ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А13-6334/2017

г. Вологда

17 октября 2017 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 10 октября 2017 года.

В полном объеме постановление изготовлено 17 октября 2017 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зайцевой А.Я., судей Романовой А.В. и Черединой Н.В. при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии от Комитета по управлению имуществом города Череповца представителя ФИО2 по доверенности от 23.12.2016 № 08-01-35-9/98, от общества с ограниченной ответственностью «ИНБАП-Череповец» директора ФИО3 на основании решения единственного участника от 05.06.2014 № 2,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ИНБАП-Череповец» на решение Арбитражного суда Вологодской области от 05 июля 2017 года по делу                          № А13-6334/2017 (судья Свиридовская М.Б.),

установил:

Комитет по управлению имуществом города Череповца (место нахождения: 162608, 

<

...>; ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>; далее – Комитет) обратился в Арбитражный суд Вологодской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ИНБАП-Череповец» (место нахождения: 162623, 

<

...>, этаж 4; ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>; далее – Общество) о взыскании 2 084 239 руб. 13 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.10.2016 по 31.03.2017, 264 592 руб. 39 коп. пеней за период с 16.11.2016 по 28.04.2017, расторжении договора аренды от 27.12.2013  № 14100, заключенного между Комитетом и Обществом, возложении на ответчика обязанности в десятидневный срок со дня вступления решения в законную силу передать земельный участок с кадастровым номером 35:21:0401009:198 Комитету по акту приема-передачи.

Решением суда от 05.07.2017 исковые требования удовлетворены.

Общество с решением суда не согласилось, в апелляционной жалобе просило его отменить, принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Доводы подателя жалобы сводятся к следующему. В нарушение статьи 10, пункта 1 статьи 450, пункта 2 статьи 434, пункта 1 статьи 614, абзаца 2 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) суд не принял во внимание заявление Общества от 15.11.2016 о досрочном расторжении договора в соответствии с пунктом 4.1.1 договора аренды от 27.12.2013 № 14100, акт приема-передачи земельного участка от 05.12.2016. Комитет не представил в суд доказательства обращения в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области за прекращением регистрации обременения в виде договора аренды и в этой регистрации отказано.

Представитель Общества в судебном заседании апелляционной инстанции поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил ее удовлетворить.

Комитет в отзыве на жалобу и его представитель в судебном заседании апелляционной инстанции возразили против изложенных в ней доводов и требований, просили решение суда оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения.

Выслушав представителей Комитета и Общества, исследовав доказательства по делу, изучив доводы, приведенные в жалобе, отзыве на нее, апелляционная инстанция считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Как следует из материалов дела, на основании протокола об итогах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от 24.12.2013 № 6 Комитет (арендодатель) и ФИО4 (арендатор) заключили договор аренды земельного участка для строительства от 27.12.2013 № 14100.

Согласно пунктам 1.1-1.4 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок из земель населенных пунктов площадью 7970 кв.м с кадастровым номером 35:21:0401009:198, расположенный по адресу: 

<

...> в границах, указанных в прилагаемой к договору копии кадастрового паспорта (выписки) земельного участка, по акту приема-передачи, с видом разрешенного использования участка: гостиницы и центры обслуживания туристов. Цель предоставления участка – строительство гостиниц и центров обслуживания туристов. Параметры разрешенного строительства: предельное количество этажей – 10.

В соответствии с пунктом 2.2, 2.5 договора его условия распространяются на правоотношения, возникшие с 27.12.2013 по 26.12.2018. Арендная плата вносится ежеквартально, полностью, согласно прилагаемому к договору расчету арендной платы, первоначальный платеж не позднее 20 дней с момента государственной регистрации договора, последующие платежи не позднее 15 числа второго месяца квартала.

Пунктом 5.2 договора предусмотрено, что в случае нарушения арендатором пунктов 2.5, 2.6 договора, последний уплачивает пени в размере 0,1 % от просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки.

Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 06.03.2014.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 27.12.2013.

По соглашению от 19.05.2014 права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка для строительства от 27.12.2013 № 14100 переданы Обществу.

Дополнительное соглашение зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области 04.07.2014.

По акту приема-передачи от 19.05.2014 земельный участок передан Обществу.

Общество 15.11.2016 направило в Комитет заявление с предложением о досрочном расторжении договора.

Комитет 22.12.2016, 02.02.2017 направил Обществу  предложение о подписании соглашения о расторжении договора.

Комитет 20.03.2017 направил Обществу предупреждение о необходимости исполнения обязательств по договору по уплате арендной платы.

По расчету истца, задолженность ответчика за период с 06.12.2016 по 31.03.2017 составила 2 084 239 руб. 13 коп.

Истец также начислил и предъявил ответчику 264 592 руб. 39 коп. пеней за период с 16.11.2016 по 28.04.2017.

Ненадлежащее выполнение ответчиком договорных обязательств явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции признал их обоснованными по праву и размеру, удовлетворил иск.

Апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения решения суда.

В силу статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с  обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как указал суд первой инстанции, имеющимися в материалах дела договором аренды, актом приема-передачи, расчетом арендной платы – приложением к договору аренды, подписанным арендодателем и арендатором, а также расчетами истца подтверждается возникновение и наличие задолженности Общества по арендной плате.

Расчет долга суд первой инстанции проверил, признал его правильным.

Истец также заявил требование о взыскании с ответчика 264 592 руб.                   39 коп. пеней за период с 16.11.2016 по 28.04.2017.

В соответствии со статьей 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Расчет пеней суд проверил, признал его верным. 

Истом заявлено требование о расторжении договора аренды.

Статьей 619 ГК РФ определены  случаи,  при  которых по  требованию  арендодателя договор  аренды  может быть  прекращен в  принудительном  порядке в  результате  досрочного  расторжения  договора. 

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Нормами статьи 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В статьях 452 и 619 ГК РФ определено, что на арендодателя возлагается обязанность до предъявления иска о досрочном расторжении договора надлежащим образом направить предупреждение об исполнении обязательств и предложение о расторжении договора.

Как видно из материалов дела, Комитет в установленные сроки направил Обществу требования об оплате задолженности и предложение о расторжении договора с приложением соглашения о расторжении договора.

Указанные требования получены ответчиком.

Как правильно указал суд первой инстанции, Комитет предпринял допустимые и надлежащие меры по выполнению досудебного порядка урегулирования спора и получению ответчиком предупреждения и предложения о расторжении договора. В связи с нарушением арендатором обязательства по внесению арендной платы в период с 01.10.2016 по 31.03.2017 требование истца о расторжении договора аренды земельного участка от 27.12.2013 № 14100 обоснованно и подлежит удовлетворению на основании пункта 2 статьи 450, статьи 619 ГК РФ.

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды на арендатора возлагается обязанность возвратить арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учётом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что, поскольку правовых оснований для занятия земельного участка при прекращении договора аренды у ответчика не имеется, требования Комитета об освобождении занимаемого земельного участка на основании статьи 622 ГК РФ являются правомерными и подлежащими удовлетворению.

Довод подателя апелляционной жалобы о том, что договор аренды земельного участка от 27.12.2013 № 14100 расторгнут по заявлению арендатора, путем подписания сторонами акта приема-передачи земельного участка от 05.12.2016, был предметом исследования в суд первой инстанции, ему дана мотивированная оценка.

Согласно пункту 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Пунктом 1 статьи 609 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Как правильно указал суд первой инстанции, поскольку договор аренды на срок более года заключается в письменной форме, то и соглашение о его расторжении также подлежит составлению в письменной форме. В данном случае требования ГК РФ к форме сделки применительно в рассматриваемом случае не соблюдены, в связи с этим у суда отсутствуют основания считать договор аренды земельного участка от 27.12.2013 № 14100 досрочно расторгнутым по заявлению арендатора или по соглашению сторон, поскольку в деле отсутствуют соответствующие доказательства.

 Суд первой инстанции установил, что направленные истцом проекты соглашения о расторжении договора Общество не подписало и возвратило Комитету.

Как правильно указал суд первой инстанции, акт приема-передачи земельного участка от 05.12.2016, на который ссылается ответчик, таким соглашением не является.  

Из материалов дела видно, что  Комитет к проекту соглашения о расторжении договора приложил подписанный им  акт приема-передачи земельного участка от 01.01.2017. Вместе с тем, Общество подписало данный акт, изменив в одностороннем порядке, без согласования с арендодателем, дату, указав вместо « 01.01.2017»  дату «05.12.2016». С таким изменением содержания документы Комитет не согласился. 

Таким образом, суд первой инстанции пришел  к правильному выводу о том, что ни факт, ни дата возврата арендованного имущества ответчиком не подтверждены.

Доводы Общества об отказе от договора, об освобождении им помещений 05.12.2016,  отсутствии в связи с этим обязательства внесения арендной платы за период с 06.12.2016 по 31.03.2017, не принимаются во внимание.

Досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы. Аналогичный вывод содержится в пункте 13 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

Объективных доказательств, свидетельствующих о возврате истцу  объекта аренды в установленном в договоре  и законе порядке, о расторжении договора в одностороннем порядке со стороны арендатора, о создании истцом препятствий в  возврате  имущества, ответчик в порядке статьи 65 АПК Ф в суд не представил. Имеющиеся в деле документы, в том числе на которые ссылается ответчик, такие сведения не содержат.

Оснований не согласиться с данными выводами суда первой инстанции у апелляционной инстанции не имеется.

Таким образом, оснований для отказа в удовлетворении иска у суда первой инстанции не имелось. Иск удовлетворен правомерно.

Фактически все доводы подателя жалобы направлены на переоценку установленных по делу судом первой инстанции обстоятельств, доказательств и иные выводы, правовые основания для которых у апелляционной инстанции отсутствуют.

Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Вологодской области от 05 июля 2017 года по делу № А13-6334/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ИНБАП-Череповец» - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд                Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

          А.Я. Зайцева

 

Судьи

          А.В. Романова 

          Н.В. Чередина