АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

г. Тюмень Дело № А03-19710/2023  

Резолютивная часть постановления объявлена 26 августа 2025 года Постановление изготовлено в полном объеме 02 сентября 2025 года  

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе председательствующего Хлебникова А.В., судей Донцовой А.Ю., Сириной В.В.,  

при ведении протокола судебного заседания с использованием системы веб-конференции помощником судьи Беспаловой А.А., с участием представителя общества с ограниченной ответственностью «Хэппи отель сервис» (далее – общество) ФИО1 по доверенности от 20 июня 2025 г.,  

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества на решение Арбитражного суда Алтайского края от 28 декабря 2024 г. и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 8 апреля 2025 г. по делу № А03-19710/2023,  

установил:

общество обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением к краевому государственному бюджетному учреждению «Учреждение по содержанию административных зданий» (далее – учреждение), управлению имущественных отношений Алтайского края (далее – управление), межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае и Республике Алтай (далее – Росимущество), обществу с ограниченной ответственностью «Байт» (далее – фирма), уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), об изменении порядка пользования помещениями, взыскании компенсации за владение и пользование имуществом, приходящимся на долю ФИО2 (далее – ФИО2) в размере 1 066 000 руб., компенсации расходов на оплату тепловой энергии пропорционально площади, относящейся к доле ФИО2, но фактически занимаемой субъектом Российской Федерации – Алтайским краем, в размере 49 470 руб. 58 коп.  

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: управление Федеральной налоговой службы по Алтайскому краю, ФИО2, стротельно-проектно-промышленное открытое акционерное общество «СтройГАЗ» (далее – компания), управление делами Губернатора и Правительства Алтайского края.  

Решением Арбитражного суда Алтайского края от 28 декабря 2024 г., оставленным  

без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 8 апреля 2025 г., в иске отказано.  

Не согласившись с принятыми по делу решением и постановлением, общество обратилось с кассационной жалобой, в которой просило их отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска.  

В кассационной жалобе заявитель указал, что суды необоснованно учитывали фактически сложившийся порядок пользования имуществом в условиях наличия заключенного между сособственниками соглашения (договора) об определении порядка пользования имуществом, находящимся в долевой собственности (далее – соглашение), при этом не дали правовую оценку соглашению, не указали по каким основаниям при вынесении решения судами не принято во внимание соглашение как действующая сделка, которой определен порядок пользования имуществом, находящимся в общей долевой собственности; нарушены права истца на использование объема площади в здании, который установлен и закреплен соглашением; приобретая долю в праве собственности на здание, ФИО2 руководствовался, в том числе, соглашением и рассчитывал пользоваться своей долей в том объеме, в котором это определено соглашением; суды необоснованно руководствовались расчетом учреждения, который является недостоверным, при этом необоснованно отклонили представленные истцом расчеты, не дали им оценку.  

Управление в возражениях на кассационную жалобу указало на отсутствие правовых оснований для отмены обжалуемых судебных актов.  

В судебном заседании представитель общества поддержал правовую аргументацию, изложенную в кассационной жалобе.  

Учитывая надлежащее извещение иных участвующих в деле лиц о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие их представителей в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 АПК РФ.  

Проверив в соответствии со статьями 286, 288 АПК РФ законность принятых по делу судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы, суд кассационной инстанции приходит к следующему.  

Как установлено судами, здание по адресу: 

<

...>, является объектом долевой собственности, права на доли в котором принадлежат Российской Федерации, Алтайскому краю, компании и фирме.  

Сособственниками помещений заключено соглашение об определении долей от 26 мая 2006 г., согласно которому доля каждой из сторон в праве общей долевой собственности на нежилое (административное) здание составляет:  

- Российская Федерация – 23/100 (двадцать три сотых), - Алтайский край – 38/100 (тридцать восемь сотых), - компания – 31/100 (тридцать одна сотая), - фирма – 8/100 (восемь сотых). 

Соглашение также определяет порядок пользования помещениями и закрепляет,  

что: в пользовании Российской Федерации находится 2 024,2 кв.м; в пользовании Алтайского края находится 3 274,8 кв.м; в пользовании компании с учетом площади, находящейся в совместном пользовании, указанной в пункте 3.6 соглашения, находится 2 679,3 кв.м; в пользовании фирмы с учетом площади, находящейся в совместном пользовании, поименованной в пункте 3.6 соглашения, находится 692,3 кв.м; в соглашении поименованы помещения, право пользования которыми закреплено за каждым из сособственников (пункт 3 соглашения).  

Стороны соглашения определили, что документ вступает в силу со дня его подписания всеми сторонами и действует в течение неопределенного срока. Изменения и дополнения в соглашение, в том числе касающиеся перераспределения идеальных долей, могут вноситься только по соглашению всех сторон. Соглашение может быть расторгнуто в порядке, предусмотренном гражданским законодательством (пункт 4 соглашения).  

Соглашение зарегистрировано главным управлением Федеральной регистрационной службы по Алтайскому краю 5 июня 2006 г.  

Поскольку между компанией и ФИО2 заключен договор купли-продажи доли собственника от 12 февраля 2020 г., то в настоящее время собственниками долей в здании являются Российская Федерация (23/100), Алтайский край (38/100), ФИО2 (31/100) и фирма (8/100).  

Между обществом (доверительный управляющий) и ФИО2 (доверитель) заключен договор доверительного управления недвижимым имуществом от 20 октября 2020 г.  

После принятия помещений в здании в доверительное управление от ФИО2 общество выявило, что несколько помещений второго этажа здания (кабинеты № 1, 4, 5, 6, 7, 9, 10, 11, 12 общей площадью 149,4 кв.м, далее – спорные помещения) фактически занимают министерство экономического развития Алтайского края и краевое автономное учреждение «Алтайский центр кластерного развития» (далее – учреждения), тогда как соглашением определено, что указанные помещения переданы в пользование компании.  

Общество обращалось к учреждениям с предложением урегулировать вопрос правомерности пользования ими спорными помещениями путем заключения договора аренды помещений; в качестве альтернативного решения ситуации также предлагало учреждениям передать в пользование ФИО2 незаконно используемые либо другие равноценные помещения.  

Внесудебные способы урегулирования конфликта сособственников помещений не принесли положительного результата. Досудебная претензия общества о передаче его доверителю помещений, перечислении компенсации за владение и пользование имуществом, приходящимся на долю его доверителя, возмещении расходов на оплату тепловой энергии пропорционально площади, относящейся к доле ФИО2, учреждениями также оставлена без удовлетворения.  

Изложенные обстоятельства послужили причиной обращения общества в арбитражный суд с иском об изменении порядка пользования помещениями, взыскании компенсации.  

По заказу истца в процессе рассмотрения настоящего спора изготовлен новый технический паспорт по состоянию на 17 июня 2024 г.  

Возражая против заявленных требований, управление представило в материалы дела расчет полезных и общих площадей сособственников, согласно которому ФИО2 фактически занимает больше полезных площадей, чем приходится на его долю. Согласно указанному расчету, произведенному из общей площади здания 8 581,10 кв.м и долей сособственников, определена площадь, приходящаяся на идеальные доли, в том числе:  

- доля Российской Федерации – (23/100): 1 973,65 кв.м (8 581,10 кв.м/100 х 23); - доля Алтайского края – (38/100): 3 260, 81 кв.м (8 581,10 кв.м/100 х 38);  

- доля ФИО2 – (31/100): 2 660,14 кв.м (8 581,10 кв.м/100 х 31); - доля фирмы – (8/100): 686,48 кв.м (8 581,10 кв.м/100 х 8). 

Определив, что из этой площади согласно актуальному техническому плану 5 057,60 кв.м составляет площадь полезных (используемых) помещений, а 3 523,50 кв.м составляет площадь помещений общего пользования, принадлежащая сособственникам пропорционально их доле в собственности на здание, учреждение произвело расчеты полезных и общих площадей собственников здания, в том числе ФИО2, исходя из результатов следующих арифметических действий: по полезным площадям доля ФИО2 – (31/100) составляет 1 567,85 кв.м (5 057,6 кв.м./100 х 31).  

Поскольку на момент рассмотрения дела ФИО2 занимает 1 827,6 кв.м полезных площадей, тогда как в соответствии с изложенным выше расчетом на его долю приходится 1 567,85 кв.м. полезных площадей, учреждение просило отказать в иске.  

Рассматривая спор, суды первой и апелляционной инстанций руководствовались статьями 4, 12, 244 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), пунктом 37 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 8 от 1 июля 1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление № 6/8), исходили из фактически сложившегося порядка пользования имуществом, который не соответствует долям в праве общей собственности, учли нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования, сочли недоказанным факт нарушения прав истца сложившимся порядком пользования имуществом, на основании чего отказали в удовлетворении иска.  

Суд округа полагает, что судами сделаны преждевременные выводы по существу спора, в связи с чем обжалуемые судебные акты подлежат отмене.  

Права владения, пользования и распоряжения своим имуществом принадлежат собственнику такого имущества. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (пункт 1 статьи 209,  

пункт 1 статьи 246 Гражданского кодекса).  

Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества (пункт 2 статьи 245 Гражданского кодекса).  

В соответствии с частью 1 статьи 247 Гражданского кодекса владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении такого согласия осуществляются в порядке, устанавливаемом судом.  

Положения названной направлены на обеспечение баланса интересов участников долевой собственности, предоставление им гарантий судебной защиты прав при отсутствии соглашения о порядке пользования имуществом, находящимся в общей долевой собственности (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 8 августа 2023 г. № 5-КГ23-56-К2).  

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, пункт 1 статьи 247 Гражданского кодекса, устанавливающий наряду с иными нормами параграфа 1 главы 16 Гражданского кодекса базовые положения правового регулирования отношений, возникающих по поводу общей собственности, конкретизирует закрепленные в статье 35 (часть 2) Конституции Российской Федерации гарантии и обеспечивает баланс интересов сособственников (Определения от 31 марта 2022 г. № 657-О, от 28 июня 2022 г. № 1640-О, от 26 сентября 2024 г. № 2411-О и др.).  

Предусмотренный оспариваемой нормой порядок владения и пользования имуществом, находящимся в долевой собственности, обеспечивает соблюдение интересов всех сособственников, а также определяет механизм разрешения в судебном порядке споров между ними при наличии разногласий по данному вопросу. При этом суд, разрешая требование об определении порядка пользования соответствующим имуществом, в соответствии с пунктом 37 Постановления № 6/8 учитывает фактически сложившийся порядок пользования им, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 29 мая 2025 г. № 1376-О).  

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 37 Постановление № 6/8, невозможность раздела имущества, находящегося в долевой собственности, в натуре либо выдела из него доли, в том числе и в случае, указанном в части второй пункта 4 статьи 252 Гражданского кодекса, не исключает права участника общей долевой собственности заявить требование об определении порядка пользования этим имуществом, если этот порядок не установлен соглашением сторон.  

Разрешая такое требование, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования.  

Учитывая изложенное, суд округа приходит к выводу о нарушении судами норм материального права, поскольку определение порядка пользования общей имуществом долевой собственности с учетом фактически сложившегося порядка пользования им производится судом в случае, если этот порядок не установлен соглашением сторон.  

Соглашение об определении долей обладает юридической силой после его заключения в установленном законом порядке и является обязательным для сторон, подлежит государственной регистрации, что придает ему публичную достоверность. В случае спора такое соглашение является доказательством согласованных условий распределения долей, его содержание следует учитывать при разрешении вопросов, связанных с разделом имущества или пользованием им.  

В рассматриваемом случае соглашением определено какими именно помещениями пользуется каждый из долевых собственников.  

В этой связи заслуживают внимания доводы кассационной жалобы о необоснованном игнорировании судами условий действующего между сторонами соглашения, определяющего порядок пользования имуществом, находящимся в общей долевой собственности.  

Право собственников помещений (участников общей долевой собственности) владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом не может быть истолковано как позволяющее одному собственнику нарушать те же самые права других собственников, а интерес одного собственника противопоставлять интересам остальных собственников.  

Обосновывая свой правовой интерес, общество указало, что его доверитель, приобретая долю в праве собственности на здание, руководствовался, в том числе, соглашением и рассчитывал пользоваться своей долей в том объеме, в котором это определено указанным соглашением, в связи с чем путем подачи рассматриваемого иска общество стремится восстановить законные права своего доверителя и получить возможность использовать объем площади в здании, который установлен и закреплен соглашением.  

Принимая позицию ответчиков и составленный ими расчет с разделением помещений в здании на полезные помещения, приходящиеся на долю каждого из собственников, и помещения общего пользования, суды оставили без внимания и должной оценки то обстоятельство, что в соглашении об определении долей сторонами не выделялись полезные площади и места общего пользования, при этом в пункте 3 соглашения указаны конкретные номера помещений и их площадь, которыми пользуется каждый из сособственников.  

Производя раздел помещений в соответствии с соглашением, сособственники здания могли учитывать и исходить из, в том числе, ликвидности помещений конкретного этажа, определенных целей использования помещений каждым из сособственников, их имущественного вклада в момент приобретения здания и прочего. Заключенное между долевыми сособственниками здания соглашение установило порядок пользования  

помещениями, такое соглашение является договором и имеет юридическую силу, регулирует права и обязанности собственников в отношении использования помещений.  

То обстоятельство, что после заключения соглашения между сособственниками фактически сложился иной порядок пользования помещениями (который, однако, не формализован, отрицается одним из сособственников, апеллирующим к необходимости соблюдения заключенного договора) не может нивелировать обязательность соблюдения действующего соглашения.  

Фактический порядок использования действительно может иметь значение как доказательство существующих практик, однако такой порядок не может изменять или отменять действующее соглашение в отсутствие воли/согласия сторон, поскольку при наличии письменного договора (соглашения) его положения имеют преимущественную силу.  

Таким образом, поскольку соглашение между первоначальными сособственниками является действующим, не было расторгнуто или изменено по взаимному согласию сторон либо в судебном порядке, то его положения должны иметь приоритет при разрешении разногласий сособственников о порядке пользования помещениями, поэтому правопреемник – новый сособственник (ФИО2) приобрел право пользования своей долей в соответствии с этим соглашением.  

Учитывая изложенное, в ситуации, когда стороны имеют разногласия о порядке пользования помещениями после продажи доли, суд может разрешить их исходя из интересов всех участников и требований законодательства, однако с учетом наличия соглашения и действующих договорных условий между сособственниками.  

Помимо указанного, суд округа также принимает во внимание, что в соответствии с частью 3 статьи 15 АПК РФ, принимаемые арбитражным судом судебные акты должны быть законными, обоснованными и мотивированными.  

Согласно статье 170 АПК РФ решение суда должно состоять: из вводной, описательной, мотивировочной и резолютивной частей.  

В мотивировочной части решения должны быть указаны обстоятельства дела, установленные арбитражным судом, доказательства, на которых суд основывает свои выводы об этих обстоятельствах, и доводы, по которым арбитражный суд отклоняет те или иные доказательства, не применяет законы и иные нормативные акты, а также законы и иные нормативные правовые акты, которыми руководствовался при принятии решения.  

Таким образом, процессуальное законодательство предусматривает необходимым указать в мотивировочной части судебного акта, какие именно обстоятельства, имеющие значение для дела, суд считает установленными и какие не установленными. Суд должен изложить свои соображения относительно каждого факта, который входит в предмет доказывания. Фактическая обоснованность решения может считаться полной только в случае, если в нем содержатся суждения относительно каждого факта, который входит в предмет доказывания.  

Обжалуемые судебные акты не соответствует названным требованиям процессуального законодательства.  

Принимая расчет ответчиков, суды не отразили оснований, по которым они отвергли корреспондирующие расчеты истца, а также не мотивировали принятие методики, по которой помещения разделены на полезные и вспомогательные: согласно методике ответчиков к полезным площадям относятся офисные помещения, кабинеты, торговые залы, склады, комнаты отдыха и пр., а к местам общего пользования относятся лестницы, холлы, элеваторные узлы, коридоры, санузлы, лифтовые шахты, электрощитовые, тамбуры, машинные отделения; специалисты ППК «Роскадастр» в выписке из технического паспорта здания применили иную методику, отнеся в частности, электрощитовые, бойлерные, элеваторный узел к основным помещениям, а комнаты отдыха, гардеробные, раздевалки, танцевальный класс, некоторые склады, сауну – к вспомогательным.  

Учреждение в расчете определило, что 5 057,60 м составляет площадь полезных (используемых) помещений, в связи с чем по полезным площадям доля ФИО2 (31/100) составляет 1 567,85 кв.м (5 057,6 кв.м/100 х 31).  

По расчету общества площадь полезных помещений составляет 6 216,70 кв.м, тогда как согласно аналогичному расчету по полезным площадям доля ФИО2 (31/100) составляет 1 927,17 кв.м (6 216,7 кв.м/100 х 31).  

Поскольку произведенные сторонами исследования показали, что на момент рассмотрения дела ФИО2 занимает 1 827,6 кв.м полезных площадей, то приведенные сторонами расчеты прямо влияют на вывод о наличии (отсутствии) нарушенного права доверителя истца, в связи с чем основания принятия соответствующих расчетов должны быть отражены судами по итогу разрешения спора.  

При разрешении спора по существу суды приняли один из представленных расчетов в качестве обоснования своих выводов, однако в мотивировочной части судебных актов отсутствует указание на причины выбора именно данного расчета и на основания для отклонения другого расчета. Данное нарушение препятствует полноценному контролю за законностью принятых судебных актов, а также нарушает право сторон на получение мотивированного судебного постановления.  

Вследствие преждевременного вывода судов об отказе в иске по мотиву отсутствия нарушенного права истца правовая определенность в отношения сторон не внесена, цели обращения за судебной защитой не достигнуты.  

Согласно правовой позиции, неоднократно высказанной Конституционным Судом Российской Федерации (Постановления от 6 июня 1995 г. № 7-П, от 13 июня 1996 г. № 14-П, Определение от 18 января 2011 г. № 8-О-П), суды при рассмотрении дела обязаны исследовать по существу его фактические обстоятельства и не должны ограничиваться только установлением формальных условий применения нормы; иное приводило бы к тому, что право на судебную защиту, закрепленное статьей 46 (часть 1) Конституции Российской Федерации, оказывалось бы существенно ущемленным.  

Арбитражные суды первой и апелляционной инстанций, являясь судами факта, рассматривающими спор по существу, обязаны правильно квалифицировать спорные правоотношения, определить предмет доказывания по делу, сформулировать круг юридически значимых обстоятельств и распределить бремя их доказывания (часть 2 статьи 65, часть 1 статьи 133 АПК РФ, пункт 36 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 декабря 2021 г. № 46 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции»).  

С учетом изложенного, на основании частей 1 - 3 статьи 288 АПК РФ решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции, принятые с неправильным применением норм материального и процессуального права, при неполном исследовании существенных для дела обстоятельств подлежат отмене, а дело подлежат передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции (пункт 3 части 1 статьи 287 АПК РФ).  

При новом рассмотрении дела суду первой инстанции следует в соответствии с положениями части 2.1 статьи 289 АПК РФ учесть изложенные в настоящем постановлении, при необходимости предложить сторонам представить дополнительные доказательства, подтверждающие их доводы и возражения (статьи 64, 65, 66 АПК РФ), по итогам установления всех юридически значимых обстоятельств разрешить спор по существу при правильном применении норм материального и процессуального права, решив в числе прочего вопрос о распределении судебных расходов, включая расходы по кассационной жалобе.  

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 288, 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа  

постановил:

решение Арбитражного суда Алтайского края от 28 декабря 2024 г. и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 8 апреля 2025 г. по делу № А03-19710/2023 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Алтайского края.  

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий А.В. Хлебников 

Судьи А.Ю. Донцова 

 В.В. Сирина