/

 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-9169/18 

Екатеринбург

18 февраля 2019 г.

 

Дело № А47-9488/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 13 февраля 2019 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 февраля 2019 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Беляевой Н. Г.,

судей Тороповой М. В., Татариновой И. А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Администрации города Оренбурга (далее – Администрация, истец) на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 28.07.2018 по делу № А47-9488/2017 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2018  по тому же делу.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Администрация обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Орскнефтепродукт» (далее – общество «Орскнефтепродукт», ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 3 092 939 руб. 78 коп. за период с 30.03.2015 по 31.12.2016, пени за период с 11.03.2015 по 10.01.2017 в сумме 337 650 руб. 04 коп.

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Актив».

 Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 28.07.2018 (судья Калашникова А.В.) исковые требования удовлетворены частично, с общества «Орскнефтепродукт» в пользу Администрации взыскана задолженность по арендной плате в сумме 860 346 руб. 14 коп., неустойка в сумме 106 219 руб. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано; с общества «Орскнефтепродукт» в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 11 313 руб.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2018 (судьи Карпачева М.И., Соколова И.Ю., Суспицина Л.А.,) решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Администрация, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, просит обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции изменить, принять по делу новый судебный акт, которым требования Администрации удовлетворить в полном объеме, рассчитав задолженность, исходя из всей площади земельного участка. По мнению заявителя, судами не применены положения статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при определении условий договора аренды, действующих в отношении ответчика в части используемой площади земельного участка. Заявитель жалобы утверждает, что спорный земельный участок огражден забором, иные лица земельным участком не пользуются, доказательства обратного в материалы дела не представлены. Администрация также указывает, что согласно результатам проведенной экспертизы необходимая для обслуживания и эксплуатации объектов недвижимости площадь земельного участка составляет 5 240, 9 кв. м, однако из выводов экспертного заключения не следует, что арендатор не использует земельный участок в полном объеме, соответствующие доказательства обществом «Орскнефтепродукт» также не представлены. 

В отзыве на кассационную жалобу общество «Орскнефтепродукт» просит оставить обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции без изменения, кассационную жалобу Администрации – без удовлетворения, считая доводы, изложенные в ней, несостоятельными.

В соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции в обжалуемой части исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе. 

Как установлено судами и следует из материалов дела, согласно свидетельству о государственной регистрации права от 22.11.2006 № 56 АА 288154 муниципальному образованию «город Оренбург» на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 56:44:0127002:0014, площадью 13 833 кв. м, назначение: земли поселений, адрес: местоположение установлено относительно ориентира –  административно-производственные здания, расположенные в границах участка, адрес ориентира: Оренбургская область, г. Оренбург, ул. Монтажников, № 25.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Оренбургской области от 27.10.2016 по делу № А47-11174/2015 установлено, что  между Администрацией (арендодатель) и муниципальным унитарным предприятием «Производственно- технологическая комплектация жилищно-коммунального хозяйства г. Оренбурга» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 16.11.2005 № 5/д-104юр, согласно которому арендодатель сдал, а арендатор принял во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 56:41:0127002:014, расположенный по адресу: местоположение установлено относительно ориентира –  административно-производственные здания, расположенные в границах участка, адрес ориентира: г. Оренбург, ул. Монтажников, № 25, площадью 13 833 кв. м, с разрешенным использованием: размещение административно- производственных зданий согласно чертежу границ и характеристик земельного участка (приложение 1, приложение 2) (пункт 1.1 договора).

В соответствии с пунктом 1.4 договора срок договора составляет одиннадцать месяцев двадцать девять дней. Срок договора исчисляется с момента регистрации в Управлении землепользования и развития пригородного хозяйства Администрации г. Оренбурга.

Дополнительными соглашениями от 26.01.2006 и от 25.01.2009 стороны внесли изменения в рассматриваемый договор в части размера арендной платы, при этом дополнительным соглашением от 25.01.2009 уточнено разрешенное использование арендованного земельного участка - земельные участки, предназначенные для размещения объектов коммунального хозяйства, для размещения трехэтажного здания административного бытового комплекса, теплового склада № 4, складов № 1, № 2, № 3.

Из обстоятельств, установленных в рамках дела № А47-11174/2015 также следует, что муниципальное унитарное предприятие «Ремдорсервис» муниципального образования «город Оренбург» реорганизовано путем присоединения к нему муниципального унитарного предприятия «Производственно-технологическая комплектация жилищно-коммунального хозяйства г. Оренбурга» муниципального образования «город Оренбург». Указанным решением с муниципального унитарного предприятия «Ремдорсервис» как правопреемника арендатора по договору взыскана задолженность в размере 1 671 693 руб. 54 коп. за период с 01.02.2014 по 29.03.2015.

Размер исковых требований в рамках дела № А47-11174/2015 был определен истцом по результатам проведенной судебной экспертизы, согласно которому эксперт пришел к выводу о том, что рыночная стоимость права пользования (годовой арендной платы) спорного земельного участка, с учетом округления по состоянию на 01.01.2015 составила 1 700 000 руб. в год.

Период пользования был определен исходя из того, что 30.03.2015 объекты недвижимости, принадлежащие на праве хозяйственного ведения муниципальному унитарному предприятию «Ремдорсервис», были реализованы с торгов в процедуре банкротства унитарного предприятия.

Общество «Орскнефтепродукт» являлось покупателем объектов недвижимости: нежилое здание площадью 361,8 кв. м с кадастровым номером 56:44:0127002:49, нежилое здание площадью 545,3 кв. м (здание теплого склада, электрощитовая, склад, гараж) с кадастровым номером 56:44:0127002:85, нежилое здание (склад № 3, склад № 2) площадью 1076, 1 кв. м с кадастровым номером 56:44:0127002:52, нежилое здание (склад № 1) площадью 571,2 кв. м с кадастровым номером 56:44:0127002:86, право собственности ответчика на объекты недвижимости зарегистрировано 30.03.2015, что подтверждается представленными в материалы дела выписками из Единого государственного реестра недвижимости. 

Администрация, полагая, что к покупателю объектов недвижимости перешло право аренды на земельный участок с кадастровым номером 56:41:0127002:14 по договору от 16.11.2005 № 5/д-104юр, при этом дополнительное соглашение к договору аренды не подписано, арендная плата за пользование земельным участком не внесена, обратилась в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.

Удовлетворяя заявленные исковые требования частично, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.

В соответствии с пунктом 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.

На основании пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. За пользование земельными участками, находящимися в аренде, взимается арендная плата. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Из положений пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент перехода к ответчику права собственности на здание) следует, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (пункт 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу правовой позиции, изложенной в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Согласно правовому подходу пункта 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление Пленума от 17.11.2011 № 73) при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Из системного толкования вышеуказанных норм и правовых позиций следует, что при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды, в том числе и обязанность по внесению арендной платы и уплате неустойки, установленной в договоре, в случае нарушения сроков внесения арендной платы.

Руководствуясь вышеизложенным, суды первой и апелляционной инстанций установили, что с момента государственной регистрации перехода права собственности ответчика на здания, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 56:41:0127002:014, к обществу «Орскнефтепродукт» перешли обязательства арендатора, вытекающие из договора аренды земельного участка от 16.11.2015 № 5/д-104юр.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (займодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Положениями пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). 

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При рассмотрении настоящего спора, установив, что обязательства по оплате арендной платы за взыскиваемый период в соответствии с условиями договора ответчиком надлежащим образом не исполнены, соответствующие доказательства в материалы дела не представлены (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о наличии оснований для взыскания с общества «Орскнефтепродукт»  задолженности по арендной плате за земельный участок.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей с 01.03.2015) порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

На основании правовой позиции, изложенной в пункте 16 постановления Пленума от 17.11.2011 № 73, по договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

 Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды (пункт 19 постановления Пленума от 17.11.2011 № 73).

Из материалов дела усматривается, что решением Оренбургского городского Совета от 25.04.2011 № 120 утвержден Порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, являющихся собственностью муниципального образования «город Оренбург», согласно пунктам 3, 5 которого арендная плата определяется на основании отчета независимого оценщика о рыночной стоимости арендной платы, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, за исключением случаев, указанных в пункте 2 указанного Порядка и не может быть ниже земельного налога.

В ходе рассмотрении спора судами принято во внимание, что рыночная стоимость арендной платы земельного участка за 2015 год установлена с учетом проведенной в рамках дела № А47-11174/2015 судебной экспертизы.

При этом из материалов дела усматривается, что в целях определения рыночной стоимости годового размера арендной платы за 2016 год, а также фактической площади земельного участка, которая используется обществом «Орскнефтепродукт», определением Арбитражного суда Оренбургской области от 22.12.2017 назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено автономной некоммерческой организации «Центр судебных экспертиз» экспертам - Соболь Александру Леонидовичу, Карамышевой Марине Михайловне.

По результатам проведенной экспертизы в материалы дела представлено заключение от 20.04.2018 № 173-АНО-2017, согласно выводам которого площадь земельного участка с кадастровым номером 56:44:0127002:0014, необходимая для обслуживания и эксплуатации объектов литер У, Е, В, В1, В2, В3, В4, В5, В6, составляет - 5 240,9 кв. м, в том числе площадь участка под объектами - 2 174,3 кв. м, свободная территория от застройки - 3 066,6 кв. м. 

В отношении рыночной стоимости арендной платы за пользование земельным участком, эксперт указал, что за 2016 год рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 56:44:0127002:0014 с учетом округления составила 996 000 руб.

Исследовав и оценив представленное в материалы дела экспертное заключение от 20.04.2018 № 173-АНО-2017, суды установили, что такое заключение является ясным, полным, соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также положениям Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», при этом судами также приняты во внимание документы, подтверждающие наличие у экспертов необходимого образования и достаточной квалификации для проведения экспертизы, а также отсутствие доказательств, свидетельствующих о нарушении экспертами при проведении исследования требований действующего законодательства, как и доказательств наличия в заключении противоречивых или неясных выводов, в связи с чем экспертное заключение признано в качестве надлежащего доказательства по делу.

По результатам исследования и оценки представленных в материалы дела доказательств в совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды первой и апелляционной инстанций установили, что площадь земельного участка, необходимая для обслуживания и эксплуатации объектов недвижимости, принадлежащих ответчику на праве собственности, составляет 5 240,9 кв. м, в связи с чем при оценке представленного в материалы дела расчета задолженности Администрации, а также контррасчета основного долга, представленного ответчиком, суды первой и апелляционной инстанций признали конттррасчет задолженности, исходя из площади участка 5 240,9 кв. м, арифметически верным. 

На основании изложенного, установив, что указанная в контррасчете сумма за 2015 год (483 001 руб. 34 коп. за период с 30.03.2015 по 31.12.2015) и  за 2016 год (377 344 руб. 80 коп.) не  ниже земельного налога за указанные периоды (с учетом положений пунктов 3, 5 Порядка определения размера арендной платы), суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о наличии оснований для взыскания с общества «Орскнефтепродукт» задолженности по арендной плате в сумме 860 346 руб. 14 коп. за период с 30.03.2015 по 31.12.2016. 

Рассматривая требования Администрации о взыскании неустойки за просрочку внесения арендной платы за период с 11.03.2015 по 10.01.2017 в сумме 337 650 руб. 04 коп., суды первой и апелляционной инстанций руководствовались положениями статей 329, 330, 331 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также условиями договора от 16.11.2015 № 5/д-104юр, при этом исследовав и оценив расчет пени, представленный Администрацией, а также контррасчет, представленный обществом  «Орскнефтепродукт», суды первой и апелляционной инстанций признали конттрасчет арифметически верным, в связи с чем удовлетворили исковые требования о взыскании неустойки частично в сумме 106 219 руб.

Кассационная жалоба Администрации не содержит доводов относительно проверки законности судебных актов в части удовлетворения требований о взыскании неустойки за просрочку внесения арендной платы, поэтому судом кассационной инстанции их законность в этой части не проверяется.

Доводы Администрации о необходимости расчета арендной платы, исходя из площади земельного участка 13 833 кв. м, со ссылками на неправильное применение положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной и получили надлежащую правовую оценку. Признавая контррасчет арендной платы за 2015-2016 гг. правильным, суды первой и апелляционной инстанций приняли во внимание выводы эксперта, изложенные в заключении от 20.04.2018 № 173-АНО-2017, и исходили из того, что площадь земельного участка с кадастровым номером 56:44:0127002:0014, необходимая для обслуживания и эксплуатации объектов недвижимости, составляет 5 240,9 кв. м; доказательства использования ответчиком иного размера площади в материалы дела не представлены, равно как и не представлены доказательства, опровергающие выводы экспертного заключения относительно используемой площади земельного участка и его рыночной стоимости  (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Таким образом,  доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, были предметом исследования в судах первой и апелляционной инстанции, не свидетельствуют о нарушении судами норм права и сводятся лишь к переоценке имеющихся в деле доказательств и сделанных на их основании выводов судов, полномочий для которой у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

При рассмотрении спора имеющиеся в материалах дела доказательства исследованы судами по правилам, предусмотренным статьями 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, им дана надлежащая правовая оценка согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций, в нарушение своей компетенции, предусмотренной статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.03.2013 № 13031/12, а также в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 12.07.2016 № 308-ЭС16-4570, от 16.02.2017 № 307-ЭС16-8149. 

 Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 28.07.2018 по делу № А47-9488/2017 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2018  по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Администрации города Оренбурга – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий                                             Н.Г. Беляева 

 

Судьи                                                                          М.В. Торопова 

 

                                                                                      И.А. Татаринова