Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-60688/2022

16 декабря 2023 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  11 декабря 2023 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе судьи  Сайфуллина А.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ОРЕНТ" (адрес:  Россия 191014, САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, УЛИЦА НЕКРАСОВА, ДОМ 33, ЛИТЕР А, ПОМЕЩЕНИЕ 3-Н ОФИС 1, ОГРН:  );

к 

КОМИТЕТУ ИМУЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА (адрес:  Россия 191144, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, ул НОВГОРОДСКАЯ 20/А/2-Н, ОГРН:  1027809244561);

третье лицо: 

САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ КАЗЕННОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ "ИМУЩЕСТВО САНКТ-ПЕТЕРБУРГА" 

при участии   представителей сторон согласно протоколу судебного  заседания от  11.12.2023

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Орент» (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет) об оспаривании достоверности величины рыночной стоимости и урегулировании разногласий по договору. 

Определением арбитражного суда от 20.06.2022 исковое заявление принято к производству; возбуждено производство по делу.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга» (далее - третье лицо). 

Определением арбитражного суда от 06.10.2022 производство по делу прекращено. 

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2023 вышеуказанное определение суда первой инстанции отменено, дело передано на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Определением арбитражного суда от 06.03.2023 заявление принято к производству.

В ходе рассмотрения дела по ходатайству истца была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено экспертам акционерного общества «Региональное управление оценки» с учетом сроков и стоимости проведения экспертизы, в связи с чем, определением арбитражного суда от 07.07.2023 производство по делу приостановлено. 

Судебное заседание для рассмотрения вопроса о возможности возобновлении производства по делу было назначено на 21.08.2023.

Заявленные требования были уточнены, истец просил установить продажную стоимость помещения по адресу: Санкт-Петербург, Синопская наб., д. 32/35, лит. Ж, пом. 6-Н, кадастровый номер 78:31:0001455:2419 в размере 14.200.000,00 рублей по договору приватизации объекта нежилого фонда между Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга и ООО «ОРЕНТ».

Уточнения заявленных требования с учетом мнения сторон были приняты судом в порядке, предусмотренном статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

В судебном заседании представитель  истца  исковые требования поддержал в полном объеме. Представитель Комитета против удовлетворения заявленных требований возражал.

Третье  лицо, уведомленное надлежащим образом в порядке, предусмотренном статьей   123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о дне и месте  рассмотрения дела, своего представителя в судебное заседание не направило, ходатайство об отложении рассмотрения дела.

Изучив материалы дела, заслушав присутствовавших в судебном заседании лиц, учитывая достаточность собранных по делу материалов, суд не нашел оснований для отложения рассмотрения дела и счёл возможным   рассмотреть дело по существу по имеющимся в материалах дела документам в порядке, предусмотренном статьями 123,   156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как усматривается из представленных в материалы дела документов, 

Истец является арендатором нежилого помещения по адресу: Санкт-Петербург, Синопская наб., д. 32/35, литера Ж, пом. 6-Н, кадастровый номер 78:31:0001455:2419 на основании договора аренды № 03-А022246 от 10 сентября 2014 года.

Комитетом по результатам рассмотрения заявления Истца от 7 февраля 2022 года вынесено Распоряжение об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, Синопская наб., д. 32/35, литера Ж, пом. 6-Н. 

В соответствии с вынесенным Распоряжением Истцу   разрешено осуществить приватизацию объекта нежилого фонда, являющегося имуществом казны Санкт-Петербурга, по адресу: Санкт-Петербург, Синопская наб., д. 32/35, литера Ж, пом. 6-Н, площадью 124,5 кв.м., кадастровый номер 78:31:0001455:2419 по преимущественному праву приобретения, установить цену продажи 16.000.000,00 рублей (НДС не облагается)  в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости от 24.03.2022 №К0810/00033/2022, выполненным Санкт-Петербургским государственным    бюджетным    учреждением    «Городское    управление инвентаризации и оценки недвижимого и движимого имущества»; определить форму платежа ежеквартально, равными долями, период рассрочки 20 кварталов. 

Не согласившись с достоверностью определенной цены Объекта, истец обратился в арбитражный суд.

В соответствии со статьей  217 Гражданского кодекса Российской Федерации   имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ) установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 Закона №159-ФЗ.

В соответствии с частью 4 статьи 4 Закона №159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проектов договора купли-продажи арендуемого имущества.

В соответствии со статьями 12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной; в случае возникновения спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, такой спор подлежит рассмотрению судом.

Согласно пункту 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, определенной независимым оценщиком» (далее по тексту  - Информационное письмо) в силу статьи 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

При этом следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

Статьей 3 Закона №159-ФЗ предусмотрена обязанность лица, имеющего преимущественное право приобретения спорного объекта, заключить договор по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком, т.е. предусмотрена обязательность величины стоимости объекта оценки стоимости.

Как указано в Информационном письме, отчет независимого оценщика является в этом случае одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ), оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.

Закон №159-ФЗ не предусматривает специальной процедуры, связанной с заключением договора, поэтому в данной ситуации подлежат применению положения главы 28 Гражданского кодекса Российской Федерации .

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации  в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

После принятия решения об условиях приватизации достоверность величины проведенной оценки может быть поставлена под сомнение при рассмотрении преддоговорных споров, а также споров, связанных с уклонением публичных органов от исполнения обязанности по передаче государственного и муниципального имущества в собственность субъектов малого и среднего предпринимательства.

Из приведенных выше норм права следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком, исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом положения Закона №159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Таким образом, органы государственной власти и местного самоуправления при приватизации имущества в порядке, установленном положениями Закона №159-ФЗ, обязаны руководствоваться рыночной стоимостью имущества, которая приведена в отчете независимого оценщика.

Согласно статье 12 Закона №135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В ходе судебного разбирательства по ходатайство истца была проведена судебная экспертиза, согласно представленному в материалы дела заключению  эксперта АО Региональное управление оценки от 24.10.2023 №070/07/2023-2 стоимость спорного помещения  по состоянию на 07.02.2022 составляет 14.200.000,00 рублей.

Изучив представленные в материалы дела документы,, суд полагает, что экспертное заключение соответствует требованиям Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, содержит подробное описание проведенных исследований, сделанные выводы являются мотивированными, ясными, полными, не содержат противоречий. Имеется подписка эксперта о предупреждении об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Учитывая то, что экспертизой установлена рыночная стоимость объекта по состоянию на дату обращения истца, что соответствует сложившейся судебной практике по рассмотрению аналогичных дел, договор купли-продажи спорного объекта при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества подлежит заключению с установлением цены продажи объекта в размере, установленном заключением эксперта.

Доводы ГУП «ГУИОН» о необходимости определения стоимости с учетом заключения ГУП «ГУИОН» не может быть приняты судом, как не основанное на материалы дела.

Нарушений законодательства о судебно-экспертной деятельности при проведении экспертизы судом установлено не было.

Как следует из материалов дела, экспертиза проведена лицом, обладающим специальными познаниями для разрешения поставленных перед ним вопросов, экспертному исследованию был подвергнут необходимый и достаточный материал, проведенные исследования, ход которых подробно указан в исследовательской части заключений, и методы, использованные при экспертных исследованиях, а также сделанные на их основе выводы, методически обоснованы.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  заключение, составленное по результатам судебной экспертизы, суд приходит к выводу, что заключение эксперта 24.10.2023 №070/07/2023-2 соответствует предъявляемым к нему законодательством об оценочной деятельности требованиям, не вызывает сомнений в его обоснованности, в связи с чем  цена объекта недвижимости подлежит установлению на основании указанного отчета.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации  граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Статьей 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  установлено, что доказательства представляются лицами, участвующими в деле.

Арбитражный суд согласно статьям 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  принимает только те доказательства, которые имеют отношение к рассматриваемому делу и обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Согласно  статье 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств. 

Независимо от норм, на которые ссылалось Общество в обоснование иска, исходя из положения статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд может самостоятельно квалифицировать заявленные требования и определить подлежащие применению нормы права.   

Частью 8 статьи 4 Закона №159-ФЗ предусмотрено право субъектов малого и среднего предпринимательства обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

По смыслу статей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации  и статьи 4 Закона №159-ФЗ, оспаривание достоверности величины рыночной стоимости объекта и урегулирование в судебном порядке разногласий по цене имущества, возникших при заключении договора, являются разными способами защиты.

По существу истец оспаривает приведенную в представленном проекта договора купли-продажи цену объекта, определенную на основании представленного отчета ГБУ «ГУИОН» 

Настоящий спор передан на рассмотрение суда в связи с наличием разногласий по цене выкупаемого имущества, то есть в связи с наличием преддоговорного спора. Учитывая, что выкупная цена подлежит определению на основании заключения эксперта, к уточнению истцом исковых требований в связи с определением по результатам судебной экспертизы выкупной цены, отличной от ранее предложенных сторонами, таким образом, в данном случае имеется  преддоговорный спор и с учетом статей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации  выкупная цена подлежит определению в судебном порядке на основании заключения эксперта.

Принимая во внимание правовую природу заявленных требования ключенного сторонами договора, волю сторон и их поведение с учетом цели договора во взаимосвязи с оговоренными в договоре обязанностями, исходя из подлежащих применению норм законодательства, собранных по делу доказательств в подтверждение обстоятельств, установление которых требовалось с учетом предмета спора, учитывая невозможность выхода за пределы исковых требований (статья 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска. 

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

для определения условий договора купли-продажи нежилого помещения,  установить рыночную стоимость нежилого помещения по адресу: Санкт-Петербург, Синопская наб., д. 32/35, литера Ж, пом. 6-Н, кадастровый номер 78:31:0001455:2419 в размере 14.200.000,00 рублей.

Взыскать с Комитета  имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу общество с ограниченной ответственностью «Орент»   государственную пошлину в сумме 6.000,00 рублей 

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Сайфуллина А.Г.