АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА пр-кт Ленина, стр. 32, Екатеринбург, 620000 http://fasuo.arbitr.ru 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

  № Ф09-1854/24 

Екатеринбург 15 мая 2024 г. Дело № А76-18193/2023 

Резолютивная часть постановления объявлена 13 мая 2024 г.  Постановление изготовлено в полном объеме 15 мая 2024 г.  

Арбитражный суд Уральского округа в составе:  председательствующего Татариновой И.А.,  

судей Столярова А.А., Гуляевой Е.И. 

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Комитета по  управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска на  решение Арбитражного суда Челябинской области от 01.12.2023 по делу   № А76-18193/2023 и постановление Восемнадцатого арбитражного  апелляционного суда от 14.02.2024 по тому же делу.  

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения  кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично,  путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на  сайте Арбитражного суда Уральского округа.  

Судебное заседание проведено путем использования систем  видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Челябинской  области.  

В судебном заседании принял участие представитель Комитета по  управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска –  ФИО1 (доверенность от 22.02.2024).  

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее  – предприниматель ФИО2) обратился в Арбитражный суд Челябинской  области с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом и  земельным отношениям г. Челябинска (далее - комитет) об урегулировании  разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка,  с принятием пунктов 1.4, 5.1.5 и 6.6 в редакции арендатора, а именно:  

изложить пункт 1.4 договора в следующей редакции - «срок действия  настоящего договора десять лет с даты акта приема-передачи земельного  участка»;  

включить в договор пункт 5.1.5 в следующей редакции – «арендатор  имеет право на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым  номером 74:36:0713006:31 общей площадью 22 210 кв. м на новый срок для  

завершения строительства объекта, не завершенного строительством,  принадлежащего на праве собственности арендатору земельного участка и  построенного в соответствии с градостроительной документацией»;  

изложить пункт 6.6 в следующей редакции – «односторонний отказ  арендодателя от исполнения настоящего договора допускается в случаях сдачи  арендованного имущества (земельного участка в целом или его части) в  субаренду или передачи прав и обязанностей по договору третьим лицам без  письменного согласия арендатора».  

Решением суда первой инстанции от 01.12.2023 исковые требования  удовлетворены. Приняты пункты 1.4, 5.1.5 и 6.6 в редакции арендатора, а  именно: изложить пункт 1.4 в следующей редакции - «срок действия  настоящего договора десять лет с даты акта приема-передачи земельного  участка»; включить в договор пункт 5.1.5 в следующей редакции – «арендатор  имеет право на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым  номером 74:36:0713006:31 общей площадью 22 210 кв. м на новый срок для  завершения строительства объекта, не завершенного строительством,  принадлежащего на праве собственности арендатору земельного участка и  построенного в соответствии с градостроительной документацией»; изложить  пункт 6.6 в следующей редакции – «односторонний отказ арендодателя от  исполнения настоящего договора допускается в случаях сдачи арендованного  имущества (земельного участка в целом или его части) в субаренду или  передачи прав и обязанностей по договору третьим лицам без письменного  согласия арендатора при условии его уведомления».  

Постановлением суда апелляционной инстанции от 14.02.2024 решение  суда оставлено без изменения.  

В кассационной жалобе комитет просит указанные судебные акты  отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального  права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и  предоставленным доказательствам. Заявитель оспаривает ошибочный, по его  мнению, вывод о возможности заключения договора аренды земельного  участка на срок до 10 лет. По мнению заявителя, истец не доказал  необходимость предоставления земельного участка на указанный срок. Со  ссылкой на положения статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации  заявитель не согласен с выводами судов относительно невозможности  применения к спорным отношениям положений приказа Министерства  строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от  15.05.2020 № 264/ир «Об установлении срока, необходимого для выполнения  инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного  проектирования и строительства зданий, сооружений, в целях расчета срока  договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или  муниципальной собственности». Заявитель поясняет, что при формировании  земельного участка для строительства и дальнейшего его выставления на торги  орган местного самоуправления обязан руководствоваться нормами Приказа,  при этом такой земельный участков может быть предоставлен на срок до трех  лет. По мнению заявителя, заявляя о необходимости предоставления  

земельного участка на срок до 10 лет, предприниматель ФИО2  злоупотребил правом, учитывая, что иные желающие получить земельный  участок могли бы претендовать на получение земельного участка на срок до  трех лет. Комитет полагает, что не имеет значения основание заключения  договора аренды (на торгах или без торгов), срок действия договора аренды  должен быть равен сроку, необходимому для выполнения инженерных  изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и  строительства, предусмотренных Приказом.  

Помимо изложенного, по мнению заявителя, судами не дана надлежащая  правовая оценка доводам комитета относительно редакции пункта 5.1.5 проекта  договора. Заявитель поясняет, что редакция указанного пункта, изложенная в  протоколе разногласий, отлична от редакции, установленной судами. Учитывая  изложенное, комитет полагает, что суды вышли за рамки заявленных  требований об урегулировании разногласий и рассмотрели требования истца,  которые не были предметом спора. Заявитель полагает, что формулировка  пункта 5.1.5 проекта договора аренды в редакции, утвержденной судом,  позволит истцу через десять лет трактовать данный пункт в свою пользу и, по  сути создаст возможность неограниченного усмотрения со стороны арендатора  земельного участка на дальнейшее заключение нового договора аренды.  

В соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет  законность решения суда первой инстанции и постановления суда  апелляционной инстанции исходя из доводов, содержащихся в кассационной  жалобе.  

Проверив законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной  инстанции не находит оснований для их отмены.  

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской  Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.  Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев,  когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом,  законом или добровольно принятым обязательством.  

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской  Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме  случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или  иными правовыми актами (статья 422 указанного Кодекса).  

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам,  установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам),  действующим в момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса  Российской Федерации).  

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации  в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами  заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект  договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий  к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня  

получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии  договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.  

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о  результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол  разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении  договора, на рассмотрение суда.  

В силу пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской  Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом  или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его  заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о  понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным  на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу  соответствующего решения суда.  

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, в  случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на  рассмотрение суда на основании статьи 445 данного Кодекса либо по  соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись  разногласия, определяются в соответствии с решением суда.  

Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации  земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 Земельного  кодекса Российской Федерации, могут быть предоставлены их собственниками  в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным  Кодексом.  

В силу положений пункта 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской  Федерации допускается использование земельных участков их собственниками,  землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с  любым видом разрешенного использования, предусмотренным  градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.  

Случаи предоставления земельных участков, находящихся в  государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без  проведения торгов предусмотрены статьей 39.6 Земельного кодекса Российской  Федерации.  

Согласно пункту «б» постановления Правительства Российской  Федерации от 09.04.2022 № 629 «Об особенностях регулирования земельных  отношений в Российской Федерации в 2022 - 2024 годах, а также о случаях  установления льготной арендной платы по договорам аренды земельных  участков, находящихся в федеральной собственности, и размере такой платы»,  в 2022 и 2023 годах осуществляется предоставление земельных участков,  находящихся в государственной и муниципальной собственности, гражданам  Российской Федерации и российским юридическим лицам в аренду без  проведения торгов в целях осуществления деятельности по производству  продукции, необходимой для обеспечения импортозамещения в условиях  введенных ограничительных мер со стороны иностранных государств и  международных организаций, перечень которых устанавливается решением  органа государственной власти, согласно правовой позиции, изложенной в  

решении Верховного Суда Российской Федерации от 14.11.2023 № АКПИ23- 737.  

Постановление Правительства Российской Федерации от 09.04.2022   № 629 упрощает процедуру предоставления земельных участков без  проведения торгов и принято для защиты интересов Российской Федерации от  недружественных действий иностранных государств и международных  организаций.  

В постановлении нет требований предоставлять дополнительные  документы, сведения и информацию, обосновывать площадь земельного  участка, нет запрета на строительство на нем, не установлены дополнительные  критерии, которые нужно подтвердить при подаче заявления о предоставлении  участка без проведения торгов в уполномоченный орган.  

В силу пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации  договор аренды земельного участка заключается на срок от трех до десяти лет в  случае предоставления земельного участка для строительства, реконструкции  здания, сооружений, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 2  и 3 настоящего пункта и пунктом 9 настоящей статьи.  

Пунктом 9 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации  предусмотрена возможность заключения договоров аренды при строительстве  нескольких зданий исходя из наибольшего срока, установленного для таких  зданий.  

Согласно пункту 12 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской  Федерации при заключении договора аренды земельного участка без  проведения торгов срок этого договора устанавливается по выбору арендатора  с учетом ограничений, предусмотренных пунктом 8 настоящей статьи.  

При исследовании обстоятельств настоящего дела судами установлено,  что предприниматель ФИО2 обратился в комитет с заявлением о  заключении договора аренды земельного участка для строительства цеха по  производству импортозамещающей продукции.  

На основании заявления комитет подготовил и направил в адрес  предпринимателя для заключения проект договора аренды земельного участка  города Челябинска УЗ № 020021-К-2023.  

По условиям договора в аренду подлежит передаче земельный участок  площадью 22 210 кв. м из земель населенных пунктов с кадастровым номером  74:36:0713006:31 с разрешенным использованием – для строительства цеха по  производству импортозамещающей продукции (группа - 29, код продукции  согласно Общероссийскому классификатору продукции по видам  экономической деятельности ОК 034-2014 (КПЕС 2008) - ОКП.1-2: 29-10,  наименование вида экономической деятельности по производству продукции  «производство автотранспортных средств»), сроком действия на три года с  даты акта приема-передачи участка к договору.  

Предприниматель ФИО2 29.03.2023 вернул проект договора  аренды с протоколом разногласий по пунктам 1.4, 5.1.5, 6.6.  

Комитет подготовил протокол согласования разногласий, от подписания  которого арендатор отказался, обратился в суд с исковым заявлением об  урегулировании возникших разногласий.  

Из содержания кассационной жалобы следует, что комитет не согласен с  судебными актами в части редакции пункта 1.4 проекта договора - «срок  действия настоящего договора десять лет с даты акта приема - передачи  земельного участка», а также с редакцией пункта 5.1.5 проекта договора.  

При исследовании фактических обстоятельств настоящего дела,  руководствуясь положениями пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса  Российской Федерации, суды пришли к выводу о том, что право на  предоставление в аренду земельного участка с кадастровым номером  74:36:0713006:31 предпринимателю ФИО2 однократно сроком на три  года для завершения строительства объекта, не завершенного строительством,  при условии нахождения на участке такового на момент истечения срока  действия договора аренды участка, предоставленного для строительства, прямо  предусмотрено действующим законодательством.  

Учитывая изложенное, суды признали, что включение в условия  договора пункта 5.1.5 в редакции истца не противоречит требованиям  действующего законодательства.  

Принимая пункт 1.4 проекта договора в следующей редакции - «срок  действия настоящего договора десять лет с даты акта приема-передачи  земельного участка», суды, руководствуясь положениями постановления  Правительства Российской Федерации от 09.04.2022 № 629, пунктов 8, 9, 12  статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, принимая во внимание,  что срок действия договора аренды должен определяться исходя из  фактических обстоятельств, определяющих время, необходимое для  выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений, суды  пришли к выводу о том, что арендатор в рассматриваемом случае  воспользовался предоставленным ему правом на заключение договора аренды  земельного участка для строительства сроком 10 лет, что не противоречит  предоставленной законодателем возможности, нормативно установленной для  таких случаев.  

Суды приняли во внимание представленные истцом в материалы дела  ответы проектных организаций, из содержания которых следует, что средний  срок разработки проектной документации цеха площадью 8000 кв. м по  производству импортозамещающей продукции составляет более 30 месяцев.  

Учитывая изложенное, суды заключили, что фактически трехлетний срок  аренды участка является сроком подготовки проектной документации для  строительства объекта, что свидетельствует о явной невозможности  строительства объекта истцом в течение срока действия договора аренды,  равного трем годам.  

Довод комитета со ссылкой на предоставленные в материалы дела ответ  МУП Архитектурно-планировочный центр, дополнительные ответы проектных  организаций о том, что срок разработки проекта строительства цеха не может  

составлять три года, отклонен судом апелляционной инстанции, учитывая  пояснения комитета о том, что у него не имеется информации о том, что  именно планируется к строительству, о предполагаемых характеристиках  объекта.  

 Ссылка комитета на обычай делового оборота по заключению договоров  с иными субъектами на срок до трех лет также рассмотрена и обоснованно  отклонена судом апелляционной инстанции, учитывая, что в рассматриваемом  случае в отношениях с истцом у ответчика не был сформирован правовой  обычай. Суд обоснованно указал на то, что, поскольку право выбора срока  аренды принадлежит арендатору, заключая иные договоры с иными субъектами  последние вправе самостоятельно определять сроки для своих договоров. Более  того, суд принял во внимание, что комитетом не представлено доказательств,  подтверждающих, что на данный земельный участок претендовали иные  субъекты.  

При таких обстоятельствах, придя к обоснованному выводу о  возможности установления срока аренды земельного участка в редакции  арендатора, то есть на срок 10 лет, суды правомерно удовлетворили исковые  требования предпринимателя ФИО2  

Фактические обстоятельства дела судами первой и апелляционной  инстанций установлены и исследованы в полном объеме, выводы судов  соответствуют доказательствам, имеющимся в материалах дела, и нормам  действующего законодательства.  

Ссылка комитета на положения приказа Министерства строительства и  жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 15.05.2020   № 264/ир обоснованно отклонена судами с учетом того обстоятельства, что  Приказ регулирует определение срока действия договора аренды участка,  предоставленного для строительства зданий, сооружений в аренду на аукционе  на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в  государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев  проведения аукционов в соответствии со статьей 39.18 Земельного кодекса РФ),  тогда как спорный договор заключается без проведения аукциона.  

Иные доводы комитета, изложенные в кассационной жалобе, также  являлись предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции, им дана  надлежащая правовая оценка, основания для их непринятия у суда  кассационной инстанции отсутствуют. Указанные доводы направлены на  переоценку установленных судами фактических обстоятельств дела и принятых  доказательств, что недопустимо в силу требований, предусмотренных статьей  286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Нормы материального права применены судами правильно. Нарушений  норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным  основанием для отмены обжалуемых судебных актов, не выявлено.  

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению  без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.  

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, суд  

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 01.12.2023 по делу   № А76-18193/2023 и постановление Восемнадцатого арбитражного  апелляционного суда от 14.02.2024 по тому же делу оставить без изменения,  кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом и земельным  отношениям города Челябинска – без удовлетворения.  

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию  Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух  месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий И.А. Татаринова  

Судьи А.А. Столяров 

 Е.И. Гуляева