﻿АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

Кремль, корпус 4, Нижний Новгород, 603082

 http://fasvvo.arbitr.ru/ E-mail: info@fasvvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции 

 

Нижний Новгород

Дело № А11-12325/2016

26 октября 2021 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 19.10.2021.

Полный текст постановления изготовлен 26.10.2021. 

 

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Камановой М.Н.,

судей Павлова В.Ю., Кислицына Е.Г.,

 

при участии Сенатрусовой А.И. лично и представителей

от истца: Денисова А.В. (доверенность от 27.05.2019),

от акционерного общества «Тандер»:

Бехтяева С.П. (доверенность от 20.04.2021 № 23АВ1486885) и

Медведевой С.Ю. (доверенность от 12.10.2020 № 23АВ0823724),

 

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца – 

Сенатрусовой Алены Ивановны

 

на решение Арбитражного суда Владимирской области от 24.12.2020 и

на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2021

по делу № А11-12325/2016

 

по иску Сенатрусовой Алены Ивановны

к акционерному обществу «Тандер» (ИНН: 2310031475, ОГРН: 1022301598549)

 

о взыскании задолженности по договору аренды недвижимого имущества,

неустойки и убытков,

 

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, – 

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области,

 

и   у с т а н о в и л : 

 

индивидуальный предприниматель Сенатрусов Виктор Юрьевич (далее – Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Владимирской области с иском к акционерному обществу «Тандер» (далее – Общество) о взыскании 9 035 169 рублей реального ущерба, 2 200 000 рублей задолженности по постоянной части арендной платы и 283 400 рублей неустойки за просрочку ее уплаты, 43 706 рублей 93 копеек переменной части арендной платы, 770 000 рублей упущенной выгоды в связи с приведением ответчиком здания в ненадлежащее состояние.

            Иск основан на статьях 11, 12, 15, 307, 309, 310, 314, 330, 393, 606, 610, 614, 616, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивирован тем, что арендатор не исполнил надлежащим образом обязательства по договору аренды недвижимого имущества № ВлдФ/707/14 от 15.10.2014 и возвратил арендодателю объект аренды с недостатками, препятствующими его использование по назначению.

Определением от 13.08.2018 суд первой инстанции произвел процессуальное правопреемство, заменил Предпринимателя на Сенатрусову Алену Ивановну (далее – Сенатрусова А.И.).

Сенатрусова А.И. в порядке, предусмотренном в статье 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнила исковые требования. Согласно последнему уточнению она потребовала взыскать 10 900 000 рублей задолженности по постоянной части арендной платы за период с 16.01.2016 по 23.07.2020 включительно, с последующим начислением арендной платы в размере 200 000 рублей в месяц, начиная с 15.11.2020 по день фактического возврата объекта аренды; 10 039 600 рублей пеней с 16.01.2016 по 13.10.2020 и далее, начиная с 14.10.2020 по день возврата суммы основного долга; 23 875 рублей 95 копеек и 15 289 рублей 25 копеек задолженности по переменной части арендной платы в виде коммунальных платежей за газ за февраль и март 2016 году; 6 669 215 рублей 90 копеек убытков в виде стоимости восстановительного ремонта помещения; 26 997 185 рублей убытков в виде упущенной выгоды, которая возникла в связи с невозможностью сдачи помещений в здании в аренду; 121 500 рублей судебных расходов на проведение судебной экспертизы; 60 000 рублей убытков в виде расходов по оплате досудебной экспертизы; 18 700 рублей убытков в виде расходов по оплате экспертного исследования (рецензии); 491 011 рублей судебных издержек, в том числе 14 011 рублей расходов на оплату топлива и 477 000 рублей расходов на оплату услуг адвокатов.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области (далее – Управление).

Арбитражный суд Владимирской области решением от 24.12.2020, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2021, частично удовлетворил иск: взыскал с Общества 445 161 рубль 18 копеек задолженности по постоянной части арендной платы за период 16.01.2016 по 22.03.2016; 755 832 рубля 07 копеек пеней за период с 18.01.2016 по 13.10.2020, и далее с 14.10.2020 исходя из 0,1 процента суммы основного долга по постоянной части арендной платы до дня фактического возврата долга; 21 383 рубля 03 копейки задолженности по переменной части арендной платы за период с 16.01.2016 по 22.03.2016; 6 669 215 рублей 90 копеек убытков; 17 146 рублей 35 копеек в возмещение расходов по оплате судебной экспертизы; 78 946 рублей 24 копейки судебных расходов. Кроме того, с Сенатрусовой А.И. в пользу Общества взыскано 111 424 рубля 78 копеек в возмещение расходов по оплате судебной экспертизы. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Сенатрусова А.И. не согласилась с принятыми судебными актами в части периода взыскания долга и соответственно размера пеней, отказа во взыскании упущенной выгоды и взыскания расходов по оплате экспертизы, обратилась в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просила их в обжалованной части отменить и принять новый судебный акт.

Кассатор в жалобе указывает, что в соответствии со статьями 165.1, 320, 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», пунктами 63, 64 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», пунктами 6.5, 8.5 Договора аренды от 15.10.2014 № ВлдФ/707/14 порядок одностороннего отказа от договора аренды со стороны арендатора считается соблюденным после доставки арендодателю соответствующего уведомления. При этом кассатор настаивает, что доказательств направления такого уведомления в декабре 2015 года, январе 2016 года по адресу ИП Сенатрусова В.Ю., указанному в ЕГРИП, ответчиком не представлено; доставка этого уведомления как юридически значимого сообщения, влекущего за собой правовые последствия, по адресу: город Алексадров, улица Солнечная, дом 26, законом не предусмотрена, сторонами не согласовывалась. Указание в преамбуле договора названного адреса в качестве места регистрации ИП Сенатрусова В.Ю., а также направление и доставка по данному адресу каких-либо документов, в том числе уведомления, при условии согласования сторонами в пункте 8.5 договора иного адреса, не влечет для сторон каких-либо юридических последствий, в том числе, связанных с прекращением договора. Приглашение на составление акта приема-передачи объекта аренды получила                     Сенатрусова А.И., а не арендодатель – Сенатрусов В.Ю., она же прибыла на осмотр помещения, не являясь лицом, надлежащим образом уполномоченным арендодателем на прекращение договора. Таким образом, по мнению кассатора, договор аренды не был прекращен с 24.01.2016 вследствие несоблюдения арендатором порядка одностороннего отказа от договора. Арендатор обязан был вернуть объект аренды по передаточному акту и в состоянии, предусмотренном в пункте 4.5 договора, поэтому письмо от 18.03.2016          № 136 с приложением акта приема-передачи и ключей, полученное Сенатрусовой А.И., по мнению кассатора, не является основанием для освобождения арендатора от внесения арендной платы с 24.03.2016. Заявитель полагает, что привел достаточный объем доказательств в подтверждение факта и размера упущенной выгоды. Критическая оценка договора аренды, заключенного с Тимохой Т.В., не учитывает объяснения, которые данное лицо давало в судебном заседании. Несоответствие здания требованиям безопасности лишало собственника возможности использовать его по назначению и заключать какие-либо договоры. Кассатор также не согласен с возложением на него обязанности по возмещению судебных расходов по оплате судебной экспертизы.

Общество в отзыве на кассационную жалобу и его представители в судебном заседании не согласились с доводами заявителя, просили оставить обжалованные судебные акты без изменения, кассационную жалобу истца – без удовлетворения. 

Третье лицо отзыв на кассационную жалобу в суд округа не представило, извещено надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в связи с чем на основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалоба рассмотрена в отсутствие представителя Управления. 

В судебном заседании Сенатрусова А.И. сделала заявление о фальсификации доказательств по делу в порядке статьи 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев заявление истца о фальсификации доказательств, суд кассационной инстанции отклонил его в порядке статей 161, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ввиду отсутствия у кассационной инстанции полномочий осуществлять такие меры в отношении оцененных судами нижестоящих инстанций документов.

При рассмотрении кассационной жалобы в судебном заседании 12.10.2021 по правилам статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации был объявлен перерыв до 11 часов 30 минут 19.10.2021.

Определением председателя судебного состава от 19.10.2021 в связи с болезнью судьи  Бабаева С.В. произведена его замена на судью Кислицына Е.Г.

На основании части 5 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации после замены судьи судебное разбирательство произведено с самого начала. 

Законность решения Арбитражного суда Владимирской области и постановления Первого арбитражного апелляционного суда в обжалованной части проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном статьями 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, отзывов на нее, письменные пояснения истца и ответчика, а также заслушав представителей истца и ответчика, коллегия судей частично признала доводы кассатора обоснованными.

Как следует из материалов дела и установили суды первой и апелляционной инстанций, Сенатрусов В.Ю. (арендодатель) и ЗАО «Тандер» (арендатор) заключили договор от 15.10.2014 № ВлдФ/707/14 аренды недвижимого имущества, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование (в аренду) недвижимое имущество: нежилые помещения подвала и первого этажа общей площадью 387,8 квадратного метра в здании двухэтажного магазина, расположенного по адресу: Владимирская область, город Александров, переулок Красный, дом 25, строение 1 (кадастровый номер 33:17:000608:1798) в соответствии с графическим изображением, являющимся приложением к договору, в состоянии, позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию в целях, указанных в пункте 1.2 договора и соответствующем требованиям действующего законодательства в отношении охраны окружающей среды, санитарных норм, пользования землей, стандартов строительства, пожарной и электробезопасности; торговая площадь объекта – 200 квадратных метров; здание обеспечено теплом, водой, электроэнергией; объект предоставляется арендатору для организации розничной торговли смешанными группами товаров (пункты 1.1, 1.2 договора).

Срок действия договора установлен на 10 лет с даты государственной регистрации договора (пункт 6.1). В пунктах 6.3 – 6.5 договора предусмотрены условия досрочного расторжения договора как по соглашению сторон, так и в судебном или внесудебном порядке.

Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 24.03.2015.

В разделе 2 стороны согласовали, среди прочих, обязательство арендодателя самостоятельно, за счет и совместно с арендатором, осуществлять согласование реконструкции, переоборудования, перепланировки объекта в установленном законодательством РФ порядке, в срок не позднее 01.12.2014; обязательство арендатора не производить реконструкцию, перепланировку объекта, если при ее проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объекта, без письменного согласия арендодателя; право арендатора на производство реконструкции, капитального ремонта, перепланировки, переоборудования объекта с получением дополнительного письменного согласия арендодателя, если при их проведении не затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания, в котором находится объект.

Пунктом 4.5 договора установлено, что по окончании срока действия договора арендатор обязан вернуть объект с учетом всех неотделимых улучшений, произведенных арендатором в помещении с согласия арендодателя, а также с учетом нормального износа объекта и неотделимых улучшений с учетом нормального износа.

Согласно пункту 5.1 договора арендатор обязуется уплачивать арендодателю в течение установленного в договоре срока арендную плату, которая состоит из постоянной части арендной платы и переменной части арендной платы до момента заключения арендатором прямых договоров на коммунальные услуги.

Постоянная часть арендной платы составляет в октябре 2014 года – 100 000 рублей, НДС не облагается, перерасчету пропорционально фактическому количеству дней аренды не подлежит; в ноябре 2014 года – 100 000 рублей, НДС не облагается, с декабря 2014 года – 200 000 рублей, НДС не облагается, в месяц; арендная плата за неполный календарный месяц рассчитывается пропорционально количеству дней аренды; оплата арендной платы производится ежемесячно путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя не позднее 15 числа месяца, за который осуществляется платеж (пункт 5.2 договора).

Переменная часть арендной платы эквивалентна стоимости потребленных арендатором электроэнергии, воды, тепла (до момента заключения арендатором прямых договоров на коммунальные услуги); размер переменной части арендной платы определяется ежемесячно не позднее 10 числа месяца, следующего за расчетным, путем подписания представленного арендодателем акта выполненных работ по переменной части арендной платы с приложением к нему заверенных арендодателем копий первичных документов, выставленных снабжающими организациями в адрес арендодателя, и справкой-расчетом стоимости потребленных услуг арендатором; оплата переменной части производится в течение 20 банковских дней со дня подписания акта согласования переменной части арендной платы путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя (пункт 5.3 договора).

Нежилые помещения переданы арендатору по акту приема-передачи от 15.10.2014. В данном акте имеется следующая запись «стены кирпичные, окна пластиковые, потолок ж/б плиты, пол бетонный, без стяжки, процент износа – 1 процент, требуется реконструкция силами собственника в части нового дверного проема и установки подъемника в подвале; стены оштукатуренные».

Общество воспользовалось правом на односторонний отказ от договора, направив арендодателю соответствующее уведомление от 10.12.2015 № 1814 о прекращении договорных отношений с 15.01.2016.

Акт возврата помещения сторонами подписан не был. 

Представители истца и ответчика составили акт осмотра объекта от 20.02.2016, в котором указали технические характеристики и повреждения помещений, а также отразили, что осмотр закончен 21.02.2016, акт распечатан и подписан 25.02.2016. От имени арендодателя в осмотре участвовала Сенатрусова А.И., от имени арендатора –             Мищенко А.А.

Почтовым отправлением, полученным 22.03.2016, Синатрусовой А.И. были возвращены ключи от арендованных помещений. 

На основании договора на проведение экспертного исследования от 28.03.2016 № 55/03-16 специалисты ООО «Бюро независимой экспертизы» Федулов С.А. и                Филатов С.Н. подготовили экспертное заключение от 26.08.2016 № 55/03-16 по результатам обследования технического состояния здания и определения суммы восстановительного ремонта, необходимого для приведения здания в первоначальное состояние в соответствии с техническим паспортом от 06.11.2013 и актом 20.02.2016. В указанном заключении состояние строительных конструкций перекрытий здания магазина определено как «недопустимое состояние» (снижение несущей способности и эксплуатационных характеристик, при которых существует опасность для пребывания людей и сохранности оборудования, необходимо проведение страховочных мероприятий и усиление конструкции); состояние строительных конструкций входной группы здания магазина определено как «аварийное состояние» (повреждения и деформации, свидетельствующие об исчерпании несущей способности и опасности обрушения, необходимо проведение срочных противоаварийных мероприятий); состояние остальных строительных конструкций здания магазина определено как «ограниченно работоспособное» (имеются дефекты и повреждения, приведшие к некоторому снижению несущей способности, но отсутствует опасность внезапного разрушений и функционирования конструкции возможно при контроле ее состояния, продолжительности и условий эксплуатации). Также специалисты установили, что затраты на восстановительный ремонт строительных конструкций здания магазина с учетом НДС и стоимости строительных материалов составляют 8 191 366 рублей по состоянию на 26.08.2016, составили локальный сметный расчет на ремонтно-восстановительные работы по зданию магазина.

Полагая, что договорные отношения с ответчиком не прекращены, объект аренды арендодателю в состоянии, соответствующем условиям договора, не возвращен и в результате действий арендатора требует восстановительного ремонта, истец направил ответчику претензию от 11.04.2017 с требованиями об оплате арендной платы, неустойки, стоимости восстановительного ремонта и упущенной выгода, после чего обратился в Арбитражный суд Владимирской области с иском.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу норм статей 310, 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона договора аренды вправе отказаться от договора в случае, если такое право предусмотрено законом или договором.

Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено названным кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором; в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 1 и 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При рассмотрении спора по существу суды двух инстанций пришли к выводу о прекращении между сторонами договорных отношений с 24.01.2016.

На основании пункта 6.5 заключенного сторонами договора аренды арендатор имеет право в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора, уведомив об этом арендодателя за один месяц до предполагаемой даты отказа от договора.

АО «Тандер» направило арендодателю уведомление от 10.12.2015 № 1814 об отказе от договора аренды, указав адрес получателя: город Александров, улица Солнечная, дом 26. 

По указанному адресу уведомление получено его супругой – Сенатрусовой А.И., что последняя не оспаривает. 

Направление арендатором арендодателю уведомления от 10.12.2015 № 1814 об отказе от договора при наличии такого права (пункт 6.5 договора аренды), получения отказа адресатом 24.12.2015, позволило судам двух инстанций прийти к выводу, что договор аренды следует считать расторгнутым с 24.01.2016.

Окружной суд отклонил доводы кассатора о несоблюдении арендатором порядка одностороннего отказа от договора аренды путем направления уведомления от 10.12.2015 № 1814.

Президиум Верховного Суда Российской Федерации в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2020), утвержденном 23.12.2020, разъяснил следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывают гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце втором пункта 63 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – постановление Пленума № 25), с учетом положения пункта 2 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, осуществляющему предпринимательскую деятельность в качестве индивидуального предпринимателя, или юридическому лицу, направляется по адресу, указанному соответственно в едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей или в едином государственном реестре юридических лиц либо по адресу, указанному самим индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом.

Гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзаце втором данного пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя (абзац третий пункта 63 постановления Пленума № 25).

Как следует из материалов дела и установили суды, корреспонденция, получение которой оспаривает кассатор, направлена Сенатрусову В.Ю. по адресу, указанному им в договоре аренды и в исковом заявлении. Этот же адрес является местом регистрации его супруги – Сенатрусовой А.И., данные обстоятельства могут подтвердить их совместное проживание.

От получения почтовой корреспонденции на имя Сенатрусова В.Ю. его супруга не отказалась.

В части 2 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации применительно к надлежащему извещению сформулировано правило о том, что гражданин считается надлежащим образом извещенным, если судебное извещение вручено совершеннолетнему лицу, проживающему совместно с этим гражданином, под расписку на уведомлении, подлежащем возврату отправителю.

По аналогии  с указанной процессуальной нормой с учетом направления спорного уведомления по адресу, обозначенному Сенатрусовым В.Ю. в договоре, следует признать мотивированной и основанной на законе позицию судов нижестоящих инстанций относительно получения арендодателем отказа от договора аренды.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

По правилам статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации  возврат имущества осуществляется на основании акта приема-передачи, подписанного арендатором и арендодателем.

В силу пункта 3 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации  при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

По смыслу разъяснений, изложенных в пункте 37 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее – Информационное письмо № 66), арендатор не может считаться просрочившим обязательство по возврату имущества из аренды в случае уклонения арендодателя от принятия имущества из аренды.

В пункте 3 статьи 405 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Из материалов дела следует, что арендованное помещение в порядке статей 622, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации было предъявлено истцом к возврату ответчику, однако последним не совершены надлежащие действия по принятию помещения. 

Явка уполномоченного представителя арендодателя на составление акта возврата помещения 15.01.2016 обеспечена не была, что свидетельствует об уклонении арендодателя от приемки объекта аренды. 

Наличие у арендодателя претензий по состоянию арендуемого имущества по смыслу статьи 622 и 655 Гражданского кодекса Российской Федерации не может являться основанием для отказа в принятии имущества, а является основанием для реализации арендодателем иных способов защиты.

При изложенных обстоятельствах действия арендатора по направлению акта возврата помещений и ключей от помещений письмом от 18.03.2016 № 136 обоснованно оценены судами двух инстанций как правомерные при отсутствии доказательств составления сторонами акта возврата помещений из аренды 15.01.2016. Арендодатель получил данное письмо 22.03.2016. 

Наличие возможности у арендодателя доступа к помещениям после указанной даты (22.03.2016) подтверждается фактом заключения Сенатрусовой А.И. и специалистами ООО «Бюро независимой экспертизы» договора от 28.03.2016 № 55/03-16, во исполнение которого эксперты Федулов С.А. и Филатов С.Н. 13.04.2016 произвели осмотр помещений в целях определения стоимости их восстановительного ремонта.

При таких обстоятельствах суды верно установили, что обязанность арендатора по внесению арендной платы с учетом статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 37 Информационного письма № 66 прекратилась с 23.03.2016,  следовательно, требования истца о взыскании задолженности по постоянной и переменной частям арендной платы являются обоснованными и подлежащими удовлетворению частично – в сумме 445 161 рубль 18 копеек и  21 383 рубля 03 копейки соответственно за период с 16.01.2016 по 22.03.2016 в связи с возвратом помещения арендодателю.

Суды двух инстанций удовлетворили требование о взыскании договорной неустойки руководствуясь установленным размером задолженности, статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 7.2 договора аренды и взыскали с ответчика в пользу истца 755 832 рубля 07 копеек пеней за период с 18.01.2016 по 13.10.2020 и пени исходя из расчета 0,1 процента от суммы основного долга 445 161 рубль 18 копеек за каждый день просрочки платежа с 14.10.2020 по день фактической оплаты долга. Расчет неустойки обоснованно признан судами верным.

Вопреки доводам кассатора суд округа исходя из обстоятельств дела, установленных судами двух инстанций, не нашел правовых оснований для взыскания с ответчика арендной платы в размере 200 000 рублей в месяц начиная с 23.03.2016 и начисления неустойки на указанную задолженность.

Вместе с тем отказ в удовлетворении указанных требований не является препятствием для защиты прав и законных интересов арендодателя, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения арендатором обязанности по возврату предмета аренды.

При обращении с иском истец требовал взыскания убытков как в виде стоимости восстановительного ремонта здания, так и в виде упущенной выгоды – арендной платы, неполученной за период невозможности использования объекта по назначению.

Суды первой и апелляционной инстанций, установив отсутствие доказательств возврата арендованных помещений в том состоянии, в котором ответчик их получил, с учетом нормального износа, как обусловлено статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 4.5 договора аренды от 15.10.2014 № ВлдФ/707/14, приняв во внимание акт осмотра помещений от 20.02.2016, проведенного представителями сторон, в котором отражено, что помещения на момент их осмотра имеют недостатки и повреждения, а также заключение эксперта Власова В.М. от 10.09.2019 № 1614/06-3 о несоответствии здания требованиям строительных норм и правил и заключение от 30.11.2018 № 1033/1-16.1 эксперта ФБУ «Владимирская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» Назиной А.Д., пришли к выводу о том, что Общество не исполнило обязанность по возмещению расходов истца на приведение помещения в первоначальное состояние, в связи с чем с АО «Тандер» подлежит взысканию 6 669 215 рублей 90 копеек убытков в виде стоимости строительных работ, необходимых для восстановления конструктивных элементов, в том числе и инженерных сетей здания магазина, с учетом восстановления перекрытия и входной группы.

В указанной части судебные акты сторонами в кассационном порядке не оспорены.

В части компенсации арендодателю убытков в виде упущенной выгоды суды признали требование истца необоснованным. Посчитали, что истец не представил доказательств реальной возможности передачи кому-либо всего здания на спорный период по заявленной цене, совершения им конкретных действий и сделанных с этой целью приготовлений, а также того, что допущенное ответчиком нарушение явилось единственным препятствием, не позволившим ему получить упущенную выгоду.

Между тем, суды не учли следующее.

В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота и иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства (пункт 1 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пунктов 1 и 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации  лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере; под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 14 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по смыслу статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, право которого нарушено, если бы нарушения не было.

Упущенная выгода представляет собой неполученный доход, поэтому при разрешении споров, связанных с ее возмещением, следует принимать во внимание, что ее расчет, представленный истцом, как правило, является приблизительным и носит вероятностный характер. Это обстоятельство само по себе не может служить основанием для отказа в иске.

При рассмотрении дел о возмещении убытков следует иметь в виду, что положение пункта 4 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому при определении упущенной выгоды учитываются предпринятые стороной для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления, не означает, что в состав подлежащих возмещению убытков могут входить только расходы на осуществление таких мер и приготовлений.

Возмещение убытков является мерой гражданско-правовой ответственности, поэтому лицо, требующее их возмещения, в силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по договору аренды в части возврата объекта аренды установлен судами при взыскании стоимости восстановительного ремонта объекта аренды и не оспорен сторонами.

В заключении от 30.11.2018 № 1033/1-16.1 эксперта ФБУ «Владимирская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» Назиной А.Д. (том 9, листы дела 1-132) сделан вывод о том, что исследуемое здание магазина, расположенное по адресу: Владимирская область, город Александров, улица Красный переулок, дом 25, строение 1, не соответствовало требованиям безопасности зданий и сооружений, установленным законодательством Российской Федерации, описанным в исследовательской части, следовательно, по назначению, использоваться не могло было небезопасно для эксплуатации.

Аналогичные выводы содержатся в заключении, подготовленном 10.09.2019 экспертом ФБУ Приволжский РЦСЭ Минюста России Власовым Д.М. (том 10, листы дела 72 – 126).

На разрешение данного эксперта судом ставился вопрос о том, позволяет ли техническое состояние здания магазина по адресу: Владимирская область, город Александров, улица Красный переулок, дом 25, строение 1, зафиксированное в акте от 20.02.2016, использовать его по целевому назначению?

По результатам исследования объекта эксперт пришел к выводу, что здание магазина на момент составления акта осмотра от 20.02.2016 не соответствовало требованиям строительных норм и правил, в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» и, соответственно, требования по обеспечению безопасности  здания не были соблюдены.

В нарушение части 4 статьи 71, части 4 статьи 170, статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суды не дали оценки данным выводам экспертов применительно к требованию о взыскании упущенной выгоды.

В соответствии с требованиями статьи 11 Федерального закона от 30.12.2009                 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» здание или сооружение должно быть спроектировано и построено, а территория, необходимая для использования здания или сооружения, должна быть благоустроена таким образом, чтобы в процессе эксплуатации здания или сооружения не возникало угрозы наступления несчастных случаев и нанесения травм людям – пользователям зданиями и сооружениями в результате скольжения, падения, столкновения, ожога, поражения электрическим током, а также вследствие взрыва.

   Использование объекта недвижимости с нарушением указанных требований законом не допускается.

При таких обстоятельствах вывод судов об отсутствии в деле доказательств того, что допущенное ответчиком нарушение являлось единственным препятствием, не позволившим ему получить упущенную выгоду, противоречат имеющимся в материалах дела доказательствам и приведенным нормам права. 

Объективная сложность доказывания убытков и их размера, равно как и причинно-следственной связи, не должна снижать уровень правовой защищенности участников гражданских правоотношений при необоснованном посягательстве на их права.

Согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации  при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации  никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Судебная коллегия признала, что истец при прекращении договора аренды от 15.10.2014 № ВлдФ/707/14 вправе был рассчитывать на встречное добросовестное исполнение контрагентом своих обязательств в части возврата объекта аренды в состоянии, обусловленном договором (пункты 3.1.4, 3.1.5 договора аренды). Между тем ответчик в нарушение условий договора аренды не обеспечил передачу арендодателю здания в состоянии, пригодном для его дальнейшего использования по назначению. Экспертные заключения, подтверждающие ненадлежащее состояние объекта договора аренды от 15.10.2014 № ВлдФ/707/14, составлены в 2016, 2018, 2019 годах, соответственно, на протяжении указанного времени истец был лишен возможности пользоваться принадлежащим ему зданием, распоряжаться им по собственному усмотрению, в том числе посредством передачи на праве аренды, то есть извлекать возможную прибыль.

При таких обстоятельствах дела освобождение ответчика от взыскания убытков в виде упущенной выгоды нарушает баланс интересов сторон и снижает уровень правовой защищенности добросовестного участника гражданского оборота. 

Пункт 4 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации, находящийся во взаимосвязи с нормами статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, направлен на объективное определение размера упущенной кредитором выгоды при наличии доказательств принятия стороной мер к ее получению.

При взыскании упущенной выгоды истец должен доказать, что им были предприняты необходимые меры для получения выгоды и сделаны необходимые для этой цели приготовления, то есть доказать, что допущенное ответчиком нарушение обязательства явилось единственным препятствием, не позволившим ему получить упущенную выгоду.

Правовое значение имеет не только реальность таких приготовлений, но и отсутствие объективных препятствий для получения выгоды при реализации приготовлений при обычных условиях гражданского оборота.

Истец не имел возможности предпринять мер для оптимального использования здания в целях извлечения прибыли в силу невозможности такого использования ввиду несоответствия состояния здания требованиям безопасности, что установлено заключениями экспертов, выводы которых не опровергнуты материалами дела.

В настоящем деле отсутствуют доказательства, подтверждающие, что невозможность получения прибыли от использования объекта аренды связана с иными причинами, нежели неудовлетворительное техническое состояние помещения из-за недостатков, установленных в заключениях экспертов.  

На основании изложенного суд округа признал, что выводы судов по требованию о взыскании упущенной выгоды противоречат установленным обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, что в соответствии с частями 1, 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены судебных актов в указанной части.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами в части указанного требования на основании неполного исследования имеющихся в деле доказательств (не исследованы вопросы о размере упущенной выгоды на стороне истца, о наличии обстоятельств для уменьшения ответственности должника), поэтому суд кассационной инстанции лишен возможности принять новый судебный акт. Допущенные нарушения могут быть устранены только при повторном рассмотрении дела в суде первой инстанции, в связи с чем обжалованные судебные акты подлежат отмене в части требования о взыскании упущенной выгоды с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд Владимирской области в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суду первой инстанции при новом рассмотрении дела необходимо устранить отмеченные недостатки, распределить бремя доказывания с учетом правил статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установить и исследовать существенные для правильного разрешения дела обстоятельства, в том числе размер ответственности, наличие оснований для ее уменьшения, дать надлежащую правовую оценку доводам сторон, имеющимся в деле доказательствам и принять судебный акт в соответствии с требованиями действующего законодательства, исходя из принципа справедливости и соразмерности ответственности допущенному ответчиком нарушению обязательств. 

Поскольку пропорциональное распределение судебных расходов зависит от размера удовлетворенных требований в общей сумме, суд округа отменил судебные акты также в части судебных расходов, с целью их последующего распределения с учетом судебного акта, принятого по результатам нового рассмотрения одного из требований.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов в части, судом кассационной инстанции не установлено.

Вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины за кассационную жалобу не рассматривался, поскольку на основании пункта 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается арбитражным судом, вновь рассматривающим дело.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частями 1, 3 статьи 288 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа 

  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Владимирской области от 24.12.2020 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2021 по делу № А11-12325/2016 отменить в части отказа во взыскании упущенной выгоды и в части распределения судебных расходов.

В отмененной части дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Владимирской области.

В остальной части решение Арбитражного суда Владимирской области от 24.12.2020 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2021 по делу № А11-12325/2016 оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

           Председательствующий

 

М.Н. Каманова

 

 

Судьи

 

В.Ю. Павлов

Е.Г. Кислицын