АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

13 ноября 2019 года

Дело №

А26-9968/2018

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Старченковой В.В., судей Бобарыкиной О.А. и                 Судас Н.Е., 

при участии от товарищества собственников жилья «Парк»                   ФИО1 (доверенность от 01.12.2017), от общества с ограниченной ответственностью «Торговый центр Звездный*» ФИО2 (доверенность от 04.09.2018),

рассмотрев 13.11.2019 в открытом судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Формат» и общества с ограниченной ответственностью «Торговый центр Звездный*» на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 04.03.2019 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.07.2019 по делу                          № А26-9968/2018,

у с т а н о в и л:

Товарищество собственников жилья «Парк», адрес: 167000, 

<

...>, ОГРН 

<

***>,                             ИНН 

<

***> (далее – Товарищество), обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Формат», адрес: 185013, 

<

...> (р-н Рыбка), д. 23, оф. 303, ОГРН 

<

***>,                   ИНН 

<

***> (далее – Общество), о взыскании 447 092 руб. 52 коп. платы за текущий ремонт и содержание общего имущества многоквартирного жилого дома 7 по ул. Коммунистической в г. Сыктывкар за период с сентября 2015 по декабрь 2017 года.

Определением от 12.11.2018 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «Торговый центр Звездный*», адрес: 167000, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>  (далее – Торговый центр).

Решением суда от 04.03.2019, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 24.07.2019, исковые требования удовлетворены.

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на неправильное применение судами норм права, несоответствие выводов судов обстоятельствам дела и представленным доказательствам, просит решение и постановление отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции. По мнению подателя жалобы, судами нарушены правила о подсудности спора, не применена исковая давность, не принято во внимание содержание договоров на предоставление коммунальных услуг и услуг по обслуживанию мест общего пользования. Общество не согласно с тем, что здание торгового центра, в котором расположены принадлежащие ему нежилые помещения, является частью многоквартирного жилого дома. Ответчик полагает, что здание торгового центра является самостоятельным конструктивным целым с иным функциональным использованием.

 Торговый центр как лицо, созданное для управления и обслуживания  торгово-офисного здания, также обратился с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Податель жалобы указывает, что вступившими в законную силу решениями судов общей юрисдикции установлено, что здание торгового центра представляет собой самостоятельный обособленный объект. Полагает, что данные решения необоснованно не приняты во внимание. Кроме того, Торговый центр считает ненадлежащим доказательством экспертное заключение, представленное истцом.

В отзывах на кассационные жалобы Товарищество просит оставить их без удовлетворения.

В судебном заседании представитель Торгового центра поддержал доводы, приведенные в жалобах, а представитель Товарищества с ними не согласился. 

Общество уведомлено о месте и времени рассмотрения дела, однако представителя в судебное заседание не направило, в связи с чем жалоба рассмотрена в его отсутствие.

Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, закрытое акционерное общество «Стройматериалы-К» с 2004 года осуществляло строительство объекта «Многоквартирный жилой дом со встроено-пристроенными торгово-офисными помещениями» на земельном участке площадью 6397 кв.м, в составе земель поселений, в общественно-деловой зоне Д8 по ул. Советская-Коммунистическая  в г. Сыктывкаре.

Общество по договору от 14.05.2014 принимало долевое участие в строительстве многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными торгово-офисными помещениями с целью приобретения в собственность нежилого помещения.

 В соответствии с постановлением Главы Администрации муниципального образования «Город Сыктывкар» от 31.12.2004 № 12/4358 зарегистрирован факт ввода заказчиком в эксплуатацию объекта: «Многоквартирный жилой дом со встроено-пристроенными торгово-офисными помещениями (жилая часть по 1-му этапу), почтовый адрес: ул. Коммунистическая, д.7.

Постановлением Главы Администрации муниципального образования «Город Сыктывкар» от 25.08.2005 № 8/2767 зарегистрирован факт ввода заказчиком в эксплуатацию объекта: «Многоквартирный жилой дом со встроено-пристроенными торгово-офисными помещениями (встроено-пристроенные торгово-офисные помещения по первому этапу)», почтовый адрес:                              ул. Коммунистическая, д. 7.

Сведения о нежилом здании (торгово-офисном здании) площадью                   7538,7 кв.м внесены 13.11.2011 в Единый государственный реестр недвижимости (далее – Реестр), зданию присвоен кадастровый номер 11:05:0106041:22.

Сведения о многоквартирном жилом доме площадью 6884,2 кв.м внесены также 13.11.2011 в Реестр, многоквартирному дому присвоен кадастровый номер 11:05:0106041:23. 

Обществу в торгово-офисном здании на праве собственности принадлежат нежилые помещения площадью 1218,9 кв.м, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 08.12.2006, а также выпиской из Реестра. Помещениям Общества, расположенным на цокольном и первом этажах нежилого здания присвоен кадастровый номер 11:05:0106041:166.

Спорным является внесение Обществом как владельцем нежилых помещений в нежилом здании платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного жилого дома. Товарищество полагает, что нежилое здание как встроенно-пристроенное, является частью многоквартирного жилого дома 7 по ул. Коммунистической в г. Сыктывкаре, а потому Общество должно вносить плату за содержание и ремонт общего имущества указанного жилого дома. 

Решением общего собрания собственников помещений названного многоквартирного дома от 27.01.2011 для владельцев нежилых помещений  утверждена плата за содержание и текущий ремонт (13 руб. 10 коп. за 1 кв.м).

Истец в спорный период оказывал услуги по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома. Согласно его расчету у ответчика с сентября 2015 по декабрь 2017 года образовалось 447 092 руб. 52 коп. задолженности по внесению платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома. 

Неисполнение обязательств по внесению платы и оставление без удовлетворения претензии послужило основанием настоящего иска.

Суд первой инстанции, с которым согласился апелляционный суд, удовлетворил требования Товарищества, признав их обоснованными по праву и по размеру. Суд пришел к выводу о том, что нежилое пристроенное помещение ответчика является частью многоквартирного жилого дома, имеет общие несущие конструкции, связано инженерными коммуникациями, в связи с чем отдельно от жилого дома существовать не может. 

Проверив материалы дела, изучив доводы жалобы, кассационная инстанция приходит к следующему.

По общим правилам подсудности иск предъявляется в арбитражный суд субъекта Российской Федерации по месту нахождения или месту жительства ответчика в соответствии со статьей 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Согласно статье 37 АПК РФ подсудность, установленная статьями 35 и 36 АПК РФ, может быть изменена по соглашению сторон до принятия арбитражным судом заявления к своему производству.

Вопреки мнению Общества, исковые требования Товарищества не основаны на договоре от 01.03.2015 на предоставление коммунальных услуг (тепловой энергии, горячего и холодного водоснабжения) в нежилые помещения. 

У сторон отсутствует соглашение о внесении Обществом как владельцем нежилых помещений платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного жилого дома, а потому настоящий спор рассмотрен в соответствии с общими правилами подсудности по месту нахождения ответчика. 

В силу статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Согласно статье 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

О наличии у Общества задолженности за сентябрь 2015 года Товарищество могло узнать не раньше октября 2015 года, тогда как с иском обратилось 25.09.2018, не пропустив срок исковой давности. Кроме того, направление претензии приостанавливает течение срока исковой давности (пункт 3 статьи 202 ГК РФ, часть 5 статьи 4 АПК РФ).

Согласно статье 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

 Из положений пункта 1 статьи 290 ГК РФ и пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) следует, что собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.

Статьей 249 ГК РФ закреплено правило, по которому каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Обязанность собственника помещения в многоквартирном доме по несению расходов на содержание принадлежащего ему помещения, а также по участию в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество установлена и в пункте 1 статьи 158 ЖК РФ.

        При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в соответствии с пунктом 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, следует использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Реестре. Согласно пункту 4 названных Правил в случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре.

 Частью 4 статьи 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственно регистрации недвижимости» предусмотрено, что при осуществлении государственного кадастрового учета многоквартирного дома одновременно осуществляется государственный кадастровый учет всех расположенных в нем жилых и нежилых помещений, в том числе составляющих общее имущество в таком многоквартирном доме, а также расположенных в таком многоквартирном доме машино-мест.

При государственной регистрации права собственности на квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме одновременно осуществляется государственная регистрация доли в праве общей собственности на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем (часть 5 той же статьи).

        Согласно данным Реестра помещения и машино-места, расположенные в многоквартирном жилом доме, поставлены на кадастровый учет.    

        Помещения Общества также поставлены на кадастровый учет, они расположены в нежилом здании (торгово-офисном здании), а не в многоквартирном жилом доме, то есть Общество не является собственником нежилых помещений в многоквартирном доме.

В то же время, приняв во внимание представленное истцом заключение специалиста от 15.02.2019 № 03-02-2019, суды первой и апелляционной инстанций, как указывалось выше, пришли к выводу о том, что нежилые помещения Общества являются частью многоквартирного жилого дома, имеют общие несущие конструкции, связаны инженерными коммуникациями, в связи с чем отдельно от жилого дома существовать не могут. 

         Между тем, в рамках настоящего дела для установления обоснованности требований Товарищества достаточно оформленных в надлежащем порядке документов технического учета (инвентаризации) и данных Реестра в отношении нежилого здания, в котором находятся нежилые помещения Общества. При наличии документов кадастрового и технического учета (инвентаризации) в отношении нежилого здания, проверять обстоятельства и делать относительно них соответствующие выводы, оценивая, таким образом, правомерность постановки объектов недвижимости на государственный кадастровый учет в качестве отдельно стоящих зданий, судам не следовало.

         В том случае, если истец считает, что объекты ошибочно поставлены на кадастровый учет как самостоятельные, он может защитить свои права иным способом, предусмотренным законом.  

 Таким образом, поскольку нежилые помещения Общества расположены в торгово-офисном здании, а не в многоквартирном доме, у Общества отсутствует обязанность вносить плату за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома. Выводы судов об обратном не соответствуют нормам материального права и сведениям Реестра.

 Кроме того, суды не приняли во внимание представленные в материалы дела судебные акты судов общей юрисдикции, в частности, решение Сыктывкарского городского суда Республики Коми от 22.05.2014 по делу № 2-1232/2014 и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Коми от 28.04.2014 по указанному делу, апелляционные определения Сыктывкарского городского суда Республики Коми от 03.04.2019 по делу № 11-456/19 и от 04.04.2019 по делу № 11-578/19, в которых установлено, что спорное торгово-офисное здание представляет собой самостоятельное конструктивное целое, является отдельным объектом недвижимости с присвоенным ему кадастровым номером. Указанные дела рассмотрены с участием Товарищества и Торгового центра.

  Согласно части 3 статьи 69 АПК РФ вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле. Преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2011 № 30-П).

  С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат отмене. В иске Товариществу следует отказать.

          Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Республики Карелия от 04.03.2019 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.07.2019 по делу № А26-9968/2018 отменить.

В иске отказать.

Взыскать с товарищества собственников жилья «Парк» (адрес: 167000, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Формат» (адрес: 185013, 

<

...> (р-н Рыбка), д. 23, оф. 303, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 6000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной и кассационной жалобам.

 Взыскать с товарищества собственников жилья «Парк» (адрес: 167000, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Торговый центр Звездный*» (адрес: 167000, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 6000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной и кассационной жалобам.

Председательствующий

В.В. Старченкова

Судьи

О.А. Бобарыкина

Н.Е. Судас