АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

Кремль, корпус 4, Нижний Новгород, 603082

 http://fasvvo.arbitr.ru/ E-mail: info@fasvvo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции 

Нижний Новгород

Дело № А17-5551/2019

23 марта 2020 года

Резолютивная часть постановления объявлена 17.03.2020.

Полный текст постановления изготовлен 23 марта 2020.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Камановой М.Н.,

судей Бабаева С.В., Голубевой О.Н.

при участии представителей

от общества с ограниченной ответственностью «Инвест-Недвижимость»: 

ФИО1 (доверенность от 12.05.2017 № 575-ЮР)

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и 

картографии по Ивановской области:

ФИО2 (доверенность от 26.02.2020 № 43),

ФИО3 (доверенность от 09.01.2020 № 23)

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу заявителя –

общества с ограниченной ответственностью «Инвест-Недвижимость»

на решение Арбитражного суда Ивановской области от 15.08.2019  и

на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 19.11.2019

по делу № А17-5551/2019 

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Инвест-Недвижимость»

(ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), 

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, –общество с ограниченной ответственностью «Агроторг»,

о признании незаконными действий, об обязании восстановить нарушенные права

 

и   у с т а н о в и л : 

общество с ограниченной ответственностью «Инвест-Недвижимость» (далее – ООО «Инвест-Недвижимость», Общество) обратилось в Арбитражный суд Ивановской области с заявлением о признании незаконными действий Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области (далее – Управление, регистрирующий орган), выразившихся в погашении 25.02.2019 в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) записи об обременении в виде аренды                  № 37:24:020113:173-37/073/2018-2 от 29.11.2018 на нежилые помещения общей площадью 2099 квадратных метров, расположенные в здании по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 37:24:020113:173, на основании договора аренды от 15.10.2015 № С02/А/13, об обязании ответчика восстановить в ЕГРН запись об обременении в виде аренды № 37:24:020113:17337/073/2018-2 от 29.11.2018 на указанные помещения на основании договора аренды от 15.10.2015 № С02/А/13.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Агроторг» (далее – ООО «Агроторг»).

Арбитражный суд Ивановской области решением от 15.08.2019, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 19.11.2019, отказал в удовлетворении требований. Суд исходил из того, что регистрирующий орган совершил оспариваемые действия в рамках предоставленных ему полномочий, с соблюдением порядка их совершения при наличии необходимых документов-оснований.

Не согласившись с вынесенными судебными актами, Общество обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление вследствие несоответствия выводов суда фактическим обстоятельствам дела и нарушения норм материального и процессуального права.

По мнению заявителя, вывод судов о соблюдении арендатором порядка отказа от договора опровергается обстоятельствами дела и противоречит ранее принятым актам арбитражного суда (дело № А17-4469/2018). Признавая законными действия Управления по погашению записи об аренде на основании заявления арендатора от 12.02.2019 и приложенных к нему документов, суды нарушили предусмотренный статьей 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации принцип проверки законности оснований регистрации. Суды не учли позицию Арбитражным судом города Москвы, изложенную в решении по делу № А40-14623/2019, в отношении довода арендатора о прекращении договорных отношений.

Представитель заявителя в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Управление в отзыве на кассационную жалобу и его представители в судебном заседании не согласились с доводами заявителя, так как считают решение и постановление законными и обоснованными.

Представитель ООО «Агроторг» в возражениях на кассационную жалобу просил отказать в удовлетворении жалобы.    

При надлежащем извещении о времени и месте судебного разбирательства ООО «Агроторг» не обеспечило явку представителя в кассационную инстанцию.

Суд округа на основании статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отказал истцу в приобщении к материалам дела письменных пояснений, представленных в судебном заседании, поскольку они не были направлены ООО «Агроторг».

Законность решения Арбитражного суда Ивановской области и постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном статьями 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее и заслушав представителей участвующих в деле лиц, окружной суд не нашел оснований для отмены принятых судебных актов в силу следующего.

Как видно из документов и установили суды, ООО «Инвест-Недвижимость» принадлежит на праве собственности нежилое здание – торговый центр, расположенный по адресу: 

<

...>, площадь 8095,5 квадратного метра, кадастровый номер 37:24:020113:173.

ООО «Инвест-Недвижимость» (арендодатель) и ООО «Агроторг» (арендатор) заключили договор аренды от 15.10.2015 № С02/А/13.

В соответствии с названным договором арендатору по акту приема-передачи                        от 19.11.2015 во временное владение и пользование передана часть помещений указанного  здания площадью 2099 квадратных метров. Срок аренды – 120 месяцев с даты подписания акта приема-передачи, то есть до 19.11.2025.

В пункте 5.2 договора аренды предусмотрено право арендатора в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора досрочно, начиная с 13-го календарного месяца с даты подписания договора, уведомив об этом арендодателя не позднее чем за 180 календарных дней до даты расторжения договора. В этом случае договор будет считаться прекращенным по истечении 180 календарных дней с даты направления арендатором заказным письмом уведомления об отказе от исполнения договора. Арендатор обязан направить в последний день действия договора своего уполномоченного представителя для составления акта возврата помещений.

В ЕГРН 18.02.2016 внесена запись № 37-37/001-37/030/001/2015-8479/2 об обременении в виде аренды нежилых помещений названного торгового центра (первый этаж – помещения № 68, 69, 70, 73, 74, 75, 76; подвал – помещения № 1, 1а, 2, 3, 4, 7, 8, 9, 10, И, 12, 12а, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49) общая площадь – 2099 квадратных метров, на основании договора от 15.10.2015                       № С02/А/13.

ООО «Агроторг» 27.04.2016 направило заявителю уведомление об одностороннем отказе от договора № С02/А/13 в соответствии с пунктом 5.2, указав дату его расторжения – 28.10.2016. Арендодателю предложено направить представителя для оформления возврата помещения по акту приема-передачи.

В сентябре 2017 года арендатор обратился в Управление с заявлением о прекращении записи об обременении в виде аренды № 37-37/00137/030/001/2015-8479/2                                 от 18.02.2016 на спорное нежилое помещение на основании договора аренды от 15.10.2015.

В связи с указанным заявлением Управление 04.10.2017 внесло в ЕГРН запись                      № 37:24:020113:173-37/001/2017-3 о прекращении аренды в отношении нежилых помещений в здании торгового центра ООО «Инвест-Недвижимость» на основании акта сдачи-приемки помещения от 09.12.2016 к договору аренды № С02/А/13.

Решением Арбитражного суда Ивановской области от 22.08.2018 по делу                                № А17-4469/2018 действия Управления по внесению 04.10.2017 в ЕГРН записи о прекращении обременения в виде аренды на нежилое помещение на основании договора от 15.10.2015 № С02/А/13 признаны незаконными, на регистрирующий орган возложена обязанность восстановить запись об обременении арендованных помещений. Постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 13.11.2018 названное решение суда оставлено без изменения.

Управление 29.11.2018 на основании указанного решения арбитражного суда восстановило в ЕГРН запись № 37-37/001-37/030/001/2015-8479/2 от 18.02.2016 об обременении в виде аренды в отношении арендованных помещений за                                                        № 37:24:020113:173-37/073/2018-2.

Регистрирующий орган по заявлению ООО «Инвест-Недвижимость» 27.12.2018 внес в ЕГРН запись о невозможности государственной регистрации перехода, ограничения (обременения) прекращения права на объект недвижимости с кадастровым номером 37:24:020113:173 без личного участия собственника (его законного представителя).

Через многофункциональный центр 12.02.2019 в Управление поступило заявление ООО «Агроторг» о государственной регистрации прекращения договора аренды на основании уведомления от 11.11.2016. К заявлению третьим лицом приложен перечень документов по описи.

В связи с указанным обращением ООО «Агроторг» 25.02.2019 Управление погасило в ЕГРН запись об обременении в виде аренды № 37:24:020113:17337/073/2018-2                            от 29.11.2018 на нежилые помещения на основании договора аренды  от 15.10.2015            № С02/А/13.

ООО «Инвест-Недвижимость» обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением, посчитав, что действия Управления по внесению 25.02.2019 в ЕГРН записи о прекращении записи об обременении в виде аренды на нежилое помещение на основании договора от 15.10.2015 № С02/А/13 являются незаконными.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической                        деятельности.

  Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации).

          Согласно части 1 статьи 14 Закона о регистрации государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Основанием для государственной регистрации являются документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости (пункт 8 части 2 статьи 14 Закона о регистрации).

Государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению сторон договора – при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом (пункт 3 части 3 статьи 15 Закона о регистрации).

В пункте 3 части 1 статьи 29 Закона о регистрации предусмотрено, что государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных названным законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав.

В силу части 1 статьи 26 Закона о регистрации осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав, в том числе, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5).

В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона (статья 27 Закона о регистрации).

Основанием для совершения Управлением действий по внесению записи о прекращении аренды в отношении помещений послужило поступившее заявление ООО «Агроторг» от 12.02.2019 о государственной регистрации прекращения договора аренды                      от 15.10.2015 № С02/А/13 в отношении нежилых помещений на основании уведомления                 от 11.11.2016. Вместе с заявлением представлены все ранее направленные в адрес арендодателя уведомления о расторжении договора, копии почтовых уведомлений и описей вложений в почтовые отправления, акт приема-передачи нежилого помещения от 11.05.2017.

Как следует из пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено названным кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

В абзаце втором пункта 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» разъяснено, что если договором предусмотрено право стороны немотивированно отказаться от его исполнения, сторона, воспользовавшаяся этим правом, вправе в одностороннем порядке обратиться в орган, зарегистрировавший договор, с заявлением о внесении в реестр записи о прекращении договора, представив доказательства уведомления другой стороны о состоявшемся отказе от исполнения договора (статья 165.1 ГК РФ).

Условиями договора аренды от 15.10.2015 № С02/А/13 (пункт 5.2) определены моменты возникновения права арендатора на отказ от исполнения договора и прекращения договорных отношений – не ранее 16.10.2016 и по истечении 180 календарных дней с даты направления арендатором заказным письмом уведомления об отказе от договора.

Суд установил и материалами дела подтверждено, что уведомлением от 11.11.2016 ООО «Агроторг» уведомило арендодателя о расторжении договора аренды № С02/А/13 в одностороннем порядке. Факт получения уведомления ООО «Инвест-Недвижимость» не отрицается.

Уведомление направлено ООО «Инвест-Недвижимость» по истечении срока, установленного в пункте 5.2 договора № С02/А/13 и порождает последствия, предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в виде прекращения действия договора по истечении 180 календарных дней с даты направления арендатором заказным письмом уведомления об отказе от договора.

С заявлением о внесении записи в ЕГРН о прекращении аренды помещений                  ООО «Агроторг» обратилось в Управление 12.02.2019, после истечения 180 дней со дня направления уведомления.

С учетом изложенных обстоятельств суды пришли к правомерному выводу о наличии достаточных оснований для внесения в ЕГРН записи о прекращении договора аренды от 15.10.2015. Запись в ЕГРН об обременении в виде аренды № 37:24:020113:173-37/073/2018-2 от 29.11.2018 на спорные нежилые помещения погашена Управлением 25.02.2019.

Поскольку оспариваемые действия регистрирующего органа подлежат оценке на момент их совершения, суды обоснованно отклонили ссылку заявителя на решения Арбитражного суда города Москвы от 04.06.2019 по делу № А40-14623/2019, от 02.08.2017 по делу № А40-92614/2017, на решение Арбитражного суда Ивановской области                            от 23.08.2018 по делу № А17-4469/2018.

Кроме того, по правилам пункта 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Регистрирующий орган  не принимал участия в рассмотрении дела                            № А40-14623/2019, поэтому обстоятельства, установленные при рассмотрении указанного дела, не являются преюдициально установленными.

Иная оценка обстоятельств в рассмотренном споре допустима, что следует из разъяснений, приведенных в абзаце третьем пункта 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств».

  Оснований для отмены обжалованных судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.

Вопреки позиции кассатора уведомление от 11.11.2016 содержит волеизъявление арендатора на прекращение договорных отношений. Регистрирующий орган на основании представленных документов установил юридически значимые обстоятельства для погашения регистрационной записи, в обязанности регистратора не входит разрешение по существу спора между сторонами договора.

Как верно указал суд апелляционной инстанции, погашение регистрационной записи об аренде влечет последствия только для третьих лиц, не свидетельствует о прекращение обязанности арендатора по внесению арендных платежей и не ограничивает право арендодателя на предъявление соответствующего иска.

Установив отсутствие нарушений требований законодательства в действиях регистрирующего органа, а также нарушений прав и законных интересов заявителя  суды нижестоящих инстанций на основании части 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обоснованно отказали в удовлетворении заявленных требований.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами первой и апелляционной инстанций не допущено.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по кассационной жалобе относятся на заявителя.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ивановской области от 15.08.2019  и  постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 19.11.2019  по делу №  А17-5551/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Инвест-Недвижимость» - без удовлетворения.

           Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

           Председательствующий

 

М.Н. Каманова

 Судьи

С.В. Бабаев

О.Н. Голубева