АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КОМИ

ул. Ленина, д. 60, г. Сыктывкар, 167000

8(8212) 300-800, 300-810, http://komi.arbitr.ru, е-mail: info@komi.arbitr.ru   

 

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело № А29-12136/2021

25 февраля 2022 года

г. Сыктывкар

 

Резолютивная часть решения объявлена 17 февраля 2022 года, полный текст решения изготовлен 25 февраля 2022 года.

Арбитражный суд Республики Коми в составе судьи  Кокошиной Н.В., 

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

индивидуального предпринимателя ФИО2  (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

о взыскании задолженности и пеней, 

по встречному иску индивидуального предпринимателя  ФИО3  о признании договора аренды расторгнутым,

при участии: 

от истца: представитель ФИО4 по доверенности от 13.01.2022,

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в Арбитражный суд Республики Коми с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО3 о взыскании по договору аренды  № СК69-0720-76 от 03.08.2020 задолженности в размере 411 455 руб. 99 коп. за период  сентябрь, декабрь 2020 года, январь-апрель 2021 года (переменная часть арендной платы),   с марта по май 2021 года (постоянная часть арендной платы) и неустойки в размере 79 709 руб. 39 коп. по состоянию на 28.09.2021.

Ответчиком заявлены встречные исковые требования, согласно которым он  просит признать расторгнутым договор аренды от 03.08.2021 № СК69-0720-76, заключенный между ИП ФИО2 и ИП ФИО3, с 21.03.2021.

Определением Арбитражного суда Республики Коми от 22.11.2021 предварительное судебное заседание отложено на 15.12.2021, встречное исковое заявление ИП ФИО3  принято судом к производству.

Определением Арбитражного суда Республики Коми от 26.01.2022 судебное заседание отложено на 17.02.2022.

Стороны надлежащим образом извещены о дате, месте и времени судебного заседания,  ФИО3 явку своего представителя в суд не обеспечил.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает дело в отсутствие  указанного лица. 

Заслушав представителя истца, рассмотрев материалы дела, суд установил следующее.

Между ИП ФИО2 (арендодатель) и ИП ФИО3 (арендатор) заключен договор аренды № СК69-0720-76 от 03.08.2020 (далее – Договор), по условиям которого  арендодатель предоставляет арендатору во временное пользование недвижимое имущество: нежилое помещение № IV, общей площадью 70 кв.м. расположенное по адресу: 

<

...> этаж (п. 1.1 Договора).

Срок аренды по настоящему договору  составляет  11 месяцев. Указанный срок начинает исчисляться с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещения (п.2.1 Договора).

Актом приема-передачи от 03.08.2020 арендуемое нежилое  помещение передано арендатору. 

Арендная плата по настоящему договору состоит из постоянной и переменной частей (п. 3.1 Договора).

Размер постоянной части арендной платы составляет 100 000 руб. в месяц. Размер постоянной части арендной платы в период с 03.08.2020 по 02.09.2020 составляет 50 000 руб. в месяц. Размер постоянной части арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке с обязательным уведомлением арендатора за 30 календарных дней до изменения арендной платы, начиная со второго года аренды не чаще 1 раза в год и не более чем на 5% (п. 3.2 Договора).

Переменная часть арендной платы равна стоимости услуг по энергоснабжению, теплоснабжению, водоснабжению, канализации, техническому обслуживанию, вывозу ТБО, фактически потребленных арендатором, умноженной на коэффициент 0,065. Стоимость данных услуг определяется на основании установленных в помещении показателей приборов учета и тарифов снабжающих организаций. Величина потребления электроэнергии и водоснабжения определяется ежемесячно в соответствии с показаниями установленных ресурсоснабжающими организациями (п. 3.3 Договора).

Согласно п. 3.4 Договора арендная плата начисляется ежемесячно в согласованные сроки, арендная плата за период времени, отличный от месяца, исчисляется исходя из продолжительности указанного периода времени, при этом для расчетов принимается, что арендная плата за день равна 1/30 арендной платы за месяц.

Оплата постоянной части арендной платы осуществляется путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя, указанный в настоящем договоре,  ежемесячно в срок до 5 числа отчетного месяца.

Оплата переменной части арендной платы осуществляется ежемесячно в течение  5 рабочих дней, с даты предоставления арендодателем счета на оплату переменной части арендной платы. 

Согласно п. 3.5 Договора в  течение 5 дней с даты подписания договора аренды  арендатор уплачивает арендодателю в целях обеспечения выполнения обязательств по договору обеспечительный платеж в размере постоянной арендной платы за 1 месяц. Обеспечительный платеж, уплаченный арендатором, находится в пользование арендодателя в течение всего срока аренды. На сумму обеспечительного платежа проценты за время нахождения его у арендодателя не начисляются.

Указанные суммы оплачиваются путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя и возвращается арендатору по окончании срока действия договора или в случае расторжении договора по инициативе одной из сторон в течении 10 рабочих дней после подписания акта приема-передачи помещения и отсутствия задолженности со стороны арендатора по оплате постоянной и переменной частей арендной платы. 

В случае возникновения задолженности со стороны арендатора по арендной плате и иным платежам, подлежащим оплате по Договору, а также повреждения объекта и/или имущества арендодателя, арендодатель направляет арендатору письменное уведомление с приложением расчета сумм, подлежащих возмещению. Арендатор обязан в течении 5 календарных дней погасить образовавшуюся задолженность. В противном случае арендодатель вправе вычесть (удержать) из обеспечительного платежа сумму задолженности по арендной плате и иным платежам, подлежащим оплате по Договору, а также суммы, необходимые для устранения повреждений объекта и/или имущества арендодателя (п. 3.6 Договора). 

В случае нарушения арендатором сроков приема помещения, арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 1% от ежемесячного размера постоянной арендной платы за каждый день просрочки. В случае нарушения арендодателем сроков передачи помещения, арендодатель уплачивает арендатору неустойку в размере 1% от ежемесячного размера постоянной арендной платы за каждый день просрочки (п. 5.2 Договора).

В случае нарушения арендатором сроков оплаты арендной платы и других платежей, установленных настоящим договором, арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,1% от суммы просроченной задолженности за каждый день просрочки (п. 5.3 Договора).

По сведениям истца ответчиком ненадлежащим образом исполнены обязательства по договору, в связи с чем за последним образовалась задолженность (с учетом уточнений исковых требований  от 14.12.2021 л.д. 94-95 т.1) в размере 256 666 руб. 66 коп. по постоянной части арендной платы за период  с марта по май 2021 года  и 99 459 руб. 28 коп. неустойки за просрочку оплаты постоянной и переменной частей арендной платы по состоянию на 15.11.2021.

Претензией от 09.08.2021 истец просил ответчика погасить образовавшуюся задолженность (т. 1, л.д. 20).

Неисполнение ответчиком данных обязательств послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Ответчиком заявлены встречные исковые требования,  согласно которым он просит признать расторгнутым договор аренды от 03.08.2020  №СК69-0720-76, заключенный между ИП ФИО2 и ФИО3, с 21.03.2021.

В обоснование требований ФИО3 указал, что в сентябре и октябре 2020 года он обратился к арендодателю с просьбой снизить размер арендной платы. При этом арендатор во втором письме, полученном арендодателем 30.10.2020, указал, что в случае непредставления скидки он расторгает договор с 21.03.2021. 21.12.2020 арендатор повторно, с учетом непредставления такой скидки, направил арендодателю уведомление о намерении расторгнуть договор с 21.03.2021. Скан-копия уведомления направлена представителю арендодателя – ФИО5, а также по электронной почте в бухгалтерию арендодателя. 21.03.2021 арендодатель на приемку помещения не явился.  ФИО3, ссылаясь на п. 2.3.2 Договора, указал на прекращение договора аренды с 21.03.2021. Арендатором составлен акт приема возврата помещения в одностороннем порядке, который был направлен в адрес арендодателя для подписания. Далее, в его адрес от арендодателя поступил акт возврата помещения от 17.05.2021 и соглашение о расторжении договора, которые арендатором не подписаны.  Полагает, что именно с 21.03.2021 арендная плата по договору начислению и оплате не подлежит, поскольку договорные отношения между сторонами прекращены и арендодатель уклонился от приемки помещения.   

На основании статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации встречный иск принят судом к рассмотрению совместно с первоначальным иском.

Кроме того, ответчик в представленном отзыве на иск указал, что оплатил переменную арендную плату за сентябрь, декабрь 2020 года, январь-апрель 2021 года. Письмом от 01.12.2021 просил истца произвести зачет обеспечительного платежа в размере 100 000 руб. в счет задолженности по арендной плате за март 2021 года (за 21 день аренды), а разницу возвратить ему.  Указал на несогласие с требованиями  истца в части пеней по переменной части, сославшись на  непредставление арендодателем счетов на уплату переменной части арендной платы.

Истец по первоначальному иску в дополнительных пояснениях от 13.12.2021  просил отказать в удовлетворении встречного иска. ФИО2 оспорил доводы ФИО3 об отправке арендатором в его адрес 01.10.2020 уведомления о расторжении договора аренды с 21.03.2021. При этом ФИО2 указал, что  РПО  уведомления  о вручении указанного письма совпадает с РПО письма о снижении арендной платы, при этом данное письмо направлено без описи вложения. Истец отрицает факт получения уведомления ответчика о расторжении договора с 21.03.2021 надлежащим лицом, указав на то, что ФИО5 его полномочным представителем не является. Истец также не согласен с доводами ответчика относительно оплаченного им обеспечительного платежа, ссылаясь на наличие у арендодателя оснований удерживать таковой с учетом условий Договора, изложенных в его пункте 3.5. Также истцом представлены сведения о направлении  ответчику счетов-фактур на внесение арендной  платы  почтовой связью и на электронную почту бухгалтера ответчика ФИО6 irina05.ru@mail.ru (л.д. 103-107). Согласно представленным отчетам об отслеживании почтового отправления счета на оплату переменной части направлены ответчику: за сентябрь 2020 года РПО №   16700451066204 от 30.09.2020  -  возвращен, неудачная попытка вручения 05.10.2020; за декабрь 2020 года РПО №   16701654005410 от 29.12.2020 -  возвращен, неудачная попытка вручения 05.01.2021; за январь 2021 года РПО № 16701654018540 от 30.01.2021 – вручен адресату 09.02.2021;  за февраль 2021 года РПО № 16701656006668 от 02.03.2021 – возвращен, неудачная попытка вручения 06.03.2021; за март 2021 года РПО № 16701656021197 от 01.04.2021 – возвращен, неудачная попытка вручения 05.04.2021. Ответчик не представил пояснений относительно указанных представленных истцом доказательств, не оспорил факт направления ему счетов на электронную почту бухгалтера и указанной почтовой связью.

Согласно статье  450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (п.  1 и 2)  право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Договором аренды, его п. 2.3.2 предусмотрено  право арендатора в любое время отказаться от исполнения  договора в одностороннем внесудебном  порядке при отсутствии задолженности перед арендодателем по арендным, коммунальным и эксплуатационным платежам, при условии письменного уведомления арендодателя за 1 месяц до предполагаемой даты расторжения Договора. 

В материалы дела ответчиком представлены следующие письма.

Согласно письму от 29.09.2020 арендатор просит арендодателя рассмотреть вопрос о снижении арендной платы (л.д. 46).

Письмом от 01.10.2020 арендатор вновь указывает на необходимость уменьшения арендной платы на 20% до мая 2021 года, указав, что в случае отказа просит расторгнуть договор аренды 21.03.2021 (л.д. 47).

Письмом от 21.12.2020 (л.д. 49) арендатор просит расторгнуть договор аренды в срок до 21.03.2021, при этом ссылается на право освободить помещение 21.01.2021.

 При этом ответчик представил суду только копию о вручении почтового уведомления почтовой корреспонденции истцу 30.10.2020 о снижении арендной платы (л.д. 48). Какое именно письмо от 29.09.2020 или от 01.10.2020 было  во вложении доказательств не имеется. Истец отрицает факт вручения ему уведомления о прекращении договора с 21.03.2021. Направление такого уведомления ФИО5, полномочия которого на преставление интересов арендодателя не подтверждены, также не являются надлежащим доказательством вручения такого отказа от исполнения договора. 

Кроме того, суд учитывает также то обстоятельство, что арендатор в указанных письмах лишь просит арендодателя о расторжении договора аренды, а не уведомляет об отказе от его исполнения. Также право арендатора, с учетом пункта 2.3.2 Договора, на односторонний отказ от исполнения договора возникает лишь в случае отсутствия задолженности по внесению платежей (арендным, коммунальным, эксплуатационным). Вместе с тем, доказательств отсутствия такой задолженности к 21.03.2021 в материалах дела не имеется.

Более того, суд пришел к выводу, что ответчик не вправе ссылаться на прекращение арендных отношений сторон с 21.03.2021, поскольку фактически арендованные помещения к указанной дате им освобождены не были, о чем свидетельствует электронная переписка, представленная самим же арендатором. Кроме того, ответчик самостоятельно произвел оплату переменной части арендной платы 15.11.2021, в том числе за апрель 2021 года, то есть после прекращения, по мнению арендатора, срока действия спорного договора. 

В силу изложенного встречные исковые требования удовлетворению не подлежат. 

За период аренды с марта по май 2021 года истцом начислена к оплате постоянная часть арендной платы в размере 256 666 руб. 66 коп., из расчета за март 2021 (100 000 руб.), за апрель 2021 (100 000 руб.) и май (за 17 дней - 56 666 руб. 66 коп.). 

Поскольку факт ненадлежащего исполнения ответчиком денежного обязательства подтвержден материалами дела, суд удовлетворяет требования истца о взыскании задолженности в части  постоянной арендной платы частично в сумме 156 666 руб. 66 коп. 

При этом, суд  принимает во внимание  доводы ответчика о зачете обеспечительного платежа в размере 100 000 руб., который был внесен  им  на основании п. 3.5 Договора. Указанные доводы изложены в заявлении ответчика от 01.12.2021 (л.д. 110 т.1).  

Согласно статье 410 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Доводы истца о его праве удерживать такой платеж со ссылкой на п. 3.5 Договора и наличие задолженности ответчика, не принимаются судом. 

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 381.1 ГК РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем. При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства. В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором (пункт 1 статьи 329 Гражданского кодекса).

Следовательно, предусмотренный спорным договором аренды обеспечительный платеж является иным способом обеспечения исполнения арендатором обязательств, вытекающих из договора аренды. В случае нарушения условий договора, ненадлежащего исполнения арендатором взятых на себя обязательств, названный способ обеспечения трансформируется и становится способом самозащиты права, поскольку по условиям договора может быть реализован контрагентом по сделке самостоятельно, без обращения в суд путем вычета (удержания) сумм долга и иных сумм, необходимых для восстановления нарушенного права арендодателя (пункт 3.6 Договора).

Вместе с тем арендодатель соответствующий вычет не произвел из суммы долга арендатора. 

Договор прекратил свое действие 17.05.2021, после принятия истцом ключей от арендатора. 

Таким образом, удержание указанной суммы после прекращения арендных отношений сторон, влечет за собой неосновательное обогащение на стороне арендодателя, поскольку он не указал в отношении каких конкретно неисполненных арендатором обязательств он удерживает такой обеспечительный платеж.  В настоящем деле арендодатель в судебном порядке взыскивает задолженность с арендатора, как в части основного долга, так и в части неустойки. Факт возврата ему помещений 17.05.2021 арендодатель не оспаривает, предоставив акт от указанной даты за своей подписью.

Кроме того, поскольку предусмотренный спорным договором аренды (п. 3.5 Договора) обеспечительный платеж является способом обеспечения исполнения арендатором обязательств, вытекающих из договора аренды, то у арендодателя по окончании срока действия договора аренды возникает обязанность принять сумму платежа к уплате в счет исполнения денежных обязательств арендатора.

Таким образом, суд признает обоснованными доводы ответчика о необходимости зачета указанного обеспечительного платежа в счет оплаты долга, а исковые требования в части взыскания задолженности (в части переменной арендной платы) подлежащими удовлетворению  частично,  в сумме 156 666 руб. 66 коп. (256 666 руб. 66 коп. – 100 000 руб.).

Кроме того, истцом заявлено о взыскании неустойки, предусмотренной пунктом 5.3 Договора по состоянию на 15.11.2021 в сумме 99 459  руб. 28 коп.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Неустойка является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств.

Пунктом 5.3 Договора определено, что в случае нарушения арендатором сроков оплаты арендной платы и других платежей, установленных настоящим договором, арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,1% от суммы просроченной задолженности за каждый день просрочки.

Расчет неустойки произведен истцом в соответствии с условиями договора, ответчиком не оспорен, ходатайство об уменьшении  суммы неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации не заявлено.

Ответчик оплатил долг по переменной части арендной платы только 15.11.2021. При этом его доводы о неполучении счетов на оплату такой части аренды опровергнут представителем истца вышеуказанными доказательствами. Ответчик не опровергнул таковые, не пояснил, что получал от истца какие-либо иные документы в указанных почтовых отправлениях и электронных сообщениях. 

Расчет пеней проверен судом, признается судом верным, произведен с учетом условий договора о сроках внесения арендной платы.  

При изложенных обстоятельствах, исковые требования подлежат частичному удовлетворению.

Расходы по  оплате государственной пошлины  на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса относятся на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям.

Руководствуясь статьями 110, 132, 167-170, 171, 176, 180-181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО2  удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2  (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) 156 666 руб. 66 коп. задолженности, 99 459 руб. 28 коп. неустойки, а также 7 280 руб. судебных расходов на оплату государственной пошлины.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО2  (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) из федерального бюджета 2 700 руб. государственной пошлины.

В удовлетворении встречных исковых требований индивидуального предпринимателя ФИО3 отказать.

Разъяснить, что решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй арбитражный апелляционный суд (г.Киров) с подачей жалобы через Арбитражный суд Республики Коми в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.

Судья                              Н.В. Кокошина