Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-79508/2019

29 января 2020 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  23 января 2020 года

Полный текст решения изготовлен  29 января 2020 года

 

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Бугорской Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем  ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

 

истец: ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "БУНКЕР-СЕРВИС" (адрес:  Россия 198035, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, 

<

...>/А/10Н, ОГРН:  

<

***>);

ответчик: 1. Публичное акционерное общество "Промсвязьбанк"; ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "БАСФОР" (адрес:  Россия 109052, МОСКВА, ул СМИРНОВСКАЯ, 10, 22; Россия 197376, Санкт-Петербург, Профессора Попова 23, лит В, оф 301А, ОГРН:  

<

***>);

2. ООО «Басфор» (адрес: 197376,  Санкт-Петербург, ул.Профессора Попова, д. 32, литер В, офис 301 А; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

третье лицо: Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (адрес:  Россия 107078, 

<

...>, ОГРН:  )

 

о признании отсутствующим права залога

 

при участии

- от истца: ФИО2 по доверенности от 15.08.2019

- от ответчика: 1. не яв., извещен; 2. ФИО3 по доверенности от 10.01.2020 

 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Бункер-Сервис» (далее - Истец, ООО «Бункер-Сервис») обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к публичному акционерному обществу «Промсвязьбанк» (далее – ПАО «Промсвязьбанк», Ответчик) и обществу с ограниченной ответственностью «Басфор» (далее – ООО «Басфор»), в котором просило признать отсутствующим право залога ПАО «Промсвязьбанк» на нежилое помещение № 611, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Сестрорецк, Таможенная дорога, дом 11, корп.1, стр.1 на 6 этаже, кадастровый номер 78:38:0021137:3931.

Определением от 15.07.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечена Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

В судебном заседании 23.01.2020 суд, завершив предварительное судебное заседание, открыл судебное заседание первой инстанции, в порядке статей 136-137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации перешел к рассмотрению спора по существу.

Протокольным определением суд применительно к положениям статей 47, 51, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Басфор» с исключением его из числа ответчиков.

Представитель Истца настаивал на удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Представитель Ответчика против удовлетворения иска возражал по основаниям, изложенным в отзыве.

Росреестр своего представителя в судебное заседание не направил, дело рассмотрено в его отсутствие в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, доводы иска и отзыва на него, заслушав мнения участвующих в деле лиц, суд установил следующее.

10.07.2018 между ООО «Бункер-Сервис (покупатель) и ООО «Басфор» (продавец) был заключен предварительный договор № 10/07/2018-Д-11-71 купли-

продажи нежилого помещения, по условиям которого стороны обязуются заключить договор купли-продажи нежилого помещения (основной договор) в соответствии с условиями, определенными предварительным договором и обязательными приложениями к нему (далее – Предварительный договор).

В соответствии с п. 1.1.1 Предварительного договора предметом основного договора является нежилое помещение № 611, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Сестрорецк, Таможенная дорога, дом 11, корп. 1, стр. 1 на 6 этаже, площадью 98,20 кв.м, технические характеристики которого указаны в Приложение №1 к настоящему Предварительному договору.

Согласно п. 1.1.2 Предварительного договора местонахождение нежилого помещения указано на плане этажа Санаторно-курортного учреждения, являющегося Приложением № 2 к Предварительному договору.

Как следует из п. 1.1.3 Предварительного договора, нежилое помещение принадлежит продавцу на основании разрешения на строительство №78-010-0254.1-2015 от 23.03.2017 и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № 78-10-05-2017 от 12.04.2017.

В соответствии с п. 1.2 Предварительного договора продавец обязуется до 30.07.2018 включительно совершить все необходимые и зависящие от него действия в целях регистрации своего права собственности на нежилое помещение.

При этом в силу положений п. 1.3 Предварительного договора стороны обязуются в течение 40 рабочих дней с момента государственной регистрации права собственности продавца на нежилое помещение, в порядке, предусмотренном предварительным договором заключить в простой письменной форме основной договор путем составления единого документа, подписанного обеими сторонами.

Согласно пункту 2.1. Предварительного договора цена нежилого помещения по основному договору составляет 10 016 400 руб. (пункт 2.1.) и подлежит оплате до подписания основного договора, в следующем порядке: 3 000 000 руб. - в срок до 13.07.2018 включительно (п. 2.2.1.); 7 016 400 руб. - в срок до 31.07.2018 включительно (п. 2.2.2.).

Платежными поручениями № 159 от 12.07.2018 и № 742 от 18.07.2018 ООО «Бункер-Сервис» оплатило ООО «Басфор» стоимость нежилого помещения.

20.07.2018 между сторонами подписан акт приема-передачи нежилого помещения, однако, на момент передачи владения помещением право собственности ООО «Басфор» на помещение не было зарегистрировано в ЕГРН.

Между тем, согласно выписке из ЕГРН от 30.10.2018 вместе с регистрацией права собственности ООО «Басфор» на помещение в ЕГРН была внесена запись об ипотеке помещения в пользу ПАО «Промсвязьбанк», поскольку спорное помещение расположено в здании, которое было возведено на земельном участке, который ООО «Басфор» до строительства передал в залог правопредшественнику ПАО «Промсвязьбанк» по договору ипотеки земельного участка.

В рамках арбитражного дела №А56-128588/2018 ООО «Бункер-Сервис» обращалось в арбитражный суд с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к ООО «Басфор» о признании предварительного договора купли-продажи от 10.07.2018 № 10/07/2018Д-11-71 основным договором купли-продажи нежилого помещения № 611, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>, стр. 1, на 6 этаже, о государственной регистрации перехода права собственности на указанное помещение от ответчика к истцу.

Решением от 31.07.2019, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 06.11.2019, суд обязал осуществить государственную регистрацию перехода права собственности от ООО «Басфор» к ООО «Бункер-Сервис» на указанное нежилое помещение, в удовлетворении остальной части иска отказал.

По мнению Истца, факт обращения в регистрирующий орган ООО «Басфор», как залогодателя, и ПАО «Промсвязьбанк», как залогодержателя, и последующая государственная регистрация ипотеки имели место после того, как ООО «Бункер-сервис» стал законным владельцем спорного помещения.

Ссылаясь на положения статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также п. 2 ст. 11 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке), ООО «Бункер-сервис» считает, что приоритет лица, имеющего право требования к продавцу об установлении ипотеки здания, отпадает с момента передачи владения помещением ООО «Бункер-сервис».

При этом, по мнению Истца, право требовать установления ипотеки у банка имелось именно в отношении здания (п. 1 ст. 65 Закона об ипотеке). Между тем, помещение расположено в здании, которое не отчуждалось ООО «Басфор» в качестве самостоятельного объекта права собственности. Напротив, ООО «Басфор» отчуждало помещения в здании как самостоятельные объекты права собственности по договорам купли-продажи помещений.

Как полагает Истец, поскольку здание юридически не возникло как объект права собственности, право залога на здание у банка также не возникло, поскольку оно не было зарегистрировано до начала регистрации прав собственности приобретателей помещений в здании.

Внесение в ЕГРН записи об ипотеке спорного помещения в пользу ПАО «Промсвязьбанк», по мнению Истца, является незаконным, поскольку Закон об ипотеке не предусматривает возникновения права залога у залогодержателя земельного участка в отношении какого-либо иного имущества, чем здание или сооружение, к которым спорное помещение отнесено быть не может.

Ссылаясь на то, что запись в ЕГРН о залоге нежилого помещения нарушает законное владение ООО «Бункер-сервис», Истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд не усматривает оснований для удовлетворения иска в связи со следующим.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с пунктом 6 статьи 6 Закона об ипотеке ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором или настоящим Федеральным законом.

В силу пункта 1 статьи 64 Закона об ипотеке, если договором об ипотеке или договором, влекущим возникновение ипотеки в силу закона, не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя. Право залогодателя распоряжаться такими зданием или сооружением, условия и последствия перехода прав на такие здание или сооружение к другим лицам определяются правилами главы VI данного Федерального закона.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Закона об ипотеке на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения.

При наличии в договоре условия, предусматривающего, что находящиеся или строящиеся на земельном участке и принадлежащие залогодателю здание или сооружение не заложены тому же залогодержателю, залогодатель при обращении взыскания на земельный участок сохраняет право на такие здание или сооружение и приобретает право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая необходима для использования таких здания или сооружения в соответствии с их назначением. Условия пользования указанной частью земельного участка определяются соглашением между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - судом.

Таким образом, действовавшее на момент заключения договора ипотеки законодательство допускало возможность ипотеки земельного участка без установления ипотеки в отношении расположенных на таком участке строений, однако это должно быть специально указано в договоре.

В настоящем деле нежилое помещение выступает в качестве предмета гражданских правоотношений в условиях наличия предмета залога относительно земельного участка, в связи с этим к нему может быть применима норма, предусмотренная пунктом 1 статьи 64 и статьей 65 Закона об ипотеке, в связи с чем все объекты недвижимого имущества, построенные на заложенном земельном участке, могут быть отнесены к объектам, на которые также распространяется режим залоговых обязательств, а потому в силу пункта 6 статьи 6 Закона об ипотеке на них также может быть распространен режим ипотеки.

Доводы Истца о том, что помещения в здании являются самостоятельными объектами прав и прямо в статье 64 Закона об ипотеке не поименованы, не могут быть приняты судом, поскольку положение пункта 1 статьи 64 Закона об ипотеке о распространении при ипотеке земельного участка права залога на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя,

отражают основной принцип земельного законодательства - принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, что объективно обусловлено спецификой указанных объектов и складывающихся имущественных отношений и направлено на обеспечение стабильности гражданского оборота. (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 28.05. 2013 N 741-О).

Как следует из материалов дела, 14.10.2015 между ПАО «Автовазбанк» и ООО «Басфор» был заключен кредитный договор 

<

***>, по условиям которого банк предоставил заемщику кредит в размере 2,3 млрд. рублей, а 23.11.2015 в обеспечение исполнения обязательств по возврату кредита между ПАО «Автовазбанк» и ООО «Басфор» был заключен договор ипотеки земельного участка № Н-1/

<

***>, согласно которому ООО «Басфор» предоставило в залог земельный участок, расположенный по адресу: г. Санкт-Петербург, 

<

...> км Приморского шоссе, д. 1, литер А, общей площадью 174 560 кв. м., кадастровый номер 78:38:0021137:21.

Государственная регистрация договора ипотеки произведена 22.12.2015.

Согласно п. 1.4. договора ипотеки независимо от согласия на это залогодателя или залогодержателя считаются находившимися в залоге: новое имущество, которое принадлежит залогодателю и создано либо возникло в результате переработки или иного изменения предмета ипотеки.

Указанные положения договора соответствуют ст. 64 Закона об ипотеке.

06.04.2018 между ПАО «Автовазбанк» и ПАО «Промсвязьбанк» заключен договор об уступке прав (требований) № 0016-18-У6-А, согласно которому к ПАО «Промсвязьбанк» перешло право требования по кредитному договору № 

<

***>, заключенному 14.10.2015 между ПАО «Автовазбанк» и ООО «Басфор», вместе с обеспечением в виде договора ипотеки земельного участка № Н-1/

<

***>.

Таким образом, в настоящий момент в отношении спорного объекта зарегистрирована ипотека в пользу ПАО «Промсвязьбанк» на законных основаниях.

При этом в п. 1.5 Предварительного договора продавец подтвердил, что на момент его заключения права на нежилое помещение, равно как и само нежилое помещение не будет находиться под арестом, запретом, судебным спором. Таким образом, ООО «Басфор» не сообщил, а покупатель не запросил информацию о возможном нахождении объекта недвижимости или прав на него под ограничением в виде ипотеки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

При таких обстоятельствах вопреки доводам Истца передача покупателю нежилого помещения, обремененного залогом в пользу Банка, не может повлечь прекращение этого залога.

При таких обстоятельствах, руководствуясь положениями статей 334, 341, 342 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также пункта 6 статьи 6, пункта 1 статьи 64 Закона об ипотеке, суд не усматривает оснований для удовлетворения иска, поскольку нежилое помещение на законных основаниях находится в залоге у ПАО «Промсвязьбанк».

Расходы по делу распределяются в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и относятся на Истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  

 

решил:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

 

Судья                                                                            Бугорская Н.А.