﻿ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-62263/2015

29 января 2021 года

г. Санкт-Петербург

/ход.5

Резолютивная часть постановления объявлена     20 января 2021 года

Постановление изготовлено в полном объеме  29 января 2021 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Бурденкова Д.В.

судей  Рычаговой О.А., Сотова И.В.

при ведении протокола судебного заседания:  секретарем   Бойко   К.Б. 

при участии:   согласно   протоколу   судебного   заседания 

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные  жалобы (регистрационный номер  13АП-27326/2020, 13АП-27328/2020)  конкурсного управляющего ООО «Балтмедио», ООО «Капстрой-СПб» на определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03.09.2020 по делу № А56-62263/2015/ход.5 (судья Шведов А.А.), принятое 

 

по заявлению ООО «КапстройСПб»

о выделе земельного участка, признании права собственности и государственной регистрации перехода права собственности

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «Балтмедио», 

 

установил:

В Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области обратилось общество с ограниченной ответственностью «Балтмедио» (далее – должник, Общество, ООО «Балтмедио») с заявлением о признании его несостоятельным (банкротом).

Определением суда  от 16.09.2015 заявление принято; возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве).

Определением суда  от 27.10.2015 в отношении должника введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Моисеев А.А.

Решением суда  от 11.04.2016 ООО «Балтмедио» признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника введена процедура конкурсного производства; конкурсным управляющим утвержден Моисеев А.А.

Определением суда  от 05.12.2018 Моисеев А.А. освобожден от исполнения обязанностей конкурсного управляющего ООО «Балтмедио»; конкурсным управляющим ООО «Балтмедио» утвержден Назаров Е.К.

В суд поступило заявление общества с ограниченной ответственностью «Капстрой-СПб» о выделе земельного участка на котором находится объект недвижимости – здание котельной площадью 62.6 кв.м, назначение – нежилое, 1- этажное, с кадастровым номером 78:38:0022109:3011, расположенном по адресу: Санкт-Петербург, Курортный район, поселок Репино, Луговая улица, д.10; признании права собственности ООО «Капстрой-СПб» и государственной регистрации перехода права собственности на указанный земельный участок.

В обоснование доводов заявления, его податель указал на заключение по результатам торгов №11726 договора купли-продажи здания котельной площадью 62,6 кв.м. по адресу – Санкт-Петербург, Курортный район, поселок Репино, Луговая улица,  д.10, литера Б (котельная). Указанное здание принадлежало должнику на праве собственности, и расположено на земельном участке с кадастровым номером 78:3860022109:6. Поскольку земельный участок под зданием не выделен, ООО «Капстрой – СПб» не смогло зарегистрировать право собственности на него.

Определением   от 03.09.2020   суд  в  удовлетворении заявления ООО «КапСтрой-СПб» о выделении земельного участка, признании права собственности и государственной регистрации права отказал. Конкурсному управляющему предоставить доступ для проведения кадастровых работ по изготовлению межевого плана на раздел земельного участка с кадастровым номером 78:3860022109:6 (Санкт-Петербург, поселок Репино, Луговая улица, д.10) под котельную. Отменил  обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.11.2019 по данному делу в виде запрещения организатору торгов - ООО «Спутник» проводить торги по продаже имущества ООО «Балтмедио», являющегося предметом залога, а именно: «Спортивно-оздоровительного комплекса, назначение - нежилое, 5-этажный (подземных этажей - 1), общая площадь 14726 кв.м., кадастровый номер: 78:38:0022109:3010, адрес  (местоположение) объекта: г. Санкт-Петербург, Курортный район, поселок Репино, Луговая улица, д. 10, лит. А. Земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объектов физической культуры и спорта, общая площадь 23805 кв.м, адрес объекта: Санкт-Петербург, поселок Репино, Луговая улица, д. 10, кадастровый номер: 78:38:0022109:6».

Конкурсный   управляющий  ООО «Балтмедио» и ООО «Капстрой-СПб» обратились с   апелляционными   жалобами,   в  которых   просят   определение   от 03.09.2020   отменить,   принять по   делу  новый   судебный  акт  об  удовлетворении   заявленных   требований,   указав,   что  торги  по   продаже   земельного   участка   без   учета (выделения)  части земельного   участка,   принадлежащего   ООО «Капстрой-СПб»   приведут к   необходимости  оспаривания   договора,  заключенного   по   результатам   торгов,   поскольку  продажа  земельного   участка,  на   котором   расположены   объекты  недвижимости,   не   принадлежащие   на   праве  собственности,   противоречит   принципу   единства   судьбы   и  прочно  связанных   с  ними   объектов. 

Представитель ООО «Капстрой-СПб»   в  судебном   заседании   доводы   апелляционной   жалобы   поддержал. 

Иные   участвующие  в деле лица, извещенные о времени и месте судебного заседания в соответствии со статьей 123, абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом пункта 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 12 «О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ «О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации», в судебное заседание не явились.

В соответствии с пунктом 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Законность и   обоснованность   обжалуемого   определения   проверены  в   апелляционном   порядке. 

Как следует из материалов дела, в рамках дела о несостоятельности на реализацию было выставлено имущество должника - здание котельной площадью 62.6 кв.м, назначение – нежилое, 1- этажное, с кадастровым номером 78:38:0022109:3011, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Курортный район, поселок Репино, Луговая улица, д.10.

Между ООО «КапСтрой-СПб» (принципал) и Галлиулиным Р.И. (агент) заключен агентский договор от 26.04.2019, в рамках которого принципал поручает агенту совершить комплекс юридических и фактических действий, направленных на участие в электронных торгах, проводимых посредством публичного предложения имущества ООО «Балтмедио» (информация о публичном предложении №0011726, организатор торгов ООО «Прометей», ЭТП «Балтийская электронная площадка», по реализации имущества – лот №1 - здание котельной площадью 62.6 кв.м, назначение – нежилое, 1-этажное, с кадастровым номером 78:38:0022109:3011, расположенном по адресу: Санкт-Петербург, Курортный район, поселок Репино, Луговая улица, д.10.

Как следует из протокола определения участников торгов от 29.04.2019, протокола от 30.04.2019 о результатах проведения торгов – Галлиулин Р.И. оказался единственным участником торгов. По результатам проведения торгов, между ООО «Балтмедио» (продавец) и ООО «КапСтрой – СПб» заключен договор купли-продажи котельной от 06.08.2019, на основании которого заявитель приобрел указанный объект недвижимого имущества.

Земельный участок непосредственно под приобретенным ООО «КапСтрой – СПб» зданием не сформирован.

Повторно оценив доказательства в деле, в их совокупности, достаточности и взаимной связи, суд апелляционной инстанции не нашел правовых оснований для удовлетворения жалоб. 

В силу положений пункта 1 статьи 552 Гражданского   кодекса   Российской   Федерации, по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

При этом, для передачи права на земельный участок в ходе исполнения договора купли-продажи, выполнения работ по выделению земельного участка, занятого проданным объектом недвижимости в натуре, и отдельной регистрации прав в отношении такого земельного участка не предусмотрено.

Отсутствуют такого рода положения и в статье 35 Земельного   кодекса   Российской   Федерации, согласно которой при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

По условиям указанного положения, в случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Исходя из указанных положений, регистрация прав собственности в отношении приобретенного заявителем объекта недвижимости является достаточным основанием для перехода к нему прав на часть земельного участка, занятого зданием и необходимого для его использования, что исключает возможность отчуждения в последующем указанной части земельного участка как самостоятельного объекта, в том числе и в составе ранее сформированного земельного участка, занятого несколькими объектами недвижимости должника. 

Спор о границах земельного участка и порядке его использования подлежит разрешению между собственниками объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, и не касается рассмотрения спора о банкротстве, так как может быть разрешен, в том числе, и после реализации иных объектов недвижимости должника, расположенном на том же земельном участке, что и объект, приобретенный заявителем, без разделения земельного участка на участки, занятые каждым зданием в отдельности. 

Таким образом, последующая реализация не повлечет нарушения прав нового собственника. Сведений о наличии между заявителем и должником спора относительно границ земельного участка, занятого проданным объектом недвижимости, либо о праве на указанный земельный участок, не имеется.

В случае наличия такого рода спора, исходя из положений абзаца 7 пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве, он не подлежит рассмотрению в деле о несостоятельности, так как для рассмотрения требований о признании права собственности, предусмотрено исключение из общего правила о предъявлении имущественных требований к должнику в рамках дела о несостоятельности, равно как не предусмотрено Законом о банкротстве и возможности предъявлять требования о государственной регистрации права собственности на приобретенное на торгах имущество в рамках дела о несостоятельности. 

Исходя из положений статей 6, 11.2 Земельного   кодекса   Российской Федерации, на момент обращения земельный участок, непосредственно занятый объектом недвижимости, в качестве самостоятельного объекта права не создан, что также исключает возможность признания на него права собственности и его государственной регистрации. При этом, заявитель не указывает норму права, которая обязывала бы должника в данном случае осуществить работы по межеванию и выделению земельного участка под зданием.

Кроме   того,  суд   апелляционной   инстанции   считает   необходимым   отметить,  что  в   настоящее  время  права на здание, приобретенное заявителем на торгах, не   оспорены. Доказательств   наличия   отказа   в  государственной регистрации   права собственности в  материалы  дела   не   представлено.   Заявитель не  лишены  возможности   обратиться   с  заявлением   об   оспаривании   торгов,  договора   купли-продажи,  взыскания убытков в случае отказа в государственной регистрации  перехода прав на объект недвижимости.

Причины продажи конкурным управляющим должника объекта недвижимости без соответствующей части земельного участка не раскрыты.

 При совокупности изложенных обстоятельств, суд   первой   инстанции   пришел к   правильному выводу   об  отказе  в   удовлетворении   заявленных   требований.

Выводы суда, изложенные в обжалуемом судебном акте, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, в силу чего отсутствуют основания для его отмены и удовлетворения апелляционной   жалобы.

Нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению судебного акта, не установлено.  

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от  03.09.2020 по делу №  А56-62263/2015/ход.5  оставить  без   изменения,   апелляционные   жалобы  -  без   удовлетворения.   

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

Д.В. Бурденков

 

Судьи

 

О.А. Рычагова

 

 И.В. Сотов