Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-43838/2023

08 октября 2023 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  02 октября 2023 года.

 

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе судьи  Сайфуллина А.Г.,

 

при ведении протокола судебное  заседание секретарем судебного заседания ФИО1 

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению 

общества с ограниченной ответственностью «Ира» 

к обществу с ограниченной ответственностью «Меркурий» 

о расторжении договора 

при участии представителей сторон согласно протоколу судебного заседания от 02.10.2023, 

 

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Ира» (далее - ООО «Ира») обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Меркурий» (далее - ООО «Меркурий») о расторжении Договора купли-продажи недвижимого имущества от 27.07.2021, об обязании ответчика возвратить истцу недвижимое имущество: 

-      трехэтажное нежилое здание площадью 398,2 кв.м., кадастровый номер: 78:32:0008005:2033, расположенное по адресу Санкт-Петербург, Нарвский проспект, дом 14, корпус 3, литера А;

-      земельный участок площадью 885 кв.м, кадастровый номер 78:40:0847601:3 и расположенное на нем нежилое здание общей площадью 979,7 кв.м, кадастровый номер: 78:40:0847601:3027, расположенные по адресу Санкт-Петербург, 2-я Комсомольская улица, д.3, кор.1, лит. А.

 

Сведения о времени и месте судебного заседания своевременно размещены в Картотеке арбитражных дел на сайте Федеральных арбитражных судов Российской Федерации и на официальном сайте Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

В судебном заседании представители сторон поддержали заявленные ранее позиции.

Представленные сторонам документы приобщены в материалы дела.

Изучив материалы дела, заслушав присутствовавших в судебном заседании лиц, учитывая достаточность собранных по делу материалов, суд счёл возможным   рассмотреть дело по существу по имеющимся в материалах дела документам в порядке, предусмотренном статьей  156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Как усматривается из представленных в материалы дела документов, между ООО «Ира»   и ООО «Меркурий»   27.07.2021 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества (далее – Договор). 

Договор составлен в надлежащей форме, согласован по всем существенным условиям, подписан сторонами и, согласно пункту 1 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации    считается заключенным.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации   гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. 

 

В соответствии с пунктом 1.1 договора продавец (ООО «Ира»)   продал, а покупатель (ООО «Меркурий») приобрел в собственность следующие объекты недвижимого имущества: 

-  трехэтажное нежилое здание, площадью 398,2 (триста девяносто восемь целых и две десятых) кв.м., кадастровый номер: 78:32:0008005:2033, по адресу: 

<

...>, литера А;

-  земельный участок, площадью 885 кв.м, кадастровый номер 78:40:0847601:3 и расположенное на нем нежилое здание, общей площадью 979,7 кв.м, кадастровый номер: 78:40:0847601:3027, этажность: 2, находящиеся по адресу: 

<

...>, лит. А, далее именуемые Объекты.

Пунктом 2.1 договора установлено, что общая стоимость недвижимого имущества, поименованного в пункте 1.1 договора, составила 26.000.000,00 рублей  (НДС не облагается), в том числе:

-      стоимость нежилого здания с кадастровым номером: 78:32:0008005:2033 расположенного  по адресу: 

<

...>, литера А составила 6.000.000,00 рублей,

-      стоимость земельного участка с кадастровым номером 78:40:0847601:3 составила 1.500.000,00 рублей;

-      стоимость нежилого здания с кадастровым номером: 78:40:0847601:3027 расположенного по адресу: 

<

...>, лит. А составила 18.500.000,00 рублей.

В соответствии с пунктом 2.2 договора покупатель  (ООО «Меркурий») должен был произвести оплату стоимости Объектов, указанную в пункте 2.1 договора  равными долями в течение 4-х лет после регистрации в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу перехода права собственности на недвижимое имущество покупателю. Оплата стоимости недвижимого имущества должна была производиться в безналичном порядке. 

Согласно пункту 3.1 договора передача Объектов должна была осуществляться сторонами путем подписания акта приема-передачи.

Объекты были переданы продавцом (ООО «Ира») покупателю (ООО «Меркурий»), что подтверждается актом приема-передачи от 27.07.2021, государственная регистрация прав собственности на объекты недвижимости произведена 13.10.2021, номера государственной регистрации: 78:32:0008005:2033-78/011/2021-2 (нежилого здания с кадастровым номером: 78:32:0008005:2033), 78:40:0847601:3027-78/011/2021-2 (нежилого здания с кадастровым номером: 78:40:0847601:3027), 78:40:0847601:3-78/011/2021-2 (земельного участка с кадастровым номером 78:40:0847601:3).

Поскольку ни один платеж в счет оплаты приобретенного недвижимого имущества от покупателя продавцу не поступил, ООО «Ира» обратилось в арбитражный суд  с соответствующим иском.

 

Согласно статье  309 Гражданского кодекса Российской Федерации  обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

Согласно пункту  1 статьи  450 Гражданского кодекса Российской Федерации  изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (пункт 1 статьи 549 ГК РФ). 

Подпунктом  1 пункта  2 статьи  450 Гражданского кодекса Российской Федерации  установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. 

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 

Как указывалось в пункте  8  Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №5 (2017) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.12.2017), неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи. В случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата, переданного покупателю имущества на основании статьи  1102 и 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 3 статьи  488 Гражданского кодекса Российской Федерации  в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров. 

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 65 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление №10/22), при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, судам необходимо учитывать, что если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации  вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

В силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации  стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации  положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102 и 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

В абзаце 5 Постановления №10/22 разъяснено, что судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Направленная в адрес Ответчика   претензия от 20.03.2023   №85 вместе с соглашением от 20.03.2023  о расторжении Договора купли-продажи имущества от 27.07.2021  в связи с неоплатой имущества Ответчиком (получена Ответчиком 22.03.2023г.) оставлена без ответа и удовлетворения.

 

Возражения ООО «Меркурий»  не могут быть приняты судом.

По существу ООО «Меркурий»  не оспаривает тот факт, что денежных средств в оплату приобретенного имущества не были перечислены во исполнение условий договора.

ООО «Меркурий» не был лишен возможности исполнить обязательства по заключенному договору  способом установленным в договоре либо воспользоваться любым иным способом определенными действующим законодательством предусматривающим порядок проведения расчетов в том числе посредством внесения спорной суммы на депозит нотариуса.

Не был лишен ООО «Меркурий»  и права изменить в порядке, предусмотренном статье 450  Гражданского кодекса Российской Федерации, порядок оплаты, посредством заключения соответствующего дополнительного   соглашения.

При этом ООО «Меркурий» в период рассмотрения дела арбитражным судом также не попытался ни погасить задолженность даже в части, ни заключить мировое соглашение.

 Изменение состава участников ООО «Меркурий» на порядок исполнения взятых на себя обществом обязательств пункт договору не влияет, а вопрос о ликвидации ООО «Меркурий» как юридического лица участниками общества не ставился.

Следует отметить, что вопросы, связанные с заключением договора уже были рассмотрены в деле №А56-74897/2022 отказал   ООО «Ира» в удовлетворении требования  о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества от 27.07.2021 заключенного с  ООО «Меркурий».

Следует отметить, что в материалы дела  №А56-74897/2022 был предоставлен ответ нотариуса о бездействии наследниц в отношении наследования долей в ООО «Меркурий».

 

В соответствии с условиями заключено сторонами договора (п. 2.2) покупатель должен был произвести оплату стоимости Объектов, указанную в пункте 2.1 договора, в следующем порядке: равными долями в течение 4-х лет после регистрации в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу перехода права собственности на недвижимое имущество покупателю. Оплата стоимости недвижимого имущества должна была производиться в безналичном порядке.

 Истец утверждает, а ответчик  не опроверг документально тот факт, что   ни один платеж в счет оплаты приобретенного недвижимого имущества от покупателя продавцу на момент предъявления настоящего иска не поступил.

Таким образом, нарушение условий договора подтверждено материалами дела, тот факт, что срок окончательной оплаты по Договору не наступил не умоляет нарушение покупателем порядка и сроков оплаты платежей, определенных пунктом 2.2. договора, и не может не быть признан  обстоятельством, освобождающим ООО «Меркурий» от ответственности за неисполнение условий заключенного договора.

При заключении договора купли продажи зданий и земельного участка стороны согласовали все существенные условия договора, в том числе цену договора и порядок оплаты.

ООО «Меркурий» подписал договор без разногласий, подтвердив таким образом свое согласие с предусмотренным договором порядком оплаты с учетом действия принципа свободы договора (статья 421 ГК РФ).

Как отмечает Верховный Суд РФ по данному вопросу в своих судебных актах, следовательно, неоплата покупателем как всей цены по договору, в том числе, когда оплата предусмотрена частями, с очевидностью лишает продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора купли-продажи недвижимости. В случае существенного нарушения покупателем условий договора, которым является неоплата приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества (Определение ВС РФ от 15.05.2018 № 4-КГ18-27, Обзор судебной практики ВС ПФ № 5 (2017) и др.). Аналогичные выводы делают и нижестоящие инстанции, например, В постановлении АС ВСО от 03.08.2022 по делу № АЗЗ-24007/2021.

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Статьей 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  установлено, что доказательства представляются лицами, участвующими в деле.

Арбитражный суд согласно статьям 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  принимает только те доказательства, которые имеют отношение к рассматриваемому делу и обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Согласно  статье 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Оценив в совокупности и взаимной связи документы, представленные в материалы дела,   суд полагает исковое требование обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  установлено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  

 

решил:

расторгнуть заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Ира» и Обществом с ограниченной ответственностью «Меркурий» договор купли-продажи недвижимого имущества от 27.07.2021 г.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Меркурий» возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Ира» трехэтажное нежилое здание, площадью 398,2 (триста девяносто восемь целых и две десятых) кв.м., кадастровый номер: 78:32:0008005:2033, по адресу: 

<

...>, литера А; земельный участок, площадью 885 кв.м, кадастровый номер 78:40:0847601:3 и расположенное на нем нежилое здание, общей площадью 979,7 кв.м, кадастровый номер: 78:40:0847601:3027, этажность: 2, находящиеся по адресу: 

<

...>, лит. А.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Меркурий» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Ира» расходы по оплате государственной пошлины в размере 12.000,00 рублей.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

 

Судья                                                                            Сайфуллина А.Г.