АРБИТРАЖНЫЙ СУД  КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350063, г. Краснодар, ул. ул. Постовая, 32; тел. (861) 293-81-03

сайт: http://krasnodar.arbitr.ru/

ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-36167/2016

г. Краснодар

28 августа 2018 года

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Семушина А.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Агирбовой Д.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению администрации г. Сочи (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), г. Сочи 

к открытому акционерному обществу «Тоннельный отряд №44» (ИНН  

<

***>, ОГРН  

<

***>), г. Сочи 

о взыскании задолженности за пользование земельным участком,

при участии в судебном заседании:

от истца –  ФИО1, по доверенности 

от ответчика – ФИО2 по доверенности  

 

У С Т А Н О В И Л :

Администрация г. Сочи (далее – истец) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к открытому акционерному обществу «Тоннельный отряд №44» о взыскании задолженности за пользование земельным участком за период с 25.10.2013 по 03.06.2015 в размере 1 583 398, 77 руб., пени в размере 309 543,37 руб., за период с  04.06.2015 по 30.06.2015 в размере 1 101 096, 95 руб., пени в размере 73 697,14 руб. Требования мотивированы неисполнением обязательств по оплате пользования земельным участком по договору аренды от 16.02.2006 № 4900003774.

В материалах дела имеется ходатайство об уточнении исковых требований, согласно которому просит взыскать задолженность по арендной плате за период с 25.10.2013 по 03.06.2015 в размере 1 583 398,77 руб., процентов в размере 947 430,93 руб. 

Ходатайство об уточнении заявленных требований следует удовлетворить как основанное на положениях ст.49 АПК РФ.

Представитель истца в судебном заседании заявленные требования поддержал. 

Представитель ответчика возражает против удовлетворения исковых требований. 

В судебном заседании объявлялся перерыв с 21.08.2018 до 28.08.2018, публичное извещение о котором было опубликовано в сети интернет http://krasnodar.arbitr.ru/ согласно требованиям п.13 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.12.2013 №99 «О процессуальных сроках».

Выслушав представителей истца и ответчика, исследовав материалы дела, суд считает, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, между администрацией города Сочи и ОАО «Тоннельный отряд № 44» заключен договор аренды от 16.02.2006 № 4900003774 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304007:2 общей площадью 3 946 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Шоссейная, 9 «а», вид разрешенного использования земельного участка – для  размещения временного вахтового городка. 

23.12.2011 сторонами подписано дополнительное соглашение №1 к договору аренды  от 16.02.2006 № 4900003774, являющееся неотъемлемой его частью.  

В соответствии с п.1.1. дополнительного соглашения №1 к договору аренды от 16.02.2006 № 4900003774 арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять земельный участок с кадастровым номером 23:49:0304007:2, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Шоссейная, 9 «а» с видом разрешенного использования – «для размещения временного вахтового городка». Земельный участок расположен в территориальной зоне РК. Категория земель – земли населенных пунктов. 

Дополнительным соглашением № 1 установлено, что срок действия договора аренды устанавливается с момента его государственной регистрации по 01.06.2014. 

Договор прошел государственную регистрацию 24.05.2008, что подтверждается оттиском штампа о государственной регистрации.

Согласно разделу 3 вышеуказанного соглашения, исчисление арендной платы устанавливается с 24.06.2011 по 01.06.2014, размер годовой арендной платы устанавливается в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 14.11.2011 № 4С/39/ОЗ-2011 и составляет 970 562 руб. 

Внесение арендной платы осуществляется отдельным платежным документом за каждый квартал до истечения десятого числа последнего месяца квартала, отдельно по арендной плате и отдельно по пене. Оплата за 4 квартал производится до 10 ноября текущего года. 

Актом осмотра земельного участка от 27.05.2015 установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0304007:2 расположены следующие капитальные строения: одноэтажное с цокольным этажом капитальное строение, находящиеся в заброшенном состоянии, одноэтажное с цокольным этажом капитальное  жилое строение, одноэтажное капитальное строение, двухэтажное  с подвалом капитальное строение, находящиеся в заброшенном состоянии, капитальное строение, находящееся в полуразрушенном состоянии, одноэтажное с цокольным этажом жилое капитальное строение. 

На земельный участок с кадастровым номером 23:49:0304007:2 зарегистрировано право муниципального образования город-курорт Сочи, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации 23-23-19/069/2009-047, что подтверждается выпиской от 19.07.2016 № 90-21761924. 

ОАО «Тоннельный отряд №44» допущена задолженность за пользование земельный участком с кадастровым номером 23:49:0304007:2 за период с 25.10.2013 по 30.06.2015 в размере 1 538 398,77 руб.

Письмом от 16.02.2015 № 2304/02-05-16 ОАО «Тоннельный отряд №44» направлена претензия о необходимости произвести оплату по договору аренды № 4900003774. Претензия оставлена без ответа и удовлетворения.

В связи с истечением срока действия договора аренды от 01.06.2014 письмом от 19.02.2015 конкурсному управляющему ОАО «Тоннельный отряд № 44» направлено письмо об отказе от договора аренды.

Истец в исковом заявлении указывает, что право на взыскание арендной платы требует наличия договора аренды земельного участка, но если такой договор не заключался, а фактически пользование участком осуществлялось, то собственник земли имеет право на взыскание сумм, равных арендной плате как сумме неосновательного обогащения пользователя, при этом не имеет значения - был ли заключен договор, а если и был, то был ли он зарегистрирован в органе, осуществляющим государственную регистрацию. 

Ввиду чего администрацией города Сочи принимаются меры по взысканию задолженности за пользование земельным участком, находящимся в муниципальной собственности, ведении муниципального образования, что и явилось причиной для обращения в суд с настоящими требованиями.

При рассмотрении заявленных требований суд руководствуется следующим.

При рассмотрении настоящих требований суд исследовал вопрос легитимности заключенного между сторонами договора аренды.

В соответствии с п.1 ст.95 Земельного кодекса РФ к числу земель особо охраняемых природных территорий отнесены земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов. 

Согласно п.5 ст.31 Федерального закона от 14.03.1995 №33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» и статье 1 Федерального закона от 23.02.1995 №26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория, располагающая природными лечебными ресурсами и необходимыми для их эксплуатации зданиями и сооружениями, включая объекты инфраструктуры, является курортом. 

В силу п.4 ст.32 Федерального закона «Об особо охраняемых природных территориях» и п.2 ст.16 Федерального закона «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» границы и режим округов санитарной (горно-санитарной) охраны, установленные для лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, утверждаются Правительством Российской Федерации.

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 №591-р, принятым в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 №1470 «О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей», Федеральными законами «Об особо охраняемых природных территориях» и «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах», курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курорта г. Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.

Согласно Постановлению Президиума Верховного Совета Российской Федерации №4766-1 и Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 №337 «О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи» Сочинский курортный регион является курортом федерального значения.

Внешний контур округа горно-санитарной охраны курорта Сочи является границей лечебно-оздоровительной местности, курорта, курортного региона (особо охраняемой природной территории).

В силу п.6 ст.2 Федерального закона «Об особо охраняемых природных территориях» особо охраняемые природные территории федерального значения являлись федеральной собственностью и находились в ведении федеральных органов власти.

При таких обстоятельствах, на момент подписания между администрацией г. Сочи и ответчиком, спорный земельный участок в силу закона являлся федеральной собственностью.

В соответствии со ст.36 Конституции РФ, п.7 ст.1 ЗК РФ, использование земли на территории Российской Федерации является платным.

К указанным спорным правоотношениям, применяются правила, содержащиеся  в главе 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со ст. 1 ЗК РФ к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесена платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ.

Согласно п. 3 ст. 65 ЗК РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Согласно статье 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения.

В силу статей 307, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договора, а также из иных оснований, указанных в Кодексе. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии  с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. 

По смыслу пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, с учетом положений статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы. 

Стороны договора обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

С учетом изложенного, независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности (а также государственная собственность на которые не разграничена), подлежит применению  с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта или с указанной в данном акте даты.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

Истцом в материалы дела представлен расчет арендной платы, согласно которому задолженность за период с 25.10.2013 по 03.06.2015 составила 1 101 096,95 руб.

Администрация города Сочи в обосновании своих требований ссылается на следующее. В соответствии с постановлением главы города Сочи от 30.06.2009 №210 «О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города - курорта Сочи» (далее – постановление главы города №210) размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Закона №135-ФЗ. 

В то же время, во исполнение п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации, постановления Правительства Российской Федерации №582 от 16 июля 2009 года, постановлением Главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27 января 2011 №50 утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственной собственности, которая не разграничена на территории Краснодарского края (далее – постановление губернатора №50). 

Пунктом 2 названного постановления рекомендовано органам местного самоуправления муниципальных образований Краснодарского края не позднее 1 марта 2011 года привести в соответствие с настоящим постановлением свои нормативные правовые акты, а также ранее заключенные договоры аренды земельных участков в установленном законодательством порядке. 

Во исполнение краевого постановления, администрацией города Сочи 03.06.2011 было принято постановление N 1061 "О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи" (далее - Правила г. Сочи). Оно было опубликовано 09 июня 2011 года в газете "Новости Сочи" N 92, и соответственно вступило в силу с указанной даты. В преамбуле к Правилам указано, что правила применяются для определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности. 

Пунктом 1.2. Правил установлено, что правила применяются в случаях заключения договоров аренды земельных участков либо внесения изменений в указанные договоры аренды земельных участков в части расчета арендной платы.

 В пункте 4.1 Правил определения арендной платы на территории города Сочи указано, что если иное не установлено федеральным законодательством и нормативными правовыми актами главы администрации (губернатора) Краснодарского края, размер арендной платы на основании рыночной стоимости рассчитывается по формуле: 

Ап= Р х С х Ки, где 

Ап - размер арендной платы за земельный участок, руб.; 

Р - рыночная стоимость земельного участка, руб., определяемая на основании результатов оценки, проведенной не позднее чем за 6 месяцев до заключения договора аренды; 

С - ставка арендной платы, %. 

Пунктом 1 постановления губернатора N 50 утверждена ставка арендной платы в размере 1,5% от рыночной стоимости за земельные участки общего пользования, земельные участки в составе земель особо охраняемых территорий и объектов, земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения и иные земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, в отношении которых постановлением губернатора N 50 не установлен иной порядок расчета арендной платы, за исключением земельных участков, указанных в подпунктах 5 - 7 пункта 1 постановления губернатора N 50. 

Описание коэффициента Ки дано через отсылку к п. 5.2 Правил определения арендной платы на территории города Сочи. 

Согласно п. 5.2 указанных правил при расчете коэффициента Ки применяется коэффициент-дефлятор К1, ежегодно устанавливаемый Министерством экономического развития Российской Федерации для целей исчисления налоговой базы по единому налогу на вмененный доход для отдельных видов деятельности. Коэффициент инфляции Ки определяется как произведение всех коэффициентовдефляторов К1 годов, следующих за годом проведения рыночной оценки соответственно. При расчете арендной платы в год проведения рыночной оценки соответственно Ки принимается равным 1.

Так в отчете от 14.11.2011 № 4С/39/ОЗ-2011 имеются выводы о рыночной стоимости земельного участка, равной 18 810 582 руб.

Однако основным выводом отчета является стоимость арендной платы за год, которая составляет 970 562 руб. и была включена в спорный пункт договора аренды.

В пункте 3.2 договора имеется ссылка на отчет об оценке рыночной стоимости от 14.11.2011 № 4С/39/ОЗ-2011, в соответствии с которым размер арендной платы составляет 970 562 руб. 

Таким образом, включение в условия договора размера годовой арендной платы, рассчитанной экспертным учреждением, не соответствует постановлению администрации г. Сочи от 03.06.2011 N 1061 "О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи".

В соответствии со ст. 12 и 13 Закона N 135 итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Суд приходит к выводу о том, что включение в условия договора размера годовой арендной платы, рассчитанной, не соответствует постановлению администрации г. Сочи от 03.06.2011 N 1061 "О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи"

Судом был произведен расчет по формуле АП = Р х С х Ки = 18 810 582 х 1,5% х 1, рыночная стоимость арендной платы за земельный участок составила 282 158,73 руб. 

Таким образом размер платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0304007:2 за период с 25.10.2013 по 31.12.2013составляет 51 793.52 руб. (282 158,73 руб.:365*67); годовой размер платы на 2014 год составит 296 266,66 руб. (282 158,73*1,05 (коэффициент инфляции, установленный на 2014 год); годовой размер платы на 2015 год составит – 312 561,33 руб. (296 266,66 руб.*1,055 (коэффициент инфляции, установленный на 2015 год).

С учётом изложенного, размер платы за использование земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304007:2 общей площадью 3 946 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Шоссейная, 9 «а» за период с 25.10.2013 по  30.06.2015 с учётом индексов инфляции составит 503 056,34 руб.

В удовлетворении остальной части иска о взыскании платы за использование земельного участка надлежит отказать.

Истцом также заявлено требование о взыскании процентов.

Согласно пункту 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.

Согласно п. 1 ст. 1107 ГК РФ лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения.

В соответствии с п. 2 ст. 1107 ГК РФ на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (ст. 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

В п.1 ст.395 ГК РФ предусмотрено, что в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Суд произвел перерасчет процентов с учетом суммы задолженности в размере 503 056,34 руб.

Суд, считает, что сумма процентов подлежит удовлетворению в размере 256 942,48 руб. 

Удовлетворяя требования истца в исковом производстве, суд учитывает то обстоятельство, что определением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.10.2013 по делу № А32-35498/2013 принято заявление о признании ОАО «Тоннельный отряд № 44» банкротом. 

В соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 5 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» возникшие после возбуждения производства по делу о банкротстве требования кредиторов об оплате поставленных товаров, оказанных услуг и выполненных работ являются текущими.

В силу п. 2 ст. 5 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» требования кредиторов по текущим платежам не подлежат включению в реестр требований кредиторов. Кредиторы по текущим платежам при проведении соответствующих процедур, применяемых в деле о банкротстве, не признаются лицами, участвующими в деле о банкротстве.

В п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 №63 «О текущих платежах по денежным обязательствам в деле о банкротстве» разъяснено, что по смыслу этой нормы текущими являются любые требования об оплате товаров, работ и услуг, поставленных, выполненных и оказанных после возбуждения дела о банкротстве, в том числе во исполнение договоров, заключенных до даты принятия заявления о признании должника банкротом.

В договорных обязательствах, предусматривающих периодическое внесение должником платы за пользование имуществом (договоры аренды, лизинга), длящееся оказание услуг (договоры хранения, оказания коммунальных услуг и услуг связи, договоры на ведение реестра ценных бумаг и т.д.), а также снабжение через присоединенную сеть электрической или тепловой энергией, газом, нефтью и нефтепродуктами, водой, другими товарами (за фактически принятое количество товара в соответствии с данными учета), текущими являются требования об оплате за те периоды времени, которые истекли после возбуждения дела о банкротстве.

Образовавшаяся задолженность возникла после возбуждения производства по делу о банкротстве.

Следовательно, требования истца являются текущими и подлежат взысканию в исковом порядке.

Таким образом, требования истца, являются текущими, должны быть рассмотрены в исковом производстве.

Доводы ответчика о том, что фактически на земельный участок используется гражданами, которые там проживают, не принимается судом.

Действительно, из фотоматериалов представленных администрацией усматривается наличие жилых строений.

Однако в материалы дела не представлено доказательство того, что именно этот земельный участок используется иными лицами.

Кроме того ответчиком не оспаривается то, что на земельном участке располагается некапитальное строение.

Следует отметить, что доказательств возврата земельного участка также не представлено.

Согласно ст.110 АПК РФ государственную пошлину необходимо взыскать с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, согласно расчету: (28 834) (размер государственной пошлины от первоначальных требований)х 759 998,82(сумма удовлетворенных требований)) / 1 583 398,77 (сумма первоначальных требований) = 13 840. 

Руководствуясь ст. ст. 167-170 АПК РФ, 

 

Р Е Ш И Л:

Ходатайство истцу об уточнении исковых требований удовлетворить. 

Взыскать с открытого акционерного общества «Тоннельный отряд №44» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу Администрации города Сочи (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) задолженность по арендной плате за период с 25.10.2013 по 30.06.2015 в размере 503 056,34 руб., процентов в размере 256 942,48 руб. по состоянию на 30.05.2017. 

Взыскать с открытого акционерного общества «Тоннельный отряд №44» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)  в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 13 840 руб. 

В удовлетворении остальной части заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                                            А.В. Семушин