АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-18161/2022

г. Краснодар

23 августа 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 23 августа 2023 года

Постановление в полном объеме изготовлено 23 августа 2023 года

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В., при ведении протокола судебного заседания помощником председательствующего Пономаревой М.А. и участии в судебном заседании, проводимом с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Ростовской области (судья Волуйских И.И.), ответчика – индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 321619600001941), в отсутствие истца – комитета по управлению имуществом администрации города Шахты (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Ростовской области от 21.02.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2023 по делу № А53-18161/2022, установил следующее.

Комитет по управлению имуществом администрации города Шахты (далее – комитет) обратился в арбитражный суд к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – предприниматель) с исковым заявлением, в котором просил взыскать:

– задолженность по договору аренды от 01.04.2019 № 9040 с 09.04.2019 по 07.09.2021 в размере 262 565 рублей 18 копеек и пени с 20.05.2019 по 31.12.2022 в размере 71 904 рубля 97 копеек;

– задолженность по договору аренды от 09.10.2017 № 8506 с 04.03.2021 по 31.12.2022 в размере 786 331 рубля 76 копеек и пени 20.03.2021 по 31.12.2022 в размере 78 723 рублей 75 копеек (с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Кодекс).

Иск основан на положениях статей 309, 310, 330, 424, 552. 606, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), статей 35, 42, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс). Требования мотивированы ненадлежащим исполнением предпринимателем обязательств по внесению арендной платы за пользование земельными участками, право государственной собственности на которые не разграничено, с кадастровыми номерами 61:59:0030320:1254 и 61:59:0030325:292, арендуемыми на основании договоров от 01.04.2019 № 9040 и от 09.10.2017 № 8506. На сумму долга предпринимателя по арендной плате комитетом начислена договорная неустойка.  

Решением от 21.02.2023, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 28.04.2023, исковые требования удовлетворены частично. С предпринимателя в пользу комитета взыскана задолженность по договору от 01.04.2019 № 9040 в размере 262 565 рублей 18 копеек, пени в размере 71 806 рублей 34 копеек. Также взыскана задолженность за использование земельного участка с кадастровым номером 61:59:0030325:292 в размере 786 331 рубля 76 копеек, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 45 159 рублей 45 копеек. В остальной части иска отказано.

Суды установили, что между комитетом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) по результатам торгов (в форме открытого аукциона) заключен договор от 01.04.2019 № 9040 аренды земельного участка общей площадью 815 кв. м с кадастровым номером 61:59:0030320:1254, расположенного по адресу: 

<

...>. Участок предоставлен арендатору для строительства магазина, имеет разрешенное использование – магазины торговой площадью 100 кв. м и более. Договор аренды прошел процедуру государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН). По условиям договора (пункт 2.1) срок аренды в соответствии с протоколом от 29.03.2019 установлен на 1 год 6 месяцев с момента передачи земельного участка. Предприниматель обязался вносить арендную плату ежемесячно, не позднее 20-го числа отчетного месяца. Размер арендной платы определен по условиям аукциона в размере 1 015 720 рублей в год (пункт 3.2). В июне 2020 года в ЕГРН внесены сведения о регистрации права собственности предпринимателя на здание магазина, возведенного на указанном земельном участке. В этой связи сторонами 18.06.2020 заключено дополнительное соглашение к договору, которым срок аренды установлен с 09.04.2019 по 09.04.2068, а размер годовой арендной платы – 379 427 рублей 04 копейки, 1 036 рубля 69 копеек в день (из расчета 366 дней в году). Комитет указывает, что предпринимателем нарушено обязательство по внесению арендной платы, за которой образовалась задолженность с 09.04.2019 по 07.09.2021 в размере 262 565 рублей 18 копеек, на эту сумму комитетом начислены пени с 20.05.2019 по 31.12.2022 в размере 71 904 рублей 97 копеек. Между комитетом и ФИО2 по результатам торгов (в форме открытого аукциона) заключен договор от 09.10.2017 № 8506 аренды земельного участка с кадастровым номером 61:59:0030325:292 для строительства магазина. Указанный договор зарегистрирован в ЕГРН. По условиям договора (пункты 2.1, 3.2) срок аренды установлен в соответствии с протоколом от 04.10.2017 на 1 год 6 месяцев с момента передачи земельного участка. Арендная плата вносится арендатором ежемесячно, не позднее 20-го числа отчетного месяца. Размер арендной платы за участок определен в соответствии с протоколом от 04.10.2017 и составляет 459 085 рублей в год, в день 1 257 рублей 77 копеек (из расчета 365 дней в году). В 2018 году ФИО2 зарегистрировал право собственности на незавершенный строительством объект с кадастровым номером 61:59:0030325:305, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 61:59:0030325:292. ФИО2 продолжил пользоваться участком по истечении установленного договором срока аренды. ФИО2 (он же ФИО3) по договору купли-продажи от 25.02.2021 продал предпринимателю объект незавершенного строительства с кадастровым номером 61:59:0030325:305, находящийся по адресу: 

<

...>. Комитет указывает, что право собственности предпринимателя 04.03.2021 зарегистрировано в ЕГРН, в силу чего к ней перешло право пользования земельным участком на тех же условиях, что у предыдущего арендатора по договору № 8506. Предпринимателем нарушено обязательство по внесению арендной платы, за ней образовалась задолженность с 04.03.2021 по 31.12.2022 в размере 786 331 рубля 76 копеек, на данную сумму начислены пени 20.03.2021 по 31.12.2022 в размере 78 723 рублей 75 копеек. Ссылаясь на ненадлежащее исполнение предпринимателем обязательства по внесению арендной платы, комитет направил претензию с требованием о погашении задолженности и уплате неустойки. Претензия оставлена арендатором без удовлетворения, что послужило основанием для обращения комитета в арбитражный суд с исковым заявлением. При разрешении спора судебные инстанции руководствовались статьями 309, 310, 319, 319.1, 330, 420, 422, 424, 606, 610, 611, 614 Гражданского кодекса, статьями 1, 39.7, 65 Земельного кодекса. Судами учтены также разъяснения, содержащиеся в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление от 17.11.2011 № 73) и в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации». Материалы дела подтверждают, что обязанность по внесению арендных платежей в заявленные в иске комитетом периоды предпринимателем не исполнялась. Ответчик не представил доказательств внесения арендных платежей, поэтому требование комитета о взыскании 262 565 рублей 18 копеек по договору аренды от 01.04.2019 № 9040 признано судами обоснованным и подлежащим удовлетворению. Пунктом 5.2 названного договора установлена ответственность арендатора за нарушение срока внесения арендной платы в виде пени в размере 1/360 действующей ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от суммы невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. Факт просрочки подтвержден, поэтому требование о взыскании с предпринимателя неустойки заявлено комитетом обоснованно. Расчет размера пени судом первой инстанции признан неверным, произведенным без учета положений статьи 193 Гражданского кодекса, а также действия моратория с 01.04.2022 по 01.10.2022, введенного постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497 (далее – постановление № 497). По расчету суда с ответчика в пользу истца подлежат взысканию пени за нарушение обязательств по договору аренды от 01.04.2019 № 9040 в размере 71 806 рублей 34 копеек с 20.05.2019 по 31.12.2022. Относительно требований комитета о взыскании с предпринимателя задолженности по договору аренды от 09.10.2017 № 8506 с 04.03.2021 по 31.12.2022 в размере 786 331 рубля 76 копеек и пени с 20.03.2021 по 31.12.2022 в размере 78 723 рублей 75 копеек суд исходил из следующего. Договор аренды № 8506 земельного участка с кадастровым номером 61:59:0030325:292 заключался с правопредшественником ответчика по результатам торгов в 2017 году, то есть после внесения изменений в Земельный кодекс. В этой связи положения статьи 621 Гражданского кодекса к спорным правоотношениям с 01.03.2015 неприменимы. Оценив сложившиеся отношения сторон, суд пришел к выводу о том, что они подлежат регулированию в соответствии с положениями главы 60 Гражданского кодекса. Факт пользования ответчиком земельным участком подтверждается материалами дела. Истцом расчет платы за пользование осуществлен с учетом стоимости, предусмотренного договором, то есть по аукционной цене, учитывая, что на земельном участке расположен объект незавершенного строительства и целью использования участка предпринимателем является завершение строительства такого объекта. При этом стороны подписали дополнительное соглашение к договору, продлив срок аренды. Поскольку собственник объекта незавершенного строительства использует земельный участок в целях, определенных при заключении первоначального договора аренды с проведением торгов, поэтому правомерным является сохранение принципа расчета арендной платы применительно к сложившимся между арендатором и арендодателем отношениям и оснований для изменения стоимости арендной платы, определенной по результатам аукциона, не имеется. Невыполнение арендатором обязанности по завершению строительства в первоначальный срок аренды не может предоставлять ему права пользоваться земельным участком на более льготных условиях, в том числе в части размера арендной платы. Поэтому суд пришел к выводу о том, что расчет пользования по стоимости, определенной договором, заключенным ранее по результатам аукциона, правомерен. Следовательно, с предпринимателя в пользу комитета следует взыскать 786 331 рубль 76 копеек неосновательного обогащения (платы за фактическое пользование земельным участком). В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком денежного обязательства, требование о взыскании финансовых санкций заявлено истцом правомерно. При расчете процентов за пользование чужими денежными средствами судом учтены положения статьи 193 Гражданского кодекса, а также период действия моратория, введенного постановлением № 497, их общий размер составил 45 159 рублей 45 копеек. Довод предпринимателя о невозможности использования земельного участка апелляционным судом отклонен. В период с даты регистрации права собственности на объект (04.03.2021) и по настоящее время отсутствуют обстоятельства, препятствующие в использовании земельного участка. Каких-либо доказательств, подтверждающих указанные доводы, ответчик не предоставляет. Суд апелляционной инстанции также принял во внимание, что комитет подготовил и направил предпринимателю проект дополнительного соглашения, которое до настоящего момента ответчиком не подписано. Предприниматель, не согласившись с направленной редакцией дополнительного соглашения, полагая неправомерным распространение условий дополнительного соглашения, в том числе в отношении начислений арендной платы, к отношениям, возникшим до его заключения, обратилась в арбитражный суд для урегулирования разногласий. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ростовской области от 13.10.2022 по делу № А53-19361/2022 предпринимателю отказано в удовлетворении исковых требований. Суд при этом указал, что с момента государственной регистрации права собственности на недвижимость к собственнику переходят все права и обязанности предыдущего арендатора земельного участка в полном объеме. Следовательно, редакция дополнительного соглашения к договору аренды, согласно которой предприниматель становится стороной договора аренды земельного участка с момента регистрации права собственности на объект недвижимости, определяется указанными законоположениями. Суд отклонил доводы предпринимателя о том, что предложенная им редакция дополнительного соглашения подлежит применению в силу того, что он неоднократно обращался в комитет за заключением такого соглашения, однако ему было отказано в заключении соглашения к договору аренды. Отказы комитета в заключении дополнительного соглашения не были оспорены предпринимателем в установленном законом порядке, предприниматель за понуждением к заключению дополнительного соглашения в суд не обращался. При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции признал недоказанным факт нарушения прав ответчика.

Предприниматель обжаловала решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. Податель жалобы просит указанные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм права, а также несоответствие судебных выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Суды при разрешении спора необоснованно не приняли во внимание, что предприниматель после приобретения незавершенного строительством объекта неоднократно обращалась в комитет с заявлениями о заключении дополнительного соглашения, но получала отказы. Многочисленные отказы комитета являются незаконными и нарушают права ответчика, который не смог получить градостроительный план и разрешительные документы, осуществить строительство объекта, произвести снижение кадастровой стоимости земли и выкупить участок. Незаконность действий комитета подтверждена представлением прокуратуры о нарушении комитетом требований земельного законодательства по отношению к предпринимателю, в связи с исполнением которого сторонами в апреле 2022 года было подготовлено дополнительное соглашение к договору аренды от 09.102017 № 8506. Однако длительное бездействие комитета повлекло начисление платы за пользование земельным участком в значительном размере с начислением штрафных санкций. Таким образом, предпринимателем представлены доказательства того, что комитет препятствовал использованию земельного участка, который не представил доказательств того, что предприниматель использовал данный участок. Создание комитетом таких условий, при которых невозможно достижение цели аренды (осуществление строительства), означает, что истец не выполнил свою обязанность перед ответчиком по обеспечению владения и (или) пользования сданным в аренду земельным участком. Поэтому истец не вправе требовать платы за период, в котором ответчик по независящим от него обстоятельствам был фактически лишен возможности использовать арендованное имущество. Переход прав в объеме, как у прежнего собственника объекта незавершенного строительством, к предпринимателю спорного земельного участка подтверждает лишь переход во владение арендатора земельного участка, однако не исключает установления обстоятельств возможности его действительного использования. Предприниматель не оспаривает задолженность по договору от 01.04.2019 № 9040, которая оплачена, но не может согласиться с необоснованным начислением платы за использование в спорный период земельного участка с кадастровым номером 61:59:0030325:292. В отсутствие возможности пользоваться арендованным участком по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, последний не обязан оплачивать пользование ни на основании договора, ни в соответствии с положениями главы 60 Гражданского кодекса.

Комитет в отзыве указал на несостоятельность доводов кассационной жалобы, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов. Доводы ответчика о противоправных действиях арендодателя, в результате которых он был лишен возможности пользоваться земельным участком, не подлежат учету, поскольку не подтверждаются материалами дела. С даты постановки на кадастровый учет и регистрации права собственности на объект незавершенного строительства у арендатора в силу норм статьи 39.6 Земельного кодекса возникает право на однократное предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, на котором расположен такой объект. Между ФИО4 и предпринимателем 25.02.2021 заключен договор купли-продажи недвижимости (без передаточного акта) с рассрочкой платежа, ответчик приобрел объект незавершенного строительства с кадастровым номером 61:59:0030325:305. Таким образом, в силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса к предпринимателю перешли права и обязанности арендатора по договору аренды с момента регистрации права собственности на объект незавершенного строительства (04.03.2021). Редакция дополнительного соглашения к договору аренды, согласно которой предприниматель становится стороной договора аренды с момента регистрации права собственности на объект недвижимости, определяется законом. Предприниматель продолжает пользоваться земельным участком, по акту участок комитету не возвращала. В силу положений статьи 622 Гражданского кодекса, если арендатор не возвратил арендованное имущество, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

На основании статьи 153.1 Кодекса судебное заседание проведено путем использования систем видео-конференц-связи при содействии Арбитражного суда Ростовской области.

Предприниматель, присутствовавшая в арбитражном суде, обеспечивающем организацию видеоконференц-связи, поддерживала доводы жалобы, просила ее удовлетворить.

Комитет, извещенный о времени и месте судебного заседания, явку представителя в окружной суд или в арбитражный суд, организующий сеанс видеоконференц-связи, не обеспечил. 

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва (возражений), выслушав предпринимателя, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Как видно из материалов дела и установлено судами, между комитетом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) по результатам торгов (в форме открытого аукциона) заключен договор от 01.04.2019 № 9040 аренды земельного участка общей площадью 815 кв. м с кадастровым номером 61:59:0030320:1254, расположенного по адресу: 

<

...>. Участок предоставлен арендатору для строительства магазина, имеет разрешенное использование – магазины торговой площадью 100 кв. м и более. Договор аренды прошел процедуру государственной регистрации в ЕГРН. По условиям договора (пункт 2.1) срок аренды в соответствии с протоколом от 29.03.2019 установлен на 1 год 6 месяцев с момента передачи земельного участка. Предприниматель обязался вносить арендную плату ежемесячно, не позднее 20-го числа отчетного месяца. Размер арендной платы определен по условиям аукциона в размере 1 015 720 рублей в год (пункт 3.2). 

В июне 2020 года в ЕГРН внесены сведения о регистрации права собственности предпринимателя на здание магазина, возведенного на указанном земельном участке. В этой связи сторонами 18.06.2020 заключено дополнительное соглашение к договору, которым срок аренды установлен с 09.04.2019 по 09.04.2068, а размер годовой арендной платы – 379 427 рублей 04 копейки, 1 036 рубля 69 копеек в день (из расчета 366 дней в году). 

Комитет указывает, что предпринимателем нарушено обязательство по внесению арендной платы, за которой образовалась задолженность с 09.04.2019 по 07.09.2021 в размере 262 565 рублей 18 копеек, на эту сумму комитетом начислены пени с 20.05.2019 по 31.12.2022 в размере 71 904 рублей 97 копеек.

Между комитетом и ФИО2 по результатам торгов (в форме открытого аукциона) заключен договор от 09.10.2017 № 8506 аренды земельного участка с кадастровым номером 61:59:0030325:292 для строительства магазина. Указанный договор зарегистрирован в ЕГРН. По условиям договора (пункты 2.1, 3.2) срок аренды установлен в соответствии с протоколом от 04.10.2017 на 1 год 6 месяцев с момента передачи земельного участка. Арендная плата вносится арендатором ежемесячно, не позднее 20-го числа отчетного месяца. Размер арендной платы за участок определен в соответствии с протоколом от 04.10.2017 и составляет 459 085 рублей в год, в день 1 257 рублей 77 копеек (из расчета 365 дней в году). В 2018 году ФИО2 зарегистрировал право собственности на незавершенный строительством объект площадью 12,3 кв. м с кадастровым номером 61:59:0030325:305, расположенный на земельном участке площадью 1435 кв. м с кадастровым номером 61:59:0030325:292. ФИО2 продолжил пользоваться участком по истечении установленного договором срока аренды. ФИО2 (он же ФИО3) по договору купли-продажи от 25.02.2021 продал предпринимателю объект незавершенного строительства площадью 12,3 кв. м с кадастровым номером 61:59:0030325:305, находящийся по адресу: 

<

...>. 

Комитет указывает, что право собственности предпринимателя 04.03.2021 зарегистрировано в ЕГРН, в силу чего к ней перешло право пользования земельным участком на тех же условиях, что у предыдущего арендатора по договору № 8506. Предпринимателем нарушено обязательство по внесению арендной платы, за ней образовалась задолженность с 04.03.2021 по 31.12.2022 в размере 786 331 рубля 76 копеек, на данную сумму начислены пени 20.03.2021 по 31.12.2022 в размере 78 723 рублей 75 копеек. 

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение предпринимателем обязательства по внесению арендной платы, комитет направил претензию с требованием о погашении задолженности и уплате неустойки. Претензия оставлена арендатором без удовлетворения, что послужило основанием для обращения комитета в арбитражный суд с исковым заявлением.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, в порядке, установленном данным Кодексом. 

Гражданское законодательство определяет правовое положение участников гражданского оборота и регулирует, в частности, договорные и иные обязательства (пункт 1 статьи 2 Гражданского кодекса). 

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: из договоров или иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; вследствие неосновательного  обогащения (подпункты 1, 7 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса). 

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса). 

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 – 419), если иное не предусмотрено правилами данной главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в данном Кодексе (пункты 1, 3 статьи 420 Гражданского кодекса). 

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями (статья 309 Гражданского кодекса). 

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой и другими способами, предусмотренными законом или договором. Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 329, пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса). 

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (пункты 1, 2 статьи 421 Гражданского кодекса). 

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса). 

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 610, пункт 1 статьи 611, пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса). 

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса). 

Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды. 

В силу пункта 4 статьи 447 Гражданского кодекса торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу – лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия. 

В пункте 18 постановления от 17.11.2011 № 73 даны разъяснения по применению арбитражными судами положений пункта 4 статьи 447 Гражданского кодекса. В нем указано, что размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов. Исходя из этого, в тех случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется. 

В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов. 

Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды, установлены пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса, а условия реализации такого права – пунктом 4 данной статьи. Одним из таких случаев является предоставление земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственнику объекта незавершенного строительства (подпункт 10 пункта 2 стати 39.6 Земельного кодекса).

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, судебные инстанции установили следующее. Предпринимателем не исполнена обязанность по внесению платы за земельные участки с кадастровыми номерами 61:59:0030320:1254 (с 09.04.2019 по 07.09.2021 в размере 262 565 рублей 18 копеек) и 61:59:0030325:292 (с 04.03.2021 по 31.12.2022 в размере 786 331 рубля 76 копеек), которая подлежит взысканию в пользу комитета. Нарушение предпринимателем денежного обязательства влечет взыскание в пользу комитета ответственности: в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:59:0030320:1254 – с 20.05.2019 по 31.12.2022 в размере 71 904 рублей 97 копеек; в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:59:0030325:292 – с 20.03.2021 по 31.12.2022 в размере 45 159 рублей 45 копеек. Возражения предпринимателя о невозможности пользоваться земельным участком с кадастровым номером 61:59:0030325:292 после государственной регистрации за ней в ЕГРН права собственности на незавершенный строительством объект, обусловленных незаконными действиями комитета, не приняты судами. В период с даты регистрации ответчиком права собственности на объект (04.03.2021) обстоятельства, препятствующие в использовании земельного участка, не установлены. При этом комитет подготовил и направил дополнительное соглашение к договору аренды, которое до настоящего момента предпринимателем в предложенной истцом редакции не подписано. Ответчик, полагая неправомерным распространение условий дополнительного соглашения, в том числе в отношении начислений арендной платы, к отношениям, возникшим до заключения дополнительного соглашения, обратилась в арбитражный суд с иском об урегулировании разногласий. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ростовской области от 13.10.2022 по делу № А53-19361/2022 предпринимателю отказано в удовлетворении иска. В решении суд указал, что с момента государственной регистрации права собственности на недвижимость к собственнику переходят все права и обязанности предыдущего арендатора земельного участка в полном объеме. Следовательно, редакция дополнительного соглашения к договору аренды, согласно которой предприниматель становится стороной договора аренды с момента регистрации права собственности на объект недвижимости, определена законом. Кроме того, отказы комитета в заключении дополнительного соглашения не оспорены предпринимателем в установленном законом порядке, предприниматель за понуждением к заключению дополнительного соглашения в суд не обращалась. 

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).

Из кассационной жалобы предпринимателя следует, что им не обжалуются судебные акты в части взыскания в пользу комитета арендной платы и неустойки за земельный участок с кадастровым номером 61:59:0030320:1254, данное обстоятельство ответчик подтвердил судебной коллегии. Он продолжает приводить доводы, которые заявлял в обоснование возражений на иск комитета в суде первой инстанции и в апелляционной жалобе. Предприниматель настаивает на том, что комитет препятствовал использованию земельного участка с кадастровым номером 61:59:0030325:292, неоднократно и необоснованно отказывая ему в заключении дополнительного соглашения к договору аренды. В связи с незаконными действиями комитета, ответчик не мог использовать данный участок в период после государственной регистрации в ЕГРН права собственности на незавершенный строительством объект. Однако эти доводы проверялись судами первой и апелляционной инстанций, которыми признаны необоснованными с приведением мотивов их непринятия. Суды при разрешении спора не установили обстоятельств, действительно препятствующих использованию земельного участка с кадастровым номером 61:59:0030325:292 после регистрации ответчиком права собственности на незавершенный строительством объект. Предприниматель, ссылаясь в жалобе на незаконность действий (решений) комитета, не учитывает, что истец основывал свою позицию о невозможности заключения дополнительного соглашения для завершения строительства, в том числе, и на том, что объект площадью 12,3 кв. м расположен на земельном участке площадью 1435 кв. м. Вместе с тем, после получения представления прокуратуры (по жалобе ответчика) комитет подготовил такое соглашение и направил его предпринимателю. Однако ответчик обратился в суд с иском об урегулировании разногласий по проекту дополнительного соглашения, в удовлетворении которого ему было отказано (дело № А53-19361/2022). По существу целью подписания дополнительного соглашения о продлении срока договора аренды являлось получение предпринимателем разрешения на строительство совершенно иного (с иными параметрами) объекта капитального строительства на этом участке, который и возводится им в настоящее время, что подтвердил судебной коллегии ответчик в судебном заседании. Предприниматель, став 04.03.2021 собственником незавершенного строительством объекта (площадью 12,3 кв. м) на участке площадью 1435 кв. м и преследуя цель возведения на этом участке иного объекта недвижимости (которая им по существу уже реализована), обязан вносить плату за пользование осваиваемым им земельным участком (погасить возникшую перед комитетом задолженность). Доводы кассационной жалобы не опровергают выводы судов первой и апелляционной инстанций по существу спора, поэтому не могут служить основанием для отмены решения и апелляционного постановления. Нормы материального права применены судебными инстанциями правильно, которыми исполнена и обязанность по определению обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения спора. Выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам спора, они основаны на исследовании материалов дела и им не противоречат. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено. 

Государственная пошлина уплачена предпринимателем в доход федерального бюджета при подаче кассационной жалобы (чек-ордер от 05.06.2023).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 21.02.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2023 по делу № А53-18161/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

 

Председательствующий                                                                                    В.Е. Епифанов

 

Судьи                                                                                                                   А.И. Мещерин  

 

                                                                                                                              И.В. Сидорова