АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-17793/2021

г. Краснодар

27 апреля 2022 г.

Резолютивная часть решения объявлена 20 апреля 2022 года

                                            Решение в полном объеме изготовлено 27 апреля 2022 года

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Апалькова С.А., при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи помощником судьи Дьяченко А.А., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Регион Консалт» г. Москва (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

к Департаменту имущественных отношений Администрации муниципального образования городской округ Сочи Краснодарского края (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) (1)

и Администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) (2)

о признании недействительными односторонних сделок по изменению арендной платы и определении размера годовой арендной платы за использование земельного участка, предоставленного по договору аренды от 29.05.2014 № 4900009502,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: до перерыва ФИО1 – доверенность от 29.03.2021, после перерыва ФИО2 – доверенность от 29.03.2021;

от ответчика: до перерыва ФИО3 – по доверенности № 15-02/22 от 02.02.2022 (1), № 07.02- 45/19 от 24.01.2022 (2) (диплом: ВСГ 4004776 от 05.12.2009),

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Регион Консалт» г. Москва (далее – Истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края к Департаменту имущественных отношений Администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края, к Администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее – Ответчики) с исковым заявлением, в котором просит: признать недействительными односторонние сделки по изменению арендной платы и определить арендную плату за земельный участок. Вместе с исковым заявлением Истец заявил ходатайство о проведении судебной оценочной экспертизы по делу. 

Делу был присвоен номер А32-17793/2021 и в соответствии с установленной в суде специализацией, а также автоматическим распределением, дело было передано на рассмотрение судье Юрченко Е.С.

В соответствии с определением и. о. председателя судебной коллегии по рассмотрению экономических споров, возникающих из гражданских и иных правоотношений Арбитражного суда Краснодарского края от 19.08.2021 дело № А32-17793/2021 в связи с болезнью судьи Юрченко Е.С. передано на рассмотрение судье Апалькову С.А. 

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.08.2021 по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ФИО4 – эксперту ООО «Центр экономических и правовых экспертиз», адрес: 354057, 

<

...> (Центральный рн), д. 46, оф. 7.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 12.11.2021 производство по делу возобновлено. 

После возобновления производства в материалы дела от Ответчиков 29.11.2021 поступил отзыв на исковое заявление, а от Истца 09.02.2022 поступили возражения на отзыв Ответчиков.

Кроме того, в материалы дела от Истца поступили ходатайства об уточнении исковых требований. В окончательной редакции исковые требования сформулированы следующим образом: 

1.Признать недействительной одностороннюю сделку, оформленную дополнительным соглашением от 25.08.2020 года к договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 29.05.2014 № 4900009502.

2.Признать недействительной одностороннюю сделку, оформленную уведомлением об изменении размера арендной платы № 516/02.01-45 от 21.01.2021 по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 29.05.2014 № 4900009502.

3.Обязать Департамент имущественных отношений Администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края и Администрацию города Сочи в течение 10 рабочих дней с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу направить в адрес ООО «РЕГИОН КОНСАЛТ» подписанное со стороны арендодателя дополнительное соглашение к договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 29.05.2014 № 4900009502, в котором пункт 3.2. договора изложить в следующей редакции:

«Размер годовой арендной платы с 01.01.2021 устанавливается соответствии с суммой земельного налога, подлежащего уплате за земельный участок, и составляет 4 038 796,05 руб. (четыре миллиона тридцать восемь тысяч семьсот девяносто шесть рублей пять копеек)».

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования в полном объеме, с учетом представленного уточнения.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения заявленных требований, в том числе по основаниям, изложенным в отзыве.

Суд, исследовав материалы дела, изучив все представленные доказательства и оценив их в совокупности, пришел к следующему выводу. 

Согласно выписке из ЕГРН от 23.03.2022 об основных характеристиках земельного участка с кадастровым номером 23:49:0512001:1821 муниципальному образованию город – курорт Сочи на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 23:49:0512001:1821 площадью 25 358 кв. м, расположенный по адресу край Краснодарский, г. Сочи, р-н Адлерский, п. Красная Поляна, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: «Для размещения и эксплуатации гостиничного комплекса «Горизонт» (далее – Земельный участок).

Истцу на праве собственности принадлежат здания с кадастровыми номерами: 23:49:0512001:3473, 23:49:0512001:3038, расположенные на Земельном участке, что подтверждается соответствующими выписками из ЕГРН от 24.03.2022 со сведениями о характеристиках зданий.

На основании решения Арбитражного суда Краснодарского края от 21.10.2013 по делу № А32-21183/2013 между муниципальным образованием город-курорт Сочи (Арендодатель), в лице Департамента имущественных отношений Администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края и ООО «Регион Консалт» (Арендатор) 29.05.2014 заключен договор № 4900009502 о предоставлении Земельного участка в пользование на условиях аренды (далее – Договор). Дата государственной регистрации Договора 20.06.2014, номер государственной регистрации: 23-23-22/087/2014-168, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 23.03.2022 об основных характеристиках Земельного участка.

Согласно пункту 3.2 Договора размер годовой арендной платы за Земельный участок устанавливается в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой аренды от 19.03.2014 № 2/4/ОЗ-2014 и составляет 5 201 883 рублей. Размер годовой арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в связи с изменением рыночной стоимости Участка (пункту 3.5 Договора).

01.09.2020 арендодатель направил Истцу подписанное со своей стороны дополнительное соглашение от 25.08.2020 к Договору, которым увеличил годовую арендную плату до 10 717 380 рублей, начиная с 22.05.2020 (далее – Дополнительное соглашение). 

14.01.2021 арендодатель направил Истцу претензию об уплате задолженности по арендной плате 2 330 008,16 рублей и пени 115 381,93 рублей, исходя из нового размера арендной платы. 

21.01.2021 арендодатель направил Истцу уведомление об увеличении арендной платы в 2021 году на уровень инфляции (далее – Уведомление).

Основанием для увеличения размера арендной платы по Договору стал отчет оценщика ФИО5 (ООО «Консалтинговая компания «МИР») № 03-03-145/20, подготовленный им 27.05.2020 по заказу арендодателя (далее – Отчет). Согласно Отчету, рыночная стоимость Участка составляет 714 491 992 рублей, а размер годовой арендной платы равен 10 717 380 рублей.

Истец, не согласившись увеличением арендной платы, обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с настоящим исковым заявлением. 

В обоснование исковых требований Истец указал, что предложенный Ответчиками Отчет изготовлен с нарушениями законодательства об оценочной деятельности, в нем неверно определена рыночная стоимость Земельного участка и неправильно рассчитан размер арендной платы по Договору; Дополнительное соглашение и Уведомление не соответствуют закону, арендодателем неправильно определена дата начала взимания платы в новом размере, индексация платы с учетом размера инфляции не могла проводиться в связи с чем Дополнительное соглашение и Уведомление являются недействительными сделками. Истец ссылается на подпункт «б» пункта 7 Порядка расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов (утв. Постановлением Администрации города Сочи от 18.07.2016 № 1699) (далее – Порядок). 

В подтверждение своих доводов Истец представил в материалы настоящего дела отрицательное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков «Региональная организация оценщиков» от 18.03.2021 № 77/090321/92 на Отчет, согласно которому Отчет не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартам и правилам оценочной деятельности. 

Кроме того, Истец считает, что арендная плата за пользование Земельным участком не может превышать размер земельного налога, подлежащего уплате за него, поскольку этот участок принадлежит муниципальному образованию городу-курорту Сочи, занят зданиями Истца и ограничен в обороте. Истец просит суд обязать Ответчиков направить в его адрес подписанное со стороны арендодателя дополнительное соглашение к Договору, установить арендную плату по нему в размере 4 038 796,05 рублей.  

В отзыве на исковое заявление от 29.11.2021 Ответчики указывают, что не согласны с исковыми требованиями Истца, поскольку считают, что нет оснований для изменения арендной платы в порядке статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку Истцом не доказано существенное изменение обстоятельств, из которых стороны Договора исходили при его заключении, а также, что Истец, заключая Договор, согласился с тем, что Ответчики имеют право в одностороннем порядке изменить размер арендной платы.

При рассмотрении вопроса об обоснованности заявленных требований о признании сделок недействительными, Арбитражный суд Краснодарского края полагает необходимым руководствоваться следующим.

Спорные правоотношения возникли из договора аренды, в силу чего подпадают под правовое регулирование общих норм обязательственного права, содержащихся в части первой Гражданского кодекса Российской Федерации, а также подлежат специальному регулированию нормами Земельного кодекса Российской Федерации и главы 34 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования.

Статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Арендная плата в силу статей 65, 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации является устанавливаемой уполномоченными на то государственными органами, которой стороны обязаны руководствоваться и не вправе устанавливать иной размер.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. 

Подпунктом «б» пункта 7 Порядка установлено, что арендная плата определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, и рассчитывается в размере 1,5% от рыночной стоимости земельного участка. 

Вместе с тем, в Постановлении Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее – Постановление № 582) установленны основные принципы, которые являются общеобязательными при определении регулируемой арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 № 531 Основные принципы определения арендной платы, изложенные в Постановлении № 582, дополнены принципом № 7 (далее – Принцип № 7), предусматривающим, что арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из принципа наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Исследовав отчет ФИО5 (ООО «Консалтинговая компания «МИР») от 27.05.2020 № 03-03-145/20, суд установил, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0512001:1821 определена оценщиком на 22.05.2020 в размере 714 491 992 рублей.

В Отчете ООО «Консалтинговая компания «МИР» приведен размер годовой арендной платы за пользование Земельным участком равный 10 717 380 рублей.

Истец указывает, что при составлении Отчета нарушены требования законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, которые влияют на величину рыночной стоимости Земельного участка.

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может назначить экспертизу, в том числе в виде иной независимой оценки (пункт 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком»). 

Определением суда от 27.08.2021 по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ФИО4 – эксперту ООО «Центр экономических и правовых экспертиз».

Перед экспертом поставлены следующие вопросы: 

1. Соответствует ли отчет об оценке от 22.05.2020 № 03-03-145/20 «Об оценке величины (размера) годовой арендной платы в отношении объектов недвижимости (земельных участков): земельного участка с кадастровым номером 23:49:0512001:1821, площадью 25 358 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, пос. Красная поляна, находящегося в муниципальной собственности», составленный ООО «Консалтинговая компания «Мир» требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартам и правилам оценочной деятельности? Сообщить, почему эксперт пришел к тому или иному выводу. 

2. Если указанный отчет не соответствует требованиям законодательства, то установить какова рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0512001:1821, площадью 25 358 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, пос. Красная поляна, по состоянию на 01.07.2020 и величина (размер) годовой арендной платы?

Эксперт представил в материалы дела заключение эксперта № 038/СЭ-2021 «По определению Арбитражного суда Краснодарского края от 27.08.2021 г. по делу № А32-17793/2021» (далее – Заключение эксперта).

Согласно выводам, изложенным в Заключении эксперта:

По первому вопросу:

Отчет об оценке от 22.05.2020 № 03-03-145/20 «Об оценке величины (размера) годовой арендной платы в отношении объектов недвижимости (земельных участков): земельного участка с кадастровым номером 23:49:0512001:1821 площадью 25 358 кв. м, расположенный по адресу край Краснодарский, г. Сочи, р-н Адлерский, п. Красная Поляна, находящегося в муниципальной собственности», составленный ООО «Консалтинговая компания «Мир» не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартам и правилам оценочной деятельности. 

По второму вопросу:

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0512001:1821 площадью 25 358 кв. м, расположенный по адресу край Краснодарский, г. Сочи, р-н Адлерский, п. Красная Поляна, по состоянию на 01.07.2020, составляет:

434 509 330 (четыреста тридцать четыре миллиона пятьсот девять тысяч триста тридцать) рублей.

Величина (размер) годовой арендной платы земельного участка с кадастровым номером 23:49:0512001:1821 площадью 25 358 кв. м, расположенный по адресу край Краснодарский, г. Сочи, р-н Адлерский, п. Красная Поляна, по состоянию на 01.07.2020, составляет

6 517 640 (Шесть миллионов пятьсот семнадцать тысяч шестьсот сорок) рублей. 

Суд приходит к выводу, что Заключение эксперта оформлено в соответствии с требованиями статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, Заключение эксперта основано на материалах дела, является ясным и полным, противоречия в выводах эксперта отсутствуют. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. В Заключении эксперта содержатся ответы на поставленные судом вопросы, заключение мотивировано, вывод эксперта ясен и обоснован.

Заключение экспертизы в силу статей 64, 67, 68, 71, 82, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принято судом в качестве надлежащего доказательства по делу и оценено наряду с другими доказательствами (статья 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Суд приходит к выводу, что размер арендной платы, определенный в Дополнительном соглашении и Уведомлении, установлен арендодателем на основании необоснованного и недостоверного Отчета, данные сделки не соответствует установленным правилам определения размера арендной платы в отношении земельных участков муниципального образования город – курорт Сочи. 

В силу изложенного, спорное Дополнительное соглашение (сделка) совершено с нарушениями требований, предъявляемых Постановлением № 582, Порядком, Гражданским Кодексом Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Таким образом, Дополнительное соглашение, в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации должно быть признано недействительным. 

Уведомлением (сделкой) Ответчики увеличили арендную плату по Договору, изначально определенную недействительной сделкой – Дополнительным соглашением на основании недостоверного Отчета. 

Кроме того, согласно пункту 12 Порядка при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании рыночной стоимости земельного участка, арендная плата изменяется в одностороннем порядке арендодателем в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще чем один раз в пять лет. При изменении рыночной стоимости земельного участка индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции, указанного в пункте 10 Порядка, не проводится.

Уведомлением (21.01.2021) в одностороннем порядке увеличен незаконный размер арендной платы по Договору на уровень инфляции на 2021 год. Дополнительным соглашением (25.08.2020) Ответчики уже определили рыночную стоимость Земельного участка на основании Отчета. В такой ситуации изменение размера арендной платы, определенного на основании недостоверного Отчета и недействительного Дополнительного соглашения на уровень инфляции незаконен, как противоречащий Порядку, пункту 3 статьи 39.7 Земельного Кодекса Российской Федерации, пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

На основании изложенного, суд пришел к выводу о недействительности Дополнительного соглашения и Уведомления. 

В отношении требования об определении размера арендной платы и обязании Ответчиков направить в адрес Истца, подписанное со стороны арендодателя дополнительное соглашение к Договору, суд приходит к следующим выводам.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 № 531 определен Принцип № 7, предусматривающий, что арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из принципа наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 29.12.2017 № 710 утверждены методические рекомендации по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных Постановлением № 582. 

В пункте 30 раздела 8 указанных Методических рекомендаций в целях применения Принципа № 7 при определении арендной платы за земельные участки рекомендуется исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством Российской Федерации (пункт 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается.  

В пункте 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2019) (утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.12.2019) сформулирована правовая позиция о том, что Принцип № 7, закрепленный Постановлением № 582, применяется в случаях аренды земельных участков, относящихся к перечню, установленному пунктом 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации (земельные участки, ограниченные в обороте).

Частью 2 статьи 15 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Подпунктом 1 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации ограничены в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий, не указанные в пункте 4 приведенной статьи.

В соответствии с абзацем 4 статьи 1, пунктом 1 статьи 16 Федерального закона от 23.02.1995 № 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» (далее – Закон о курортах) курорт это – освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая территория, земли курортов охраняются через установление округов санитарной (горно-санитарной) охраны. 

Согласно пункту 2 Постановления Правительства Российской Федерации от 07.12.1996 № 1425 «Об утверждении Положения об округах санитарной и горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения» курорты федерального значения в соответствии с законодательством Российской Федерации являются особо охраняемыми природными территориями.

В соответствии с пунктом 1 Постановления Президиума Верховного Совета Российской Федерации и Совета Министров – Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 № 4766-I/337 «О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи» Сочинский курортный регион является курортом федерального значения. 

В пункте 3 статьи 10 Федерального закона от 28.12.2013 № 406-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» указано, что особо охраняемые природные территории и их охранные зоны, созданные до дня вступления в силу этого Федерального закона, сохраняются в ранее определенных границах.

В Приказе Минздрава РСФСР от 21.10.1969 № 297 «Об утверждении границ округа и зон горно-санитарной охраны Черноморского Побережья Краснодарского края от Анапы до Сочи» определены границы второй зоны горно-санитарной охраны г. Сочи. 

Решением Верховного Суда Российской Федерации от 17.01.2018 № АКПИ17-947, оставленным без изменения Определением Апелляционной коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 12.04.2018 № АПЛ18-98, указанный приказ признан не противоречащим действующему законодательству.

Верховный Суд Российской Федерации отметил, что земельные участки, принадлежащие городу Сочи и расположенные в границах второй зоны горно-санитарной охраны, ограничены в обороте (Определение Верховного суда Российской Федерации от 31.01.2022 № 308-ЭС21-28817 по делу № А32-10234/2019, Определение Верховного Суда Российской Федерации от 06.04.2021 № 308-ЭС21-3214 по делу № А32-37010/2018). 

Согласно Обзору судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденному Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015 (вопрос 7 разъяснений по вопросам, возникающим в судебной практике), в силу пункта 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации Постановление № 582 в части установления Основных принципов определения арендной платы является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами.

Как следует из генерального плана городского округа «Город Сочи» земельный участок с кадастровым номером 23:49:0512001:1821 площадью 25 358 кв. м, расположенный по адресу край Краснодарский, г. Сочи, р-н Адлерский, п. Красная Поляна, находится во второй зоне округа горно-санитарной охраны г. Сочи и входит в состав курортной зоны федерального значения. Следовательно, указанный земельный участок относится к категории особо охраняемых природных территорий и ограничен в обороте. 

Таким образом, в силу пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации нахождение Земельного участка в границах второй зоны горно-санитарной охраны курорта федерального значения, созданной до дня вступления в силу Федерального Закона от 28.12.2013 № 406-ФЗ, препятствует его передаче в частную собственность.

На Земельном участке расположены здания принадлежащие на праве собственности Истцу, что подтверждается выписками из ЕГРН от 24.03.2022 со сведениями о характеристиках зданий с кадастровыми номерами 23:49:0512001:3473, 23:49:0512001:3038.

Следовательно, в соответствии с Принципом № 7 Постановления № 582, а также методическими рекомендациями по применению основных принципов определения арендной платы, утвержденных приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 29.12.2017 № 710, арендная плата за Земельный участок не может превышать размер земельного налога для этого земельного участка.

Это означает, что Дополнительное соглашение и Уведомление (сделки) нарушают Принцип № 7, пункт 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, статью 424 Гражданского кодекса Российской Федерации на основании этого также являются недействительными в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Согласно главе 31 Налогового кодекса Российской Федерации земельный налог рассчитывается как произведение кадастровой стоимости земельного участка и ставки земельного налога. Земельный налог устанавливается Налоговым кодексом Российской Федерации и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (пункт 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2.9 Решения Городского Собрания Сочи Краснодарского края от 26.11.2020 № 58 «Об установлении земельного налога на территории муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края» ставка земельного налога для земельных участков, предназначенных для размещения гостиниц, составляет 1,2%.

В соответствии с выпиской из ЕГРН от 23.03.2022 об основных характеристиках земельного участка с кадастровым номером 23:49:0512001:1821 он расположен в землях населенного пункта, с видом разрешенного использования: «Для размещения и эксплуатации гостиничного комплекса «Горизонт»», его кадастровая стоимость составляет 336 566 337,22 рублей.

Соответственно, в силу Принципа № 7, размер арендной платы за Земельный участок не может превышать 4 038 796,05 рублей (= 336 566 337,22 рублей х 1,2%) в год.

Доводы Ответчиков, изложенные в отзыве на исковое заявление, подлежат отклонению, поскольку они основаны на ошибочном понимании (толковании) норм материального права.

Руководствуясь статьями 4, 9, 65, 71, 137, 165, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

исковые требования удовлетворить.

Признать недействительной одностороннюю сделку, оформленную дополнительным соглашением от 25.08.2020 года к договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 29.05.2014 № 4900009502.

Признать недействительной одностороннюю сделку, оформленную уведомлением об изменении размера арендной платы № 516/02.01-45 от 21.01.2021 по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 29.05.2014 № 4900009502.

Обязать Департамент имущественных отношений Администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края и Администрацию города Сочи в течение 10 рабочих дней с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу направить в адрес ООО «РЕГИОН КОНСАЛТ» подписанное со стороны арендодателя дополнительное соглашение к договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 29.05.2014 № 4900009502, в котором пункт 3.2. договора изложить в следующей редакции:

«Размер годовой арендной платы с 01.01.2021 устанавливается в соответствии с суммой земельного налога, подлежащего уплате за земельный участок, и составляет 4 038 796,05 руб. (четыре миллиона тридцать восемь тысяч семьсот девяносто шесть рублей пять копеек)».

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение может быть обжаловано в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия через Арбитражный суд Краснодарского края в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок с момента вступления решения в законную силу через Арбитражный суд Краснодарского края в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судья                                                                                                                     С.А. Апальков