Арбитражный суд Краснодарского края 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-19280/2022

г. Краснодар

17 октября 2022 года

Резолютивная часть решения от 06 сентября 2022 года

Полный текст судебного акта изготовлен 17 октября 2022 года

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Кирий О.В. 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Глущенко О.В.

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению 

Управления имущественных отношений Администрации муниципального образования город-курорт Анапа (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Капстрой», г. Анапа (ИНН:2301078325, ОГРН: 

<

***>)

о взыскании задолженности по арендной плате и пени по договору аренды, 

при участии:

от истца: ФИО1 – доверенность;

от ответчика: не явился, уведомлен,

УСТАНОВИЛ:

Управление имущественных отношений Администрации муниципального образования город-курорт Анапа (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Капстрой», г. Анапа (далее – ответчик), в котором просит:

- взыскать с ООО «Капстрой» в пользу Управления имущественных отношений Администрации муниципального образования город-курорт Анапа задолженность по арендной плате по договору аренды от 22.12.2014 № 3700006631 за период с 01.10.2020 г. по 31.03.2022 г. в размере 8 964 787 руб. 57 коп. и пени по указанному договору с 29.09.2020 по 23.03.2022 в размере 482 708 руб. 88 коп. 

Представитель истца в судебном заседании во исполнение требований определения суда от 14.06.2022 г. представил разрешения на ввод МКД в эксплуатацию.

Ответчик, уведомленный надлежащим образом о месте и времени рассмотрения спора,  в предварительное судебное заседание не явился, отзыв не направил.

В судебном заседании в порядке ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) судом объявлен перерыв до 16-00  час. После перерыва судебное разбирательство продолжено в отсутствии сторон, без ведения аудиозаписи.

Дело рассматривается в порядке ст. 156 АПК РФ в отсутствии лиц, участвующих в деле, по имеющимся материалам дела.

Суд, исследовав материалы дела, изучив все представленные документальные доказательства и оценив их в совокупности, пришел к следующему выводу.

Как следует из материалов дела, 22.12.2014 между сторонами заключен договор аренды земельного участка №3700006631, по условиям которого общество как арендатор приняло в пользование земельный участок из состава земель населенных пунктов, общей площадью 35 142 кв. м., с кадастровым номером 23:37:0105009:1350, расположенного по адресу: 

<

...> с видом разрешенного использования – для размещения многоэтажных квартирных домов, сроком до 16.08.2023 г.

Согласно п. 2.3 договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально в виде авансового платежа до 10 числа первого месяца каждого квартала.

Управлением установлено наличие на стороне арендатора задолженности за период с  01.10.2020 г. по 31.03.2022 г. в размере 8 964 787 руб. 57 коп.

В целях досудебного урегулирования спора управление направило в адрес ответчика претензию от 23.03.2022 г. № 27-05-2039/22 с требованием оплатить задолженность по арендной плате.

Указанная претензия была оставлена ответчиком без финансового удовлетворения, что послужило основанием для обращения управления в суд с настоящим исковым заявлением.

Принимая решение по настоящему спору, суд исходил из следующего.

Договор, заключенный между сторонами, является договором аренды, к которому применяются правила, содержащиеся в главе 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В соответствии со статей 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесена платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно пункту 3 статьи 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

По смыслу пункту 5 статьи 65 ЗК РФ, с учетом положений статьи 424 ГК РФ, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы. 

Стороны договора обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

С учетом изложенного, независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности (а также государственная собственность на которые не разграничена), подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта или с указанной в данном акте даты.

В силу статей 307, 309, 310 ГК РФ обязательства возникают из договора, а также из иных оснований, указанных в Кодексе. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

В подтверждение заявленных требований истцом представлены: договор аренды 22.12.2014 г. № 3700006631, расчет задолженности за период с  01.10.2020 г.  по  31.03.2022 г., согласно которому размер неоплаченного долга составил  8  964 787 руб. 57 коп. 

Однако  в ходе рассмотрения дела на основании выписки ЕГРН судом установлено, что в отношении спорного земельного участка зарегистрированы права общей долевой собственности собственников жилых помещений МКД (первая общая долевая собственность зарегистрирована 12.08.2019 г.).

В связи с чем, управлению предложено обосновать правомерность заявленных требований о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.10.2020 г. по 31.03.2022 с учетом регистрации права общей долевой собственности на земельный участок собственников жилых помещений МКД и представить документы о введении/не введении, расположенных на участке МКД в эксплуатацию, о регистрации первого права собственности на жилое помещение в каждом расположенном на участке МКД.

Администрацией представлены разрешения на ввод в эксплуатацию жилого комплекса «Лазурный» по ул. Крестьянской 27 в г.к. Анапа 4-х этапов строительства (разрешение от 29.12.2018 г. 1-й этап, 29.05.2020 г. 2-й этап, от 12.11.2020 г. 3-й этап, от 29.12.2021 г. 4-й этап.).

Согласно статей 36 и 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка, заключенный застройщиком и мэрией, должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 ГК РФ, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка.

В пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что при разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, судам надлежит учитывать следующее.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

В силу названных норм действительно с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Таким образом, регистрация права собственности на квартиру в сданном в эксплуатацию многоквартирном жилом доме влечет прекращение арендных обязательств застройщика в отношении земельного участка, занятого данным жилым домом и необходимым для его использования, поскольку в данной части земельный участок переходит в общую долевую собственность собственников квартир и право администрации распоряжаться этим участком прекращается.

Как указано выше первая регистрация общей долевой собственности на спорный земельный участок состоялась 12.08.2019 г.

В связи с переходом земельного участка в общую долевую собственность спорного земельного участка у администрации прекратилось право распоряжаться этим участком.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 АПК РФ).

Согласно правовой позиции, высказанной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.10.2013 № 8127/13, лица, участвующие в деле, обязаны соблюдать принципы арбитражного процесса по опровержению доказательств, представленных другой стороной.

В соответствии с частью 1 статьи 9 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

Обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами (статья 68 АПК РФ).

Согласно части 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Администрацией не представлено доказательств, подтверждающих наличия у последней права распоряжаться участком в спорный период.

В связи с чем в удовлетворении исковых требований надлежит отказать.

Руководствуясь статьями 65, 71, 110, 156, 163, 167-170, 176 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Данное решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месяца со дня его принятия, в арбитражный  суд кассационной  инстанции - в течение двух месяцев  со дня  вступления  решения  в законную силу, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                                                    О.В. Кирий