АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, 

<

...>

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Санкт-Петербург

26 января 2026 года Дело № А21-13219/2024

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Салтыковой С.С., судей Баженовой Ю.С., Кадулина А.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Стрембицкой Н.В.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Нива» ФИО1 (доверенность от 19.11.2024),

рассмотрев 12.01.2026 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Нива» на решение Арбитражного суда Калининградской области от 27.06.2025 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2025 по делу № А21-13219/2024,

у с т а н о в и л:

глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2, ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>, обратился в Арбитражный суд Калининградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Нива», адрес: 238313, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее - Общество), о переводе на него прав и обязанностей покупателя земельной доли площадью 12 га (далее – Земельная доля) в земельном участке площадью 6 272 602 кв. м из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 39:03:000000:20, расположенном по адресу: Калининградская обл., Гурьевский р-н, ТОО «Россия» (далее – Земельный участок), по договору купли-продажи Земельной доли от 10.09.2024, заключенному между ФИО3 и Обществом (далее – Договор от 10.09.2024).

Общество заявило встречный иск о признании ничтожным заключенного между ФИО4 и ФИО2 договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на Земельный участок, применении последствий его недействительности и погашении записи о регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН).

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены Министерство сельского хозяйства Калининградской области, адрес: 236007, Калининград, ул. Д. Донского, д. 1, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, Администрация Гурьевского муниципального округа, адрес: 238300, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее - Администрация), закрытое акционерное общество Агрофирма «Водострой» - (ПМК-1), адрес: 238300, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Фирма), ФИО4, ФИО3, ФИО5, ФИО6.

Решением от 27.06.2025, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2025, первоначальный иск удовлетворен, в удовлетворении встречного иска отказано.

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, просит отменить решение от 27.06.2025 и постановление от 22.10.2025 в части удовлетворения первоначального иска, принять в данной части новый судебный акт – об отказе в удовлетворении исковых требований Рейха А.С.; в остальной части просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

Податель жалобы не согласен с выводом судов о том, что невостребованные доли не должны учитываться при подсчёте количества участников долевой собственности для применения статьи 12 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон № 101-ФЗ), считает, что судами сделаны ошибочные выводы в отношении числа долевых собственников Земельного участка.

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы жалобы.

Суд кассационной инстанции удовлетворил ходатайство Рейха А.С. об участии в судебном заседании путем использования системы веб-конференции. В свою очередь, ФИО2 не обеспечил надлежащее подключение к онлайн-заседанию, отсутствовали изображение и звук.

Учитывая, что в суде округа система «онлайн-заседание» работает надлежащим образом (проверено судом посредством службы информатизации), представителю Рейха А.С. обеспечена возможность дистанционного участия в процессе, которая не в полной мере реализована по причинам, находящимся в сфере его контроля, суд округа посчитал возможным продолжить рассмотрение жалобы в его отсутствие в силу положений части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В отзыве на кассационную жалобу ФИО2 просит просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

Остальные лица, участвующие в деле, извещены в соответствии с требованиями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, отзывы на жалобу не представили, что не является препятствием для рассмотрения жалобы.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке в пределах, установленных статьей 286 АПК РФ, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и отзыве на нее.

Как следует из материалов дела и установлено судами, ФИО2 является собственников земельной доли в Земельном участке (регистрационная запись от 20.06.2023 № 39:03:000000:20-39/028/2023-51).

Получив 21.09.2024 выписку из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН), ФИО2 узнал, что один из участников долевой собственности, ФИО3, продала свою Земельную долю третьему лицу, не являющемуся участником долевой собственности – Обществу (регистрационная запись от 16.09.2024 № 39:03:000000:20-39/023/2024-56).

Поскольку уведомления с предложением о реализации преимущественного права покупки указанной доли в его адрес не направлялось, ФИО2, руководствуясь статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

В свою очередь, Общество заявило встречный иск о признании ничтожным заключенного между ФИО4 и ФИО2 договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на Земельный участок на основании пункта 2 статьи 168 ГК РФ. В обоснование встречного иска Общество ссылается на то, что данный договор совершен в нарушение положений подпункта 4 пункта 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее -Закон № 101-ФЗ), поскольку на момент заключения договора ФИО2 не был ни участником общей долевой собственности, ни пользователем спорного Земельного участка.

Суд первой инстанции, с выводами которого согласился суд апелляционной инстанции, отказал в удовлетворении встречного иска ввиду недоказанности нарушения оспариваемой сделкой прав и законных интересов Общества. Установив, что на момент заключения Договора от 10.09.2024 было 5 участников общей долевой собственности на Земельный участок, суды пришли к выводу, что нарушено преимущественное право Рейха А.С. на приобретение Земельной доли, в связи с чем признали обоснованным первоначальный иск.

Решение от 27.06.2025 и постановление от 22.10.2025 в части отказа в удовлетворении встречного иска не обжалуется. Общество в кассационной жалобе просит отменить данные судебные акты в части удовлетворения первоначального иска.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, считает обжалуемые судебные акты подлежащими отмене в части удовлетворения исковых требований Рейха А.С. и распределения судебных расходов по первоначальному иску с направлением дела в данной части на новое рассмотрение.

Оборот земель сельскохозяйственного назначения и использование земельных долей, возникших в результате приватизации сельскохозяйственных угодий, регулируется Законом № 101-ФЗ.

Одним из принципов оборота земель сельскохозяйственного назначения, установленных подпунктом 4 пункта 3 статьи 1 Закона № 101-ФЗ, является преимущественное право других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 12 Закона № 101-ФЗ к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В то же время с учетом принципа сохранения целевого использования земель сельскохозяйственного назначения, вытекающего из подпункта 1 пункта 3 статьи 1 Закона № 101-ФЗ, и исходя из того, что отношения общей долевой собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения возникли в результате осуществления приватизации сельскохозяйственных угодий, принадлежавших колхозам и совхозам, путем наделения их членов (работников) правом на земельный пай, федеральный законодатель определил в пункте 1 статьи 12 названного Федерального закона, что к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, в случае, если число участников долевой собственности на этот земельный участок превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных в статьях 12 - 14 данного Федерального закона (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 30.01.2009 № 1-П).

Так, согласно пункту 2 статьи 12 Закона № 101-ФЗ в случае, если участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения продает свою земельную долю без выделения земельного участка в счет своей земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется.

В рассматриваемом случае, суды установили, что число долевых собственников Земельного участка на дату заключения Договора от 10.09.2024 не превышало пять, извещение о продаже Земельной доли ФИО3 не направляла, в связи с чем пришли к выводу об обоснованности требования Рейха А.С. о переводе на него прав и обязанностей по Договору от 10.09.2024.

Однако, вывод судов о том, что число долевых собственников Земельного участка на дату заключения Договора от 10.09.2024 не превышало пять, сделан без учета следующих норм закона.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В частности, гражданские права, согласно названной норме, возникают из договоров и иных сделок, из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей, из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.

По смыслу положений пунктов 1 и 2 статьи 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных указанным Кодексом и иными законами.

В соответствии с частью 1 статьи 69 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в ЕГРН; государственная регистрация таких прав в реестре проводится по желанию их обладателей.

Суды, делая вывод о наличии пяти долевых собственников, исходили из данных ЕГРН, согласно которым собственниками значились ФИО2, Фирма, ФИО4, ФИО5, ФИО3

При этом суды не устанавливали, есть ли собственники, права которых возникли до дня вступления в законную силу Закона № 122-ФЗ, но не были зарегистрированы в ЕГРН. Как было указано выше, площадь Земельного участка составляет 6 272 602 кв. м. Общий размер земельных долей указанных пяти собственников суды не устанавливали. При этом в материалах дела имеются выписки из ЕГРН, позволяющие установить данные обстоятельства. Также во втором томе дела на листах 78 – 88 имеется список правообладателей Земельного участка, являющийся приложением к кадастровой выписке о Земельном участке от 25.06.2008, в третьем томе на листах 32-33 имеется список невостребованных земельных долей по состоянию на 18.04.2023. Оценка данным документам с точки зрения установления количества собственников Земельного участка судами не дана.

Правовые основания для вывода о том, что включением земельной доли в список невостребованных долей прекращается право собственности в отношении соответствующих долей у их правообладателей, отсутствуют.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 19.3 Закона № 101-ФЗ орган местного самоуправления поселения или муниципального, городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в долевой собственности, вправе до 1 января 2025 года обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на земельные доли, признанные невостребованными в порядке, установленном статьей 12.1 данного Федерального закона.

С 1 января 2025 года лицо, чья земельная доля признана невостребованной, утрачивает право собственности на такую земельную долю, а поселение или муниципальный, городской округ, на территории которых расположен земельный участок, земельная доля которого признана невостребованной, либо муниципальный район в случае, если земельный участок, земельная доля которого признана невостребованной, расположен на межселенной территории, приобретает на указанную земельную долю право муниципальной собственности, за исключением невостребованной земельной доли, в отношении которой подано исковое заявление о признании права муниципальной собственности в соответствии с пунктом 1 статьи 19.3 Закона № 101-ФЗ.

Таким образом, до 1 января 2025 года лицо, чья земельная доля признана невостребованной, продолжало оставаться собственником, если в отношении него не выносилось решений суда о прекращении права собственности.

Также из положений пункта 1 статьи 8, пунктов 1 и 2 статьи 8.1 ГК РФ, пункта 1 статьи 131 ГК РФ не следует, что до момента регистрации признанного решением суда права собственности Администрации на земельные доли есть основания считать, что прекратилось право собственности на эти доли предыдущих правообладателей.

Таким образом, вывод судов о том, что на момент заключения Договора от 10.09.2024 число долевых собственников не превышало пять, нельзя признать обоснованным.

При этом, для применения положений пункта 2 статьи 12 Закона № 101-ФЗ необходимо было установить, является ли Общество сельскохозяйственной организацией, использующей Земельный участок.

С учетом изложенного, вывод судов о наличии оснований для перевода прав и обязанностей по Договору от 10.09.2024 сделан преждевременно, без оценки всей совокупности имеющихся в материалах дела доказательств и без установления всех имеющих значение для разрешения спора фактических обстоятельств.

Как разъяснено в пункте 33 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции», выявление судом кассационной инстанции несоответствия содержащихся в судебных актах выводов суда первой или апелляционной инстанции об обстоятельствах дела доказательствам, на которых основаны такие выводы, несогласие с мотивами, по которым суды отвергли те или иные доказательства (пункт 2 части 4 статьи 170, пункт 12 части 2 статьи 271 АПК РФ), являются основаниями для отмены или изменения решения суда первой инстанции и (или) постановления суда апелляционной инстанции полностью или в части (шестой абзац). В этом случае дело направляется на новое рассмотрение на основании пункта 3 части 1 статьи 287 АПК РФ, так как суд кассационной инстанции не вправе самостоятельно устранять нарушения, связанные с применением норм процессуального законодательства об исследовании и оценке доказательств по делу (седьмой абзац).

При рассмотрении настоящего дела суды первой и апелляционной инстанций допустили нарушения норм материального и процессуального права, не обеспечили полноту исследования всех существенных обстоятельств и доказательств по делу, в связи с чем их выводы в части удовлетворения первоначального иска нельзя признать законными и обоснованными, что в соответствии с частью 1 статьи 288 АПК РФ является основанием для отмены судебных актов и направления дела в суд первой инстанции на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, полно и всесторонне исследовать имеющиеся в материалах дела доказательства и доводы сторон в их совокупности и взаимной связи по правилам статьи 71 АПК РФ, дать им правовую оценку, после чего с соблюдением норм материального и процессуального права принять законное и обоснованное решение, распределив при этом судебные расходы по государственной пошлине, в том числе за рассмотрение дела в суде кассационной инстанции.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Калининградской области от 27.06.2025 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2025 по делу № А21-13219/2024 отменить в части удовлетворения исковых требований ФИО2 и распределения судебных расходов по первоначальному иску.

Дело № А21-13219/2024 в указанной части направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Калининградской области.

В остальной части решение от 27.06.2025 и постановление от 22.10.2025 по настоящему делу оставить без изменения.

Председательствующий С.С. Салтыкова

Судьи Ю.С. Баженова

А.В. Кадулин