АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-19864/2021

20 октября 2022 года

г. Новосибирск

Резолютивная часть решения изготовлена 18 октября 2022 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Векшенкова Д.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Межрегиональная Управляющая Корпорация» (ИНН 

<

***>) к Администрации города Бердска (ИНН 

<

***>)

об обязании заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 54:32:010366:46,

при участии в судебном заседании представителей сторон:

истца – ФИО2, доверенность от 10.01.2022, диплом, паспорт,

ответчика – ФИО3, доверенность от 04.05.2022, диплом, паспорт,

установил:

07 апреля 2015 года на основании протокола результатов аукциона 180215/0235990/01 по продаже права на заключение договора аренды между администрацией города Бердска (далее- ответчик, администрация) и ООО «Лесоторговая база № 1» был заключен договор аренды земельного участка № 231-д, согласно которому администрация передает, а ООО «Лесоторговая база № 1» принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 54:32:010366:46, расположенный по адресу: 

<

...> в районе рынка, площадью 3 025,0 кв. м.

Срок действия указанного договора окончен 26.02.2020, регистрационная запись о праве аренды земельного участка ООО «Лесоторговая база № 1» погашена. ООО «Лесоторговая база № 1» прекратило деятельность 25.09.2020.

На указанном земельном участке ООО «Лесоторговая база № 1» были возведены и зарегистрированы следующие объекты:

- объект незавершенного строительства, площадью 468,6 кв. м, с кадастровым номером 54:32:010366:520, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 54:32:010366:46, по адресу: 

<

...> в районе рынка. Дата присвоения кадастрового номера - 15.03.2018, степень готовности - 6%;

- объект незавершенного строительства, площадью 637 кв. м, с кадастровым номером 54:32:010366:519, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 54:32:010366:46, по адресу: 

<

...> в районе рынка. Дата присвоения кадастрового номера - 14.03.2018, степень готовности - 3%.

Строительство объектов не завершено, срок действия разрешения на строительство от 07.10.2015 №54-301000-89-2015, выданного ООО «Лесоторговая база № 1», закончился 19.06.2018.

06 февраля 2020 года Управлением Росреестра по Новосибирской области зарегистрирован переход права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 54:32:010366:519 от ООО «Лесоторговая база № 1» к обществу с ограниченной ответственностью «Межрегиональная Управляющая Корпорация» (далее- истец, общество, ООО «МУК»).

Переход права собственности на объект незавершенного строительства произошел на основании соглашения об отступном от 01.05.2019 № 1, заключенного между ООО «Лесоторговая база № 1» и истцом.

02 июня 2020 года Управлением Росреестра по Новосибирской области зарегистрирован переход права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 54:32:010366:520 от ООО «Лесоторговая база № 1» к ООО «МУК».

08 июля 2020 года администрация обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением об изъятии у общества объектов незавершенного строительства путем их продажи с публичных торгов.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Новосибирской области от 29.01.2021 по делу №А45-15882/2020 в удовлетворении требований администрации об изъятии объектов незавершенного строительства было отказано.

03 июня 2021 года в целях завершения начатого на земельном участке строительства общество обратилось в администрацию с заявлением о заключении договора аренды земельного участка.

Письмом от 09.07.2021 администрация отказала обществу в предоставлении в аренду земельного участка.

22 июля 2021 года общество обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением об обязании администрации заключить с ООО «МУК» договор аренды земельного участка с кадастровым номером 54:32:010366:46, расположенный по адресу: г. Бердск Новосибирской области, ул. Черемушная, в районе рынка, площадью 3 025 кв. м, для завершения строительства путем заключения договора аренды земельного участка сроком на три года с установлением размера годовой арендной платы за его использование в размере 1 689 200 рублей, в случае неисполнения решения суда о взыскании с администрации в пользу общества судебную неустойку в размере 10 000 рублей  в день, начиная со дня, следующего за днем, когда судебное решение должно быть исполнено и по день фактического исполнения судебного акта (с учетом уточнений требований).

Основаниями для удовлетворения заявленных требований, по мнению истца, являются: на земельном участке расположены объекты незавершенного строительства, принадлежащие истцу на праве собственности, ранее земельный участок не предоставлялся для завершения строительства, вступившим в законную силу судебным актом отказано администрации в изъятии объектов незавершенного строительства. 

Ответчик в отзыве на исковое заявление полагает, что заявленные требования не подлежат удовлетворению по указанным в отзыве основаниям.

Исследовав материалы дела, выслушав пояснения истца и ответчика, арбитражный суд считает, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям. 

По правилам статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее- ГК РФ) право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 ГК РФ).

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации и переходными положениями, установленными Федеральным законом № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 137-ФЗ).

Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ (ред. от 27.12.2019) «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 171-ФЗ) был изменен ранее существовавший порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Данные изменения вступили в силу с 01.03.2015.

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Исключения из этого общего правила предусмотрены статьей 39.6 ЗК РФ.

В числе оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Согласно подпункту 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ  предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Как следует из материалов дела, в рассматриваемом случае земельный участок предоставлялся по договору аренды сроком действия до 26.02.2020, на второй объект незавершенного строительства зарегистрировано право собственности общества после окончания срока действия договора, вступившим в законную силу судебным актом администрации отказано в изъятии у общества объектов незавершенного строительства путем их продажи с публичных торгов, ранее спорный земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этих объектов ни одному из предыдущих собственников.

Принимая во внимание установленные выше обстоятельства, суд пришел к выводу о том, что администрация не доказала наличие законных оснований для принятия решения об отказе в предоставлении однократно земельного участка для завершения строительства в аренду. Такой отказ нарушает права заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, создает препятствия в осуществлении такой деятельности.

При указанных обстоятельствах суд обязывает администрацию в течение двадцати дней с момента вступления решения суда в законную силу предоставить обществу земельный участок с кадастровым номером 54:32:010366:46, расположенный по адресу: г. Бердск Новосибирской области, ул. Черемушная, в районе рынка, площадью 3 025 кв. м, для завершения строительства путем заключения договора аренды земельного участка сроком на три года.

Поскольку при заключении нового договора аренды земельного участка необходимо установить размер арендной платы, по делу была назначена судебная экспертиза.

По заключению эксперта от 21.02.2022 рыночная стоимость годовой арендной платы за использование земельного участка, площадью 3 025 кв. м, с кадастровым номером 54:32:010366:46, расположенного по адресу: г. Бердск Новосибирской области, ул. Черемушная, в районе рынка, с разрешенным использованием: под многоквартирную жилую застройку с нежилыми помещениями на 1 этаже, составляет 4 856 940 рублей.

В судебном заседании эксперт ФИО4 подтвердил выводы  заключения, указал  что использовался сравнительный подход, подбирались аналоги, расположенные в г. Бердске и в г. Новосибирске. 

В связи с наличием противоречий в выводах эксперта, по мнению истца, обществом в судебном заседании заявлено ходатайство о проведении повторной экспертизы.

Суд  не усматривает необходимости  в назначении повторной экспертизы, так как для этого отсутствуют правовые основания,  предусмотренные частью 2 статьи 87 АПК РФ.

Относимых и допустимых доказательств, опровергающих выводы эксперта, ответчиком в материалы дела не представлено. Несогласие с результатами экспертизы само по себе не свидетельствует о необоснованности заключения.

  К представленной истцом  Рецензии  №1703-Р/22 на заключение эксперта общества с ограниченной ответственностью «Западно-Сибирский центр независимой оценки собственности», выполненной экспертом ООО Консалтинговый центр «Эксперт», суд относится критически, так как в ней не приведено конкретных нарушений требований технической документации, допущенных экспертом.  Несогласие рецензента с выводами  эксперта не означает, что заключение выполнено неполно или с нарушением. 

Суд учитывает, что рецензия не является экспертным заключением в смысле, признаваемом статьей 82 АПК РФ, подготовлена вне рамок судебных процедур, без предупреждения лица  об уголовной ответственности. 

Оснований не доверять выводам  эксперта не имеется. Экспертное заключение  соответствует требованиям ст. 86 АПК РФ и отвечает принципам достоверности, достаточности. В заключении содержатся однозначные (не вероятностные) выводы по поставленным вопросам, оно обосновано, достаточно ясное и полное. Противоречий в выводах эксперта  не установлено.

Довод общества о том, что размер арендной платы при предоставлении земельного участка для завершения строительства определяется в соответствии с условиями ранее заключенного на аукционе договора аренды, не соответствует фактическим обстоятельствам дела, так как срок договора аренды истек, в рассматриваемом случае подлежит заключению новый договор аренды, поэтому судом отклоняется. 

Ссылка истца на судебную практику не принимается судом, потому что обстоятельства, исследуемые в рамках настоящего дела, не идентичны обстоятельствам в других делах, не имеют правового значения для настоящего дела.

Требование общества о взыскании судебной неустойки в случае неисполнения решения суда подлежит удовлетворению в размере 1 000 рублей в день, начиная со дня, следующего за днем, когда судебное решение должно быть исполнено и по день фактического исполнения судебного акта.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины относятся на ответчика.

Излишне уплаченные денежные суммы возвращаются истцу и ответчику.

За проведенную экспертизу с депозитного счета Арбитражного суда Новосибирской области обществу с ограниченной ответственностью «Западно-Сибирский центр независимой оценки собственности» перечисляется 12 000 рублей. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 174  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

р е ш и л:

Обязать Администрацию города Бердска в течение двадцати дней с момента вступления решения суда в законную силу предоставить обществу с ограниченной ответственностью «Межрегиональная Управляющая Корпорация» земельный участок с кадастровым номером 54:32:010366:46, расположенный по адресу: г. Бердск Новосибирской области, ул. Черемушная, в районе рынка, площадью 3 025 кв. м, для завершения строительства путем заключения договора аренды земельного участка сроком на три года с установлением размера годовой арендной платы за его использование в размере 4 856 940 рублей,

            в случае неисполнения решения суда взыскать с Администрации г. Бердска в пользу общества с ограниченной ответственностью «Межрегиональная Управляющая Корпорация» судебную неустойку в размере 1 000 рублей  в день, начиная со дня, следующего за днем, когда судебное решение должно быть исполнено и по день фактического исполнения судебного акта, в удовлетворении остальных требований отказать,

           взыскать с Администрации г. Бердска в пользу общества с ограниченной ответственностью «Межрегиональная Управляющая Корпорация» расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6 000 рублей,  

           возвратить с депозитного счета Арбитражного суда Новосибирской области обществу с ограниченной ответственностью «Межрегиональная Управляющая Корпорация» 10 000 рублей,

           возвратить с депозитного счета Арбитражного суда Новосибирской области Администрации г. Бердска 18 000 рублей,

           перечислить с депозитного счета Арбитражного суда Новосибирской области обществу с ограниченной ответственностью «Западно-Сибирский центр независимой оценки собственности» 12 000 рублей за проведенную судебную экспертизу.  

           Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья                                                                         Д.В. Векшенков