ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-50652/2024

Дело № А40-214838/23

г. Москва

15 октября 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 02 октября 2024 года 

Постановление изготовлено в полном объеме 15 октября 2024 года 

Девятый арбитражный апелляционный  суд в составе:

председательствующего судьи Головкиной О.Г.,

судей Левченко Н.И., Мезриной Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Бабарыкиной М.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы и Правительства Москвы на решение Арбитражного суда города Москвы от 03 июля 2024 г. по делу № А40-214838/23 по иску Департамента городского имущества города Москвы                    (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к ООО "Эльбрус" (ИНН 

<

***>,                   ОГРН 

<

***>), с участием третьего лица Правительства Москвы об установлении суммы возмещения за изымаемое недвижимое имущество и убытков

при участии в судебном заседании: от истца и Правительства Москвы ФИО1 (по доверенностям от 29.11.2023 г., от 11.12.2023 г.); от ответчика ФИО2 (по доверенности от 16.11.2023 г.) 

 

У С Т А Н О В И Л:

Департамент городского имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Эльбрус» об изъятии недвижимого имущества для государственных нужд города Москвы нежилое помещение с кадастровым номером 77:02:0003003:2163, общей площадью 210,8 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>/1, с установлением размера возмещения за изымаемое недвижимое имущество и установлении условий возмещения.

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 21.09.2023 г. требование Департамента городского имущества города Москвы к Обществу с ограниченной ответственностью «Эльбрус» об установлении суммы возмещения за изымаемое недвижимое имущество и убытков, причинённых изъятием ООО «Эльбрус» выделено в отдельное производство с присвоением отдельного номера дела, а именно № А40-214838/2023.

Решением Арбитражного суда г. Москвы по делу № А40-195019/2023 от 29.11.2023 г. требование об изъятии для государственных нужд города Москвы нежилое помещение с кадастровым номером 77:02:0003003:2163, общей площадью 210,8 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>/1, с установлением размера возмещения за изымаемое недвижимое имущество в соответствии с отчетом об оценке от 02.05.2023 г. № П1844-1039-ИЗ/2023, выполненным независимой оценочной организацией ООО «Центр оценки «Аверс», в размере 27 440 275 руб., установлении условий возмещения удовлетворены в полном объеме.

По настоящему делу судом первой инстанции рассмотрено требование об установлении суммы возмещения за изъятое имущество.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 03.07.2024 г. установлен размер возмещения, компенсации и убытков, подлежащих выплате правообладателю                     ООО «Эльбрус» в связи с изъятием для государственных нужд города Москвы нежилого помещения в размере 44 358 720 руб. Установлено, что указанное решение является основанием для доплаты ООО «Эльбрус» денежных средства в размере                    16 918 445 руб. разницы между суммой в размере 27 440 275 руб., установленной в рамках дела № А40-195019/2023.

Не согласившись с принятым судом первой инстанции решением, истец и третье лицо обратились в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просили решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт, которым установить сумму возмещения за изъятое недвижимое имущество в соответствии с отчетом об оценке от 02.05.2023 г. № П1844-1039-ИЗ/2023, выполненным независимой оценочной организацией ООО «Центр оценки «Аверс», в размере 27 440 275 руб., ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения настоящего дела.

Ответчик против удовлетворения жалобы возражал по доводам, изложенным в отзыве, указав на отсутствие правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав представленные в материалы дела документы в их совокупности, с учетом положений ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверив выводы суда первой инстанции, апелляционным судом не усматривается правовых оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции.

При этом апелляционный суд исходит из следующего.

Как усматривается из материалов дела, многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: 

<

...>, включен в Программу реновации жилищного фонда в городе Москве.

ООО «Эльбрус» (правообладатель) является собственником нежилого помещения с кадастровым номером 77:02:0003003:2163, общей площадью 210,8 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>/1 (далее - нежилое помещение), о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись от 24.03.2016 г. № 77-77/002-77/002/001/2016-297/2.

В отношении нежилого помещения в ЕГРН внесена запись об ограничении (обременении): № 77:02:0003003:2163-77/055/2022-1 от 12.05.2022 г. (ипотека).

Общий порядок изъятия земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд регламентирован Гражданским (ст. ст. 279 - 282), Земельным (ст. ст. 49, 56) и Жилищным (ст. 32) кодексами Российской Федерации.

Департаментом городского имущества города Москвы (далее - Департамент) издано распоряжение от 11.04.2023 г. № 21161 «Об изъятии для государственных нужд объекта недвижимого имущества», в соответствии с которым подлежит изъятию для государственных нужд города Москвы, для целей реализации постановления Правительства Москвы от 01.08.2017 г. № 497-ПП «О программе реновации жилищного фонда в городе Москве», нежилое помещение, принадлежащие правообладателю.

В соответствии с положениями ст.ст. 56.8 и 56.9 Земельного кодекса Российской Федерации , а также ч. 2 ст. 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации в адрес ответчика письмом от 23.05.2023 г. за исходящим № ДГИ-И-32881/23 направлен проект соглашения об изъятии для государственных нужд нежилого помещения в многоквартирном доме, включенном в решение о реновации с приложением материалов оценки рыночной стоимости изымаемого недвижимого имущества (ШПИ 12599374098805).

Указанное письмо получено ответчиком 29.05.2023 г., однако не было подписано в установленном порядке.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда г. Москвы по делу               № А40-195019/2023 от 29.11.2023 г. требование об изъятии для государственных нужд города Москвы нежилое помещение с кадастровым номером 77:02:0003003:2163, общей площадью 210,8 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>/1, с установлением размера возмещения за изымаемое недвижимое имущество в соответствии с отчетом об оценке от 02.05.2023 г. № П1844-1039-ИЗ/2023, выполненным независимой оценочной организацией ООО «Центр оценки «Аверс», в размере 27 440 275 руб., установлении условий возмещения удовлетворены в полном объеме.

Принудительное отчуждение недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения его стоимости на основании решения суда.

В разделе VI Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2014), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.12.2014 г., указано, что когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана, и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, арбитражный суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора (вопрос 7).В тех случаях, когда собственник (пользователь) не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии объекта, суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора. 

Определением суда первой инстанции от 17.11.2023 г. была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту автономной некоммерческой организации Исследовательский центр «Независимая экспертиза».

По результатам исследования эксперт пришел к выводу, что размер возмещения за изымаемое для государственных нужд города Москвы нежилое помещение с кадастровым номером 77:02:0003003:2163, общей площадью 210,8 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>\1, включая рыночную стоимость и иные убытки, включая упущенную выгоду по состоянию на дату производства экспертизы, составляет 44 358 720 руб.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к выводу относительно того, что размер возмещения, компенсации и убытков, подлежащих выплате правообладателю ООО «Эльбрус» в связи с изъятием для государственных нужд города Москвы нежилого помещения с кадастровым номером 77:02:0003003:2163, общей площадью 210,8 кв. м., расположенное по адресу: 

<

...>/1 в размере 44 358 720 руб.

Кроме того, принимая во внимание, что решением суда по делу № А40-195019/2023 уже определена сумма компенсации в размере 27 440 275 руб. решение по настоящему делу является основанием для доплаты ООО «Эльбрус» разницы между суммой в размере 27 440 275 руб., установленной в рамках дела № А40-195019/2023.

Суд апелляционной инстанции соглашается с принятым судом первой инстанции решением, отклоняя доводы жалобы, исходя из следующего.

Доводы жалобы фактически сводятся к несогласию с проведенной по делу экспертизой и установленной экспертом оценки имущества, изъятого для государственных нужд.

Вместе с тем, вопреки доводам жалобы, суд апелляционной инстанции, оценив заключение проведенной по делу судебной экспертизы, соглашается с выводом суда первой инстанции относительно того, что выводы в заключении сформулированы на основании надлежащего исследования объекта, необходимого для дачи заключения.

Таким образом, поскольку экспертное заключение является полным, мотивированным и не содержит противоречий, экспертом соблюдены стандарты оценки в части методологии, экспертиза проведена компетентным лицом, имеющим значительный стаж экспертной работы, который был предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение, суд апелляционной инстанции, как и суд первой инстанции, посчитал достоверной оценку, проведенную в рамках настоящего дела.

Несогласие заявителей жалобы с выводами эксперта не свидетельствует о противоречивости данного заключения.

Кроме того, в рамках рассмотрения дела судом первой инстанции уже была дана оценка заявлению истца относительно вопроса о назначении по делу повторной судебной экспертизы.

В соответствии с ч. 2 ст. 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Как правомерно указано судом первой инстанции, сторонами в установленном законом порядке отвода эксперту не заявлено, заявлений о фальсификации доказательств не представлено, надлежащих доказательств недостоверности выводов эксперта также не представлено.

При этом довод жалобы относительно того, что эксперт не проанализировал весь объем доступных данных о предложении на рынке сопоставимых объектов, в результате чего выбор объектов-аналогов произошел из числа несопоставимых объектов, несостоятелен.

В качестве обоснования необходимости назначения повторной экспертизы заявители жалобы указывают на то, что экспертом не были проанализированы все возможные доступные данные о цене сопоставимых объектов. В качестве примера приведены сведения о проведенных аукционах имущества города Москвы.

Однако в экспертном заключении содержится обоснование применения в рамках сравнительного подхода метода сравнения продаж (метод количественных корректировок) как наиболее предпочтительного в связи с достаточностью достоверной информации об объектах сравнимых продаж. Экспертом верно подобраны объекты-аналоги из одного с объектом оценки сегмента рынка недвижимости, проведена корректировка стоимости объектов-аналогов. По результатам проведенного исследования экспертом дан ответ на вопрос, поставленный судом.

В заключение эксперта подробно описывается (стр. 19 – 20 заключения), каким образом экспертом была осуществлена выборка объектов аналогов. 

Таким образом, в заключении эксперта рослеживается способ и метод подбора аналогов для проведения исследования в рамках сравнительного метода оценки. Использованные методы и способы исследования отвечает принципу научности, соответствуют требованиям законодательства, ФСО и иным стандартам, используемым при проведении судебно-оценочных экспертиз. 

При этом, истцом и третьим лицом не приведено каких-либо доводов, опровергающих необъективность эксперта или наличие противоречий в его заключении.

Использованные экспертом способы и методы подбора аналогов исключают из списка объекты, имеющие завышенную или заниженную стоимость, что, в свою очередь, отражает усреднённость показателей использованных объектов-аналогов при проведении оценки, не позволяющих повлиять на необоснованное увеличение или уменьшение рыночной цены изъятого нежилого помещения ООО «Эльбрус».

Несостоятельным также является довод жалобы относительно того, что в рамках сравнительного подхода экспертом выбрана недостоверная корректировка на удаленность от метро.

Так, заявители указывают, что недостоверность расчета корректировок на удаленности от станции метром, выражена в удаленности нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, пом. III, от станции метро «Биберево» на расстоянии 1 900 м.

Между тем, апеллянтами не учтено, что на расстоянии 600 метров от объекта оценки располагается станция Московского центрального диаметра (МЦД-1) «Бескудниково», являющееся фактически наземной станцией метро.

Как отмечается на официальном сайте Московского центрального диаметра (https://mcd.mosmetro.ru/): «На МЦД реализованы все пассажирские сервисы и услуги, которые доступны пассажирам МЦК и столичного метрополитена. В том числе разработана единая билетная система и единая навигационная система. Аббревиатура «МЦД» отражает в себе особенности диаметрального движения нового вида городского транспорта, она была выбрана совместным решением Правительства Москвы, Правительства Московской области и ОАО «РЖД»«.

Таким образом, в рамках сравнительного подхода корректировка на удаленность от метро рассчитанная экспертом для объектов-аналогов является объективной и достоверной.

Исходя из вышеуказанных обстоятельств, судом апелляционной инстанции не было усмотрено правовых оснований для удовлетворения ходатайства о проведении повторной экспертизы, о чем вынесено протокольное определение. 

Доводы жалобы о необоснованном включении экспертом в оценку расходов на услуги риэлтора также подлежат отклонению. 

В соответствии с методическими рекомендациями по составлению, актуализации и экспертизе отчетов об оценке объектов недвижимого имущества, изымаемых в целях размещения олимпийских объектов федерального значения и (или) предоставляемых в рамках Федерального закона № 310-ФЗ, включающих расчет платы за установление сервитута и (или) расчет размера убытков, подлежащих возмещению правообладателям объектов недвижимости в связи с их изъятием, или в связи с установлением сервитута, утвержденных Национальным Советом по оценочной деятельности (протокол от 23.12.2009 г. № 5) расходы на риэлтерские услуги определяются на основании расценок, существующих на рынке недвижимости рассматриваемого региона. Размер комиссионных определяется по результатам сбора информации от представителей агентств недвижимости. Учет стоимости риэлтерских услуг осуществляется только в том случае, если соответствующая стоимость не включена в цены сделок (предложений), использованных при проведении оценки сравнительным подходом.

Таким образом, апелляционный суд полагает, что разрешая спор, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.

Учитывая изложенное, у суда апелляционной инстанции отсутствуют правовые основания, предусмотренные ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены решения суда первой инстанции.

Судебные расходы между сторонами распределяются в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 03 июля 2024 года по делу № А40-214838/23 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.  

 

 

Председательствующий судья:                                                                 О.Г. Головкина 

 

Судьи:                                                                                                          Н.И. Левченко 

 

                                                                                                                      Е.А. Мезрина