АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

23 марта 2023 года

Дело №

А56-52524/2021

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Рудницкого Г.М.,                      Сергеевой И.В., 

при участии от индивидуального предпринимателя ФИО1  представителя ФИО2 (доверенность от 21.09.2021), 

рассмотрев 23.03.2023 в открытом судебном заседании кассационную  жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.06.2022 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.11.2022 по делу № А56-52524/2021,

у с т а н о в и л:

Индивидуальный предприниматель ФИО1, ОГРНИП 318784700078749, ИНН 

<

***>, обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, адрес: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН 

<

***>,    ИНН 

<

***> (далее – Комитет), об урегулировании возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения разногласий относительно его выкупной стоимости. 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Санкт-Петербургское государственное бюджетное учреждение «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимого и движимого имущества», адрес: 191014, Санкт-Петербург, ул. Маяковского, д. 19/15, лит. А, пом. 4-Н,                                    ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Управление). 

Определением суда от 31.01.2022 удовлетворено ходатайство предпринимателя о назначении судебной экспертизы, проведение экспертизы поручено эксперту акционерного общества «Региональное управление оценки» (далее – Общество) ФИО3.

В суд первой инстанции 23.03.2022 поступило заключение эксперта               от 21.03.2022 № 31/01/22-1, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 03.06.2020 составила 8 100 000 руб. 

Решением суда от 07.06.2022 разногласия между предпринимателем и Комитетом урегулированы; пункт 2.1 договора купли-продажи нежилого помещения изложен в следующей редакции: «2.1 Цена продажи объекта составляет 8 100 000 рублей. (НДС не облагается)».

Постановлением апелляционной инстанции от 14.11.2022 названное решение оставлено без изменения. 

В кассационной жалобе Комитет, ссылаясь на неправильное применение  судами норм материального и процессуального права, несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, просит обжалуемые судебные акты отменить, в удовлетворении исковых требований отказать. Комитет не согласен с ценой выкупаемого помещения; полагает, что при проведении экспертизы экспертом Общества ФИО3 нарушены действующие нормы законодательства, регулирующего определение стоимости, что свидетельствует о недостоверности экспертного заключения и невозможности его использования в качестве надлежащего доказательства по делу. Кроме того, кассатор ссылается на необоснованное отклонение ходатайства Комитета о проведении повторной экспертизы с учетом замечаний Управления на экспертное заключение от 19.04.2022.

От Комитета поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.

В судебном заседании представитель ФИО1 против удовлетворения кассационной жалобы возражал.

Остальные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Кроме того, информация о принятии жалобы к производству, а также о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Северо-Западного округа в информационно-телекоммуникационной сети Интернет. Документы, подтверждающие размещение указанных сведений, включая дату их размещения, на официальном сайте суда, приобщены к материалам дела.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке. 

Как следует из материалов дела и установлено судами, 13.04.2018 между Комитетом (арендодателем) и ФИО1 (арендатором) заключен договор № 11-А00092 аренды нежилого помещения 1-Н площадью 140,7 кв.м с кадастровым номером 78:32:0001291:3587, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Казанская ул., д. 23, лит. А. 

Предприниматель обратился в Комитет с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение указанного помещения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ).

Комитет издал распоряжение от 21.12.2020 № 2722-РЗ, в котором установил цену выкупа – 12 500 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 03.12.2020 № КО149/00051/2020, выполненным Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (правопредшественником Управления).

Комитет направил предпринимателю предложение о заключении договора купли-продажи при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения с условием о залоге, приложив подписанный проект договора купли-продажи, согласно которому цена продажи составляет                     12 500 000 руб.

Полагая предложенную выкупную стоимость объекта завышенной, предприниматель направил в Комитет протокол разногласий, согласно которому пункт 2.1 спорного договора предложено изложить в следующей редакции: «Цена продажи объекта составляет 6 000 000 руб., НДС не облагается».

Письмом от 10.02.2021 № 04-19-6175/21-0-1 Комитет известил предпринимателя о том, что заключение договора на условиях представленного протокола разногласий не представляется возможным. 

Поскольку стороны не пришли к соглашению относительно выкупной стоимости помещения, предприниматель обратился в арбитражный суд с требованием об урегулировании соответствующих разногласий. 

Суд первой инстанции назначил проведение по делу судебной экспертизы для определения рыночной стоимости помещения по состоянию на 03.06.2020, принял как надлежащее доказательство заключение эксперта Общества ФИО3 от 21.03.2022 № 31/01/22-1, согласно которому рыночная стоимость объекта оценки составляет 8 100 000 руб., и урегулировал возникшие между сторонами разногласия при заключении договора, установив цену выкупа помещения в соответствии с рыночной стоимостью, определенной указанной судебной экспертизой.

Апелляционная инстанция согласилась с выводами суда первой инстанции и оставила решение без изменения. 

Кассационная инстанция, изучив материалы дела, не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. 

Согласно пункту 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Порядок и условия приватизации государственного и муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства определены Законом № 159-ФЗ. 

В соответствии со статьей 3 указанного закона субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном законом об оценочной деятельности. 

В пункте 2 части 8 статьи 4 названного закона указано, что субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Как следует из статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон                         № 135-ФЗ) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 1, 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения, в том числе дела об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица. В этом случае судам следует учитывать, что отчёт независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчёта оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

С учётом того, что между сторонами возникли разногласия относительно цены выкупаемого имущества, а также с учётом обязательности величины стоимости объекта оценки, установленной независимым оценщиком, суд первой инстанции, правильно применив положения статьи 83 АПК РФ и статьи 13 Закона № 135-ФЗ, назначил проведение по делу судебной экспертизы в виде иной независимой оценки. 

Оценив доказательства по делу в их совокупности, суд первой инстанции пришёл к выводу о том, что заключение эксперта от 21.03.2022 № 31/01/22-1 соответствует предъявляемым к нему законодательством об оценочной деятельности требованиям, не вызывает сомнений в его обоснованности, и установил выкупную цену объекта недвижимости на основании указанного заключения.

Суды первой и апелляционной инстанций правильно применили статьи 445, 446 ГК РФ, статью 3 Закона № 159-ФЗ, статьи 12 и 13 Закона № 135-ФЗ и на основании оценки имеющихся в деле доказательств пришли к выводу о том, что выкупная цена помещения должна быть установлена в соответствии с рыночной стоимостью объекта оценки, определенной в результате проведения судебной экспертизы, указанной в заключении от 21.03.2022 № 31/01/22-1 

Отказывая в удовлетворении ходатайства Комитета о назначении повторной экспертизы, суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что не имеется оснований для её проведения, поскольку не доказано наличие обстоятельств, вызывающих сомнения в обоснованности экспертизы, выполненной экспертом Общества, и противоречий в его выводах. 

Заключение, полученное по результатам судебной экспертизы, дано квалифицированным экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Заключение содержит ссылку на допущения и ограничительные условия, подробное описание методологии определения рыночной стоимости объекта экспертизы, описание подходов к оценке, указание на количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта, анализ рынка объекта оценки, ценообразующих и внешних факторов, влияющих на его стоимость, основные экономические, технические и другие характеристики объектов-аналогов, максимально приближенных к оцениваемому объекту недвижимости по всем параметрам, ссылки на соответствующие сведения о них в Интернете, обоснование примененного сравнительного подхода, отказа от использования затратного подхода. 

При таком положении суды сделали вывод о том, что заключение эксперта  является достоверным. 

Суд кассационной инстанции в силу части 2 статьи 287 АПК РФ не наделен полномочиями по переоценке доказательств по делу. Вопрос достоверности, относимости, допустимости и взаимной связи доказательств разрешается судом в каждом конкретном случае исходя из обстоятельств дела, при этом определение круга допустимых и относимых доказательств не входит в число вопросов, рассмотрение которых относится к компетенции суда, рассматривающего дело в порядке кассационного производства.

Аргументы жалобы Комитета с учетом конкретных обстоятельств рассматриваемого дела не могут быть положены в основу отмены решения и постановления. 

В целом доводы, заявленные в жалобе, были предметом исследования в судах первой и апелляционной инстанций, повторяют доводы, изложенные в апелляционной жалобе Комитета, и получили правильную правовую оценку. 

Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (части 3 и 4 статьи 288 АПК РФ), не установлены.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа 

 

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.06.2022 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.11.2022 по делу № А56-52524/2021 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга – без удовлетворения.   

 

Председательствующий

М.В. Захарова

Судьи

 

Г.М. Рудницкий

И.В. Сергеева