ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12 адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 № 09АП-22123/2025 

 г. Москва Дело № А40-10676/23 18.09.2025  

Резолютивная часть постановления объявлена 10.09.2025 Постановление изготовлено в полном объеме 18.09.2025  

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Ж.Ц. Бальжинимаевой, судей А.А. Комарова, Ю.Л. Головачевой, при ведении протокола секретарем судебного заседания А.А. Геращенко, 

рассмотрев в открытом судебном заседании обособленный спор по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции, по заявлению финансового управляющего о признании сделки недействительной и о применении последствий недействительности сделки, в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ФИО1,  

при участии представителей, согласно протоколу судебного заседания, 

У С Т А Н О В И Л:

Решением Арбитражного суда города Москвы от 20.03.2023 ФИО1 признана несостоятельным (банкротом), в отношении должника введена процедура реализации имущества, финансовым управляющим утвержден ФИО2  

В Арбитражный суд города Москвы поступило заявление финансового управляющего должника о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка (дата регистрации 15.03.2022), заключённый между ФИО1 и ФИО3 с кадастровым номером 47:07:1039001, применении последствий недействительности сделки.  

Определением Арбитражного суда города Москвы от 18.03.2025 признан недействительным договор купли-продажи земельного участка, заключённый между ФИО1 и ФИО3 с кадастровым номером 47:07:1039001:196, расположенный по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, уч. Янино-2 и применены последствия недействительности сделки в виде возвращения в конкурсную массу должника земельного участка с кадастровым номером 47:07:1039001:196, расположенным по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, уч. Янино-2.  

Не согласившись с вынесенным судом первой инстанции определением, ФИО3 обратилась в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, принять по делу новый судебный акт.  

Учитывая положения части 6.1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также принимая во внимание отсутствие в материалах дела доказательств надлежащего извещения о времени и месте проведения судебного заседания ФИО3, Девятый арбитражный апелляционный суд определением от 30.06.2025 перешел к рассмотрению спора в рамках дела № А40-10676/23 по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции.  

В судебном заседании представитель финансового управляющего должника поддержал заявление, просил признать оспариваемую сделку недействительной.  

Представитель ФИО4 возражал против удовлетворения заявления по доводам изложенным в приобщенных письменных пояснениях.  

Рассмотрев дело в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, выслушав представителей явившихся в судебное заседание лиц, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.  

Как следует из материалов дела, согласно выписки из ЕГРН между ФИО1 и ФИО3 был заключен договор купли-продажи земельного участка, по условиям которого должник (Продавец) продает, а ответчик (Покупатель) приобретает в собственность земельный участок с кадастровым номером 47:07:1039001:196, расположенный, по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, уч. Янино-2.  

Указанный земельный участок ранее принадлежал должнику на основании Договора купли-продажи земельного участка, что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости от 15.03.2022 № 47:07:1039001:196-47/053/2022-4.  

Финансовый управляющий должника полагает, что договор купли-продажи земельного участка, а также дальнейший переход требований по земельному участку, является недействительным на основании пункта 1 статьи 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве), поскольку цена отчужденного земельного участка, согласованная в договоре, значительно ниже его рыночной стоимости, что свидетельствует о неравноценности встречного предоставления.  

С учетом положений пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, а также разъяснений, изложенных в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 63 (далее – Постановление № 63), может быть оспорена сделка, совершенная в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки.  

В соответствии с абзацем первым пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве неравноценное встречное исполнение обязательств другой стороной сделки имеет место, в частности, в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия на момент ее заключения существенно в худшую для должника сторону  

отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки.  

Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.  

Заявление о признании ФИО1 банкротом принято к производству 25.01.2023.   

Оспариваемая сделка с учетом даты регистрации перехода права собственности на земельный участок совершена 15.03.2022, то есть в течение срока подозрительности, установленного пунктом 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве.  

В подтверждение своих доводов о неравноценности встречного исполнения со стороны ответчика финансовым управляющим представлены сведения сайта «Avito», согласно которым средняя рыночная стоимость аналогичных земельных участков в данной местности составляет 13 900 000 руб. – 23 000 000 руб.  

При этом стоимость земельного участка по спорному договору составляла 208 839 руб.  

Вместе с тем суд учитывает, что анализ объявлений о продаже аналогичных земельных участков, размещенных в сети «Интернет», не может служить достаточным доказательством несоответствия цены, указанной в спорном договоре, рыночной стоимости объекта недвижимости, поскольку, в частности, не учитывает индивидуальные характеристики реализованного должником имущества. Кроме того, из представленного финансовым управляющим анализа не следует по каким параметрам финансовый управляющий определял их аналогичность отчужденному.  

Доказательств наличия у финансового управляющего необходимой квалификации для проведения оценки рыночной стоимости земельного участка в материалы дела не представлено.  

О проведении судебной экспертизы финансовый управляющий не ходатайствовал.  

При этом ответчик представил отчет № 029-зу/25-1 , подготовленный ООО «Аудит Оценка Центр», согласно которому рыночная стоимости спорного земельного участка составляла 145 252 руб.  

Также ответчик, поясняя обстоятельства приобретения земельного участка, ссылалась на то, что она совместно со своими родственниками , начиная с 2021 года подыскивала в Всеволжском районе Ленинградской области земельные участки, пригодные для осуществления сельскохозяйственной деятельности. При этом с должником ФИО1 ранее знакома не была.  

На момент заключения спорного договора кадастровая стоимость спорного земельного участка составляла 208 839 руб. Эту цену стороны и определили в качестве стоимости земельного участка.  

В соответствии с частью 1 статьи 8 Федерального закона от 24.07.2022 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект  

Российской Федерации или в иных случаях, установленных законами субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случае продажи с публичных торгов и в случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.  

Во исполнение требований законодательства ФИО1 Исполнила обязанность известить в письменной форме Ленинский областной комитет по управлению государственным имуществом (Леноблкомимущество).  

Рассмотрев извещения ФИО1 (вх. 18/5-2698/2022 и 18/5-2697/2022 от 01.03.2022) о намерении продажи земельного участка по цене 208 839 руб. Леноблкомимущество согласно протоколу № 04/2022 от 11.03.2022 приняло решение не реализовывать преимущественное право покупки в отношении объекта недвижимости, что подтверждается ответом № 18/5-2239/2022 от 14.03.2022.  

Таким образом, суд приходит к выводу о не представлении финансовым управляющим надлежащих доказательств реализации должником земельного участка по заниженной стоимости.  

Также заявитель ссылался на то, что денежные средства на счет ФИО1 от ФИО3 не поступали. Вместе с тем, способ оплаты цены договора в нем не определен. Из пояснений ответчика следует, что оплата была произведена наличными денежными средствами.  

При этом суд учитывает, что отсутствие оплаты по договору, в случае доказанности данного обстоятельства, не является подтверждением неравноценности встречного исполнения по сделке и не свидетельствует о наличии оснований для признания договора недействительным по пункту 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве.  

Таким образом, не имеется оснований для удовлетворения заявления финансового управляющего должника.  

Руководствуясь ст. ст. 266 - 269, 272 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации  

П О С Т А Н О В И Л:

Отменить определение Арбитражного суда города Москвы от 18.03.2025. 

Отказать в удовлетворении заявления финансового управляющего  

должника. 

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть  

обжаловано в течение одного месяца со дня изготовления в полном объеме в  

Арбитражный суд Московского округа. 

Председательствующий судья: Ж.Ц. Бальжинимаева Судьи: А.А. Комаров 

Ю.Л. Головачева