер: Б, назначение: нежилое, кадастровый номер: 23:49:0205004:1140, адрес: РФ;

3) склад общей площадью 28,9 кв. м, Литер: В, назначение: нежилое, кадастровый номер: 23:49:0205004:1141; 

4) весовая общей площадью 25,3 кв. м, Литер: Д, назначение: нежилое, кадастровый номер: 23:49:0205004:2071;

5) сторожка общей площадью 21,9 кв. м, Литер: Е, назначение: нежилое, кадастровый номер: 23:49:0205004:1107.

Запись о государственной регистрации в ЕГРН сделана 21.02.2020 за № 23:49:0205004:1140- 23/050/2020-7.

Между сторонами по результатам торгов также заключен договор уступки права требования № Лот-1 от 23.08.2019, согласно которого право аренды ООО «Тоннельдорстрой» передано ООО «Страйт Эстэйт» (запись о государственной регистрации в ЕГРН сделана 21.02.2020 за № 23:49:0205004:201-23/050/2020-7). 

В обоснование исковых требований истец указал, что при проведении обследования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205004:201 установлено, что на земельном участке складирован строительный бой, автомобильные покрышки, древесные материалы и изделия (доски, деревянные поддоны), по участку разбросан бытовой и строительный мусор. В восточной части участка организовано место стоянки (хранения) автомобильной техники (строительные и грузовые машины). 

Также указанным актом отражено, что в границах земельного участка расположены следующие объекты: с кадастровым номером 23:49:0205004:1107, этажность 2, нежилое здание, общей площадью 21,9 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0205004:1109, этажность 3, нежилое здание, общей площадью 1773,8 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0205004:1140, этажность 2, нежилое здание, общей площадью 1052,7 кв. м, незавершенный строительством объект размером ориентировочно 30*40 м, этажность 4,  незавершенный строительством объект размером ориентировочно 25*25 м, этажность 1,  здание размерами 30*7 м, этажность 4, незавершенный строительством объект размером ориентирочно 30*13 м, этажность 3, здание размером ориентировочно 20*6 м, этажность 2, металлические модули (2), размером ориентировочно 2,5*5 м, трансформаторная подстанция ТП-361, объект газоснабжения (ГРПШ), сооружение из сборных элементов и ограждение.

Согласно информации департамента по архитектуре и градостроительства администрации г. Сочи от 16.10.2020 № 6262/21.01-13 по сведениям информационной системы обеспечения градостроительной деятельности муниципального образования город-курорт Сочи по состоянию на 13.10.2020 информация о выдаче уведомления, разрешения на строительство (реконструкцию), ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0205004:201 площадью 18718 кв. м, расположенном по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, 

<

...> (в районе насосной станции), участок № 36, отсутствует.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с иском об обязании привести в первоначальное состояние часть земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205004:201, существовавшее до нарушения права, путем сноса (демонтажа) объектов.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Соответственно, заявляя настоящие требования, департамент в силу статьи 65 АПК РФ должен доказать суду, что на переданном ответчику в аренду земельном участке находятся самовольно построенные объекты недвижимого имущества, подлежащие сносу на основании статьи 222 ГК РФ.

Из материалов дела следует, что ответчику в аренду передан земельный участок, на котором истец обнаружил, как он считает, объекты недвижимого имущества, построенные в отсутствие соответствующей разрешительной документации.

Земельный участок предоставлен ответчику для эксплуатации объектов недвижимого имущества.

В силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (пункт 1 статьи 209 Гражданского кодекса).

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Такое же право принадлежит лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором (статьи 304 и 305 Гражданского кодекса).

В соответствии с положениями статьи 60 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению, в том числе и в случае самовольного занятия участка. Действия, нарушающие права на землю или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права.

Пунктом 2 статьи 62 Земельного кодекса предусмотрено, что на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре, в том числе и к сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.11.2013 N 6557/13 сформулирована правовая позиция, согласно которой данная норма не устанавливает каких-либо самостоятельных, специальных способов восстановления нарушенных прав. Такой способ защиты нарушенных прав и законных интересов правообладателей земельных участков, как возложение обязанности по освобождению земельного участка от незаконно возведенных на нем строений, может быть применен только по основаниям и в порядке, предусмотренном гражданским законодательством (статьи 222, 304 Гражданского кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса в редакции, действовавшей до 04.08.2018, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В пунктах 22, 28, 29, 45 и 47 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено следующее. С иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах вправе обратиться уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом. Положения статьи 222 Гражданского кодекса распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект. Суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ. Положения статьи 222 Гражданского кодекса не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом, а также на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости. Лица, право собственности или законное владение которых нарушается сохранением таких объектов, могут обратиться в суд с иском об устранении нарушения права, не соединенного с лишением владения. Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика. Удовлетворяя иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, суд вправе как запретить ответчику совершать определенные действия, так и обязать ответчика устранить последствия нарушения права истца.

Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно указывал, что обязанность снести самовольную постройку представляет собой санкцию за совершенное правонарушение, которое может состоять в нарушении как норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, так и градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство (Определения от 03.07.2007 N 595-О-П, от 17.01.2012 N 147-О-О, от 29.03.2016 N 520-О, от 29.05.2018 N 1174-О и N 1175-О, от 25.10.2018 N 2689-О, от 20.12.2018 N 3172-О).

При этом введение ответственности за правонарушение и установление конкретной санкции, ограничивающей конституционное право, исходя из общих принципов права, должны отвечать требованиям справедливости, быть соразмерными конституционно закрепляемым целям и охраняемым законом интересам, а также характеру совершенного деяния (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 30.06.2011 N 13-П).

Снос объекта самовольного строительства является крайней мерой, устранение последствий нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков. Суды в каждом конкретном деле о сносе самовольной постройки должны исследовать, в том числе, обстоятельства создания такой постройки (определение Верховного Суда Российской Федерации от 17.12.2019 N 306-ЭС19-15447).

В подтверждение факта возведения арендатором на земельном участке самовольных построек истец представил в материалы дела акт обследования земельного участка № 109 от 10.02.2021.

Общество отрицает факт возведения новых объектов капитального строительства, ссылаясь на то, что акт обследования земельного участка № 109 от 10.02.2021 составлен в одностороннем порядке, без участия представителя ответчика, уполномоченным представителем ответчика не подписан. Кроме этого, ответчик указал, что самовольного строительства объектов на участке не осуществлял, здание размерами ориентировочно 30*7м, этажность 4 и здание размером ориентировочно 20*6м, этажность 2, ответчик не возводил, а возвел ООО «Тоннельдорстрой», в подтверждение чего представил фотоснимки земельного участка на 2010 года, полученные с помощью программы Google earth pro. 

Ответчик также ссылается на акт обследования земельного участка № 651 от 08.07.2021, которым при осмотре земельного участка специалистом ГКУ КК «Кубаньземконтроль» не было обнаружено незавершенного строительством объекта размером ориентировочно 30 x 13 м, этажность 3 и незавершенного строительством объекта размером ориентировочно 30 x 45 м, этажность 4. 

Относительно незавершенного строительством объекта, этажность 1, размерами ориентировочно 25*25м ответчик пояснил, что данный объект является вспомогательным сооружением искусственного пожарного водоема, что не требует получения разрешения на строительство.

С целью установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан, суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания (определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2018 по делу N 305-КГ17-15833, от 07.02.2019 N 309-ЭС18-8960).

В целях выяснения обстоятельств, входящих в предмет доказывания по делу,  определением суда от 24.11.2021 назначена судебная экспертиза, производство которой было поручено экспертам НПП ООО «СтройТехЭкспертиза» (350024, 

<

...>), ФИО3 и ФИО4.

На разрешение экспертов поставлены следующие вопросы: 

1. Установить объекты расположены в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205004:201 площадью 18718 кв. м по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, 

<

...> (в районе насосной станции), участок № 36?

2. Каковы технико-экономические показатели объектов, расположенных в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205004:201 (этажность, общая площадь, капитальность/некапитальность)? 

3. Соответствуют ли спорные объекты, расположенные в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205004:201, техническим и строительным нормам и правилам, в том числе требованиям о пожарной безопасности, санитарным и эпидемиологическим нормам?

4. Соответствует ли расположение спорных объекта правилам землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Сочи, генеральному плану муниципального образования город-курорт Сочи и не находятся ли спорные объекты в охранных зонах, в случае если таковые расположены в границах земельного участка? 

5. Не создает ли сохранение объектов, расположенных в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205004:201, угрозу жизни и здоровью граждан? Если какое-либо из строений создает угрозу жизни и здоровью граждан, возможно ли устранение данной угрозы без сноса соответствующего строения?

Согласно экспертному заключению № 735/16.1 от 17.01.2022: 

1. В процессе проведения экспертного осмотра был выполнен комплекс геодезических измерений по координированию внешних контуров объектов, расположенных на земельном участке с к/н 23:49:0205004:201, по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, 

<

...> (в районе насосной станции), участок № 36, с целью установления их месторасположения относительно границ участка. По результатам сравнения измеренных данных и сведений государственного кадастра недвижимости по Краснодарскому краю определено, что в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205004:201, площадью 18718 кв. м, расположены следующие объекты:

- нежилое 3-х этажное здание литер А, А1;

- нежилое 2-х этажное здание производственного корпуса литер Б;

- нежилое 2-х этажное здание сторожки литер Е;

- 1-но этажное вспомогательное сооружение искусственного пожарного водоема литер Л;

 - нежилое 4-х этажное здание (без литера);

- передвижная модульная трансформаторная подстанция ТП-361;

- газораспределительный пункт шкафной (ГРПШ).

Схема расположения спорных объектов относительно границ земельного участка показана на рис. 5 стр. 15 закл.

2. По результатам проведенного экспертного осмотра, натурных и геодезических измерений объектов, расположенных в границах земельного участка с к/н 23:49:0205004:201, по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, 

<

...> (в районе насосной станции), участок № 36 и по результатам изучения представленных материалов дела №А32-9363/2021, определены их технико-экономические показатели (этажность, общая площадь, капитальность / не капитальность).

Нежилое здание литер «А, А1»: максимальные размеры здания в плане: 48,1 × 25,4 м; - этажность: 3 надземных этажа; высота: 9,1 м; общая площадь: 1 957,9 кв. м; уровень ответственности и класс сооружения: нормальный КС-2; вид объекта: капитальный.

Здание производственного корпуса литер «Б»: максимальные размеры здания в плане: 42,1 × 17,3 м; - этажность: 2 надземных этажа; высота: 6,5 м; общая площадь: 1049,9 кв. м; уровень ответственности и класс сооружения: нормальный КС-2; вид объекта: капитальный.

Здание сторожки литер «Е»: максимальные размеры здания в плане: 5,8 × 5,25 м;  этажность: 2 надземных этажа; высота: 6,0 м; общая площадь: 51,8 кв. м; уровень ответственности и класс сооружения: нормальный КС-2; вид объекта: капитальный.

Вспомогательное сооружение пожарного водоема литер «Л»: максимальные размеры здания в плане: 26,1 × 25,1 м; этажность: 1 надземный этаж; высота: 3,15 м;  общая площадь: 961,3 кв. м;  уровень ответственности и класс сооружения: нормальный КС-2; вид объекта: капитальный.

Нежилое здание (без литера): максимальные размеры здания в плане: 29,3 × 7,8 м;  этажность: 4 надземных этажа;  высота: 12,5 м; общая площадь: 785 кв. м; уровень ответственности и класс сооружения: нормальный КС-2;  вид объекта: капитальный.

3. Спорные объекты, по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, 

<

...> (в районе насосной станции), участок № 36, в части принятых объемно-планировочных решений соответствуют нормативным требованиям сводов правил СП 1.13130.2020, СП 56.13330.2011 и СП 118.13330.2012, предъявляемым к проектированию и строительству аналогичных объектов капитального строительства. В части принятых конструктивных решений соответствуют требованиям СП 14.13330.2018, СП15.13330.2012, СП17.13330.2017, СП63.13330.2012, СП64.13330.2017, СП70.13330.2012 и строительным нормам Краснодарского края СНКК22-302-2000, ТСН22-302-2000 предъявляемым к объектам капитального строительства, возводимым в местах с сейсмическим воздействием. Спорные объекты соответствуют санитарно-гигиеническим нормам СП 52.13330.2016, в части обеспечения помещений с рабочими местами естественным освещением. Спорные объекты, в части принятых объемно-планировочных и конструктивных решений, а также в части принятых противопожарных разрывов, наличия требуемого количества подъездов для пожарных автомобилей и ширины таких подъездов, соответствуют требованиям Федерального закона от 22.07.2008 № 123-ФЗ, СП 4.13130.2013, СП 8.13130.2020 и ГОСТа 12.1.004-91. Исследованные объекты не оказывают прямого или косвенного негативного воздействия на окружающую среду обитания и здоровье человека и не создают опасности причинения вреда окружающей среде обитания и здоровью человека, что обеспечивает соблюдение требования ст. 14 Федерального закон РФ от 30.12.2009  № 384-ФЗ «Технический регламент безопасности зданий и сооружений».

При этом, выявленные критические дефекты и повреждения несущих конструкций (колонн, стен, лестницы) 2-х этажного здания производственного корпуса литер «Б» определяют его не соответствие отдельным нормативным требованиям, в частности пп. 4.1, 4.2, 4.3, 4.4, 10.2.1, 10.3.1 СП 63.13330.2018 «Бетонные и железобетонные конструкции. Основные положения», пп. 5.18.3, 6.10.2, 9.18.5 СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции» и пп. 2.1.23, 2.1.49 СНКК 22-301-2000 «Строительство в сейсмических районах Краснодарского края». Выявленные несоответствия в виде критических дефектов и повреждений несущих конструкций здания производственного корпуса литер «Б», безусловно, подлежат устранению в рамках производства капитального ремонта здания и усиления его поврежденных (дефектных) конструкций.

4. Результат настоящих исследований позволил заключить, что спорные объекты, расположенные в границах земельного участка с к/н 23:49:0205004:201, по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, 

<

...> (в районе насосной станции), участок № 36, в территориальной зоне «П2», соответствуют действующим градостроительным требованиям правил землепользования и застройки на территории МО город-курорт Сочи (утв. решением городского собрания г. Сочи от 29.12.2009 г. №202), в части основных видов разрешенного использования земельного участка, протяженности и конфигурации его границ, коэффициента застройки, озеленения и высоты ограждения участка, а также в части принятых отступов объектов от границ земельного участка. То есть, спорные объекты соответствуют указанным ПЗиЗ МО г-к. Сочи, в полном объеме.

Результатами изучения материалов арбитражного дела №А32-9363/2021, в частности градостроительного плана земельного участка №RU233090000-0000000000-26517 от 23.04.2020 и результатами экспертного осмотра определено, что в границах земельного участка с к/н 23:49:0205004:201, по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, 

<

...> (в районе насосной станции), участок № 36, расположена охранная зона инженерных коммуникаций, а именно охранная зона: «Распределительная городская электрическая сеть 0,4 – 10 кВ Сочинского РРЭС» (район от ПС 110 кВ «Верещагинская» до площадки новой ПС 110 кВ «Бочаров Ручей». Площадь указанной охранной зоны в границах участка составляет 847 кв.м. Результат настоящих исследований позволил установить, что спорные объекты не находятся в охранной зоне электрической сети 0,4-10кВ.

В соответствии с градостроительным планом земельного участка № RU233090000- 0000000000-26517 от 23.04.2020, исследуемый земельный участок с к/н 23:49:0205004:201, находится в различных охранных зонах. Результатом сопоставления параметров спорных объектов с содержанием ограничений использования земельного участка, каких-либо противоречий не выявлено.

5. Выполненный комплекс строительно-технических исследований позволил заключить, что 3-х этажное нежилое здание литер «А, А1», 2-х этажное нежилое здание сторожки литер «Е», 1-но этажное вспомогательное сооружение пожарного водоема литер «Л» и 4-х этажное нежилое здание (без литера), расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, 

<

...> (в районе насосной станции), участок № 36, в соответствии с требованиями СП 13-102-2003 и СТО 14258110-007-2015, находятся в исправном состоянии - категория технического состояния строительных конструкций здания и сооружения, характеризующаяся отсутствием дефектов и повреждений, влияющих на снижение несущей способности и эксплуатационной пригодности. Следовательно, 3-х этажное нежилое здание литер «А, А1», 2-х этажное нежилое здание сторожки литер «Е», 1-но этажное вспомогательное сооружение пожарного водоема литер «Л» и 4-х этажное нежилое здание (без литера), своим строительно-техническим состоянием угрозу для жизни и здоровья граждан не создают.

Также, выполненный комплекс строительно-технических исследований позволил заключить, что 2-х этажное здание производственного корпуса литер «Б», расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, 

<

...> (в районе насосной станции), участок № 36, в соответствии с требованиями СП 13-102-2003 и СТО 14258110-007-2015, находится в недопустимом состоянии - категория технического состояния строительных конструкций или здания в целом, характеризующаяся снижением несущей способности и эксплуатационных характеристик, при котором существует опасность для пребывания людей и сохранности оборудования (необходимо проведение страховочных мероприятий и усиление конструкций). Следовательно, 2-х этажное здание производственного корпуса литер «Б», своим строительно-техническим состоянием создает угрозу для жизни и здоровья граждан.

В целях устранения выявленных дефектов и повреждений несущих конструкций здания производственного корпуса литер «Б», без его сноса, в соответствии с требованиями СП 13-102-2003 и СТО 14258110-007-2015, необходимо разработать проект усиления конструкций здания и его капитального ремонта, и в последующем реализовать (выполнить) такие проектные решения.

Представленное суду экспертное заключение № 735/16.1 от 17.01.2022 подписано экспертами, удостоверено печатью экспертного учреждения и соответствует установленным статьей 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" требованиям, эксперт под подписку предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Признаков недостоверности, неясности и неполноты заключения экспертов судом не установлено, правовых оснований для назначений повторной либо дополнительной экспертизы в соответствии со статьями 85, 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации у суда не имеется.

Результаты судебной экспертизы, соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, выводы, изложенные экспертом, являются ясными, полными и не противоречащими друг другу и иным материалам дела, сомнений в обоснованности заключения эксперта у суда не возникло.

Доказательств, свидетельствующих о нарушении экспертом при проведении экспертного исследования требований действующего законодательства, наряду с доказательствами содержания противоречивых или неясных выводов, не установлено. Возражений относительно выводов экспертного заключения не приведено.

Правовое значение заключения экспертизы определено законом в качестве доказательства, которое не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и в силу статьи 71 АПК РФ подлежит оценке судом наравне с другими представленными доказательствами.

Экспертное заключение № 10-2/2022 подлежит принятию судом в качестве надлежащего доказательства по делу.

Обращаясь с настоящим иском в суд истцом определен перечень объектов, заявленных к сносу, с ориентировочными размерами.

В связи с чем, после поступления результатов судебного исследования судом предложено истцу уточнить предмет заявленных требований.

Судом рассмотрено и удовлетворено ходатайство истца об изменении предмета исковых требований, которым истец определил перечень объектов с привязкой к координатам и указанием площади, а также литеровки.

При рассмотрении настоящего спора суд считает возможным руководствоваться результатами судебного исследования, не оспоренного сторонами.

Из представленного заключения установлено, что на земельном участке расположено 5 (пять) объектов недвижимого имущества: 

1. Нежилое 3-х этажное здание литер А, А1, кадастровый номер 23:49:0205004:1109. Согласно заключению эксперта функциональное назначение объекта: нежилое здание, общая площадь здания литер «А» в уровне пола, в пределах внутренних поверхностей его наружных ограждающих стеновых конструкций и перегородок составляет 1957,9 кв. м, общая площадь не отапливаемой (холодной) пристройки (входная группа, веранда и террасы) литер «А1» в уровне пола составляет 1061,5 кв. м (указывается отдельно). 

Результатами проведенного экспертного осмотра и натурных измерений, а также результатами изучения представленных на исследования материалов арбитражного дела № А32-9363/2021, определено отсутствие конструктивной связи между зданием литер «А» 2005 года постройки и не отапливаемой (холодной) пристройки литер «А1» 2020 года постройки (от фундаментов до кровель объектов).

2. Нежилое 2-х этажное здание производственного корпуса литер Б, кадастровый номер 23:49:0205004:1140. Согласно экспертному заключению 2-х этажное здание производственного корпуса литер «Б», расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, 

<

...> (в районе насосной станции), участок № 36, в соответствии с требованиями СП 13-102-2003 и СТО 14258110-007-2015, находится в недопустимом состоянии - категория технического состояния строительных конструкций или здания в целом, характеризующаяся снижением несущей способности и эксплуатационных характеристик, при котором существует опасность для пребывания людей и сохранности оборудования (необходимо проведение страховочных мероприятий и усиление конструкций). Следовательно, 2-х этажное здание производственного корпуса литер «Б», своим строительно-техническим состоянием создает угрозу для жизни и здоровья граждан.

Кроме этого, экспертом установлено, что в целях устранения выявленных дефектов и повреждений несущих конструкций здания производственного корпуса литер «Б», без его сноса, в соответствии с требованиями СП 13-102-2003 и СТО 14258110-007-2015, необходимо разработать проект усиления конструкций здания и его капитального ремонта, и в последующем реализовать (выполнить) такие проектные решения.

3. Нежилое 2-х этажное здание сторожки литер Е, кадастровый номер 23:49:0205004:1107. 

Кроме того, указанные объекты литера А, А1, Б, Е введены в гражданский оборот по результатам разрешения спора в рамках дела № А32-3782/2005-21/84 (л.д. 143 – 146, Т. 2).

Департамент имущественных отношений Краснодарского края был привлечен к участию в деле в порядке ст. 51 АПК РФ и в ходе рассмотрения спора требования ООО «Тоннельдорстрой» о признании права собственности на указанные объекты полагал подлежащими удовлетворению.

Таким образом, истец признавал правомерность возведения указанных построек, передал земельный участок с построенными объектами, что является противоречивым поведением непосредственно истца, поскольку участок, расположенный под данными объектами передан в аренду ответчику с конкретной целью для эксплуатации.

В рамках же заявленного иска истец считает указанные объекты самовольно возведенным в связи с чем, подлежит применению принцип эстоппель, вследствие чего истец утрачивает право на возражение при недобросовестном или противоречивом поведении.

4. Одноэтажное этажное вспомогательное сооружение искусственного пожарного водоема литер Л. В материалы дела представлен технический паспорт по состоянию на 23.08.2021г. на пожарный водоем, литер Л. Экспертом установлено, что функциональное назначение объекта: вспомогательное сооружение пожарного водоема. 

Документом, дающим застройщику право осуществлять строительство объектов капитального строительства в соответствии с 51 статьей Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ), является разрешение на строительство, за исключением случаев, предусмотренных частью 17 указанной статьи.

Пунктом 3 части 17 статьи 51 ГрК РФ выдачи разрешения на строительство не требуется, в том числе в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования.

Комплексный анализ законодательства, в частности, Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», Рекомендаций по технической инвентаризации и регистрации зданий гражданского назначения, принятых Росжилкоммунсоюзом 01.01.1991, ГОСТ 27751-88 «Надежность строительных конструкций и оснований» позволяет сделать вывод, что критериями для отнесения строений и сооружений к вспомогательным являются:

- отнесение их к объектам третьего пониженного уровня ответственности, исходя из социальных, экологических и экономических последствий повреждения и разрушения;

- наличие либо право на строительство на земельном участке основного здания, строения или сооружения, с которым вспомогательное строение или сооружение имеет непосредственную связь (технологическую, функциональную, целевую, эксплуатационную) и выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию.

Основываясь на данных полученных по результатам проведенного экспертного осмотра и данных, полученных по результатам изучения представленной копии технического паспорта на пожарный водоем, литер Л, а также на действующих положениях ст. 135 Гражданского кодекса РФ и пп. 1.1, 1.5, 1.6, 2.1 рекомендаций по технической инвентаризации и регистрации зданий гражданского назначения, определено, что одноэтажное сооружение искусственного пожарного водоема является вспомогательным (служебным) объектом по отношению к основным зданиям, расположенным в радиусе до 130 метров от вспомогательного обслуживающего их объекта. 

Одноэтажное вспомогательное сооружение искусственного пожарного водоема литер Л предназначено для безопасной эксплуатации основных зданий с целью тушения пожара при возникновении возгорания. Самостоятельное хозяйственное использование пожарного водоема литер Л без основных объектов недвижимого имущества невозможно, так как вспомогательный объект связан с ними общим назначением и следует их судьбе. Следовательно, сооружение искусственного пожарного водоема литер Л по отношению к основным зданиям, расположенным в границах выделенного земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205004:201, является вспомогательным объектом и входит с ними в состав единого инвентарного объекта.

5. Нежилое 4-х этажное здание (без литера). В экспертном заключении установлены технико-экономические показатели здания: максимальные размеры здания в плане: 29,3 × 7,8 м, в своем составе здание имеет 4 надземных этажа; функциональное назначение: нежилое здание. 

Экспертом установлено, что в представленных на исследования материалах арбитражного дела № А32-9363/2021 отсутствует какая-либо техническая или правоустанавливающая документация на спорное 4-х этажное нежилое здание (без литера), расположенное в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205004:201, по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, 

<

...> (в районе насосной станции), участок № 36.

Ответчиком представлены фотоснимки земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205004:201 на 2010 года, полученные с помощью программы Google Earth Pro, согласно которых нежилое 4-х этажное здание (без литера) уже было возведено. Так как договор уступки права требования № Лот-1 был заключен 23.08.2019, соответственно право владения и пользования земельным участком с кадастровым номером 23:49:0205004:201 возникло у ООО «Страйт Эстэйт» после указанной даты ввиду чего ответчик не мог осуществить нарушение землепользования, выражающееся в самовольном строительстве здания. 

Принимая во внимание, что истцом не представлено каких-либо убедительных доказательств, опровергающих возражения ответчика, суд признал снимки, полученные с помощью программы Google Earth Pro, относимым и допустимым доказательством.

Таким образом, ООО «Страйт Эстэйт» не является надлежащим ответчиком по требованию о сносе (демонтаже) незавершенного строительством объекта размером ориентировочно 30*13 м, этажность 3.

Как указано в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, наличие допущенных при возведении самовольной постройки нарушений градостроительных и строительных норм и правил является основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку либо основанием для удовлетворения требования о ее сносе при установлении существенности и неустранимости указанных нарушений.

На основании вышеизложенного, исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, в том числе заключение судебной экспертизы, и учитывая тот факт, что спорные объекты ответчиком не возводились, а приобретены по договору купли-продажи от 28.08.2019, суд приходит к выводу об отсутствии существенности и неустранимости, допущенных при возведении объектов нарушений градостроительных и строительных норм и правил, в связи с чем истцом не подтверждено, что сохранение спорных объектов нарушает права департамента либо права иных лиц, а также того, что объекты создают угрозу жизни и здоровья граждан.

Доводы департамента о том, что действия общества по строительству объектов в отсутствие разрешения на строительство, являются недобросовестными, в связи с чем имеются основания для сноса самовольной постройки, основаны на неверном понимании положений статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Так, отсутствие разрешения на строительство как единственный признак самовольности постройки не может бесспорно свидетельствовать о невозможности сохранения постройки, поскольку необходимость сноса самовольной постройки гражданское законодательство связывает не с формальным соблюдением требований о получении разрешения на строительство, а с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки, ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

Аналогичная правовая позиция изложена в Определениях Верховного Суда Российской Федерации от 17.12.2019 по делу N 306-ЭС19-15447, от 19.12.2019 N 308-ЭС19-14740, от 18.05.2020 по делу N 308-ЭС20-6294.

Таким образом, нахождение строений в границах принадлежащего ответчику земельного участка при одновременном, установленном экспертным заключением отсутствии существенных нарушений самовольной постройкой градостроительных и строительных норм и правил, прав и охраняемых законом интересов других лиц, а также отсутствии создания ею угрозы жизни и здоровью свидетельствует о невозможности удовлетворения иска департамента о сносе спорного строения.

Кроме того, требование об устранении препятствий в пользовании земельным участком посредством обязания ответчика снести объекты недвижимого имущества, а также объект вспомогательного назначения несоразмерно нарушенному праву истца, а также последствиям, которые возникнут у арендатора и фактического пользователя этого земельного участка в результате такого сноса.

Поскольку в удовлетворении исковых требований о сносе (демонтаже) спорных  объектов отказано судом, требования истца о взыскании судебной неустойки и восстановлении положения, существовавшего до нарушения права и приведении в состояние пригодное для использования в соответствии с видом разрешенного использования, установленного договором аренды от 25.02.2009 № 0000001966, путем проведения мероприятий по рекультивации земель за счет собственных средств также не подлежат удовлетворению.

Требование истца об обязании  ООО «Страйт Эстэйт» освободить и привести часть земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205004:201 в первоначальное состояние, существовавшее до нарушения права путем вывоза строительного боя, автомобильных покрышек, древесных материалов и изделий (доски, деревянные поддоны), а также бытового и строительного мусора также не подлежит удовлетворению, поскольку факт нахождения на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0205004:201 на момент рассмотрения спора истцом в порядке ст. 65 АПК РФ не доказан.

 Согласно статьи 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

В соответствии с Постановлением Пленума ВАС РФ № 23 от 04 апреля 2014 «О некоторых вопросах практики применения Арбитражными судами законодательства об экспертизе» перечисление денежных средств эксперту (экспертному учреждению, организации) производится с депозитного счета суда или за счет средств федерального бюджета финансовой службой суда на основании судебного акта, в резолютивной части которого судья указывает размер причитающихся эксперту денежных сумм. Суд выносит такой акт по окончании судебного заседания, в котором исследовалось заключение эксперта.

В целях оплаты стоимости проведения судебной экспертизы ответчиком на депозитный счет суда вносились денежные средства в сумме 100000 руб. (платежное поручение № 134 от 31.08.2021).

В связи с отказом в удовлетворении исковых требований, расходы ответчика по оплате судебной экспертизы в сумме 100000 руб. подлежат отнесению на истца.

Согласно статье 110 АПК РФ расходы по оплате государственной пошлины также относятся на истца, который в соответствии со статьей 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от ее уплаты. 

Руководствуясь статьями 167-170, 176  АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Взыскать с департамента имущественных отношений Краснодарского края (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу ООО «Страйт Эстэйт» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 100000 руб. расходов на оплату услуг эксперта.

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его изготовления в полном объеме, если не будет подана апелляционная жалоба. 

В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд, г. Ростов-на-Дону. 

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Краснодарского края.

 

Судья          Н.В. Петрунина