АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

ул. Гоголя, 18, г. Уфа, Республика Башкортостан, 450076, http://ufa.arbitr.ru/,

сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А07-11970/2022

г. Уфа

25 декабря 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 20.12.2023

Полный текст решения изготовлен 25.12.2023

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Насырова М. М., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Нагаевой Н.С., рассмотрев дело по иску

индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 305027800103902)

к Управлению земельных и имущественных отношений  Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан  (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

 Третье лицо: Общество с ограниченной ответственностью "Аудит-безопасность" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа от 31.01.2022:

-пункт 3.1 договора установить в следующей редакции: «Стоимость Объекта по настоящему Договору составляет 5 467 500,00 (Пять миллионов четыреста шестьдесят семь тысяч пятьсот) рублей 00 копеек, без учета НДС 20% и равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998г. №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», что подтверждаетсяОтчетом№60 от 17.02.2022 г., составленным Обществом с ограниченной ответственностью Консалтинговая компания «Альте»;

- пункт 3.3 Договора установить в следующей редакции: «Покупатель уплачивает Продавцу первоначальный платеж в размере 10 (десяти) процентов, что составляет 546 750 (пятьсот сорок шесть тысяч семьсот пятьдесят) рублей, перечисляемый на счет указанный Продавцом в настоящем Договоре, в течение десяти рабочих дней со дня заключения настоящего Договора. Днем исполнения обязательства Покупателя по оплате Объекта считается день поступления денежных средств на счет Продавца»

при участии в судебном заседании:

от ответчика: ФИО2 представитель, доверенность №Д-238 от 05.10.202. диплом, паспорт;

от истца, третьего лица: не явились, извещены;

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее по тексту также – истец, ИП ФИО1, предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к Управлению земельных и имущественных отношений  Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан  (далее по тексту также – ответчик, УЗИО, управление) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа от 31.01.2022: пункт 3.1 договора установить в следующей редакции: «Стоимость Объекта по настоящему Договору составляет 5 467 500,00 (Пять миллионов четыреста шестьдесят семь тысяч пятьсот) рублей 00 копеек, без учета НДС 20% и равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998г. №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», что подтверждается Отчетом№60 от 17.02.2022 г., составленным Обществом с ограниченной ответственностью Консалтинговая компания «Альте»; пункт 3.3 Договора установить в следующей редакции: «Покупатель уплачивает Продавцу первоначальный платеж в размере 10 (десяти) процентов, что составляет 546 750 (пятьсот сорок шесть тысяч семьсот пятьдесят) рублей, перечисляемый на счет указанный Продавцом в настоящем Договоре, в течение десяти рабочих дней со дня заключения настоящего Договора. Днем исполнения обязательства Покупателя по оплате Объекта считается день поступления денежных средств на счет Продавца».

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено Общество с ограниченной ответственностью "Аудит-безопасность" (далее по тексту также – третье лицо, ООО «Аудит-безопасность», общество).

11.10.2023 от истца через сервис подачи документов «Мой арбитр» поступило ходатайство об уточнении исковых требований, согласно которому истец просил урегулировать разногласия, возникшие при заключении Договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа от 31.01.2022, заключаемого между Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и индивидуальным предпринимателем ФИО1, а именно:

- пункт 3.1 Договора установить в следующей редакции: «Стоимость Объекта по настоящему Договору составляет 6 927 000 руб. (Шесть миллионов девятьсот двадцать семь) рублей 00 копеек, без учета НДС 20% и равна его рыночной стоимости, определенной Заключением эксперта №05/22от 28.07.2022 г., выполненного ООО «Информ-эксперт»;

- пункт 3.3 Договора установить в следующей редакции: «Покупатель уплачивает Продавцу первоначальный платеж в размере 10 (десяти) процентов, что составляет 692 700 (шестьсот девяносто две тысячи семьсот) рублей, перечисляемый на счет указанный Продавцом в настоящем Договоре, в течение десяти рабочих дней со дня заключения настоящего Договора. Днем исполнения обязательства Покупателя по оплате Объекта считается день поступления денежных средств на счет Продавца».

Судом уточнение в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принято.

От экспертной организации  поступило ходатайство о взыскании судебных расходов. 

В судебном заседании представитель ответчика сообщил, что с утонёнными требованиями истца не ознакомлен, с результатами проведенной судебной экспертизы ознакомлен, изложил свою позицию, доводы.

Истец и третье лицо явку в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения сведений о месте и времени судебного разбирательства на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/ в сети "Интернет.

Поскольку истец и третье лицо надлежащим образом извещены о месте и времени судебного заседания по правилам  ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично путем размещения информации на интернет-сайте, дело рассмотрено в соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителя ответчика, суд

УСТАНОВИЛ:

Предприниматель ФИО1 на праве аренды пользуется нежилыми помещениями первого этажа жилого здания, общей площадью 182,3 кв. м., расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Демский район, ул. Мусы Джалиля, д. 74, корп. 1, № на п/пл. 58, 61-68, на основании договора аренды объекта муниципального нежилого фонда №29576 от 05.10.2016.

12.05.2021 предприниматель ФИО1 обратилась в Управление с заявлением о намерении приобрести арендуемое помещение в собственность.

Руководствуясь Федеральным законом № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменения в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - ФЗ № 159-ФЗ), 06.10.2021 Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан направило предпринимателю ФИО1  договор купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа от 31.01.2022.

Помещение предложено к выкупу по цене 13 031 426,86 руб. без учета НДС 20%. Рыночная стоимость помещения определена согласно Отчету №21-647/1/1-Н от 13.12.2021, составленному ООО «Аудит-безопасность».

24.02.2022 предприниматель в адрес Управления направила письмо, в котором выразила намерение заключить договор купли-продажи приватизируемого муниципального недвижимого имущества, но с изменением продажной цены, исходя из стоимости 5 467 500 руб., указанной в отчете ООО Консалтинговая компания «Альте», о чем был составлен и направлен протокол разногласий.

Письмом от 18.03.2022 № 5499 Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа города Уфа Республики Башкортостан  предложение предпринимателя ФИО1 об изменении условия договора  о цене было отклонено.

Таким образом, между сторонами возник преддоговорной спор относительно выкупной стоимости приватизируемого в порядке Закона № 159-ФЗ недвижимого имущества.  Стороны договора не достигли соглашения по цене объекта. 

Недостижение соглашения между сторонами явилось основанием для предъявления истцом данного иска.

Арбитражный суд, проанализировав и оценив в совокупности все представленные доказательства, считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение 30 дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. 

В силу ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. 

В соответствии со статьей 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. 

Согласно пункту 5 статьи 3 Федерального закона N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом. 

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее Закон N 159-ФЗ). 

Согласно ст. 3 Закон N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". 

В соответствии с частью 2 ст. 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям (далее - заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (далее - заявление), не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства. 

При получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проекты договора купли-продажи арендуемого имущества и договора о его залоге в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества (часть 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ). 

Преимущественное право предпринимателя ФИО1  как субъекта малого/ среднего предпринимательства на выкуп спорного объекта на дату обращения арендатора с заявлением о выкупе в рамках настоящего спора не оспаривается. 

В  п. 2 информационного письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.05.2005  №  92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст. 75 Арбитражного процессуального кодекса РФ). 

 Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами гл.7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Согласно ч.1 ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

В ходе рассмотрения спора истцом заявлено ходатайство о проведении судебной экспертизы. 

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан  от 30.06.2022   по делу назначена судебная экспертиза, производство поручено эксперту Общества с ограниченной ответственностью «Информ-эксперт»,  ФИО3.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1. Определить, соответствуют ли федеральным стандартам оценки, предусмотренным действующим законодательством Отчет об оценке №21-647/1/1-И, подготовленный ООО «Аудит-Безопасность»? Если не соответствует, указать, повлияли ли выявленные несоответствия на величину рыночной стоимости объекта исследования?

2. Установить рыночную стоимость арендуемого объекта муниципального нежилого фонда - нежилые помещения первого этажа девятиэтажного жилого дома площадью 182,3 кв.м, расположенные по адресу: г. Уфа, Демский район, пр. Мусы Джалиля, д. 74, корп. 1.

В  суд поступило заключение эксперта  № 05/22  от 28.07.2022.

На поставленные вопросы экспертом даны следующие ответы:

1) По итогам проверки Отчета об оценке №21-647/1/1-И, подготовленного ООО «Аудит-Безопасность» на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и существенных нарушений были выявлены следующие нарушения федеральных стандартов оценки и Закона об оценочной деятельности: нарушены требования ст.11 ФЗ-135; п.5 ФСО №3; п. 8з ФСО №3; п. 22в ФСО №7.

Выявленные несоответствия существенно повлияли на величину рыночной стоимости объекта исследования в силу следующего:

1) Использованные Оценщиком аналоги не соответствуют критериям сопоставимости: по местоположению (аналоги №1 и №2), по отнесению к нежилому фонду (аналог №2 в составе нежилого фонда).

2) Оценщиком в полном объеме не приведен достоверный анализ ценообразующих факторов, указанных в частично использованном Оценщиком Справочнике оценщика недвижимости-2020 «Офисно- торговая недвижимость и сходные типы объекты». Нижний Новгород, под редакцией ФИО4, что также стало следствием отсутствия внесения соответствующих корректировок по всем ценообразующим факторам.

3) Оценщиком приведены недостоверные сведения относительно ценообразующих характеристик объекта оценки и объектов аналогов:

3.1)Оценщиком указано, что объект оценки расположен на «красной линии» когда как объект расположен вне «красной линии».

3.2)Аналог №1 имеет черновую отделку, Аналог №2 - дизайнерский, авторский ремонт, а оценщиком указано о среднем состоянии отделки.

3.3)Аналог №3 имеет отдельный вход, по факту аналог №3 отнесен к жилому фонду и не имеет отдельного входа.

Таким образом, Отчет об оценке №21-647/1/1-И, подготовленный ООО «Аудит-Безопасность» не соответствует федеральным стандартам оценки, предусмотренным действующим законодательством. Выявленные несоответствия существенно повлияли на величину рыночной стоимости объекта исследования.

2. В соответствии с п. 2 ст. 86 АПК РФ если эксперт при проведении экспертизы установит обстоятельства, которые имеют значение для дела и по поводу которых ему не были поставлены вопросы, он вправе включить выводы об этих обстоятельствах в свое заключение. Установленные экспертом обстоятельства указывают на наличие разногласий, возникших по при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого малого или среднего предпринимательства с рассрочкой платежа, возникших по результатам проведенной оценки в рамках Отчета об оценке №21-647/1/1-И, подготовленного ООО «Аудит-Безопасность», по состоянию на 12.05.2021 г. и представленного Отчета №60 от 17.02.2022 г., выполненного ООО «Консалтинговая компания «Альте». Учитывая тот факт, что вопрос об установлении рыночной стоимости арендуемого объекта муниципального нежилого фонда не содержит дату определения стоимости объекта недвижимости, Эксперт в силу специальных познаний реализовал свое право на экспертную инициативу в ходе производства экспертизы и ответил  на следующий вопрос №2, уточняющий дату определения стоимости объекта исследования:

Рыночная стоимость арендуемого объекта муниципального нежилого фонда - нежилого помещения первого этажа девятиэтажного жилого дома с кадастровым номером 02:55:050305:821, общей площадью 182,3 кв.м., расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г.Уфа, Демский район, ул. Мусы Джалиля, д. 74, корп.1, № на п/пл 58,61-68, по состоянию на 12.05.2021. без учета НДС составляет 6 927 000 руб.

От ООО «Аудит-безопасность» поступили возражения по заключению 

№ 05/22, указывает, что заключение не соответствует Федеральному стандарту оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», ФЗ № 73 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в виду следующего.

 В заключение  отсутствует анализ рынка объекта исследования (нарушение раздела V Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», ст. 16 ФЗ № 73).

При оценке объектов недвижимости важное значение имеет проведенный анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен исследуемый объект (пункт «в» вышеприведенной последовательности анализа):

- в Отчете об оценке № 21-647/1/1-Н на с. 31-37 представлен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений объектов недвижимости. При исследовании рынка в указанном Отчете использовался аналитический материал ООО «Сеть Агентств Недвижимости «Эксперт»2, основанный на данных экспозиции 3246 объектов нежилой недвижимости в сегменте продаж. По результатам анализа на с. 33 Отчета об оценке № 21-647/1/1-Н (таблица 14) приведены средние цены продаж 1 кв. м по сегментам рынка и районам города Уфы.

Согласно представленной ООО «Сеть Агентств Недвижимости «Эксперт» информации, средняя стоимость предложения универсальной нежилой недвижимости в районе «Дема» составляет 66450 руб./кв.м, (без учета скидки на торг и индивидуальные особенности объектов).

Полученная экспертом в результате расчетов рыночная стоимость объекта исследования в размере 37995,98 руб./кв.м3 (-47% от среднего значения стоимости оцениваемого сегмента), выпадает из сегмента универсальной нежилой недвижимости и находится в диапазоне стоимости производственно-складской недвижимости, расположенной в районе «Дема». Все объекты-аналоги, использованные в расчетной части Заключения эксперта, имеют цену предложения ниже среднего значения по универсальным помещениям в указанном районе.

В Отчете об оценке № 21-647/1/1-Н стоимость 1 кв. м оцениваемого помещения составляет 71483,42 руб. (+7% от среднего значения).

В связи с чем, по мнению ООО «Аудит-безопасность» эксперт использовал в расчетах объекты-аналоги из нижней («дешевой») части ценового диапазона сегмента универсальной нежилой недвижимости, расположенной в районе «Дема», снижающей стоимость объекта исследования.

В процессе расчетов в заключении эксперта некорректно применено значение скидки на торг (нарушение п. 22(a) Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» , ст. 16 ФЗ № 73).

Эксперт в Заключении № 05-22 на с. 60 указывает, что принимает в расчет максимальную величину расширенного диапазона скидки на торг для активного рынка, равную 15,6. Учитывая, что среднее значения скидки для неактивного рынка равно 15,7%, эксперт фактически (отличие на 0,1%) применяет для расчета значение, применяемое на неактивном рынке.

Под неактивным рынком понимается рынок, характеризующийся низким уровнем торговой активности, небольшим числом предложений (оферт), большим разбросом цен на сопоставимые объекты недвижимости, ограниченным количеством продавцов и редкими сделками. Неактивный рынок включает объекты, не пользующиеся спросом, прежде всего объекты, находящиеся в отдаленных районах и небольших населенных пунктах. Также к неактивному рынку могут быть отнесены объекты недвижимости, характеризующиеся крайне ограниченным количеством потенциальных покупателей.

Согласно п. 22 (а) ФСО № 7: «сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений»5.

На с. 57 Заключения № 05-22 указано: «...на дату оценки в открытом доступе имелся ряд предложений по продаже аналогичных нежилых помещений в сопоставимых экономических районах и территориальных зонах г. Уфы». Действительно, на рынке присутствует большое количество предложений о продаже, которое свидетельствует об активном состоянии рынка нежилой недвижимости. Таким образом, эксперт вступает в противоречие с применяемым в расчетах значением скидки на торг, учитывая значение, близкое к среднему по неактивному рынку и искажая итоговый результат в сторону снижения.

В процессе расчетов некорректно применена поправка на физическое состояние объекта исследования (нарушение п. 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)»).

Объектом исследования является встроенное нежилое помещение, физическое состояние которого эксперт определил исходя из состояния всего здания (многоквартирного жилого дома).

Объекту исследования присвоено состояние «удовлетворительное», всем объектам-аналогам - «хорошее (новое здание)»6.

Согласно информации, представленной в открытых источниках, износ здания, в котором расположен объект оценки равен 24%,7 Согласно шкале экспертных оценок для определения величины физического износа для объектов недвижимости, представленной далее, объект исследования находится в диапазоне границ физического износа от 15 до 35% и является по своему физическому состоянию «хорошим».

Необходимо добавить, что используемое в Заключении эксперта понятие «класс энергоэффективности дома» 9 не входит в число ценообразующих факторов, описанных на с. 24-33 Заключения эксперта, поэтому не может влиять на определение физического состояние объекта недвижимости в целом.

По мнению, ООО «Аудит-безопасность», экспертом некорректно применена поправка на физическое состояние объекта исследования, значительно искажающее стоимость объекта исследования в сторону снижения.

Проанализировав доводы ООО «Аудит-безопасность», с учетом поступивших от эксперта ООО «Информ-эксперт»  ФИО3 письменных пояснений, суд пришел к выводу, что    расчет рыночной стоимости объекта недвижимости - нежилых помещений с кадастровым номером 02:55:050305:821, общей площадью 182,3 кв.м., расположенных на первом этаже девятиэтажного жилого здания по адресу: РБ, г. Уфа, Демский район, ул. Мусы Джалиля, д. 74/1, по состоянию на 12.05.2021, проведенный в заключении эксперта № 05/22, требуют дополнительного обоснования.

В ходе рассмотрения дела, Управлением заявлено ходатайство о проведении повторной экспертизы, представлена кандидатура эксперта и доказательство перечисления денежных средств на депозит суда в размере 40 540 руб. платежным поручением №214904 от 01.06.2023.

В обоснование ходатайства о назначении повторной экспертизы ответчик указал, что согласно заключению эксперта, отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности. Эксперт пришел к выводу, что оценщиком нарушены требования ст.11 ФЗ-135, п.5 ФСО №3, п.8 ФСО №3. Признав отчет об оценке не соответствующим требованиям федерального законодательства, рыночная стоимость объекта исследования определена экспертом в размере 5 847 000 руб. Однако, стоимость согласно отчету об оценки составляет 10 183 106 руб. 59 коп. (без учета НДС).

В ходе рассмотрения дела эксперт был вызван в судебное заседание в целях ответа на вопросы ответчика, эксперт пояснил о критериях выбранных аналогов, о степени примененных корректировок. Эксперт поддержал выводы, изложенные в заключении, определенную рыночную стоимость объекта недвижимости подтвердил.

В судебном заседании также выслушан оценщик ФИО5, который устно и письменно подтвердил свои выводы, изложенные в отчете об  оценке ООО «Аудит-Безопасность».

В ходе устных пояснений, возникла ситуация, при которой возникли противоречия в выводах двух специалистов в области оценочной деятельности. Мнения специалистов разошлись по вопросу выбранных аналогов. 

При наличии сложившейся ситуации, определением суда от 06.06.2023 по делу  назначена повторная экспертиза, производство поручено эксперту Автономной некоммерческой организации «Центр судебных экспертиз и исследований «Межрегиональное объединение экспертов» ФИО6.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1.Определить, соответствуют ли федеральным стандартам оценки, предусмотренным действующим законодательством Отчет об оценке №21-647/1/1-И, подготовленный ООО «Аудит-Безопасность»? Если не соответствует, указать, повлияли ли выявленные несоответствия на величину рыночной стоимости объекта исследования?

2.Установить рыночную стоимость арендуемого объекта муниципального нежилого фонда - нежилые помещения первого этажа девятиэтажного жилого дома площадью 182,3 кв.м, расположенные по адресу: г. Уфа, Демский район, пр. Мусы Джалиля, д. 74, корп. 1 на 12.05.2021.

По результатам экспертизы, в суд поступило заключение эксперта № 24/23 от 21.07.2023.

На поставленные вопросы экспертом даны следующие ответы:

1. Отчет об оценке №21-647/1/1-Н, подготовленный ООО «Аудит-Безопасность», составлен с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки.

Имеются нарушения требований Федеральных стандартов оценки, предъявляемых к методам расчета рыночной стоимости объекта исследования в рамках сравнительного и доходного подхода. Содержание Отчета об оценке М21-647/1/1-Н, подготовленного ООО «Аудит-Безопасность», вводит в заблуждение пользователей Отчета, а также допускает неоднозначное толкование полученных результатов. 

В результате проведенного с нарушениями расчета стоимости объекта оценки, Оценщиком сделаны некорректные выводы об итоговой стоимости. Данны е нарушения привели к искажению расчета рыночной стоимости объекта исследования. 

2. Итоговая рыночная стоимость арендуемого объекта муниципального нежилого фонда - нежилые помещения первого этажа девятиэтажного жилого дома, площадью 182,3 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, по состоянию на 12.05.2021 года равна 9 317 701 руб. с НДС (7 764 750 руб. без НДС).

В судебном заседании 13.10.2023  эксперт дала пояснения по экспертизе.

Изложенные в экспертном заключении данные объективно и достоверно отражают рыночную стоимость нежилого помещения; не принимать указанное заключение у суда  нет оснований, поскольку  несоответствия заключения Закону об оценочной деятельности и нарушений указанного  Закона при проведении экспертизы суд не усматривает. Экспертное заключение выполнено в соответствии с требованиями Федерального закона  № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и не противоречит требованиям федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».   

В качестве эксперта привлечено лицо, обладающее специальными познаниями, которые были необходимы для дачи заключения по поставленным судом вопросам, экспертом являлось лицо имеющее право осуществления оценочной деятельности, экспертом дана подписка о том, что он предупрежден об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; экспертное заключение по форме и содержанию соответствует требованиям части 1 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Принимая во внимание все пояснения эксперта и выводы, указанные в заключении, суд принимает в качестве надлежащего и допустимого доказательства заключение № 24/23 от 21.07.2023, достаточного для рассмотрения спора  по существу заявленных требований. 

Противоречий или неполноты в проведенном исследовании истцом по встречному иску в материалы дела, в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не предоставлено.

Заключение повторной экспертизы  выполнено полно, не содержит неточности и неясности в ответе на поставленные вопросы, выводы эксперта являются однозначными, не носят вероятностного характера, экспертом  проведен подробный необходимый анализ,  в обоснование вывода, в связи, с чем у суда отсутствуют сомнения в обоснованности заключения эксперта. Экспертом ФИО6 даны пояснения, которые позволяют суду оценить доводы ответчика как безосновательные и не влияющие в совокупности на выводы о рыночной стоимости объекта. 

Результаты судебной экспертизы оформлены с соблюдением требований статей 82, 83 и 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу ложного заключения, отводов по данной кандидатуре заявлено не было. Оснований считать недостоверными выводы эксперта у суда не имеется.

Исследовав и оценив в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, принимая во внимание результаты проведенной по делу повторной экспертизы, суд пришел к выводу о необходимости урегулирования, возникших между сторонами разногласий путем установления стоимости приватизируемого объекта в размере 9 317 701 руб. с НДС (7 764 750 руб. без НДС).

Учитывая вышеизложенное, требования истца подлежат удовлетворению частично. 

В соответствии со статьей 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

В соответствии со статьей 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, арбитражным судом, рассматривающим дело, разрешаются вопросы распределения судебных расходов.

Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным.

Согласно статье 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Расходы на проведение экспертизы по результатам судебного разбирательства распределяются между лицами, участвующими в деле, в порядке, установленном Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В счет оплаты судебной экспертизы на депозитный счет Арбитражного суда Республики Башкортостан внесены денежные средства Финансовым управлением Администрации городского округа город Уфа (УЗИО г. Уфы) платежным поручением № 214904 от 01.05.2023 в сумме  40 540 руб., а также индивидуальным предпринимателем ФИО1 по платежному поручению № 323 от 15.06.2022  в сумме 30 000 руб.

Поскольку заключение эксперта Автономной некоммерческой организации «Центр судебных экспертиз и исследований «Межрегиональное объединение экспертов» ФИО6 принято судом в качестве надлежащего доказательства, то указанная экспертиза подлежит оплате. 

В связи с чем, эксперту ФИО6  подлежат перечислению  с депозитного счета Арбитражного суда Республики  денежные средства на оплату проведения экспертизы в размере 40 540 руб. за счет денежных средств внесенных Финансовым управлением Администрации городского округа город Уфа (УЗИО г. Уфы) платежным поручением № 214904 от 01.05.2023.

Денежные средства в размере  30 000 руб., внесенные  по платежному поручению № 323 от 15.06.2022 подлежат возврату  индивидуальному предпринимателю ФИО1.

Заключение эксперта ООО «Информ-эксперт»  ФИО3   №05/22 от 28.07.2022 судом оценено, указанное заключение не принято судом в качестве надлежащего доказательства,  соответственно указанная экспертиза оплате не подлежит. 

Согласно абзацу 2 пункта 21 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" правило о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек не подлежит применению при разрешении исков неимущественного характера.

Таким образом, с учетом удовлетворения требования истца в части, на ответчика подлежат отнесению расходы по оплате стоимости экспертизы.

Расходы по государственной пошлине распределяются в соответствии с ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации и также подлежат отнесению на ответчика.

Руководствуясь ст.ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Уточненные исковые требования удовлетворить частично.

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа от 31.01.2022, изложив:

-пункт 3.1 договора установить в следующей редакции: «Стоимость Объекта по настоящему Договору составляет 7 764 750,00 (Семь миллионов семьсот шестьдесят четыре тысячи семьсот пятьдесят) рублей 00 копеек, без учета НДС 20%;

- пункт 3.3 Договора установить в следующей редакции: «Покупатель уплачивает Продавцу первоначальный платеж в размере 10 (десяти) процентов, что составляет 776 475 (семьсот семьдесят шесть четыреста семьдесят пять) рублей, перечисляемый на счет указанный Продавцом в настоящем Договоре, в течение десяти рабочих дней со дня заключения настоящего Договора. Днем исполнения обязательства Покупателя по оплате Объекта считается день поступления денежных средств на счет Продавца».

Взыскать с Управления земельных и имущественных отношений  Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан  (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 305027800103902) 6000 руб. судебных расходов по государственной пошлине. 

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу по ходатайству взыскателя.

Индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 305027800103902) возвратить из депозитного счета Арбитражного суда Республики Башкортостан 30 000 руб., внесенных ей по платежному поручению № 323 от 15.06.2022.

Эксперту Автономной некоммерческой организации «Центр судебных экспертиз и исследований «Межрегиональное объединение экспертов», адрес: 

<

...>, офис, 2 ФИО6 перечислить с депозитного счета Арбитражного суда Республики Башкортостан стоимость оплаты проведенной экспертизы в размере 40 540 руб. (внесены на депозитный счет Арбитражного суда Республики Башкортостан Финансовым управлением Администрации городского округа город Уфа (УЗИО г. Уфы) платежным поручением № 214904 от 01.05.2023.) О возврате и перечислении денежных средств из депозитного счета Арбитражного суда Республики Башкортостан вынести отдельное определение.   

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Судья М.М. Насыров