﻿

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А18-176/2020

г. Краснодар

28 сентября 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 28 сентября 2021 года

Постановление в полном объеме изготовлено 28 сентября 2021 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Соловьева Е.Г., при участии в судебном заседании от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Магас Медиа Групп» (ИНН 0603277210, ОГРН 1030600180820) – Алиева Р.Я. (доверенность от 09.03.2021) и Хазаева И..Х (доверенность от 24.05.2021), в отсутствие истца – министерства имущественных и земельных отношений Республики Ингушетия (ИНН 0602012733, ОГРН 1020600987571), органов, осуществляющих публичные полномочия – федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Республике Ингушетия (ИНН 0602012733, ОГРН 1027700485757), управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Ингушетия (ИНН 0606013424, ОГРН 1040600284922) и третьего лица – индивидуального предпринимателя, главы крестьянского (фермерского) хозяйства  Хамхоевой Хадижат Исрапиловны, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Магас Медиа Групп» на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2021 по делу № А18-176/2020, установил следующее.

Министерство имущественных и земельных отношений Республики Ингушетия (далее – министерство) обратилось в Арбитражный суд Республики Ингушетия к обществу с ограниченной ответственностью «Магас Медиа Групп» (далее – общество) со следующими требованиями:

– признать недействительным договор аренды земельного участка от 03.06.2019 № 433, заключенный между министерством и обществом;

– аннулировать в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) запись от 18.06.2019 о регистрации права аренды № 06:02:0000000:1192-06/001/2019-3;

– аннулировать запись о постановке на кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 06:02:0000000:1192;

– аннулировать записи о постановке на кадастровый учет земельных участков с кадастровыми номерами 06:02:0000000:1342, 06:02:0000000:1343, 06:02:0000000:1344.

Требования основаны на положениях статей 166 – 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), статей 7, 11.2, 39.1, 39.11, 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), статей 1, 38 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – Градостроительный кодекс) и мотивированы следующим. Министерство в отсутствие согласия арендатора исходного земельного участка с кадастровым номером 06:02:0000000:1064 (индивидуального предпринимателя, главы крестьянского (фермерского) хозяйства Хамхоевой Х.И.; далее – глава КФХ) произвело его раздел на участки с кадастровыми номерами 06:02:0000000:1192, 06:02:0000000:1342, 06:02:0000000:1343, 06:02:0000000:1344. Земельный участок с кадастровым номером 06:02:0000000:1192 предоставлен в аренду обществу с нарушением действующего законодательства. Поэтому общество является незаконным и недобросовестным арендатором земельного участка с кадастровым номером 06:02:0000000:1192, сведения о котором, а также об участках 06:02:0000000:1342, 06:02:0000000:1343, 06:02:0000000:1344, подлежат исключению из ЕГРН.

К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Республике Ингушетия (далее – кадастровая палата) и управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Ингушетия (далее – управление Росреестра). В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена глава КФХ.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции министерство в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) заявило ходатайство об уменьшении исковых требований, в котором просило: 

– признать недействительным договор аренды земельного участка от 03.06.2019 № 433, заключенный между министерством и обществом;

– аннулировать в ЕГРН запись о регистрации права аренды от 18.08.2019 № 06:02:0000000:1192-06/001/2019-3.

Данное ходатайство удовлетворено судом первой инстанции в судебном заседании, состоявшемся 02.10.2020 (т. 1, л. д. 124, 125).

Решением Арбитражного суда Республики Ингушетия от 07.10.2020 в удовлетворении иска отказано.

Суд установил, что на основании распоряжения министерства от 15.04.2019 № 154 о проведении открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка министерством выставлен на аукцион земельный участок площадью 3400 кв. м с кадастровым номером 06:02:0000000:1192, расположенный по адресу: Республика Ингушетия, Сунженский муниципальный район, с.п. Нестеровское. Согласно протоколу об итогах приема заявок от 22.05.2019 № 181 аукцион признан несостоявшимся, поскольку при проведении аукциона присутствовал единственный участник – общество. Между министерством (арендодатель) и обществом (арендатор) 03.06.2019 заключен договор № 433, по условиям которого арендодатель предоставил арендатору в аренду под объекты придорожного сервиса земельный участок из земель населенных пунктов площадью 3400 кв. м с кадастровым номером 06:02:0000000:1192, расположенный по адресу: Республика Ингушетия, Сунженский муниципальный район, с.п. Нестеровское (пункт 1.1). Земельный участок предоставлен в аренду на 5 лет (пункт 1.2). Договор зарегистрирован в ЕГРН, о чем внесена запись от 18.06.2019 № 06:02:0000000:1192-06/001/2019-3. По результатам проверки обращения Хамхоевой Х.И. прокуратурой Республики Ингушетия в отношении министерства вынесено представление от 16.01.2020 № 7-124-2019 об устранении нарушений земельного законодательства, что явилось основанием для обращения министерства в арбитражный суд с настоящим иском. При разрешении спора суд первой инстанции руководствовался положениями статей 11, 12, 166 – 168, 421, 432, 447 – 450 Гражданского кодекса, статей 29 и 38.1 Земельного кодекса. Суд пришел к выводам о том, что формирование земельного участка с кадастровым номером 06:02:0000000:1192 и выставление его на торги осуществлялось самим министерством. С момента заключения договора аренды и по настоящее время общество реализовало свое право аренды земельного участка в соответствии с целями его предоставления и осуществило на участке строительство объектов недвижимого имущества, которые введены в эксплуатацию. Договор аренды 03.06.2019 № 433 заключен с обществом по результатам аукциона, как с его единственным участником. Следовательно, если договор, заключенный на торгах, признается недействительным, применяются правила двусторонней реституции. В соответствии с ними вещь (земельный участок) подлежит возврату прежнему собственнику, каковым является министерство как организатор торгов и сторона (арендодатель) спорного договора, а обществу соответственно стоимость недвижимого имущества, возведенного им на арендованном участке в соответствии с условиями договора аренды. В данном случае при удовлетворении требования министерства о признании торгов недействительными, двусторонняя реституция невозможна, поскольку условия договора обществом, как в части арендных платежей, так и целевого использования земельного участка исполнены. Поскольку на земельном участке в установленном порядке возведен имущественный комплекс стоимостью более 316 миллионов рублей, являющийся собственностью общества, то расторжение договора аренды повлечет причинение значительного ущерба обществу и бюджету Республики Ингушетия в виде выплаты стоимости затрат и других убытков арендатору. Заключая договор аренды, министерство как организатор торгов и сторона сделки (арендодатель) подписало его без каких-либо замечаний и возражений, в том числе, относительно категории земель и разрешенного использования участка. Следовательно, представитель публичного собственника земли выразил свою волю и согласие на заключение договора аренды на предложенных им же условиях, что исключает удовлетворение иска. 

Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2021 решение от 07.10.2020 отменено. Признан недействительной (ничтожной) сделкой заключенный министерством и обществом договор от 03.06.2019 № 433 аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности. Апелляционный суд применил последствия недействительности ничтожной сделки. На общество возложена обязанность по возврату министерству земельного участка с кадастровым номером 06:02:0000000:1192. Также аннулирована (погашена) в ЕГРН регистрационная запись от 18.06.2019 № 06:02:0000000:1192-06/001/2019-2 об обременении земельного участка с кадастровым номером 06:02:0000000:1192 арендой, зарегистрированной в пользу общества на основании договора от 03.06.2019 № 433. Аннулированы в государственном кадастре недвижимости сведения о земельном участке с кадастровым номером 06:02:0000000:1192. Также аннулированы в государственном кадастре недвижимости сведения о земельных участках с кадастровыми номерами 06:02:0000000:1342, 06:02:0000000:1343, 06:02:0000000:1344 и восстановлены в государственном кадастре недвижимости сведения о земельном участке с кадастровым номером 06:02:0000000:1064 с обременением арендой в пользу главы КФХ на основании договора от 25.11.2014 № 171. Суд апелляционной инстанции указал, что настоящее постановление является основанием для аннулирования в ЕГРН регистрационной записи от 18.06.2019 № 06:02:0000000:1192-06/001/2019-2 об обременении земельного участка с кадастровым номером 06:02:0000000:1192 арендой, зарегистрированной в пользу общества на основании договора от 03.06.2019 № 433. С общества в федеральный бюджет взыскано 6 тыс. рублей государственной пошлины по иску и 3 тыс. рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Суд апелляционной инстанции установил, что между министерством (арендодатель) и главой КФХ (арендатор) 25.11.2014 заключен сроком на 49 лет договор № 171 аренды земельного участка площадью 1 091 009 кв. м с кадастровым номером 06:02:0000000:1064, расположенного по адресу: Республика Ингушетия, Сунженский район, с.п. Нестеровское. На основании распоряжения министерства от 02.11.2017 № 371 произведен раздел земельного участка с кадастровым номером 06:02:0000000:1064, в результате которого образован новый участок площадью 3400 кв. м с кадастровым номером 06:02:0000000:1192. Распоряжением Правительства Республики Ингушетия от 16.02.2018 № 82-р участок с кадастровым номером 06:02:0000000:1192 переведен из категории земель сельскохозяйственного назначения в земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения (далее – земли промышленности и иного специального назначения). В дальнейшем образованный земельный участок по результатам проведения торгов передан в аренду обществу, с которым министерством заключен договор от 03.06.2019 № 433. На основании распоряжения министерства от 01.03.2019 № 95 произведен раздел земельного участка с кадастровым номером 06:02:0000000:1064, в результате которого из него образованы участки с кадастровыми номерами 06:02:0000000:1342, 06:02:0000000:1343 и 06:02:0000000:1344. По результатам рассмотрения заявления Хамхоевой Х.И. прокуратурой Республики Ингушетия вынесено представление от 16.01.2020 № 7-124-2019. В нем министерству указано на необходимость принятия мер по устранению нарушений закона, причин и условий, им способствующих. Предписано обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды от 03.06.2019 № 433, аннулировании регистрации данного договора и постановки на кадастровый учет земельных участков с кадастровыми номерами 06:02:0000000:1192, 06:02:0000000:1342, 06:02:0000000:1343 и 06:02:0000000:1344. При разрешении спора суд апелляционной инстанции руководствовался положениями статей 10, 166 – 168 Гражданского кодекса, статей 11.2, 39.1, 39.11, 39.12 Земельного кодекса, статей 1, 38 Градостроительного кодекса. Учтены апелляционным судом также разъяснения, изложенные в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – постановление от 23.06.2015 № 25). Материалы дела подтверждают, что из земельного участка, предоставленного в долгосрочную аренду главе КФХ, без ее письменного согласия образован земельный участок с кадастровыми номерами 06:02:0000000:1192. В последующем из исходного земельного участка образованы также земельные участки с кадастровыми номерами 06:02:0000000:1342, 06:02:0000000:1343 и 06:02:0000000:1344. Земельный участок с кадастровыми номерами 06:02:0000000:1192 по итогам публичных процедур (открытого аукциона, признанного несостоявшимся) предоставлен обществу в аренду. При этом в извещении о проведении торгов (в форме открытого аукциона) № 150419/11812719/01 отсутствуют сведения о параметрах разрешенного строительства, а также сведения о технических условиях подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения. Условиями аукционной документации не предусмотрены также условия возврата задатка при отказе в проведении аукциона и отзыва заявки. Категории земель, указанные в извещении о проведении аукциона (земли промышленности и иного специального назначения), и в проекте договора аренды (земли сельскохозяйственного назначения), не соответствуют друг другу. В извещении о проведении аукциона министерство (организатор торгов) указало на возможность отзыва заявок после даты окончания срока их подачи. С учетом допущенных в процессе организации торгов нарушений, земельный участок с кадастровым номером 06:02:0000000:1192 не мог быть предметом аукциона. Договор аренды указанного земельного участка, заключенный министерством и обществом с нарушением процедуры организации и проведения торгов, является недействительной (ничтожной) сделкой. Последствия недействительности договора аренды применены апелляционным судом по своей инициативе в виде аннулирования в ЕГРН регистрационной записи об аренде, возложении обязанности на общество возвратить министерству земельный участок с кадастровым номером 06:02:0000000:1192. Отклоняя довод общества об отсутствии у министерства законного интереса в оспаривании арендной сделки, суд апелляционной инстанции исходил из того, что подлинный интерес истца заключается в восстановлении сведений о земельном участке с кадастровым номером 06:02:0000000:1064, находящимся в государственной собственности и обремененным арендой в пользу главы КФХ. Действия министерства не соответствуют положениям Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», в редакции, действовавшей в спорный период, поскольку снятие земельного участка с кадастрового учета лишает возможности исполнять договор аренды от 25.11.2014 № 171. Оценивая оспариваемые действия по снятию земельного участка с кадастрового учета, апелляционный суд пришел к выводу о необходимости аннулирования в государственном кадастре недвижимости сведений о земельном участке с кадастровым номером 06:02:0000000:1192. Сведения о земельных участках с кадастровыми номерами 06:02:0000000:1343, 06:02:0000000:1344, 06:02:0000000:1342 также подлежат аннулированию, а сведения об аннулированном и исключенном из государственного кадастра недвижимости земельном участке с кадастровым номером 06:02:0000000:1064 – восстановлению. В материалах дела отсутствует отказ министерства от части первоначально заявленных требований, а судом первой инстанции не выносилось процессуальное решение по этой части исковых требований. Поэтому заявленные министерством требования удовлетворены апелляционным судом в первоначально заявленном объеме.

Общество обжаловало апелляционное постановление в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит указанный акт отменить, оставить в силе решение от 07.10.2020, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судом апелляционной инстанции норм права, а также несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Суд апелляционной инстанции не учел установленный земельным законодательством принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов и не принял во внимание то, что на земельном участке с кадастровым номером 06:02:0000000:1192 расположены объекты капитального строительства, принадлежащие обществу на праве собственности. В нарушение статей 450 и 619 Гражданского кодекса министерство не указало доводы и не представило доказательства нарушения обществом условий договора аренды, следовательно, исковые требования не подлежат удовлетворению. Заключенный на торгах договор исполнен, приведение сторон в первоначальное положение невозможно, тем самым нарушенные права истца не могут быть восстановлены. После заключения договора аренды общество осуществило на земельном участке строительство коммерческих объектов, в связи с чем приведение сторон в первоначальное положение невозможно, а исковые требования не подлежали удовлетворению. Ошибки в подготовке и составлении аукционной документации допущены министерством, общество не должно нести ответственности за ошибочные действия представителя публичного собственника земли (организатора торгов). Результаты аукциона не нарушили права министерства, в связи с чем, торги не могут быть признаны недействительными. Министерство, являясь организатором торгов, допустило ряд недостатков в аукционной документации, которые по своей сути не нарушают его права. В данном случае министерство является ненадлежащим истцом по делу, в связи с чем поданное им исковое заявление подлежало возвращению судом. Удовлетворение иска приведен к причинению ущерба государству и не соответствует интересам главы КФХ, поскольку земельный участок с кадастровым номером 06:02:0000000:1192, на котором легально возведены объекты недвижимости, принадлежащие обществу на праве собственности, уже не пригоден к осуществлению сельскохозяйственной деятельности.

От иных лиц, участвующих в деле, отзывы на жалобы не поступили. 

В судебном заседании представители общества поддержали доводы кассационной жалобы, которую просили удовлетворить.

Иные участники спора, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в окружной суд не обеспечили. 

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителей общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает подлежащим отмене обжалуемый судебный акт в части, а дело – направлению в отмененной части на новое рассмотрение в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Как видно из материалов дела и установлено апелляционным судом, между министерством (арендодатель) и главой КФХ (арендатор) 25.11.2014 заключен сроком на 49 лет договор аренды земельного участка площадью 1 091 009 кв. м с кадастровым номером 06:02:0000000:1064, расположенного по адресу: Республика Ингушетия, Сунженский район, с.п. Нестеровское. 

На основании распоряжения министерства от 02.11.2017 № 371 произведен раздел земельного участка с кадастровым номером 06:02:0000000:1064, в результате которого из исходного участка образован земельный участок площадью 3400 кв. м с кадастровым номером 06:02:0000000:1192. 

Распоряжением Правительства Республики Ингушетия от 16.02.2018 № 82-р земельный участок с кадастровым номером 06:02:0000000:1192 переведен из категории земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения.

В дальнейшем земельный участок с кадастровым номером 06:02:0000000:1192 из категории земель промышленности и иного специального назначения по результатам проведения торгов (в форме открытого аукциона), которые признаны несостоявшимся, предоставлен в аренду обществу (как единственному принявшему участие в аукционе участнику) на основании договора от 03.06.2019 № 433. 

Распоряжением министерства от 01.03.2019 № 95 произведен раздел земельного участка с кадастровым номером 06:02:0000000:1064, в результате которого из него образованы участки с кадастровыми номерами 06:02:0000000:1342, 06:02:0000000:1343 и 06:02:0000000:1344. 

По результатам рассмотрения заявления главы КФХ прокуратурой Республики Ингушетия министерству вынесено представление. В нем указано на необходимость принятия мер по устранению нарушений закона, причин и условий им способствующих. Министерству, в частности, предписано обратиться в суд о расторжении договора аренды от 03.06.2019 № 433, аннулировании регистрации данного договора и постановки на кадастровый учет земельных участков с кадастровыми номерами 06:02:0000000:1192, 06:02:0000000:1342, 06:02:0000000:1343 и 06:02:0000000:1344.

Министерство полагает, что было не вправе осуществлять раздел исходного земельного участка с кадастровым номером 06:02:0000000:1064 без согласия его арендатора (главы КФХ), а также передавать земельный участок с кадастровым номером 06:02:0000000:1192 в аренду обществу по результатам аукциона, организованного с существенными нарушениями норм земельного законодательства. Данные обстоятельства послужили основанием для подачи министерством искового заявления.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом. 

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Министерство является представителем публичного собственника земельного участка с кадастровым номером 06:02:0000000:1064 (Республики Ингушетия), организатором торгов (в форме открытого аукциона), а также стороной договора аренды от 03.06.2019 № 433, поэтому оно вправе обращаться в суд с требованием о признании такого договора недействительной (ничтожной) сделкой.    

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса).

Земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (пункт 1 статьи 11.2 Земельного кодекса).

При этом в силу пункта 3 статьи 5 Земельного кодекса под арендаторами земельных участков понимаются лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды, договору субаренды.

В пунктах 14.1 и 14.4 Методических рекомендаций по проведению межевания объектов землеустройства, утвержденных Росземкадастром 17.02.2003, разъяснено, что определение границ объекта землеустройства на местности и их согласование проводятся в присутствии лиц, права которых могут быть затронуты при проведении межевания, и оформляются актом согласования границ объекта землеустройства, который подписывается всеми участниками процедуры согласования границ.

Согласование границ предшествует формированию земельного участка и является одним из условий постановки его на кадастровый учет, с момента которого этот участок рассматривается в качестве объекта гражданских прав.

Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки (пункт 4 статьи 11.2 Земельного кодекса).

Исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, апелляционный суд пришел к выводу о недействительности (ничтожности) договора аренды от 03.06.2019 № 433, как заключенного в нарушение положений земельного законодательства и прав (интересов) главы КФХ (арендатора исходного земельного участка). Суд апелляционной инстанции установил, что в извещении о проведении торгов (в форме открытого аукциона) № 150419/11812719/01 отсутствуют сведения о параметрах разрешенного строительства, а также сведения о технических условиях подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения. Условиями аукционной документации не предусмотрены условия возврата задатка при отказе в проведении аукциона и отзыва заявки. Категории земель, указанные в извещении о проведении аукциона (земли промышленности и иного специального назначения), и в проекте договора аренды (земли сельскохозяйственного назначения), не соответствуют друг другу. В извещении о проведении аукциона организатор торгов указал на возможность отзыва заявок после даты окончания срока их подачи. С учетом допущенных в процессе организации торгов нарушений, земельный участок с кадастровым номером 06:02:0000000:1192 не мог быть предметом аукциона. Заключенная по результатам торгов сделка нарушила права и законные интересы главы КФХ как арендатора исходного земельного участка по долгосрочному (на 49 лет) договору от 25.11.2014, раздел которого осуществлен без согласия последнего. 

Вместе с тем, применяя по собственной инициативе последствия недействительности ничтожного договора аренды от 03.06.2019 № 433 в виде возложения на общество обязанности по возврату министерству земельного участка с кадастровым номером 06:02:0000000:1192, суд апелляционной инстанции не учел следующего.

 Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях (пункт 4 статьи 166 Гражданского кодекса).

Разъяснения по применению пункта 4 статьи 166 Гражданского кодекса даны в пункте 79 постановления от 23.06.2015 № 25. В нем указано, что по смыслу статьи 65 Кодекса при решении вопроса о применении по своей инициативе последствий недействительности ничтожной сделки суду следует вынести указанный вопрос на обсуждение сторон. В мотивировочной части решения должно быть указано, какие публичные интересы подлежат защите, либо содержаться ссылка на специальную норму закона, позволяющую применить названные последствия по инициативе суда. 

Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды (пункт 75 постановления от 23.06.2015 № 25).

Однако из материалов дела не следует, что апелляционный суд выносил на обсуждение сторон вопрос о применении последствий недействительности ничтожной сделки по собственной инициативе. Также суд апелляционной инстанции не указал в мотивировочной части постановления, какие публичные интересы подлежат защите признанием недействительной сделкой договора аренды земельного участка от 03.06.2019 № 433.

Возражая против иска министерства, общество указывало на то, что на предоставленном в аренду земельном участке с кадастровым номером 06:02:0000000:1192 после оформления необходимой проектной и разрешительной документации возвело на нем объекты недвижимого имущества, принадлежащие ответчику на праве собственности. Суд апелляционной инстанции, применяя по собственной инициативе последствия недействительности арендной сделки в виде возврата министерству спорного земельного участка, данные обстоятельства не учитывал. Между тем, они имеют существенное значение, поскольку возврат земельного участка истцу без решения судьбы расположенной на нем недвижимости, принадлежащей ответчику, противоречит закрепленному в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Не проверив возможность возврата земельного участка с кадастровым номером 06:02:0000000:1192 министерству (с учетом доводов общества о возведении на нем в установленном порядке объектов капитального строительства), не обсуждая со сторонами вопрос о реституции, суд апелляционной инстанции посчитал возможным применить положения пункта 4 статьи 166 Гражданского кодекса.

В пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции» разъяснено следующее. При выявлении на основании части 3 статьи 286 Кодекса несоответствия выводов судов первой, апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам суд кассационной инстанции направляет дело на новое рассмотрение.

Также при разрешении спора апелляционный суд допустил существенное нарушение норм процессуального права, рассмотрев по существу и удовлетворив требование министерства об аннулировании в государственном кадастре недвижимости сведений о земельных участках с кадастровыми номерами 06:02:0000000:1342, 06:02:0000000:1343, 06:02:0000000:1344. Данное (первоначально заявленное) требование не поддержано министерством в суде первой инстанции (т. 1, л. д. 124, 125), которым по существу не рассматривалось. При этом в исковом заявлении министерство указало, что образовало названные земельные участки распоряжением от 01.03.2019 № 95, на сегодняшний день эти участки на каком-либо праве ни за кем не закреплены. В деле имеется также распоряжение министерства от 02.03.2020 № 73 об отмене распоряжения от 01.03.2019 № 95. Учитывая отсутствие чьих-либо прав на участки, незаконно образованные распоряжением от 01.03.2019 № 95, вопрос об исключении сведений о них подлежал разрешению представителем публичного собственника земли (министерством) во внесудебном порядке (в отсутствие правообладателей и зарегистрированных прав на эти участки). Общество не может быть признано ответчиком по этому требованию, поскольку по смыслу части 3 статьи 44 Кодекса ответчиками признаются организации и граждане, к которым предъявлен иск, то есть лица, по мнению истца, нарушившие его права и законные интересы. Из материалов дела не следует, что общество имеет какое-либо отношение к образованию и (или) получению на каком-либо праве земельных участков с кадастровыми номерами 06:02:0000000:1342, 06:02:0000000:1343, 06:02:0000000:1344. Министерство, заявляя первоначально данное требование, не указало в исковом заявлении, чем общество нарушило права и законные интересы субъекта Российской Федерации (Республики Ингушетия) образованием земельных участков с кадастровыми номерами 06:02:0000000:1342, 06:02:0000000:1343, 06:02:0000000:1344. Удовлетворяя данное требование, суд апелляционной инстанции не учел, что общество по указанному требованию ответчиком быть не может, поскольку оно не имеет отношения к данным участкам, а нарушение закона допущено самим министерством.  

Наличие последствий, указанных в части 3 статьи 288 Кодекса, оценивается судом кассационной инстанции в каждом конкретном случае с учетом обстоятельств дела. В частности, основанием для отмены судебного акта может быть признано нарушение норм процессуального права, приведшее к судебной ошибке (пункт 33 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»).

Основаниями для отмены решения, апелляционного постановления являются несоответствие выводов фактическим обстоятельствам, установленным судами первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права (часть 1 статьи 288 Кодекса).

Суд апелляционной инстанции при разрешении спора не установил обстоятельства, необходимые для правильного применения пункта 4 статьи 166 Гражданского кодекса, а также существенно нарушил нормы процессуального права  (часть 3 статьи 44, часть 3 статьи 288 Кодекса). Поэтому обжалуемое обществом апелляционное постановление следует отменить в части, направив дело в отменной части на новое рассмотрение в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Согласно абзацу второму части 3 статьи 289 Кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело. В этой связи следует учесть, что общество при подаче кассационной жалобы уплатило в федеральный бюджет государственную пошлину в размере 3 тыс. рублей (платежное поручение от 15.07.2021 № 606).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2021 по делу № А18-176/2020 в части удовлетворения требований о признании недействительным (ничтожным) договора от 03.06.2019 № 433 и погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 06:02:0000000:1192 арендой общества с ограниченной ответственностью «Магас Медиа Групп» (номер регистрации 06:02:0000000:1192-06/001/2019-2, дата регистрации 18.06.2019) оставить без изменения.

В остальной части апелляционное постановление отменить, дело в отмененной части направить на новое рассмотрение в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

 

Председательствующий 					   		        В.Е. Епифанов

Судьи										         В.А. Анциферов

                                                                                                                               Е.Г. Соловьев