АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ

Л. Павличенко ул., д. 5, Севастополь, 299011, www.sevastopol.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А84-2341/2023

11 декабря 2023 г.

г. Севастополь

Резолютивная часть решения оглашена 04 декабря 2023 г.

Полный текст решения составлен 11 декабря 2023 г.

 

Арбитражный суд города Севастополя в составе судьи Мирошник Анны Сергеевны, при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Департамента по имущественным и земельным отношениям г. Севастополя (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, г. Севастополь) к обществу с ограниченной ответственностью «Армир» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, г. Севастополь) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка,

с участием в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора Правительства Севастополя (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), Департамента архитектуры и градостроительства города Севастополя (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2, по доверенности №81, от 12.05.2023, 

от ответчика - ФИО3, по доверенности  № 5 от 17.05.2023, ФИО4, по доверенности  03/2 от 10.01.2023.                                                     

В Арбитражный суд города Севастополя поступило исковое заявление Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее – истец, Департамент) к общества с ограниченной ответственностью «Армир» (далее – ответчик, ООО «Армир») о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка (зарегистрированного от 23.02.2005 под № 2 (4-О-01) в сумме 17 964 863,91  руб., из которых арендная плата за период с 01.01.2015 по 31.08.2023 в размере 12 565 411,09 руб., пеня в размере 1 537 687,04 руб. за период с 01.01.2015 по 26.10.2017, проценты за пользование чужими денежными  средствами в размере 3 861 765,78 руб. за период с 23.12.2014 по 30.09.2023 (с учетом принятых судом уточнений от 26.10.2023 в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ). 

От ответчика в материалы дела поступил отзыв на исковое заявление, в котором просит отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме, а также применить положения статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы, изложенные в исковом заявлении и отзыве на него.

Изучив материалы дела, судом установлено следующее.

Как усматривается из материалов дела, 22.02.2005 между Орлиновским сельским Советом (далее - арендодатель) и ООО «Армир»  (далее – арендатор) подписан договор аренды земли (далее - договор) (зарегистрирован 23.03.2005 под № 2 (4-О-01)),  по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в срочное платное пользование земельный участок несельскохозяйственного назначения для строительства и эксплуатации завода питьевой воды и прохладительных напитков, находящегося по адресу: г. Севастополь, 

<

...>, на землях жилой и общественной застройки.

Согласно пункту 2 договора в аренду передается земельный участок общей площадью 4,45 га.

На земельном участке находятся разрушенные строения тракторного стана №5 (пункт 3 договора). Земельный участок передается в аренду вместе с разрушенными строениями тракторного стана  №5 (пункт 4 договора).

В пункте 8 договора его участники оговорили, что договор заключен на 50 лет.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи земли.

В связи с принятием Автономной Республики Крым в состав Российской Федерации и образованием в последней двух самостоятельных субъектов, общество, в порядке, установленном статьей 19 Федерального закона от 30.11.1994 №52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», привело свои учредительные документы в соответствие с законодательством Российской Федерации, с учетом чего 05.08.2014 сведения об ООО «Армир» как о юридическом лице, зарегистрированном на территории города федерального значения Севастополя на день принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя, внесены в Единый государственный реестр юридических лиц.

Как указывает истец, поскольку  арендатором обязательства по внесению арендной платы согласно условиям Договора аренды, не выполнялись надлежащим образом, вследствие чего образовалась задолженность по арендной плате за период с 01.01.2015 по 31.08.2023 в размере 12 565 411,09 руб. (с учетом принятых судом уточнений). 

Департаментом заказным письмом от 25.10.2022 в адрес Ответчика направлено предупреждение № П/ЗУ-001801 о необходимости исполнения обязанности по уплате арендной платы, указаны расчетные счета для перечисления суммы задолженности.

Поскольку предупреждение было оставлено стороной ответчика без удовлетворения, Департамент обратился в Арбитражный суд города Севастополя с исковым заявлением.

Возражая относительно заявленных требований, ООО «Армир» указывает на то обстоятельство, что договорные отношения между сторонами прекращены на основании вступившего в законную силу решения Арбитражного суда города Севастополя от 21.06.2017 по делу №А84-1064/2017, которым суд расторг договор аренды земельного участка от 22.02.2005 (зарегистрированный 23.02.2005 под №2 в Книге регистрации договоров аренды земли под номенклатурным номером 4-0-01), заключенный между Орлиновским сельским Советом и ООО «Армир» в отношении земельного участка площадью 4,45 га, расположенного по адресу: г. Севастополь, 

<

...>., а также обязал ООО «Армир» в течение 30 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу привести в пригодное для дальнейшего использования и возвратить Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя земельный участок площадью 4,45 га, расположенный по адресу: г. Севастополь, 

<

...>.

Кроме того, ответчик ссылается на имеющиеся ограничения в отношении земельного участка, а также необходимость применения положений статьи 196 ГК РФ к заявленным требованиям.

Как указывает истец, Постановлением от 13.04.2018 Межрайонным отделом судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств возбуждено исполнительное производство по исполнительному документу ФС 010714249 от 30.03.2018 в отношении ООО «Армир» о возврате земельного участка площадью 4,45  га, расположенного по адресу: г. Севастополь, 

<

...>. Информация об окончании исполнительного производства отсутствует.

Проанализировав позиции сторон, суд отмечает следующее.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

Одним из основных принципов земельного законодательства Российской Федерации является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.

 В силу статей 606 и 614 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор - вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Из пункта 1 статьи 611 ГК РФ следует, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 № 13689/12 разъяснено, что исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Отказ от исполнения встречного обязательства по внесению арендной платы в силу пункта 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации допустим лишь в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения.

Системное толкование указанных норм во взаимосвязи с положениями статьи 614 ГК РФ свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по независящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

Согласно позиции истца, поскольку  арендатором обязательства по внесению арендной платы согласно условиям Договора аренды, не выполнялись надлежащим образом, вследствие чего образовалась задолженность по арендной плате за период с 01.01.2015 по 31.08.2023 в размере 12 565 411,09 руб. (с учетом принятых судом уточнений). 

При этом в ходе рассмотрения дела ответчиком заявлено о применении срока исковой давности, поскольку истцом предъявлены исковые требования более чем за три года.

Согласно пункту 1 статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

В соответствии со статьей 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.

В силу положений статьи 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1). По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения (пункт 2).

Из разъяснений, содержащихся в пункте 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 №43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» (далее – постановление №43), следует, что согласно пункту 3 статьи 202 ГК РФ течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом, в том числе к обязательному претензионному порядку. В этих случаях течение исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения этой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры.

Департамент обратился с настоящим иском 27.02.2023, с учетом срока на претензионный порядок, суд полагает, что, действительно, Департаментом пропущен срок исковой давности о взыскании арендной платы до 27.01.2020.

Кроме того, судом установлены следующие обстоятельства по делу. 

В соответствии со статьей 9 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности, при этом каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Возражая относительно заявленных требований, ответчик указал на то обстоятельство, что договорные отношения между сторонами прекращены на основании вступившего в законную силу решения Арбитражного суда города Севастополя от 21.06.2017 по делу №А84-1064/2017, которым суд расторг договор аренды земельного участка от 22.02.2005 (зарегистрированный 23.02.2005 под №2 в Книге регистрации договоров аренды земли под номенклатурным номером 4-0-01), заключенный между Орлиновским сельским Советом и ООО «Армир» в отношении земельного участка площадью 4,45 га, расположенного по адресу: г. Севастополь, 

<

...>., а также обязал ООО «Армир» в течение 30 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу привести в пригодное для дальнейшего использования и возвратить Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя земельный участок площадью 4,45 га, расположенный по адресу: г. Севастополь, 

<

...>.

Так, в решение от 21.06.2017 по делу №А84-1064/2017 суд указал, что актом обследования земельного участка от 21.12.2015 №ОБ-0273/12-15 установлено, что земельный участок не огражден, на нем расположен разрушенный одноэтажный капитальный объект, объекты инфраструктуры линии электропередачи, верхний слой почвы порос некультурными растениями, на момент проведения обследования строительные (земляные, подготовительные) работы не велись, строительства техника отсутствовала.

В силу пункта 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Исходя из смысла статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, преюдиция - это установление судом конкретных фактов, которые закрепляются в мотивировочной части судебного акта и не подлежат повторному судебному установлению при последующем разбирательстве иного спора между теми же лицами. Преюдиция распространяется на установление судом тех или иных обстоятельств, содержащихся в судебном акте, вступившем в законную силу, если последние имеют правовое значение и сами по себе могут рассматриваться как факт, входивший в предмет доказывания по ранее рассмотренному делу.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 21.12.2011 № 30-П, признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если они имеют значение для разрешения данного дела. Тем самым преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности.

Таким образом, обстоятельства, установленные решением Арбитражного суда города Севастополя  от 21.06.2017  по делу № А84-1064/2017, в рассматриваемом случае имеют преюдициальное значение.

В иском заявление истец указал на то обстоятельство, что постановлением от 13.04.2018 Межрайонным отделом судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств возбуждено исполнительное производство по исполнительному документу ФС 010714249 от 30.03.2018 в отношении ООО «Армир» о возврате земельного участка площадью 4,45  га, расположенного по адресу: г. Севастополь, 

<

...>. 

Так, согласно статье 21 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» исполнительные листы, выдаваемые на основании судебных актов, могут быть предъявлены к исполнению в течение трех лет со дня вступления судебного акта в законную силу.

Вместе с тем, суд указывает на то обстоятельство, что зная об уклонении ответчика от возврата земельного участка в рамках исполнительного производства, на основании выданного Арбитражный судом города Севастополя исполнительного листа серии ФС 010714249 от 30.03.2018 в рамках дела А84-1064//2017 Департамент не предпринимал никаких действий с 2018 года, обратного из материалов дела не следует. 

Кроме того, из материалов дела не следует, что с момента вступления в законную силу решения Арбитражного суда города Севастополя по делу А84-1064/2017, истец  обращался к Арендатору с требованиями о перечислении арендных платежей за фактическое использование (с момента расторжения договора). Стороной Департамента не представлены счета на оплату, а также претензии о погашении задолженности. 

Как указывает ответчик, 16.05.2019 в городе Севастополе состоялись общественные слушания по обсуждению проекта планировки и проекта межевания территории линейного объекта «Строительство сетей канализации в с. Родниковое и в с. Орлиное».

По результатам общественных слушаний Правительством Севастополя в лице Департамента архитектуры и градостроительства города Севастополя был издан Приказ № 162 от 02.07.2019 «Об утверждении проекта планировки и проекта межевания линейного объекта «Строительство сетей канализации в с. Родниковое и в с. Орлиное».

Согласно приложению к данному приказу - Документации по планировке территории - Для прокачки стоков через напорные коллекторы проектом предусматривается одна канализационная станция на земельном участке № 91:01:046001:172. 

Во исполнение Приказа Правительства Севастополя на земельном участке с кадастровым номером 91:01:046001:172 был сформирован новый участок с кадастровым номером  91:01:046001:468.

В целях правильного разрешения спора, а также принятия законного и обоснованного решения, суд, на основании пункта 4 статьи 66 АПК РФ определением Арбитражного суда города Севастополя от 31.10.2023 по делу №А84-2341/2023 истребовал у Управления государственной регистрации права и кадастра Севастополя полные выписки из ЕРГН в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 91:01:046001:468 и 91:01:046001:172, а также реестровые дела в отношении данных земельных участков.

Во исполнение определения суда, Управлением государственной регистрации права и кадастра Севастополя были представлены выписки, в которых содержатся сведения о том, что земельный участок с кадастровым номером  91:01:046001:172, а также образуемый из него земельный участок с кадастровым номером  91:01:046001:468 полностью расположены в границах зоны с особыми условиями использования территории, территории объекта культурного наследия, что следует из раздела 4.1 выписок.

Кроме того, из выписки ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером 91:01:046001:468 следует, что с 28.05.2020 собственником земельного участка является Субъект Российской Федерации – город федерального значения Севастополь; выписки ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером 91:01:046001:172 следует, что с 03.11.2021 собственником земельного участка является Севастополь.

Из указанного следует, что государственная регистрации на земельный участок была произведена в момент возбужденного исполнительного производства, что свидетельствует об отсутствии у Департамента препятствий (со стороны ответчика) по возврату данного земельного участка и подписания акта приема – передачи. 

В силу пункта 3 статьи 85  Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Пунктом 1 статьи 107 ЗК РФ предусмотрено, что со дня установления или изменения зоны с особыми условиями использования территории на земельных участках, расположенных в границах такой зоны, не допускаются строительство, использование зданий, сооружений, разрешенное использование (назначение) которых не соответствует ограничениям использования земельных участков, предусмотренных решением об установлении, изменении зоны с особыми условиями использования территории, а также иное использование земельных участков, не соответствующее указанным ограничениям, если иное не предусмотрено пунктами 2 и 4 данной статьи. Реконструкция указанных зданий, сооружений может осуществляться только путем их приведения в соответствие с ограничениями использования земельных участков, установленными в границах зоны с особыми условиями использования территории.

В силу пункта 2 статьи 107 ЗК РФ со дня установления или изменения зоны с особыми условиями использования территории в отношении планируемых к строительству, реконструкции объектов капитального строительства и до дня ввода указанных объектов в эксплуатацию независимо от ограничений использования земельных участков, установленных в границах зоны с особыми условиями использования территории, допускается, за исключением случая установления зоны с особыми условиями использования территории в соответствии с пунктом 15 статьи 106 данного Кодекса: 1) использование земельных участков, расположенных в границах данной зоны, в соответствии с ранее установленным видом разрешенного использования земельных участков для целей, не связанных со строительством, с реконструкцией объектов капитального строительства; 2) использование земельных участков, расположенных в границах данной зоны, для строительства, реконструкции объектов капитального строительства на основании разрешения на строительство, выданного до дня установления или изменения зоны с особыми условиями использования территории, или в случае начала строительства, реконструкции до дня установления или изменения данной зоны, если для строительства, реконструкции указанного объекта капитального строительства не требуется выдача разрешения на строительство; 3) использование зданий, сооружений, расположенных в границах такой зоны, в соответствии с их видом разрешенного использования.

В соответствии с пунктом 3.1 статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования или возражения, освобождает другую сторону от необходимости доказывания таких обстоятельств (пункт 3 статьи 70 АПК РФ).

С учетом изложенного, ООО «Армир» по независящим от него причинам не имело возможности использовать спорный земельный участок.

В соответствии с пунктом 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015 разъяснено, что арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам. При доказанности оснований гражданско-правовой ответственности сумма арендной платы в качестве упущенной выгоды может быть взыскана арендодателем с лица, действия которого привели к наступлению этих обстоятельств.

Из системного толкования статей 328, 606, 611, 614 ГК РФ следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, то он теряет право на получение арендной платы (определение Верховного Суда Российской Федерации от 29.01.2015 № 302-ЭС14-735, Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015).

Исходя из положений пунктов 2 и 4 статьи 620 ГК РФ следует, что к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

Из указанных норм права следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по независящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

В таком случае также нарушается принцип гражданского права о беспрепятственном осуществлении гражданских прав (пункт 1 статьи 1 ГК РФ), так как отсутствие объекта аренды препятствует осуществлению прав арендатора.

В пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что нарушение предусмотренной в пункте 1 статьи 611 ГК РФ обязанности арендодателя передать арендатору имущество, повлекшее невозможность использования его по назначению, является основанием для отказа во взыскании арендной платы.

Аналогичная правовая позиция была сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 № 13689/12.

Таким образом, исходя из вышеизложенных обстоятельств, учитывая положения статьи 196 ГК РФ, суд не усматривает правовых и фактических оснований для возложения на ООО «Армир» обязанности по внесению платы за фактическое использование земельным участком до и после расторжения договора аренды, а также пени, процентов за пользование чужими денежными средствами, до и после расторжения договора, поскольку истцом не доказано то обстоятельство, что ответчик продолжал использовать земельный участок в собственных целях, с учетом имеющихся ограничений в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 91:01:046001:468 и 91:01:046001:172 (зоны с особыми условиями использования территории, территории объекта культурного наследия), а также исходя из того, что право собственности на земельный участок с кадастровым номером 91:01:046001:172 было зарегистрировано за Севастополем 03.11.2021, тогда как истец заявляет требования в период до 31.08.2023.

Доказательств, убедительно и неопровержимо свидетельствующих о том, что ответчик фактически использовал земельный участок, суду не представлено, ввиду чего, суд признает требования Департамента не подлежащими удовлетворению. 

Расходы по уплате государственной пошлины судом не распределяются, поскольку истец согласно подпункту 1.1. пункта 1 статьи 333.37 НК РФ освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 110, 167–171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  арбитражный суд  

 

РЕШИЛ:

исковые требования Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя оставить без удовлетворения.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд города Севастополя.

 

Судья         

А.С. Мирошник