Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А40-129233/21-85-843

г. Москва

25 августа 2023 г.

Резолютивная часть решения объявлена 20 июля 2023 года 

Полный текст решения изготовлен 25 августа 2023 года  

Арбитражный суд г. Москвы в составе: 

Председательствующего судьи Федоровой Д.Н. (единолично),

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску 

ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "МЕЖДУНАРОДНЫЙ КОНЦЕРН ТВОРЧЕСТВА" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 

к ответчикам: 1. ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АЙКЬЮ СЕРВИС" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), 2. АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ МОЛНИЯ"Д.У. ЗПИФ комбинированный «Ямской»  (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), 3. ООО «Цитадель Эссетс Менеджмент», 4. ООО "ВЭБ.РФ УПРАВЛЕНИЕ АКТИВАМИ" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

о признании незаконным увеличение арендной платы, о признании незаконными отключений электроснабжения, о признании стоимости неотделимых улучшений, подлежащими зачету

по встречному иску

АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "УК МОЛНИЯ" Д.У. ЗПИФ комбинированный «Ямской 

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "МЕЖДУНАРОДНЫЙ КОНЦЕРН ТВОРЧЕСТВА" 

о взыскании задолженности 2 077 086 руб. 76 коп. 

при участии: 

от истца – ФИО2 по дов. от 24.05.2023 №б/н

от ответчика (1) - ФИО3 по дов. от 02.03.2023 №б/н

от ответчика (2) – ФИО4 по дов. от 18.07.2022 №09.32-17

от ответчика (3) – ФИО3 по дов. от 23.06.2022 №б/н

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "МЕЖДУНАРОДНЫЙКОНЦЕРН ТВОРЧЕСТВА" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "АЙКЬЮСЕРВИС", Акционерному обществу "УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ МОЛНИЯ"Д.У. ЗПИФ комбинированный «Ямской», Обществу с ограниченной ответственностью «Цитадель Эссетс Менеджмент», Обществу с ограниченной ответственностью  "ВЭБ.РФ УПРАВЛЕНИЕ АКТИВАМИ" о признании неправомерным начисление  ООО «Айкью Сервис», ООО «Цитадель Эссетс Менеджмент», ООО «ВЭБ.РФ Управление активами», ООО «Молния» арендной платы в размере 555 137,40 руб. по договору в соответствии с уведомлением № 84 от 03.03.2021 года, установлении размера арендной платы за период с 03.04.2021 года по настоящее время в размере 518 820 руб. в месяц, для каждого из ответчиков в своем периоде времени, признать неправомерными произведенные ООО «Айкью Сервис» отключения электроснабжения в арендуемых по Договору помещениях, в период, когда данными помещения владело ООО «Айкью Сервис», признать стоимость согласованных с арендодателем неотделимых улучшений, произведенных в арендованных помещениях по договору в размере 10 062 031 руб. 63 коп. подлежащими зачете в счет арендной платы и оплаты коммунальных расходов по договору за период с 01.04.2022 года по 23.05.2022 года и возврату истцу в оставшейся части за счет АО УК «Молния». Требования истцом уточнены в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ и приняты судом к рассмотрению. 

Определением от 11.04.2023 судом в порядке ст. 132 Арбитражного процессуального кодекса РФ принято встречное исковое заявление Акционерного общества "УК МОЛНИЯ" Д.У. ЗПИФ комбинированный «Ямской к Обществу с ограниченной ответственностью "МЕЖДУНАРОДНЫЙ КОНЦЕРН ТВОРЧЕСТВА" о взыскании задолженности по арендной плате за период август 2021 г.- май 2022 г. и коммунальным платежам за сентябрь, октябрь, декабрь 2021 г. и март 2022 г. в размере 2 041 801 руб. 44 коп., неустойки в размере 227 765 руб. 62 коп. по договору аренды недвижимого имущества от 28.05.2014 №215-14/Вель.

Протокольным определением от 24.05.2022 суд в порядке ст. 48 АПК РФ, удовлетворил письменное ходатайство ответчика (2) о процессуальной замене ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ВЭБ.РФ Управление активами» Д.У. ЗПИФ комбинированный «Ямской» на ООО «Молния» Д.У. ЗПИФ комбинированный «Ямской».

Протокольным определением от 24.05.2022 суд в порядке ст. 46 АПК РФ, удовлетворил письменное ходатайство истца о привлечении к участию в деле в качестве соответчика - ООО «Цитадель Эссетс Менеджмент».

В судебном заседании представитель истца настаивал на удовлетворении первоначальных исковых требований по доводам иска, в удовлетворении встречного иска просил отказать по доводам, изложенным в отзыве.

В судебном заседании представитель ответчика (1) возражал относительно заявленных первоначальных исковых требований по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление, настаивал на удовлетворении встречных исковых требований. 

В судебном заседании представитель ответчика (2) возражал относительно заявленных первоначальных исковых требований по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление, настаивал на удовлетворении встречных исковых требований.

В судебном заседании представитель ответчика (3) возражал относительно заявленных первоначальных исковых требований по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление, настаивал на удовлетворении встречных исковых требований.

Ответчик (4), извещенный о дате, времени и месте проведения судебного заседания в соответствии со ст. ст. 121, 122 Арбитражного процессуального кодекса РФ надлежащим образом, в суд не явился, своих представителей в суд не направил.

Дело рассмотрено без участия ответчика (4), в порядке ст. ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Изучив все материалы дела, в том числе предмет и основание заявленного иска, доводы отзыва на иск, исследовав и оценив все представленные по делу доказательства, арбитражный суд пришел к выводу о частичном удовлетворении первоначальных и встречных исковых требований.

При этом суд исходит из того, что в соответствии со ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации. 

Согласно ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Вместе с тем, согласно ч.2 ст.9 Арбитражного процессуального кодекса РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Из материалов дела следует, что между ООО «МКТ» (далее – Арендатор) и ООО «АйКью Сервис» (далее – Арендодатель) заключен Договор аренды нежилых помещений № 215-14/Вель от 28.05.2014 (далее – Договор) в редакции Дополнительных соглашений от 01.09.2015, 01.03.2017, 01.07.2017, 25.12.2018, 01.06.2019, согласно условиям которого Арендодатель передает Арендатору во временное возмездное владение и пользование часть здания - нежилые помещения общей площадью 155,5 кв.м., расположенные на 1-м этаже административно-офисного здания, находящегося по адресу 

<

...> (далее - Здание), а именно помещение № II, комнаты №1, 2, 3 (далее - «Помещение»), сроком по 30.11.2029 г.

В соответствии с п. 3.1. Договора с 01.12.2014 по 30.06.2015 г. арендная плата не взымается в связи с проведением ремонтных и отделочных работ за счет Арендатор.

В соответствии с условиями Договора в редакции Дополнительного соглашения от 01.09.2015 г. пункты раздела 3 Договора изложены в следующей редакции:

С даты подписания Договора и по 31 августа 2015 г. ежемесячная арендная плата не взимается в связи с проведением ремонтных и отделочных работ в Помещении за счет Арендатора (п.3.1.1 Договора)

с 01 сентября 2015 г. по 31 января 2016 г. ежемесячная арендная плата составляет 142 542 руб., включая НДС 18% (п. 3.1.2.)

с 01 февраля 2016г. и до окончания срока аренды по настоящему Договору ежемесячная арендная плата составляет 453 541 руб. 67 коп., включая НДС 18% (п. 3.1.3)

В соответствии с п. 3.6 Договора в редакции Дополнительного соглашения от 01.09.2015 г. Арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменить размер арендной платы, но не более чем на 7% и не чаще одного раза в один год. В случае такого изменения Арендодатель обязуется уведомить Арендатора не менее чем за 30 календарных дней до даты введения такого изменения.

Согласно п. 3.7 Договора в редакции Дополнительного соглашения № 2 от 01.03.2017 г. расчет возмещения за водоснабжение и водоотведение производится на основании показаний индивидуальных приборов учета по тарифу ресурсоснабжающей организации.

Расчет возмещения за электроэнергию производится на основании показаний индивидуальных приборов учета по тарифу ресурсоснабжающей организации.

Расчет возмещения за теплоснабжение производится пропорционально занимаемой площади помещений Арендатора (155,5 кв.м.), которая рассчитана исходя из доли Арендатора в общей площади помещений (25 406,3 кв.м.) и составляет 0,6121%.

Расчет возмещения за сброс загрязняющих веществ производится пропорционально занимаемой площади помещений Арендатора (155,5 кВ.м.), которая рассчитана исходя из доли Арендатора в общей площади помещений (25 406,3 кВ.м.) и составляет 0,6121%.

В соответствии с п. 3.1. Договора в редакции Дополнительного соглашения № 5 от 01.06.2019 с «01» июня 2019 года, ежемесячная арендная плата составляет 518 820 руб.

01 сентября 2015 г. в связи с переходом права собственности от Общества с ограниченной ответственностью «Экспериментальное Художественно-Производственное Объединение «Вель» к Обществу с ограниченной ответственностью «АЛЕФ» на основании договора №2 купли-продажи имущества ка торгах от 05.08.2015 г. на переданные в аренду помещения было заключено дополнительное соглашение к Договору № 215-14/Вель аренды нежилых помещений от 28.05.2014 года.

25 сентября 2020 г. Обществом с ограниченной ответственностью «АЛЕФ» (Продавец) с Обществом с ограниченной ответственностью (Покупатель) был заключен Договор купли-продажи № ДКП-1 нежилых помещений, расположенных по адресу: Москва, ул. Бутырский Бал, д 5, а именно: нежилое помещение, кадастровый номер: 77:01:0004016:4292, общая площадь - 1086,7 кв. м.; нежилое помещение, кадастровый номер: 77:01:0004016:4294, общая площадь - 3899,1 кв. м.; нежилое помещение, кадастровый номер: 77:01:0004019:4625, общаяплощадь -960,4кв.м.; нежилое помещение,кадастровый номер: 77:01:0004016:4293, общаяплощадь -541,2кв.м.; нежилоепомещение,кадастровый номер: 77:01:0004016:4291, общая площадь - 11742 кв. м. 

В соответствии с п. 9.2. Договор № 215-14/Вель аренды нежилых помещений от «28» мая 2014 г. Арендодатель вправе расторгнуть Договор в одностороннем порядке путем письменного уведомления Арендатора за 11 (одиннадцать) календарных месяцев до предполагаемой даты расторжения.

Письмом исх. № 102 от 29.12.2020 ООО "АЙКЬЮ СЕРВИС" уведомило ООО «МКТ» о расторжении Договора в одностороннем порядке на основании п. 9.2. Договора.

Письмом исх. № 84 от 03.03.2021 ООО "АЙКЬЮ СЕРВИС" уведомило ООО «МКТ» об увеличении арендной платы в одностороннем порядке до 555 137 руб. 30 коп., на основании п. 3.6 Договора.

В обоснование заявленных требований истец указывает, что ответчик (1) в отсутствие правовых на то оснований увеличил размер арендной платы, что по мнению истца, является неправомерным. Кроме того, в связи с прекращением договорных отношений между сторонами ответчиком до настоящего времени не компенсирована стоимость неотделимых улучшений, ранее произведённых истцом в арендуемых помещениях.

Направленная истцом в адрес ответчика претензия исх. № 52 от 03.06.2021 года в порядке досудебного урегулирования, оставлена последним без удовлетворения, в связи с чем истец обратился в суд с настоящим иском.

Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе изменить договор и установить иной размер или порядок определения арендной платы, при этом стороны могут предусмотреть изменение арендной платы в одностороннем порядке.

Соглашение об изменении условий договора в соответствии с пунктом 1 статьи 452 ГК РФ совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Порядок внесения изменений в договор в одностороннем порядке или путем подписания двухстороннего дополнительного соглашения к договору в силу пункта 1 статьи 452 ГК РФ зависит от условий действующего между сторонами договора аренды.

Согласно пункту 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (п. 2 ст. 424 ГК РФ).

Таким образом, в случае наличия между сторонами договорных отношений, они могут быть изменены только способом, установленным законом или договором. Размер арендной платы согласовывается сторонами при заключении договора аренды (ст. 421 ГК РФ), либо изменяется в ходе его исполнения согласно установленному договором, либо законом порядку.

Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. 

В силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Исходя из смысла указанных положений, если договор подлежит государственной регистрации, то все изменения и дополнения к нему как часть этого договора также подлежат государственной регистрации и вступают в силу и становятся обязательным для сторон с момента их государственной регистрации. 

Из материалов дела усматривается, что Договор является долгосрочным и был зарегистрирован в Росреестре, как и все в дальнейшем заключенные дополнительные соглашения к Договору аренды. Следовательно, в данном случае для увеличения арендной платы недостаточно направления уведомления арендатору при отсутствии в договоре условий о механизме изменения арендной платы. При таких обстоятельствах такое изменение возможно только на основании соглашения о таком изменении между арендодателем и арендатором. 

В период с 2015 по 2010 года между сторонами по Договору последовательно были заключены Дополнительные соглашения к Договору об увеличении арендной платы, которые впоследствии передавались на государственную регистрацию в Росреестр. 

Из протокола представителей ООО "АЙКЬЮ СЕРВИС" и ООО «МКТ» от 11.03.2021 следует, что стороны пришли к следующему:

31.03.2021г. ООО «МКТ» расторгает договор аренды нежилых помещений №215- 14/Вель от 28.05.2014г. с ООО «АйКыо СЕРВИС» путем заключения дополнительного соглашения о расторжении.

01.04.20211 ООО «АйКью СЕРВИС» (Арендодатель) и ООО «СОНАТА» (Арендатор) заключают договор аренды нежилых помещений площадью 155,5 кв. метров на следующих условиях; срок аренды помещения до 30 ноября 2029г. включительно.

-ежемесячная арендная плата в размере 518 820 руб. не индексируется в течение 3 лет.

-с 4 года индексация по договору аренды составляет не более 7% не чаще одного раза в год.

-в случае досрочного расторжения договора в одностороннем порядке Арендодатель обязан в письменной форме известить Аренда тора не менее чем за 3 (три) месяца до предполагаемой даты расторжения.

 Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ).

Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ).

Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

При наличии спора о действительности или заключенности договора суд, пока не доказано иное, исходит из заключенности и действительности договора и учитывает установленную в пункте 5 статьи 10 ГК РФ презумпцию разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений.

Разрешая спор в заявленной части, суд учитывая своевременное исполнение истцом обязанности по внесению арендной платы за весь период действия с учетом ранее заключенных между сторонами дополнительных соглашений, не может признать направление ответчиком уведомления от 03.03.2021 об увеличении арендной платы в одностороннем порядке, после уведомления о расторжении Договора, обоснованным и добросовестным.

С учетом изложенного суд приходит к выводу о неправомерности начисления АО "УК МОЛНИЯ" Д.У. ЗПИФ, комбинированный «Ямской» арендной платы в размере 555 137 руб. 40 коп. в месяц по договору в соответствии с уведомлением № 84 от 03.03.2021 и установлении размера арендной платы за период с 03.04.2021 по 23.05.2022 в размере 518 820 руб. в месяц.

В силу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

По смыслу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации возникновение вещного права в отношении объекта недвижимости у другого лица означает переход к нему правомочий, возникших ранее у собственника из обязательственных правоотношений.

Таким образом, в связи со сменой собственника арендованного имущества прежний арендодатель перестает быть стороной по договору аренды. При перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

Следовательно, при смене собственника имущества произошла перемена стороны в обязательстве, в соответствии и ответчик (1) в силу такого обязательства получил права и обязанности кредитора, в частности право на возврат арендатором арендуемого имущества в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, а также вправе претендовать на улучшения арендованного имущества, произведенные арендатором в порядке установленном статьей 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, либо соглашением сторон.

В соответствии со статьей 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. Данная норма является диспозитивной и применяется постольку поскольку сторонами не предусмотрено иное.

Истец направил в адрес собственника помещения (ООО «ЭХПО Вель») письмо № 02 от 02.06.2014 года с просьбой согласовать Локальную смету на планируемые неотделимые улучшения, а именно ремонтно-отделочные работы, работы по оснащению помещения инженерно-техническими сетями водоснабжения, канализации, электроснабжения, теплоснабжения, пожарной сигнализации и пожаротушения, вентиляции, кондиционирования, видеонаблюдения, общая стоимость которых составила 10 292 368 руб. 08 копеек.

Письмом от 06.06.2014 исх. № 25 ООО «ЭХПО Вель» согласовало предложенные истцом работы в полном объеме, а также обязалось в порядке ст. 623 ГК РФ возместить стоимость неотделимых улучшений после прекращения Договора и при условии качественного выполнения работ.

Фактические произведенные работы на вышеуказанную суммы подтверждаются Договорами подряда №115В от 15.08.2014г., №116В от 15.08.2014г., Локальной сметой № 115В, счетами на оплату № 273 от 22.10.2014, № 268 от 17.10.2014, №176 от 22.09.2014, № 189 от 26.09.2014, № 256 от 15.10.2014, № 505 от 30.09.2015, № 274 от 22.10.2014, № 269 от 17.10.2014, № 177 от 22.09.2014, № 190 от 26.09.2014, № 257 от 15.10.2014, представленными в материалы дела.

Ответчик (1), (3) в качестве возражений в порядке ст. 131 АПК РФ выразили несогласие с размером стоимости работ и составом неотделимых улучшений, заявленных к взысканию истцом.

В соответствии с ч. 1 ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса РФ для разъяснения, возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. 

С учетом ходатайства ответчика (2), учитывая требования специальных познаний определением Арбитражного суда города Москвы от 22.07.2022 судом в порядке ст. 82 АПК РФ назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «Бюро городских экспертиз».

Перед экспертом поставлены следующие вопросы:

Определить стоимость выполненных истцом неотделимых улучшений с учетом износа на дату составления отчета эксперта и без учета износа на дату выполнения неотделимых улучшений;

В полном ли объеме выполнены неотделимые улучшения, указанные истцом в локальной смете? В случае если неотделимые улучшения выполнены не в полном объеме необходимо указать номер позиции локальной сметы с объемом выполнения по каждой позиции. В случае если неотделимые улучшения не выполнены – необходимо указать номер позиции локальной сметы.

По результатам проведенной экспертизы заключением эксперта № 047/12/2022 от 08.12.2022 установлено, что стоимость выполненных истцом неотделимых улучшений с учетом износа на дату составления отчёта эксперта составляет: 11 666 813 (Одиннадцать миллионов шестьсот шестьдесят шесть тысяч восемьсот тринадцать) рублей в том числе НДС 20%. Стоимость выполненных истцом неотделимых улучшений без учёта износа на дату выполнения неотделимых улучшений составляет: 9 497 380 (Девять миллионов четыреста девяносто семь тысяч триста восемьдесят) рублей в том числе НДС 18%. 

Неотделимые улучшения, указанные истцом в локальной смете, были выполнены в полном объеме.

Суд полагает, что экспертом исследование проведено объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, в заключении эксперты основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Таким образом, экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-Ф3.

В соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Проведение судебной экспертизы должно соответствовать требованиям ст. ст. 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса РФ, в заключении эксперта должны быть отражены все предусмотренные ч. 2 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса РФ сведения, экспертное заключение должно быть основано на материалах дела, являться ясным и полным. 

Оценив, данное экспертное заключение, суд находит его соответствующим требованиям ст. ст. 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса РФ, отражающим все предусмотренные ч. 2 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса РФ сведения, основанным на материалах дела, и приходит к выводу, об отсутствии оснований не доверять выводам экспертов, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи данное экспертное заключение, суд считает надлежащим доказательством по делу.

В судебное заседание по ходатайству ответчика явился эксперт ООО «Бюро городских экспертиз» ФИО5 для дачи пояснений по экспертному заключению. 

Арбитражным судом не осуществляется стенографическая запись пояснений эксперта, поскольку судебное заседание проводится с использованием средств аудиозаписи в порядке ст. 155 АПК РФ. (Диск с аудиозаписью прилагается к протоколу судебного заседания от 11.04.2023г.). Письменные пояснения эксперта приобщены в материалы дела.

С учетом изложенного, суд находит подлежащими удовлетворению требования истца и признании стоимости неотделимых улучшений, произведенных истцом ООО «МКТ» в арендованных помещениях, в размере 10 292 368 руб. 08 коп., включая НДС 20%, подлежащими: 1) зачету в качестве оплаты истцом ООО «МКТ» в адрес АО "УК МОЛНИЯ" Д.У. ЗПИФ комбинированный «Ямской» за период с 25.08.2021 по 23.05.2022 по договору аренды жилых помещений № 215-14/Вель от 28.05.2014 в размере 1 716 116 руб. 49 коп., а именно: зачету в качестве арендной платы в размере 1 630 773 руб. 39 коп., зачету в качестве платежей, связанных с возмещением расходов по оплате коммунальных ресурсов в размере 85 343 руб. 10 коп.. Возврату ООО «МКТ» в оставшейся части стоимости неотделимых улучшений, произведенных ООО «МКТ» в размере 8 576 251 руб. 59 коп. Акционерным обществом "УК молния" Д.У. ЗПИФ комбинированный «Ямской».

Из пункта 1 статьи 2 АПК РФ следует, что одной из задач судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность, результатом которой должно стать полное восстановление нарушенного или оспариваемого права. 

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В соответствии со статьей 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом. 

Осуществляя по своему усмотрению гражданские права, граждане и юридические лица самостоятельно избирают способ защиты нарушенного или оспоренного права, поэтому при обращении с требованиями заявитель истец обязан в порядке статей 41, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представить доказательства нарушения его прав и законных интересов, подлежащих судебной защите. 

Согласно статье 12 Гражданского кодекса нарушенное гражданское право (законный интерес) подлежит защите способом, указанным в законе. Из текста статьи 12 Гражданского кодекса следует, что перечень не является исчерпывающим, однако использование других способов защиты права допускается Гражданским кодексом только при наличии прямого указания закона. 

Кроме того, при выборе способа защиты нарушенного права необходимо учитывать, что судебный акт должен обладать свойством исполнимости; в случае, если принятие решения по такому делу не позволяет восстановить нарушенные права и не изменяет сложившуюся правовую ситуацию, отказ в иске является правомерным, поскольку способ защиты не приводит к восстановлению прав и имущественных интересов лиц. 

Предъявление иска, с учетом характера нарушения права, должно иметь своей целью реальное восстановление нарушенных прав и законных интересов обратившегося в арбитражный суд лица. 

Истцом выбран ненадлежащий способ защиты своих прав, поскольку предъявления иска о заявленном предмете по заявленным основаниям к настоящем ответчику не влечет восстановление нарушенных прав истца. 

Требования истца не направлены на защиту восстановления положения, нарушенного права истца. 

Истец не обосновал, каким образом его права нарушены действиями ответчика, а также каким образом его права будут восстановлены в случае удовлетворения требований о признании товара не соответствующим качеству. 

В рамках судебного разбирательства установлено, что истцом арендуемые помещения возвращены ООО «Молния» по акту возврата помещения от 23.05.2022г., договорные отношения между сторонами прекращены. 

Таким образом, заявленные требования о признании неправомерными произведенные ООО «Айкью Сервис» отключения электроснабжения в арендуемых по Договору помещениях и последующие их санкционирование судом посредством принятия судебного решения об удовлетворении подобных исковых требований не приведет к достижению задач судопроизводства. 

Как указал Президиум ВАС РФ в своем Постановлении от 25.11.2008 №8787/08, выбор ненадлежащего способа защиты права является самостоятельным основанием для отказа в иске.

В связи с указанными обстоятельствами, суд приходит к выводу, что в удовлетворении исковых требований о признании товара не соответствующим качеству надлежит отказать.

Рассмотрев доводы по встречному исковому заявлению, суд приходит к следующему.

Согласно п. 3.2. Договора оплата арендной платы по Договору производится не позднее 15 числа месяца следующего за отчетным месяцем аренды, без выставления счетов Арендатору.

Согласно п. 3.3. Договора ежемесячные платежи, связанные с возмещением расходов по оплате коммунальных ресурсов, потребляемых Арендатором Помещений и поставляемых ресурсоснабжающими организациями, производятся Арендатором на основании предоставленных Арендодателем счета и не входят в состав ежемесячных арендных платежей (в случае предоставления Арендодателем документов, подтверждающих размер указанных расходов в отношении Помещения).

В обоснование встречных исковых требований ответчик указывает, что установленная Договором обязанность по оплате арендной платы истцом не исполнена, в связи с чем на стороне последнего образовалась задолженность в размере 2 077 086 руб. 76 коп., в том числе задолженность по арендной плате за период август 2021 г.- май 2022 г. и коммунальным платежам за сентябрь, октябрь, декабрь 2021 г. и март 2022 г. в размере 2 041 801 руб. 44 коп., неустойки в размере 227 765 руб. 62 коп. 

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.

Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

Истец в порядке ст. 131 АПК РФ представил отзыв на встречное исковое заявление, в котором задолженность по основному долгу с учетом ставки арендной платы в размере 518 820 руб. в месяц признал, представил контррасчет задолженности, в котором указал на неверный расчет суммы неустойки.

Согласно ч. 2 ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий. 

Согласно п. 3.1 ст. 70 Арбитражного процессуального кодекса РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекают из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Таким образом, арбитражный суд приходит к выводу, что у ответчика перед истцом существует задолженность по оплате арендной платы в размере 1 630 773 руб. 39 коп., исходя из ставки арендной платы в размере 518 820 руб. в месяц, а также задолженность по оплате коммунальных услуг в размере 85 343 руб. 10 коп., которые до настоящего времени не оплачены, что в силу закона (ст. 606, 614 ГК РФ) является недопустимым. Бесспорных, достоверных и достаточных доказательств, свидетельствующих об обратном, суду в настоящем деле не представлено, а при таких обстоятельствах арбитражный суд приходит к выводу, что требование о взыскании задолженности по договору в указанном размере правомерно, обоснованно, подтверждено надлежащими доказательствами и подлежит удовлетворению.

 Разрешая настоящий спор в части заявленного истцом требования о взыскании начисленных истцом неустойки, арбитражный суд исходит из положений п. 7.1 договора, согласно которому в случае просрочки платежей Арендодатель имеет право взыскать с Арендатора пени из расчета 0,05 % от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Постановление Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 428 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлению кредиторов в отношении отдельных должников» вступило в силу со дня его официального опубликования и действовало в течение шести месяцев (с 06.04.2020 до 06.10.2020). 

Постановлением Правительства Российской Федерации от 01.10.2020 № 1587 «О продлении срока действия моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлению кредиторов в отношении отдельных должников» срок действия моратория продлен. В соответствии с п. 4 указанного Постановления оно вступает в силу 07.10.2020 и действует в течение 3 месяцев, то есть по 07.01.2021. 

Согласно статье 9.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» Правительство Российской Федерации вправе ввести мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, на срок, устанавливаемый Правительством Российской Федерации. 

В период действия моратория проценты за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ), неустойка (ст. 330 ГК РФ), пени за просрочку уплаты налога или сбора (ст. 75 НК РФ), а также иные финансовые санкции не начисляются на требования, возникшие до введения моратория, к лицу, подпадающему под его действие (пп. 2 п. 3 ст. 9.1, абз. 10 п. 1 ст. 63 Закона о банкротстве) (п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2020 № 44 «О некоторых вопросах применения положений статьи 9.1 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»). 

Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 N 497 "О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами" (далее - постановление N 497) с 01.04.2022 на шесть месяцев введен мораторий, в период действия которого пени не начисляются.

В силу пункта 2 постановления N 497 мораторий не распространяется только на неисправных застройщиков, чьи объекты строительства включены в реестр проблемных объектов на дату введения моратория.

Исходя из буквального толкования данной нормы в отношении всех остальных субъектов гражданского оборота действует мораторий, установленный постановлением N 497.

Поскольку последствия введения моратория установлены статьей 9.1 Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве), порядок применения которого разъяснен в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2020 № 44 "О некоторых вопросах применения положений статьи 9.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - постановление Пленума № 44), толкование постановлений N 474 и N 497 должно осуществляться сообразно указанным последствиям.

Так, в соответствии с пунктом 7 постановления Пленума № 44 мораторий презюмируемо не позволяет начислять финансовые санкции (например, начисление по статьям 330, 395 ГК РФ или статье 75 Налогового кодекса Российской Федерации) только по требованиям, возникшим до введения моратория (подпункт 2 пункта 3 статьи 9.1, абзац десятый пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве).

При этом, в исключение из общего правила, финансовые санкции не заменяются "мораторными процентами", предусмотренными пунктом 4 статьи 63, пунктом 2 статьи 213.19 Закона о банкротстве и пунктом постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 06.12.2013 N 88 "О начислении и уплате процентов по требованиям кредиторов при банкротстве".

Из изложенного следует вывод, что в соответствии с постановлением № 497 в период действия моратория с 01.04.2022 по 01.10.2022 не начисляются финансовые санкции за просрочку исполнения обязательств, которые возникли до 01.04.2022.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что с ответчика в пользу истца подлежит взысканию пени в размере 147 080 руб. 99 коп, в остальной части требование удовлетворению не подлежит.

Расходы по оплате государственной пошлины по иску распределяются в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

С учетом изложенного руководствуясь ст. ст. 4, 9, 27, 64, 65, 71, 110, 112, 121, 122, 123, 131, 159, 167-170, 171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Первоначальные исковые требования удовлетворить в части. 

Признать неправомерным начисление АО "УК МОЛНИЯ" Д.У. ЗПИФ комбинированный «Ямской» арендной платы в размере 555 137 руб. 40 коп. в месяц по договору в соответствии с уведомлением № 84 от 03.03.2021 и установить размер арендной платы за период с 03.04.2021 по 23.05.2022 в размере 518 820 руб. в месяц.

Признать стоимость неотделимых улучшений, произведенных истцом ООО «МКТ» в арендованных помещениях, в размере 10 292 368 руб. 08 коп., включая НДС 20%, подлежащими: 1) зачету в качестве оплаты истцом ООО «МКТ» в адрес АО "УК МОЛНИЯ" Д.У. ЗПИФ комбинированный «Ямской» за период с 25.08.2021 по 23.05.2022 по договору аренды  жилых помещений № 215-14/Вель от 28.05.2014 в размере 1 716 116 руб. 49 коп., а именно: зачету в качестве арендной платы в размере 1 630 773 руб. 39 коп., зачету в качестве платежей, связанных с возмещением расходов по оплате коммунальных ресурсов в размере 85 343 руб. 10 коп.. Возврату ООО «МКТ» в оставшейся части стоимости неотделимых улучшений, произведенных ООО «МКТ» в размере 8 576 251 руб. 59 коп. Акционерным обществом "УК молния" Д.У. ЗПИФ комбинированный «Ямской».

Взыскать с АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ МОЛНИЯ"Д.У. ЗПИФ комбинированный «Ямской»  (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "МЕЖДУНАРОДНЫЙ КОНЦЕРН ТВОРЧЕСТВА" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) расходы по оплате государственной пошлины в размере 12 000 руб. 

В остальной части первоначальных исковых требований отказать. 

Встречные исковые требования удовлетворить в части. 

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "МЕЖДУНАРОДНЫЙ КОНЦЕРН ТВОРЧЕСТВА" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в пользу АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ МОЛНИЯ"Д.У. ЗПИФ комбинированный «Ямской»  (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) задолженность по оплате арендной платы в размере 1 630 773 руб. 39 коп., расходы по оплате коммунальных услуг в размере 85 343 руб. 10 коп., неустойку в размере 147 080 руб. 99 коп., а также расходы по оплате государственной пошлины в размере  29 947 руб. 16 коп. 

В остальной части встречных исковых требований отказать.

Возвратить АКЦИОНЕРНОМУ ОБЩЕСТВУ "УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ МОЛНИЯ"Д.У. ЗПИФ комбинированный «Ямской»  (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) из дохода Федерального бюджета Российской Федерации оплаченную по иску государственную пошлину в размере 963 руб., перечисленную по платежному поручению от 23.03.2023 №20. 

Произвести зачет встречных требований

Взыскать с АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ МОЛНИЯ"Д.У. ЗПИФ комбинированный «Ямской»  (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "МЕЖДУНАРОДНЫЙ КОНЦЕРН ТВОРЧЕСТВА" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) денежные средства в размере 8 399 223 руб. 44 коп. 

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства, в Девятом арбитражном апелляционном суде, в течение месяца после его принятия судом.

        Судья:

Д.Н. Федорова