СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

улица Набережная реки Ушайки, дом 24, Томск, 634050, http://7aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Томск                                                                           Дело № А67-843/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 24 декабря 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 января 2025 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  

Киреевой О.Ю.,

судей

Апциаури Л.Н.,

ФИО1,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Горецкой О.Ю., рассмотрел в судебном заседании апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя ФИО2 и Акционерного общества «Томский Кристалл» (№ 07АП-8464/2024(1,2) на решение от 30.09.2024 Арбитражного суда Томской области по делу № А67-843/2023 (судья Пирогов М.В.) по иску Акционерного общества «Томский Кристалл» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) о расторжении договора, освобождении помещения и признании сделки недействительной, 

Третьи лица: МТУ Росимущества в Кемеровской и Томской областях (ИНН 

<

***>); Комитет по охране объектов культурного наследия Томской области (ИНН 

<

***>); индивидуальный предприниматель ФИО3 (ИНН 

<

***>); индивидуальный предприниматель ФИО4 (ИНН 

<

***>); индивидуальный предприниматель ФИО5 (ИНН 

<

***>); индивидуальный предприниматель ФИО6 (ИНН 

<

***>); индивидуальный предприниматель ФИО7 (ИНН 

<

***>); индивидуальный предприниматель ФИО8 (ИНН 

<

***>); общество с ограниченной ответственностью «Эндорфин» (ИНН 

<

***>); индивидуальный предприниматель ФИО9 (ИНН: 

<

***>); Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (ИНН 

<

***>); общество с ограниченной ответственностью «Аграрная группа Капитал» (ИНН 

<

***>); областное государственное автономное учреждение культуры "Центр по охране и использованию памятников истории и культуры" (ИНН 

<

***>), общество с ограниченной ответственностью «Томская проектная компания» (ИНН 

<

***>).

В судебном заседании приняли участие: 

от истца: ФИО10, по доверенности от 01.08.2024, паспорт, диплом (в здании суда);

от ответчика: ФИО11, по доверенности от 14.04.2023, паспорт, диплом; ФИО2, паспорт; ФИО12, по доверенности от 14.11.2023, паспорт, диплом (в здании суда);

от Областного государственного автономного учреждения культуры «Центр по охране и использованию памятников истории и культуры»  ФИО13, - руководитель,  служебное удостоверение (в здании суда),

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество «Томский Кристалл» (далее – АО «Томский Кристалл», истец,) обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ИП ФИО2, ответчик) о расторжении договора аренды №00/2001ц на пользование недвижимым памятником истории и культуры «Доходный дом ФИО15» от 24.07.2001г. и обязании ответчика передать имущество, являющееся предметом договора аренды.

28.05.2024 АО «Томский Кристалл» обратилось в суд к ИП ФИО2 с иском о признании сделки недействительной - дополнительного соглашения от 05.08.2019 к арендному договору на пользование недвижимым памятником истории и культуры «Доходный дом ФИО15» от 24.07.2001 № 00/2001ц) (дело № А67-4716/2024). 

 В судебном заседании 31.05.2014 г. истцом заявлено ходатайство об объединении дела № А67-4716/2024 с настоящим делом для совместного рассмотрения. 

Определением от 31.05.24 дела № А67-4716/2024 и № А67-843/2023 были объединены в одно производство для совместного рассмотрения с присвоением объединенному делу № А67- 843/2023. 

В ходе рассмотрения спора, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены: МТУ Росимущества в Кемеровской и Томской областях; Федеральное агентство по управлению государственным имуществом; Комитет по охране объектов культурного наследия Томской области; общество с ограниченной ответственностью «Аграрная группа-Капитал»; областное государственное автономное учреждение культуры "Центр по охране и использованию памятников истории и культуры"; общество с ограниченной ответственностью «Томская проектная компания».

Также привлечены субарендаторы помещений в здании: индивидуальный предприниматель ФИО3; индивидуальный предприниматель ФИО4; индивидуальный предприниматель ФИО5; индивидуальный предприниматель ФИО6; индивидуальный предприниматель ФИО7; индивидуальный предприниматель ФИО8; общество с ограниченной ответственностью «Эндорфин»; индивидуальный предприниматель ФИО9.

В окончательной редакции требований от 30.08.2024, принятой к рассмотрению судом, истец просил расторгнуть договор аренды от 24.07.2001 г. № 00/2001ц на пользование недвижимым памятником истории и культуры «Доходный дом ФИО15» и обязать ответчика передать имущество, являющееся предметом договора аренды, а также признать недействительной сделку (дополнительное соглашение от 05.08.2019 к арендному договору от 24.07.2001 г. № 00/2001ц на пользование недвижимым памятником истории и культуры «Доходный дом ФИО15»), заключенную между АО «Кристалл» и ИП ФИО14.

Решением Арбитражного суда Томской области от 30.09.2024 (резолютивная часть объявлена 17.09.2024) исковые требования удовлетворены частично, признано недействительным дополнительное соглашение от 05.08.2019 к арендному договору на пользование недвижимым памятником истории и культуры Доходный дом ФИО15, 

<

...> от 24.07.2001 № 00/2001ц между АО «Томский Кристалл» и ИП ФИО2. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. С ИП ФИО2 в пользу АО «Томский Кристалл» взыскано 6 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, 25 826,40 руб. судебных расходов на проведение судебной экспертизы.

Не согласившись с решением суда, ИП ФИО2 обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить в части признания недействительным дополнительного соглашения от 05.08.2019 к арендному договору от 24.07.2001 г. № 00/2001ц на пользование недвижимым памятником истории и культуры «Доходный дом ФИО15». В обоснование жалобы предприниматель указывает, что суд сделал выводы, не соответствующие материалам дела, без учета фактических обстоятельств,  ссылаясь, в том числе на то, что истец не высказывал замечаний по дополнительному соглашению от 18.07.19, копию которого представил истец в материалы дела, что не соответствует действительности, еще с отзывом 11.04.2023 представлены письма, в которых предприниматель указывала, что допсоглашение об увеличении платы будет передано на регистрацию после выдачи доверенности, а также что дополнительное соглашение от 18.07.2019 ею не подписывалось  и является незаключенным. Кроме того, ответчику предлагалось неоднократно представить оригинал соглашения и обосновать, почему он не зарегистрирован; суд в нарушение положений ст. 56 АПК РФ допросил и принял доказательства ФИО16, который был представителем ответчика много лет; ответчиком неоднократно заявлялось о недобросовестности истца в поведении, когда представитель ответчика по настоящему делу заявлен в качестве свидетеля, несмотря на это суд проигнорировал ст. 10 ГК РФ в данной ситуации; свидетель ФИО16 дал недостоверные, лживые показания; АО «Томский кристалл», получая с августа 2019 года арендную плату в размере 430000 рублей, установленном п.3 дополнительного соглашения от 05.08.2019 года к договору аренды, в отсутствие иных оригиналов дополнительных соглашений к договору, а также учитывая возражения со стороны собственника в отношении субарендаторов, заключивших договора субаренды после августа 2019, фактически исполняло указанное дополнительное соглашение, в связи с чем, не вправе ссылаться на его недействительность; выводы суда первой инстанции о том, что заключение дополнительного соглашения было невыгодно для истца, не соответствует фактическим обстоятельствам; поздняя регистрация договора связана с введением на территории Томской области в то время ограничений, связанных с пандемией коронавируса и МФЦ не работали, проблематично было регистрировать сделки в тот период; апеллянт указывает на регистрацию дополнительного соглашения, его исполнение сторонами, ч.5 ст 166 ГК РФ; полагает пропущенным срок исковой давности  по требованию о признании сделки недействительной; указывает также, что есть основания полагать, что оригинал дополнительного соглашения был у АО «Томский кристалл», но не был включен в состав передаваемой документации при продаже акций умышленно.

В дополнениях к апелляционной жалобе ИП ФИО2 указала, что суд первой инстанции фактически признал действующим дополнительное соглашения к договору аренды от 18.07.2019, ксерокопия которого представлена истцом в материалы дела; с августа 2019 года истец получает арендную плату в повышенном размере, что дает основания ответчику полагаться на заключенность допсоглашения от 05.08.2019, суд первой инстанции неправомерно не применил заявленный ответчиком пропуск срока исковой давности в соответствии со ст. 196 ГК РФ, а также необоснованно не применил п.5 ст. 166 ГК РФ; недобросовестным является поведение истца относительно привлечения бывшего представителя ФИО14 ФИО16, что должно быть основанием для отказа в иске о признании недействительным допсоглашения; при предъявлении иска о недействительности сделки - дополнительного соглашения от 05.08.2019, сторона истца не заявила о применении последствий ее недействительности, что противоречит позиции Верховного Суда РФ, изложенной в Определении Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 23.01.2024 № 18-КГ23-202-К4.

АО «Томский Кристалл», также, не согласившись с вынесенным решением, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило его отменить в части отказа в удовлетворении требования о расторжении договора аренды от 24.07.2001, принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на то, что все допущенные арендатором нарушения являются существенными; если собственник, заключая договор аренды указывает на запрет совершения определённых действий относительно принадлежащего ему объекта (в частности запрет внутренних переделок и заключение договоров субаренды без предварительного согласия арендодателя), считая эти условия существенными, то именно это право подлежит защите. Выполняя самовольные перепланировки и изменения, а также самовольно заключая договоры субаренды, Арендатор присваивает себе правомочие собственника.

От ИП ФИО2 в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  (далее – АПК РФ) поступило возражение на апелляционную жалобу истца, в котором с доводами апелляционной жалобы не согласилась,  отмечая, что истцом не представлено доказательств существенного ухудшения нежилых помещений в здании по адресу: 

<

...> и возникновения в результате действий ответчика по перепланировке угрозы целостности здания. Истец не доказал, что перепланировка нежилых помещений повлекла для него такой ущерб, что он в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ). Истцом не представлено доказательств того, что перепланировка нежилых помещений существенно нарушила назначение нежилых помещений или в целом здания. Доказательств     неоднократного нарушения условий договора истец также не представил. При этом, наличие перепланировки в нескольких помещениях не может трактоваться как неоднократное нарушение условий договора.  Указывает на согласование перепланировок с правопредшественником АО «Томский кристалл»

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в своей апелляционной жалобе, возразил по жалобе другой стороны.

Представители ответчика в судебном заседании поддержали доводы, изложенные в своей апелляционной жалобе, дополнениях, возражениях, возразили по жалобе истца.

Представитель Областного государственного автономного учреждения культуры «Центр по охране и использованию памятников истории и культуры» в судебном заседании выразил свою позицию по апелляционным жалобам, указывая по существу на отсутствие оснований для расторжения договора.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции своих представителей не направили. 

Арбитражный апелляционный суд считает возможным на основании статей 123, 156 (частей 1, 3), 266 (части 1) АПК РФ рассмотреть апелляционные жалобы в отсутствие неявившихся участников арбитражного процесса.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционных жалоб, дополнений, возражений, проверив в соответствии со статьей 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов жалоб, апелляционная инстанция считает его не подлежащим отмене или изменению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, АО «Томский Кристалл» принадлежит на праве собственности нежилое здание общей площадью 1693,5 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 70:21:0200002:723, запись о регистрации права собственности 70:21:0200002:723-70/001/2017-4 от 24.08.2017 г. (далее-Здание). 

Здание является объектом культурного наследия регионального значения «Доходный дом ФИО15», нач. ХХ в., регистрационный номер объекта культурного наследия 721410028110005, в отношении которого приказом Комитета по охране объектов культурного наследия Томской области от 30.07.2021 г. № 0098/01-07 утверждено охранное обязательство собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия регионального значения «Доходный дом ФИО15», нач. ХХ в. 

24.07.2001 между Департаментом по управлению государственной собственностью Томской области, выступающего от имени собственника федерального имущества (Арендодатель), Центром по охране и использованию памятников истории и культуры Томской области (Балансодержатель) и ИП ФИО2 (Арендатор) был заключен арендный договор №00/2001ц на пользование недвижимым памятником истории и культуры «Доходный дом ФИО15» от 24.07.2001г. (далее — Договор), согласно которому Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в арендное пользование здание «Памятник» истории и культуры Доходный дом ФИО15, расположенный по адресу 

<

...> общей площадью 1 693,5 кв.м. 

В соответствии с условиями Договора, площадь здания на момент его передачи арендатору составляла 1 693,5 кв.м. Здание передано во временное пользование Арендатору под административные и торговые помещения на срок до 25.07.2026. 

Пунктом 3.3. Договора предусмотрена обязанность арендатора не производить никаких переделок как снаружи, так и внутри памятника без специального письменного разрешения Балансодержателя, не производить без разрешения балансодержателя никаких работ по ремонту памятника, работ по подновлению и ремонту внутреннего оборудования (п. 3.5. Договора), производить ремонтно-реставрационные, строительные работы в соответствии с согласованной балансодержателем проектно-сметной документацией, разрешение на начало производства работ арендатор обязан получить у балансодержателя дополнительно (п. 4.2. Договора).

 В материалы дела истцом представлены дополнительные соглашения к указанному договору: № 1 от 21.12.2001 г., от 20.05.2010 г., от 09.03.2011 г., от 24.10.2011, от 16.10.2015 г., от 18.07.2019 г., от 05.08.2019, от 15.05.2020.

С учетом заключенных дополнительных соглашений на момент рассмотрения спора сторонами признается, что арендодателем по договору аренды является АО «Томский Кристалл», а арендатором - ИП ФИО2 

Как указывал истец в ходе рассмотрения спора, согласно материалам технической инвентаризации (натурного обследования) от 07 февраля 2022 года, выполненного кадастровым инженером ФИО17 при участии представителей сторон, зафиксированного в выписке из технического паспорта здания от 07.02.2023 г. № 38/2022 общая площадь здания составляет 1676 кв.м. В результате сопоставления данных, содержащихся в поэтажном плане здания, расположенного по адресу 

<

...>, являющегося приложением к Договору аренды и материалов технической инвентаризации от 07.02.2022г., зафиксированы изменения площади помещений, расположение стен, перегородок и дверных проемов, при этом предварительное согласие истца на выполнение указанных действий не выдавалось.

Данные обстоятельства, а также сопоставление фактического внутреннего состояния переданного объекта с данными технической инвентаризации, проведенной в разные годы (2006, 2009, 2022, 2023) и зафиксированной в Выписке № 069:401/2006-146706 из Единого государственного реестра объектов капитального строительства,  Техническом паспорте от 13.11.2009 г., составленном по состоянию на 16.10.2009 г., Выписке из технического плана здания исх. № 38/2022 от 07.02.2022 г., Техническом паспорте от 03.04.2023 г., по мнению АО «Томский Кристалл», свидетельствуют о неоднократном нарушении ответчиком условий Договора и неисполнении принятых на себя обязательств, что нарушает гарантированное Конституцией РФ право на защиту права собственности. 

Истцом в адрес ответчика 23.08.2022 г. была направлена претензия (требование) о необходимости исполнения условий арендного договора от 24.07.2001г. №00/2001ц, и устранении нарушений, обозначенных в претензии. 

Неисполнение заявленных требований в добровольном порядке послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим заявлением. 

Суд первой инстанции принял по существу правильное решение, при этом выводы арбитражного суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм действующего законодательства Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции, который обоснованно исходил из следующего.

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (статьи 8, 307 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). 

На основании пункта 1 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 

В силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ, если из закона не следует иное, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна.

Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (пункт 1 статьи 10 ГК РФ).

Согласно правовой позиции Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 7 постановления от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ", если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 ГК РФ).

Под злоупотреблением правом понимается поведение управомоченного лица по реализации принадлежащего ему права, сопряженное с нарушением установленных в статье 10 ГК РФ пределов осуществления гражданских прав. При этом лицо совершает действия с незаконной целью или незаконными средствами, нарушая права и законные интересы других лиц и причиняя им вред или создавая соответствующие условия. Также под злоупотреблением правом понимается ситуация, когда лицо действует в пределах предоставленных ему прав, но недозволенным образом (определения Верховного Суда Российской Федерации от 20.10.2015 N 18-КГ15-181, от 01.12.2015 N 4-КГ15-54, от 14.06.2016 N 52-КГ16-4).

Для установления наличия или отсутствия злоупотребления участниками гражданско-правовых отношений своими правами при совершении сделок необходимо исследование и оценка конкретных действий и поведения этих лиц с позиции возможных негативных последствий для этих отношений, для прав и законных интересов иных граждан и юридических лиц.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ) (пункт 1 Постановления № 25). 

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. 

В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. 

В пункте 7 Постановления № 25 также указано, что если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 ГК РФ)

По делам о признании сделки недействительной по причине злоупотребления правом при ее совершении обстоятельствами, имеющими юридическое значение для правильного разрешения спора и подлежащими установлению, являются наличие или отсутствие цели совершения сделки, отличной от цели, обычно преследуемой при совершении соответствующего вида сделок, наличие или отсутствие действий сторон по сделке, превышающих пределы дозволенного гражданским правом осуществления правомочий, наличие или отсутствие негативных правовых последствий для участников сделки, для прав и законных интересов иных граждан и юридических лиц, наличие или отсутствие у сторон по сделке иных обязательств, исполнению которых совершение сделки создает или создаст в будущем препятствия.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказывать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Рассматривая требование истца о признании дополнительного соглашения от 05.08.2019 недействительным, и признавая его подлежащим удовлетворению, суд первой инстанции, вопреки доводам жалобы предпринимателя, исходил из оценки совокупности доказательств по делу.

Так, в ходе рассмотрения спора в опровержение доводов истца, ответчиком было представлено в материалы дела дополнительное соглашение от 05.08.2019 (в том числе в подлиннике) к арендному договору на пользование недвижимым памятником истории и культуры «Доходный дом ФИО15» от 24.07.2001 № 00/2001ц в качестве доказательства возможности выполнения перепланировок и привлечения субарендаторов без предварительного согласования с арендодателем. 

Из него также следовало продление срока действия договора аренды №00/2001ц до 31.12.2046. Данное соглашение зарегистрировано в ЕГРП, номер государственной регистрации 70:21:0200002:723- 70/052/2022-17 от 21.01.2022 (т.4 л.д.87-90). 

По ходатайству АО «Томский Кристалл» при рассмотрении дела вызваны и допрошены в судебном заседании 15.11.2023 свидетели ФИО18 и ФИО16, из пояснений которых следовало, что они подписывали дополнительное соглашение к договору, но его согласование и подписание было на иных условиях. Так, согласно пояснениям ФИО18, которая ранее являлась заместителем генерального директора АО «Томский Кристалл», соглашение увеличивало размер арендной платы до 430 000 руб. в месяц, увеличение срока действия договора, а также согласие на субаренду и переустройство помещений ею не давалось. 

Из пояснений свидетеля ФИО16, который ранее оказывал юридические услуги ИП ФИО2 спорное дополнительное соглашение, подготовленное и подписанное со стороны АО «Томский Кристалл», изначально было выполнено на двух листах, его дата была указана как 18.07.2019. Предъявленный экземпляр от 05.08.2019, зарегистрированный от 21.01.2022 не соответствует подписанному сторонами. Полагает, что подписав второй лист соглашения и поставив печать, ФИО2 напечатала на второй странице второго листа текст соглашения, с измененными условиями, выгодными для нее.

Отклоняя доводы апелляционной жалобы предпринимателя в части невозможности допроса свидетеля ФИО16 на основании ч.5 ст. 56 АПК РФ, необходимости критической оценки показаний свидетеля, суд считает обоснованными выводы суда первой инстанции в указанной части, которым аналогичные возражения ответчика были отклонены со ссылкой на то, что ФИО16 не обладал свидетельским иммунитетом, поскольку сообщенные им суду обстоятельства о подделке дополнительного соглашения не относятся информации, ставшей известной ему в силу представительства по настоящему делу. ФИО16 показал, что ранее оказывал юридические услуги ИП ФИО2 и сообщил о событиях 2019-2022 года, т.е. произошедших задолго до начала настоящего процесса. Данные обстоятельства не связаны конкретно с представительством в суде. Суд не усмотрел оснований для критической оценки показаний свидетелей ФИО16 и ФИО18 в части подделки зарегистрированной редакции дополнительного соглашения, поскольку факт их знакомства сам по себе не порочит эти показания, подтвержденные судебным экспертом. Основания для оговора судом не установлены. Возможное искажение ФИО16 показаний относительно лица, передавшего на регистрацию дополнительное соглашение к арендному договору от 05.08.2019, также не является основанием усомниться в показаниях о подделке первой страницы, поскольку это обстоятельство подтверждается совокупностью иных доказательств. Иного апеллянтом не доказано и не обосновано. 

Доводы апеллянта со ссылкой на негативное отношение ФИО16 к предпринимателю, по мнению апелляционного суда, не обоснованы и не подтверждены.

Истец также заявил о фальсификации представленного дополнительного соглашения в редакции от 05.08.19, поскольку его текст не соответствует подготовленному арендодателем и подписанному им. Также заявил ходатайство о проведении судебно-технической экспертизы (т.4 л.д.139, 144-148). 

Определением суда от 08.02.2024 проведение экспертизы было поручено экспертам ФБУ Томская ЛСЭ Минюста России. В распоряжение экспертов был предоставлен подлинник дополнительного соглашения от 05 августа 2019 года к арендному договору, представляющий собой двухстраничный документ, выполненный путем двухсторонней печати. На разрешение эксперта поставлены вопросы:

- Являются ли идентичными по технике, времени и способу печати первая и вторая страницы дополнительного соглашения от 05 августа 2019 года к арендному договору на пользование недвижимым памятником истории и культуры «Доходный дом ФИО15» от 24.07.2001 № 00/2001ц между АО "Томский Кристалл" и индивидуальным предпринимателем ФИО2, номер государственной регистрации 70:21:0200002:723-70/052/2022-17 от 21.01.2022 (далее - дополнительное соглашение от 05.08.2019)? 

- В один прием или разные периоды времени нанесен печатный текст на первую и вторую страницы дополнительного соглашения от 05.08.2019?

 - Имеется ли временной «разрыв» между печатью первой и второй страницы дополнительного соглашения от 05.08.2019? 

- Исполнен ли печатный текст первой и второй страницы дополнительного соглашения от 05.08.2019 на одном и том же устройстве или на разных? 

- Подвергалось ли изменению содержание текста дополнительного соглашения от 05.08.2019 путем допечатки или иным способом?

В соответствии с поступившим заключением эксперта ФИО19 от 15.03.2024, при сравнительном исследовании печатных текстов на 1 и 2 страницах документа были выявлены различия: по размеру левого и правого полей и величине абзацных отступов; по характеру распределения тонера в штрихах знаков и толщине элементов штрихов; по форме контуров краев и завитков штрихов одноименных букв; по компонентному составу тонеров. Совокупность различающихся признаков, установленных в процессе исследования, явилась основанием для вывода о том, что печатный текст на 1 странице и печатный текст на 2 странице дополнительного соглашения от 05.08.2019 выполнены не в один прием на разных печатающих устройствах. Установить время выполнения печатного текста на 1 и 2 страницах документа не представилось возможным. Также было установлено, что допечатка текста не проводилась и текст подчистке не подвергался (т.5 л.д.90-98). 

Вызванный в судебное заседание эксперт дал пояснения, подтвердив сделанные в заключении выводы. 

Рассмотрев заявление истца о фальсификации, суд первой инстанции  протокольным определением отказал в удовлетворении заявления (т.5 л.д.114), при этом, правомерно исходил из того, что спорная редакция дополнительного соглашения от 05.08.2019 была представлена на государственную регистрацию и зарегистрирована в таком виде 21.01.2022 (номер государственной регистрации), т.е. за год до начала настоящего судебного процесса. Соответственно, обоснованные предположения истца о внесении в текст изменений, не могут указывать на намерения ввести в заблуждение суд и участников процесса, который еще не начался.

Ссылки апеллянта на то, что выводы экспертизы не могут быть безусловным основанием для признания дополнительного соглашения поддельным, в связи с тем, что текст соглашения мог меняться и распечатываться на разных устройствах, могли меняться даты и суммы, отклоняются, поскольку основаны на предположениях ответчика, кроме того как отмечено выше, выводы суда в части недействительности соглашения сделаны не только на основании выводов экспертизы, а оценки всей совокупности доказательств по делу.

Так, судом также учтен представленный по запросу истца ответ Росимущества от 12.09.2023 № 03/40775, согласно которому информация о заключении АО «Томский кристалл» дополнительного соглашения от 05.08.19, а также обращения о необходимости согласия либо последующего одобрения советом директоров и/или общим собрание акционеров Общества сделки по заключению соответствующего дополнительного соглашения в адрес Росимущества и МТУ Росимущества не поступали. В годовом отчете Общества по итогам 2019 года, утвержденном годовым общим собранием акционеров информация в отношении совершения вышеуказанной сделки отсутствовала (т.4 л.д79-80). 

В письме МТУ Росимущества в Кемеровской области-Кузбассе и Томской области № 42-АЛ-09/0911 от 07.09.2023 указано, что в случае заключения дополнительного  соглашения от 05.08.2019 в представленной редакции был бы нарушен предусмотренный действующим в это время Уставом Общества (АО «Томский Кристалл») порядок согласования соответствующей сделки. В соответствии с п. 24 ст. 14.2. Устава Общества (в редакции, утвержденной распоряжением МТУ Росимущества от 28.02.2019 № 9-2/81) принятие решений о согласии на совершение или последующее одобрение сделок, влекущих обременение принадлежащих обществу объектов недвижимого имущества (за исключением договоров аренды, срок которых составляет менее 3 лет), относится к компетенции общего собрания акционеров Общества. Однако данные о получении согласия на совершение/последующее одобрение сделки (в части продления срока договора аренды на 20 лет) отсутствуют (т.4 л.д.81-82). 

В этой связи, суд признал обоснованными доводы истца о том, что покупатель (ООО «АГ-Капитал»), принимая решение об участии в торгах и заключая договор купли-продажи 100% акций АО «Томский Кристалл», был уверен в достоверности информации, указанной в Форме раскрытия информации от 30.09.2020 и полагался на указанное в Форме ограничение Объекта (срок аренды) по 25.07.2026. При этом, в составе документов, переданных АО «Томский Кристалл» дополнительное соглашение от 05.08.2019 не передавалось.

Также необоснованными суд считает доводы апелляционной жалобы предпринимателя о несоответствии фактическим обстоятельствам дела выводов суда первой инстанции о том, что заключение дополнительного соглашения было невыгодно для истца.

Суд первой инстанции, приходя к данному выводу, с учетом совокупности доказательств исходил из того, что в проекте арендодателя дополнительное соглашение имело иное содержание на первом листе: дата дополнительного соглашения – 18.07.19, увеличение арендной платы до 430 000 руб. В представленном ответчиком и зарегистрированном варианте: дата дополнительного соглашения – 05.08.19, увеличение арендной платы до 430 000 руб., увеличение срока действия договора до 31.12.2046 г., изменение п.1.5, 3.2, 3.14 договора (назначение здания, возможность сдавать в субаренду и производить неотделимые улучшения и перепланировку без согласия арендодателя). При том, что увеличение арендной платы до 430 000 руб. в месяц признается сторонами, а возможность ее увеличения по договору предусмотрена только по соглашению сторон. 

В связи с чем и указал, что подписание соглашения с неизменяемой арендной платой на срок, превышающий 20 лет, и сохранением обязанности нести капитальные затраты по объекту очевидно противоречит интересам истца как коммерческой организации.

 При этом, как обоснованно указал истец, у арендодателя отсутствовали какие-либо разумные экономические предпосылки оспариваемой сделки, необходимость продления срока действия договора за семь лет до окончания срока его действия.

Доказательств и обоснований, которые бы опровергали выводы суда первой инстанции и доводы истца в указанной части, указывали на наличие экономической целесообразности и разумности заключения соглашения на подобных условиях, согласования данных условий (переписка и т.д.) ответчиком, по мнению суда, не представлено. 

Судом также были приняты во внимание и учтены обстоятельства длительного периода времени, прошедшего с момента подписания соглашения и его регистрации, указания назначения платежа в платежных поручениях.

При этом, по мнению суда, доводы со ссылкой на пандемию, получение доверенностей не опровергают выводов суда, поскольку соглашение датировано 05.08.2019, то есть значительно раньше начала пандемии; доверенность, на основании которой подписано соглашение представителем истца и представлена на регистрацию, датирована 05.07.2019.

  Таким образом, указанные обстоятельства в совокупности указывают на то, что воля арендодателя при заключении оспариваемого соглашения была направлена только на увеличение размера арендной платы с уточнением реквизитов сторон, в отношении иных условий доказательств выражения арендодателем своей воли в дело не представлено.

Учитывая все изложенное, оценив в совокупности все представленные в материалы дела доказательства, обстоятельства дела, выводы судебной экспертизы, признанной судом надлежащим доказательством по делу, согласно которой установлено наличие признаков подделки документа, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о наличии правовых оснований для признания недействительным дополнительного соглашения от 05.08.2019 к арендному договору на пользование недвижимым памятником истории и культуры Доходный дом ФИО15, 

<

...> от 24.07.2001 № 00/2001ц между истцом и ответчиком.

Отклонению также подлежат и доводы о том, что суд первой инстанции неправомерно не применил заявленный ответчиком пропуск срока исковой давности в соответствии со ст. 196 ГК РФ, а также необоснованно не применил п.5 ст. 166 ГК РФ, исходя из следующего.

Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. По общему правилу, срок исковой давности составляет три года. Требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (статьи 195, 196, 199 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166 данного Кодекса) составляет три года.

Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.

Суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что отсутствие у истца информации о подделке дополнительного соглашения до начала настоящего судебного процесса исключает применение срока исковой давности, сделка оспорена сразу по предъявлении соглашения от 05.08.2019.

Согласно пункту 5 статьи 166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки, - в силу указанной нормы, следуя принципу эстоппель, сторона лишается права ссылаться на возражения в отношении ранее совершенных действий и сделок, а также принятых решений, если поведение свидетельствовало о его действительности.

Как установлено судом, в данном случае, истцу стало известно о подделанной редакции спорного дополнительного соглашения только в ходе рассмотрения настоящего спора в суде, доказательств обратного не представлено. Сама по себе возможность получить сведения из ЕГРНП не означает необходимости их получения. Ранее истец исходил только из увеличения размера арендной платы до 430 000 руб.,  доказательств совершения иных действий по одобрению дополнительного соглашения от 05.08.2019 в редакции ответчика арендодателем не представлено. 

Доводы апеллянта предпринимателя о том, что суд фактически узаконил действие копии соглашения от 18.07.2019, в частности, в части размера арендной платы, которое ответчик не  подписывала, а также, что в связи с признанием дополнительного соглашения от 05.08.2019 недействительным, суд должен был применить реституцию,   по мнению апелляционного суда, не обоснованы и не являются основанием для отмены решения суда. Так, из решения суда первой инстанции, по мнению апелляционного суда, подобные выводы не усматриваются, речь идет лишь о том, что стороны соглашались с размером арендной платы в сумме 430000 руб. и происходила ее оплата и принятие. При этом, соглашение от 18.07.2019 предметом каких-либо требований по спору не являлось, никто из сторон не заявлял требований о возврате оплаченной арендной платы. Ответчик не лишен возможности обратиться с самостоятельными требованиями в указанной части, если считает свои права нарушенными.

Таким образом, суд не усматривает оснований для отмены решения суда первой инстанции по доводам апелляционной жалобы ответчика.

Апелляционный суд также поддерживает выводы суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований о расторжении договора аренды и освобождении помещений.

В соответствии с пунктом 1 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Основанием для расторжения договора аренды истец указывал в том числе, что перепланировки ответчиком не узаконены, осуществлены без соблюдения порядка, установленного ст.45 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее – Закон № 73-ФЗ), при отсутствии авторского и государственного надзора, что является существенным нарушением договора, а также то, что площадь арендуемых помещений уменьшилась. Кроме того, истец ссылался на то, что арендатором договоры субаренды заключены без согласования с арендодателем.

Действительно, условиями арендного договора на пользование недвижимым памятником истории и культуры № 00/2001ц от 24.07.2001 г. (п. 3.3.) предусмотрена обязанность арендатора не производить никаких переделок как снаружи, так и внутри памятника без специального письменного разрешения балансодержателя, не производить без разрешения балансодержателя никаких работ по ремонту памятника, работ по подновлению и ремонту внутреннего оборудования (п. 3.5. Договора), производить ремонтно-реставрационные, строительные работы в соответствии с согласованной балансодержателем проектно-сметной документацией, разрешение на начало производства работ арендатор обязан получить у балансодержателя дополнительно (п. 4.2. Договора).

Вместе с тем, как обоснованно отмечено судом первой инстанции, истцом в нарушение статьи 65 АПК РФ не представлены доказательства, достоверно подтверждающие существенное ухудшение нежилых помещений в здании по адресу: 

<

...> и возникновения в результате действий ответчика по перепланировке угрозы целостности здания, что перепланировка нежилых помещений существенно нарушила назначение нежилых помещений или в целом здания. 

Истец не доказал, что неоспариваемая ответчиком перепланировка нежилых помещений повлекла для него такой ущерб, что он в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ). 

Доказательств неоднократного нарушений условий договора истец также не представил. При этом наличие перепланировки в нескольких помещениях не может трактоваться как неоднократное нарушение условий договора. 

При этом, судом учтено, что ответчиком представлено письмо от 19.11.2015 года в адрес директора ФГУП «Кристалл» (правопредшественника АО «Томский кристалл») ФИО20 с перечислением выполненных перепланировок в здании и с просьбой их согласования. На указанном письме имеется надпись «Согласовано» от 20.11.2015 года и подпись директора ФИО20 с печатью ФГУП «Кристалл» (т.1 л.д.93). О фальсификации данного документа не заявлено.

Учтены также показания свидетеля ФИО21, являющегося бывшим заместителем директора ФГУП «Кристалл» (АО «Томский кристалл») (с 2012 по 2018 год), который подтвердил неоднократное согласование АО «Томский кристалл» проведенных арендатором перепланировок, а также он подтвердил, что письмом от 20.11.2015 года с отметкой о согласовании директором АО «Томский кристалл» ФИО20, копия которого имеется в материалах дела, перепланировки руководителем были согласованы.

Согласно позиции третьих лиц, привлеченных к делу, а именно ООО «Томская проектная компания», Областного государственного автономного учреждения культуры "Центр по охране и использованию памятников истории и культуры", представленным в материалы дела, все выявленные перепланировки не влияют на предмет охраны объекта культурного наследия, не затрагивают капитальные и несущие конструкции, не нарушают законодательство об объектах культурного наследия. Согласно пояснениям этих лиц, данные перепланировки носят устранимый характер.

Кроме того, суд учитывает положения п.3.3. договора аренды, который разделяет понятия арендодатель и балансодержатель и предусматривает обязанность не производить никаких пристроек и переделок без письменного разрешения Балансодержателя, Центра по охране и использованию памятников истории и культуры Томской области.

Из материалов дела следует, что согласно заключению ООО «Томская проектная компания» от 03.04.2023 г. (т.1 л.д.103-150), которое имеет лицензию на осуществление деятельности по сохранению объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (номер лицензии в Едином реестре учета лицензий Л040-00103- 00/0061417) объект по адресу: 

<

...> соответствует функциональному назначению и пригоден для безопасной эксплуатации для жизни и здоровья людей после проведенной перепланировки, оборудован санитарно-техническим и инженерными устройствами. При перепланировке помещений в нежилом здании не произошло изменение архитектурного облика объекта культурного наследия, все работы проведены с согласования органов по охране объектов культурного наследия, предельные параметры разрешенного строительства и предельные параметры земельного участка, установленные градостроительным регламентом не нарушены. Перепланировка выполнена в границах внутреннего пространства нежилого здания. На безопасность здания указанные работы по перепланировке и приспособлению здания к современному использованию не повлияли. 

Также в материалы дела представлен договора между ИП ФИО14 и ОАО «Томскреставрация» на выполнение проектно-изыскательских работ № 1(1-02) от 11.03.2002 г. по памятнику архитектуры по пр.Ленина,95 (реконструкция и приспособление подвалов). В рамках указанного договора подрядчиком была подготовлена проектно-сметная документация объекта: Магазин по пр.Ленина,95 в г.Томске (реконструкция и приспособление), которым была предусмотрена перепланировка существующих помещений подвала с учетом специфики будущей функции и требований заказчика. Основным критерием проектирования являлось противопожарная безопасность и требования соответствующих разделов СНиП 2.08.02-89* и СНиП 21-01-97. В соответствии с проектом была увеличена ширина основных эвакуационных проходов в торговом зале и ширина основных эвакуационных дверных проемов. 

В отзыве от 22.05.2024 Комитета по охране объектов культурного наследия Томской области указал на отсутствие оснований для удовлетворения рассматриваемого требования (т.5 л.д.129), в судебных заседаниях представитель пояснял, что перепланировками, выполненными ответчиком, вред объекту не наносился, аренда подразумевает эксплуатацию объекта.

Кроме того, не имеется оснований для расторжения договора и в связи с передачей объекта по договорам субаренды.

Отклоняя данный довод, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что поскольку здание полностью передано в пользование ИП ФИО2 передача части помещений ею в субаренду другим лицам не может повлечь существенного нарушения прав истца в силу положений статьи 618 ГК РФ. При этом, договоры субаренды имеют отметки о согласовании (например с л.д. 12 т.4).

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к верному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требования о расторжении договора аренды и об освобождении объекта аренды.

Доводы, изложенные в апелляционных жалобах, направлены на переоценку фактических обстоятельств и представленных в дело доказательств, правильно установленных и оцененных судом первой инстанции, и не могут служить основаниями для отмены принятого решения.

Доводов, основанных на доказательственной базе, опровергающих установленные судом первой инстанции обстоятельства и его выводы, в апелляционных жалобах не приведено.

Суд апелляционной инстанции считает, что в данном случае подателями жалоб не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы, изложенные в апелляционных жалобах, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения суда первой инстанции.

Учитывая изложенное, оснований для отмены решения суда первой инстанции в обжалуемой части, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а равно принятия доводов апелляционных жалоб, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 110, 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 30.09.2024 Арбитражного суда Томской области по делу № А67-843/2023 оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства  в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев  со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Томской области.

        Председательствующий                                                       О.Ю. Киреева

          Судьи                                                                                  Л.Н. Апциаури 

                                                                                                       ФИО1